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土地査定の方法!価格が決まる仕組みとネットで簡単にできる相場の調べ方

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住宅模型と電卓

土地の売却を成功させるには、その土地の価格をしっかり見定めることが大切です。

土地には定価がないので、最初に見積もりを出さないといくらで売れるか検討がつかないからです。

土地の査定は「不動産のプロが長年の勘と経験でおこなっている」というイメージがありますが、算出方法や調べ方は決まっているので、やり方がわかれば対策できたり、自分でも調べたりすることができます。

今回は、土地の査定額を算出する方法と、素人でもできる簡単な相場の調べ方を解説していきます!

土地査定で見られる8つのポイントと損しないため注意点

土地の査定は評点11個の総合評価で決まる

土地の査定は、主に以下11の項目をチェックしておこなわれます。

  • 駅までのアクセス
  • 買い物までのアクセス
  • 前面道路の状況
  • 形状
  • 間口(前面道路との接面長)
  • 排水施設(下水道などの設備状況)
  • 街路の整備(周辺街路の整備・配置の状況)
  • 周辺状況(街並みや暴力団事務所など嫌悪施設の有無)
  • 隣地の状況(利用の有無・利用の丁寧さ)
  • 騒音・振動
  • 日光・採光・通風など

項目によってポイント(評点)の振り分け方が異なり、総合的な点数で査定額が算出されます。

土地査定額の計算式

評点は査定額の計算時に1を基準にして修正されます。

土地の状態が良ければ1以上となりますが、悪ければ1未満となります。

評点が決まれば、以下の計算式で査定額を求めます。

査定額=平方単価×評点×面積(㎡)

更にこの値を、流動性比率を使って修正されます。

【流動性比率】
市場の流動性に対する査定物件の優劣。わかりやすく言えば、現在売られている競合と比較してどれくらい優れている(売れそう)かを示す。
基準を1.00とし、上限が1.10、下限が0.85となる。

時期次第で価格が1割増しになると考えると、いかに売り出しのタイミングが大切かわかります。

土地査定の基準になる評価額とは?

土地を査定する前に、まず土地の価格とは何かしっかり定義する必要があります。

土地のデータを見ると、1平米や1坪あたりの土地評価額が記載されているケースが多々あります。

ただ、これは評価額といって、実際に取引される価格ではありません。

評価額は国土交通省が毎年3月に公示する公示地価をベースに決められるものです。

公示地価が実際の価格と違うのは、以下の2点が理由です。

  • 更地状態の価格を想定している(建物付きの土地や荒れた土地は実情を無視している)
  • 市場の状況を無視している(土地の売り出し状況や、転入者の数などは考慮されない)

土地が実際に取引されるときは、実勢価格(時価)で売られることになります。

不動産売却と簿価・時価の関係は?調べ方・計算方法・減価償却への影響

土地価格にまつわる用語をチェックしておこう

土地の価格を表す用語はいくつもあり、意味を知らないと混同してしまうので注意しましょう。

土地価格に関する頻出用語は、例えば以下のようなものがあります。

用語 内容
実勢価格(時価) 実際に土地の売買契約が成立した価格。市況・タイミングによって異なる
公示地価 国土交通省が毎年3月に公示する土地価格。不動産鑑定士や地元の不動産会社が話し合って決める
平米単価 1㎡(平米メートル)あたりの土地評価額
坪単価 1坪(約3.3㎡)あたりの土地評価額
路線価 道路につけられた価格のこと。道路に面する宅地1㎡あたりの評価額が毎年7月に国税局・税務署で発表される
相続税評価額 相続税を算出する用の土地評価額。時価による変化は起きにくい
固定資産税評価額 固定資産税を算出する用の土地評価額
鑑定評価額 不動産鑑定士によって算出された土地の鑑定額

土地売却が初心者にとって何となく取っ付きにくいのは、こうした専門用語が多いのも1つの要因だと思います。特にお金に関する用語は重要なので、最低限は覚えておきましょう。

