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マンション売却時にリフォームは不要!フローリング・壁紙のキズ・汚れはそのまま売る

【更新日】2020-04-13
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マンション売却時にリフォームは不要

マンション売却を成立するための大きな関門が、内覧です。

マンション売却前の内覧時の簡単ポイントで高く売る

マンションは一戸建てよりも、見取り図と実際に見た印象のギャップが大きいので、内覧をクリアすることは難しいといわれています。

物件はそれぞれ全く違う個性を持っているので、マンションを気に入ってくれる購入希望者に出会えるまで時間がかかることが多いです。

ただ、念入りな清掃やお手入れにより、よい第一印象を持ってもらうことで、多少欠点のあるマンションも高評価に導くことが可能です。

この記事では、マンション売却を成功させるためにリフォームやハウスクリーニングを行うべきか解説していきます。

※マンションの査定・売却に関する基本情報・コツ・流れはこちら!

マンション査定の方法・ポイント・注意点と都道府県ごとの相場を解説

マンション売却の流れと失敗せず売るコツ!方法・注意点・税金を解説

マンションのリフォームとリノベーションの違いを知っておこう

マンション売却時に修繕をすべきかどうか考える際に、まずは混同しがちなリフォームとリノベーションの違いを知っておく必要があります。

かなり類似点も多いこの2つですが、以下のようなイメージの違いがあります。

  • リフォーム:マイナス面を0(基準)に戻す
  • リノベーション:ある部分に付加価値を加える
欠陥を修理したり、新築同様に直したりすることがリフォームであるのに対し、リノベーションは昭和に建築された古いデザインの物件を一新して、機能性を持たせるという効果があります。

リノベーションは最近流行している分野でもありますが、売却を検討している方の多くは「欠陥部分を最小限修理した上で見栄えを良くして売りたい」と思っているので、やるとしてもリフォームだけで結構です。

マンション売却前にリフォームをするのは損!

マンション売却前にリフォームをしても、価格がリフォーム代より多く上乗せされるケースは稀です。

マンション一室のリフォームを依頼したら、安くても1000万円近いリフォーム代がかかってしまいます。

一方、リフォームが成功しても価格の上乗せは数百万円程度ですから、結果的には大損です。

マンションの売却価格にリフォームはあまり影響しないということなのですが、なぜこんなことになっているのでしょうか?

マンション売却では築年数を最重視する

中古マンションの評価で最も重要な項目は築年数です。

いくらリフォームで内装をきれいにしても、築年数の経過による内部の劣化は防ぐことはできません。

もともとの査定額がいくらかにもよりますが、1年経つごとに売却価格は100万円前後下がっていきます。

リフォームをするくらいなら、1年でも早く売ることをおすすめします。

中古マンションはリフォーム前提で買う人が多い

中古マンションを購入した後に、自らの手でリフォームをしたいという買主が多いです。

リフォームは、入居者の家族構成や趣味・嗜好に合わせておこなうのが一番です。業者によっては、新築同然まできれいにしてもらえます。

つまり、中古マンションの買主は新築を買うよりも中古購入+リフォーム代のほうが安いと思って物件選びをしているのです。

向こうがリフォームしたいと言っているのに、こちらが無理に高額を出す必要はないでしょう。

加えて。買い手は趣向や家族構成に合わせてリフォームを行うことができますが、売り手はどんな人にマンション売却するかは予想ができないので、勝手に新調すると、買い手が見つかりにくくなってしまうリスクがあります。

不動産売却前にリフォームは必要?価格には影響する?

マンションの売却益でリフォーム費用を回収できないケースも

リフォームをすれば中古マンションの価格が上がると考えている方は多いです。

それ自体は間違いないですが、リフォーム依頼時に支払った費用が回収できるほど利益が上がるかというと、その可能性は意外と低いです。

マンションの売却価格は築年数や面積、アクセスなどを基準に決定されているので、部屋自体の価値を高めたところで、売却価格が青天井で上がっていく訳ではないのです。

マンションのリフォーム費用は10万円から1000万円以上まで

マンションのリフォームは個別に対応することが出来るので、部位によって費用はかなり異なります。

マンションのリフォーム費用の相場
リフォーム箇所リフォーム価格
壁紙・床の張り替え 20万円~40万円
キッチンのリフォーム費用 10万円~30万円
トイレのリフォーム費用 10万円~20万円
洗面所のリフォーム費用 20万円~
浴室のリフォーム費用 50万円~150万円
外壁のリフォーム費用 150万円~300万円

部屋をまるまるリフォームに出す場合は、1000万円近い費用がかかることもめずらしくありません。

リフォームを実施しても評点の大幅増加は見込めない

マンションのリフォームを実施すれば付加価値が付き、資産としての価値は高まります。

しかし、マンションを売る際には、そこまで大きな価格の上昇は見込めません。

マンションの売却価格は過去の取引事例をベースに、評点と呼ばれる物件の通信簿を参考にしながら修正していきます。

評点は様々な項目に分かれており、総点数が100点を超えれば非常に優れたマンションとみなされるのは、その中で特に配点の高い項目が以下の3つです。

評点の項目最大の点数
築年数 20.0(築1年の場合)
駅までの分数 7.5(徒歩1分の場合)
階数 8.5+{(n-20}×2.0}※20階以上なら2.0ずつ加算されていく

築年数・アクセス・階数はリフォームをしても変えることができないので、この3点の評価が低いと費用を回収できない可能性が高いです。

リフォームによって売却が成功できるかどうかは、この3点も大きく関わってきます。

マンション売却ではリフォームの効果を勘違いしている方も多い

マンション売却でリフォームを検討している方の多くは、マンションに生まれた欠陥をカバーするためにリフォームをおこなう方がほとんどでしょう。

ただ、リフォームの目的は古い物件を蘇らせるという点だけではありません。

リフォームの種類は通常、こちらの2つに分かれると言われます。

  • メンテナンスリフォーム:欠陥を補修する目的のリフォーム
  • デザインリフォーム:美観上の目的でおこなうリフォーム

前述のように欠陥を補修する目的でおこなわれるのはメンテナンスリフォームですが、業者によっては必ずしもメンテナンスだけをおこなえる訳ではなく、デザインリフォームの費用も少なからず入っています。

メンテナンスリフォームとデザインリフォームは100%割り切れない

メンテナンスリフォームとデザインリフォームは目的が異なるものですが、100%割り切れるものではありません。

デザイン目的でリフォームをしようとすれば、少なからず欠陥部分もデザインに寄せて修繕するようになります。

マンションの売却検討者が一回はメンテナンスリフォームを考えるのに対し、購入検討者の多くはデザインリフォームを検討しています。

こちらがメンテナンスリフォームをすると、購入検討者のデザインリフォームの邪魔になってしまうことが多いのです。

買主が求めるのは修繕ではなく保証

買主が求めているのは修繕をしてくれることではなく、隠れた欠陥がないという証明です。

中古住宅を購入する際は数百万円~数千万円というかなりの大金を支払わなければいけません。お金を払っても大丈夫かどうかというのが買主の大きな問題であり、欠陥住宅にいくらリフォームをしても住むリスクは無くなりません。

欠陥住宅に中途半端なリフォームをしても、見た目が良くなるだけで安全性の問題が100%解決される訳ではありません。

買主が優先的にしてほしいのは、リフォームではなく検査だということを頭に入れておきましょう。

マンションのフローリングに傷があってもそのまま売却できる!

マンションの床って、気をつけていても傷ついてしまうものですよね。

椅子をおいていたところに欠損ができてしまっていたり、モノを落とした時に跡が残ってしまったり、タンスの下がへこんでしまっていたり。

さらに、築年数が経つことで自然に劣化していくものでもあります。

不動産価値と築年数の関係を種類別に解説

特にお子様がいるご家庭は、子供が知らないうちに跡をつけていたなんて経験された方も多いと思います。

こうしたフローリングの傷は売却前に補修したほうが良いのでしょうか。

マンションの売却額に傷の有無は関係ない?

なんとフローリングに傷がついていてもマンションの売却価格にはそれほど影響しないのです。

もちろん傷の大小によりますが、多少欠損があるからといって何十万円も変動することはめったにありません。

どのマンションにおいても補修が必要ないとは言いきれませんが、プロの補修業者に張替えを頼むと何十万円もかかるので、売却前に依頼する場合は、きちんと見積もりをたてて考えることが大切です。

マンションを少しでも高額で売却したい!

マンションを少しでも高値で売却するにはやはりフローリングをきれいに見せなければなりませんが、「きれいにする」ではなく「きれいに見せる」ことが大切なのです。

上記したようにマンションのフローリング傷は売却価格にはそれほど影響がありません。

大きく影響するのは内覧時の見学者の心理です。

内覧する時に傷が目立つようであれば見学者も買う気を失いますよね。パッと見きれいなフローリングであれば、細かいデメリットに目がいかないようにそのほかの魅力を伝えるほうが売却を成功させるためには効果的です。

また少しでもきれいに見せるためにはプロに依頼するのではなく自分で綺麗に雑巾がけをして、自分でワックスをかけてしまえば見映えが格段にアップします。

市販の補修剤を使うこともできますが、床の色と補修剤の色があっているかきちんとチェックする必要があります。

合わなかったら悲惨なことになり、売却がより難しくなりますよ。

マンションのフローリング張替え費用まとめ

いくら売却結果に影響しないといっても、自分ではどうしようもないくらい傷ついた!このままでは買い手が見つからないという時もありますよね。

ここではフローリングの張替えにかかる費用を解説します!

部分的な補修・修理の費用

フローリングに関するリフォームには部分的な補修、全面的な張替えがあります。先に部分的な補修からみていきます!

傷の度合い・深刻さにもよりますが、フローリングの部分的な補修による一般的な相場は2~5万円となっています。

また時間制で修理をしてくれる業者もありますので、ダメージが多い場合にはそういった業者を利用するほうが安くなるかもしれません。

基本的には1平方メートルごとの価格設定が多めですが、その場合の相場は1万円前後になっています。

全面張り替えの費用

一方それでも厳しいくらい欠損が多い場合はフローリングの全面張り替えをする必要があります。

6坪の場合の費用を考えてみましょう。

商品代が約2万円×6坪で12万円。工事代が9万円の張替え費用と処分費用3万円で12万円。

つまり、6坪のフローリングを全面張り替えるだけでも約24万円の費用がかかってしまいます。

壁紙もマンション売却時に張り替える必要はない

次に、マンション売却時に壁紙を張り替える必要があるのか?という疑問に対してですが、結論からすると、その必要はありません。

しかし、張り替えるべきか否かはマンション売却時の築年数によって変わってきます。

なのでここでは30年以上の場合、10~30年の場合、10年以下の場合に分けて説明していきます。

マンションの築年数が30年以上

まずは築年数30年以上の場合。

そもそもここまで古い家が欲しいと思う人が一番求めているのは「安さ」です。

いかに安く家を買って、そして購入後に自分が好きなようにリフォームを行いたいと考えている人がほとんどです。

なので、お金をかけて新しくしようと結局は自分好みのものに変えてしまう可能性が高いのです。

安さが一番大事なので、壁紙が新しかろうと古かろうが、安い方を買われてしまうのです。

以上から、築30年以上を売却する場合は張り替える必要はないでしょう。

マンションの築年数が10~30年

次は築年数10~30年のマンションについて。

この場合は子供の落書きやたばこのヤニで黄色くなったものは変える必要があるでしょう。

しかし、もしたばこ部屋があった人ならば、多少あきらめる必要があります。

たばこの臭いというのはなかなかとることが出来ず、価値を下げてしまうのです。高額な費用が掛かる消臭リフォームを行ってもなかなか臭いを取りきることは難しいと言われています。

なのでたばこ部屋があった人は喫煙者に売却するのが望ましいです。

マンションの築年数が10年以下

築年数が10年以下の場合

この場合は張り替えることをお勧めします。しかし、現実的にはまだ年数が浅いのでそこまで汚れていないことも多いと考えられます。

ただ、目立つ汚れがある場合は間違いなく張り替えをお勧めします。

張り替える理由に、買う人は「綺麗さ」を求めるからです。まだ築10年以下のマンションを買うということは当分リフォームなどをしたくなく、そのままで過ごしたいと考える人が多いでしょう。

はりかえることで印象を良くしておくことが大切だと思います。

ここまで築年数別に書いてきましたが、次は賃貸として貸し出す場合について書いていきます。

汚れの程度を見極めるべし

一方、日光による日焼けや画鋲の刺し後など大したことのない汚れについてはそこまで気にする必要はありません。

これらは故意的につけたものではなく、経年劣化なのでしょうがいないです。

しかもこれは一部分だけが汚れるため、そこだけを張り替えてもかえってその部分が目立ってしまうということも考えられます。

以上から、「わざと」もしくは「目立つような」汚れでない限り壁紙を張り替える必要はありません。

新築・築浅マンションはリフォームしたほうが良いことも

新築・築浅の中古マンションは、築古マンションと違って、買主も新築ホヤホヤの状態を期待して内覧に来ます。

期待に反してキズや凹みが目立ちすぎると、割高な中古マンションと思われて売れない可能性が高まります。

事前に不動産会社にチェックしてもらい、「築年数の割に傷んでいる、汚れている」と判断されたらリフォームするのも一つの手です。

中古マンションの買主はどこに注目する?

前述の通り、中古マンションの買主は購入後のリフォームを前提に物件選びをしています。

結局リフォームするならどれでも良さそうですが、しっかりチェックされるポイントがあります。

内覧でよく見られるのは、こちらの4点です。

  • 水回りの状態・使用状況
  • ドアや窓の立て付け
  • 網戸の破れ・窓のキズなど
  • 壁や床の凹み・キズ

上で紹介したように、マンションの売却価格は内装よりも築年数に大きく影響します。

しかし、その一方で不動産の素人である買主は見た目をまず気にするのです。

皮肉なものですが、このギャップを逆手に取れば最低限のコストで効果的な施策をすることができるのです。

マンション売却ではハウスクリーニングをすると効果的!

中古のマンション売却では、現状引き渡しが原則となっています。

しかし、実際は内覧前に多くのマンションがクリーニングを実施しています。

特に、キッチン、台所、風呂といった水回りは、自分で取り替えや掃除を行う場合と、業者に依頼をする場合では、見た目に大きな差が出てしまいます。

ハウスクリーニングをするだけで、内覧時の第一印象は大きく変わりますし、早めに実施しておけば、短期間かつ高額のマンション売却が期待できます。

リフォームは不要だがハウスクリーニングはむしろすべき

マンション売却時にクリーニングをすべき理由としては、シミや汚れは値下げの恰好の材料になり得るからです。

たとえ中古物件でも、買い手は新築をイメージして内覧にやってきます。

そのため、自力で頑張って清掃してもどうしても期待値よりは汚く思われがちです。

また、内覧で断られ続け、マンション売却期間が伸びると結果的に損をするというのも理由の1つです。

マンション売却は3、4ヶ月期間が伸びるだけで、数十万円の値下げが起こります。また、最悪のケースとして、売れ残ってしまうこともありえます。

最終的な利益を考えると、自分で掃除せずはじめから業者に頼んでしまった方がずっとお得です。

マンションのハウスクリーニング費用相場

それでは、マンション売却時にクリーニングを依頼した場合、費用がどれくらいかかるのでしょうか。以下が間取りと金額目安です。

間取り 費用相場
1R、1K 30,000~45,000円
1LDK、2LDK 40,000~75,000円
3LDK、4LDK 80,000~105,000円

ワンルームでも3万円ほどかかるので、決して安くはないです。しかし、安さだけに注目した業者選びは、失敗の原因にもなります。

多少の出費は我慢して、質のいい業者に依頼した方が、最終的に高額マンション売却につながる可能性が高いです。

ハウスクリーング業者を選ぶときの注意点

まず、「〇〇円~」のように、最低額を料金表示している業者には気をつけましょう。

作業が終わったときに、驚くほど高額の費用を請求されかねません。

また、清掃する場所によってコースがいくつか分かれている場合は、水回り専門コースなど、必要なクリーニング方法をしっかり選ばないと、オプション料金を取られてしまうかもしれません。

これらの清掃業者は、大手・個人といった違いによって、大きくサービスが変わることはありません。

価格やサービスをむやみに重視する前に、まず信頼できる業者かどうかを確認しましょう。

売るマンションの信頼性を高めるにはインスペクションがおすすめ

マンション売却時におすすめしたいのが、インスペクションサービスの実施です。

ホームインスペクターと呼ばれる人達が以下の項目を診断します。

  • 欠陥があるかどうか
  • 必要な修繕の種類と、かかる費用
  • 物件状態が維持できる年数

5~10万円ほどの費用を支払えば、専門家が2~3時間ほどで部屋を一通りチェックし、欠陥がなければお墨付きをもらうことができます。

気軽にマンションの信頼性を高めることができ、高く売るにはうってつけの方法です。

瑕疵担保責任のリスクが0になる訳ではないので注意

インスペクションは検査の中でもかなり基礎的な方法なので、隠れた重大な欠陥までは読み取ることができない可能性があります。

そのため、インスペクションは瑕疵担保責任の対策に利用するというよりは、やはり購入希望者に向けての信頼性を高めるために用いることをおすすめします。

瑕疵担保責任とは?
引き渡しから一定期間内に見つかった物件の隠れた欠陥の補償は、前の居住者である売主に請求できるという制度

瑕疵担保責任の対策をおこなうには、より本格的な検査サービスを実施する必要があります。

不動産売却では瑕疵担保責任の理解・対策が必要!責任の内容・免責特約について解説

積極的にマンションの掃除・整理整頓をしよう

クリーニングとは別に、マンションを高く売るために売り手自身が掃除しておくべきところは、各部屋のほかに玄関、庭、窓、照明、エアコンが挙げられます。

特に玄関、庭が綺麗かどうかは、第一印象を左右するので、力を入れて掃除しておきましょう。

また、窓、照明を拭く、あるいは取り替えることで日の入りが良くなり、買い手に広く明るい物件であるという印象を与えることができます。

最後に、住んでいる人が気付きにくいものとして、物件のにおいがあります。

エアコンや玄関、台所のにおいは普段よりも厳しくチェックしましょう。

ハウスクリーニングをしたら成果を買主へアピールしよう

ここまで、マンション売却時のリフォームやハウスクリーニングの必要性の有無について解説しました。

マンション売却は現状引き渡しが原則のため、厳密にいうとどちらの作業も、必ずしも実施する必要はありません。

しかし、高額かつ短期間で売却するためにはこうした細やかな施策が不可欠です。

また、実際の内覧は5~20分という限られた時間で行われます。短い時間なので、マンションの隅々までは見ないことも良くあります。

この限られた時間で、購入希望者へいかにアピールしていくかが、マンション売却を成功させるためには重要です。

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