土地は定価で売られることがない

土地には定価というものがありません。

そこで売り出された土地に適用されるのが実勢価格です。

市場に出回る商品は絶対的な価格で売られているわけではありません。市場の保護方針を取らない限り、経済状況や競合の価格、時期的な需要によって価格は変化します。

不動産会社がおこなっている査定や土地の相場と呼ばれるものは、この実勢価格の予測額を算出したものとなります。

土地を少しでも高く売りたいなら、時期に応じた相場の変化を読み取り、ベストタイミングで売り出すことが重要となります。

ネットで簡単にできる土地の査定方法3選

いざ土地を査定してもらおうと考えても、近くの不動産会社を探し、資料をそろえ、時間を作って査定を依頼するのは結構な労力が要ります。

そんな方におすすめなのが、ネットでもできる以下の土地査定の方法です。

  • 不動産ポータルサイトを使う
  • 土地総合情報システムを使う
  • 不動産一括査定サイトを使う

ここからは、それぞれの方法をより詳しく紹介していきます。

不動産ポータルサイトを使う

ポータルサイトとはSUUMO、アットホームなど、多くの方が利用する大手総合情報サイトのことです。

上はSUUMOで東京都港区の土地を検索した結果ですが、このように、売出し中の土地を一気に見ることができます。

条件の絞り込みも出来るので、周辺の類似した土地がいくらで売られているのかを調べ、査定額の参考にすることができます。

土地総合情報システムを使う

土地情報総合システムとは、国土交通省が運営している不動産情報サービスです。

土地総合システムは、以下の2通りのサービスを使って査定額を算出できます。

  • 不動産取引価格情報検索
  • 地価公示都道府県地価調査

1.不動産取引価格情報検索

不動産取引価格情報検索は、実際に日本全国で取引されたデータを検索することの出来るシステムです。

こちらの画面で取引時期、エリアを絞り込めば、具体的な取引内容を見ることができます。

こちらで確認できる項目は、以下の通りです。

  • 所在地
  • 地域区分
  • 最寄り駅と距離
  • 取引総額
  • 坪単価
  • 面積
  • 平米単価
  • 土地の形状
  • 今後の利用目的
  • 前面道路(幅員/種類/方位)
  • 都市計画
  • 建ぺい率
  • 容積率
  • 取引時期

2.地価公示都道府県地価調査

地価公示都道府県地価調査では、土地の標準価格と基準価格を調べることができます。

こちらの検索フォームに調べたい土地タイプを記入すれば、以下のように地価の公示がまとめて出てきます。

ただ、不動産売却は公示地価ではなく市場価格で取引されますし、このサービスは全てのエリアを抑えているわけではないので、利用頻度は多くありません。

3.不動産一括査定サービス

近年、土地や中古住宅を売りたい方の多くが利用しているのが、一括査定サービスです。

土地のカンタンな情報を連絡先を記入(所要時間約60秒)するだけで、複数社(当サイトは最大6社)に査定を依頼することができます。

一括査定サービスは登録業者の広告料で運営されているので、無料で使うことができますよ!

※現在、一括査定サイトは大小合わせて50サイト近く存在します。どれを使えば良いかわからない方は、こちらのおすすめランキングをご覧ください!

【完全無料】不動産査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

2017.05.30
不動産売却で悪徳業者が行う手口としては、囲い込みと登記移転に関する詐欺が挙げられます。囲い込みに関しては、気づくのは難しいので、おかしいと思ったら第三者に相談しましょう、詐欺は司法書士に依頼するのが効果的です。

路線価を使った土地の査定方法を紹介!計算式・注意点

不動産会社が算出した査定額は、土地の実勢価格という意味合いだけでなく、「ウチの会社が仲介売却をしたらいくらで売れそうか」という予測価格でもあります。

ところが、複数の不動産会社に査定依頼をすると、それぞれの算出額が大幅にズレていることもあります。

では高いほうに依頼をすればその分高く売れるかというと、必ずしもそうではありません。

基本的に査定額が公示地価から大幅にズレることはないので、あまりに高くても買主に「適切な価格じゃない」と思われて避けられてしまいます。

また、不動産会社の中には査定額を敢えて高く吊り上げることで契約をとろうとする悪徳業者もいるので、土地価格はさまざまな方法を使って調べる必要があるのです。

路線価図を使って査定額を算出

土地相場を調べる一般的な方法が、路線価図を使ったやり方です。

路線価図は、財政評価基準表「路線価図・評価倍率表」という国税庁の作成資料に保管されており、WEBから無料で閲覧することができます。

こちらは、練馬区の路線価図を一部拡大したものです。

道路上の円の中に書いてある350Cは、接する土地の1平方メートルあたりの評価額(単位:千円)を示しています。

350Cは、35万円/㎡ということです。

路線価図には地積が記されていないですが、登記簿などで地積を確認した上で1㎡あたりの価格をかければ、査定額を算出することができます。

路線価を使って土地の売買価格を査定しよう!

路線価は実勢価格の8割程度なので要注意

1㎡あたりの価格を地積でかければ実勢価格が求められるように感じますが、これで算出されるのは実勢価格の約8割にしかなりません。

上のやり方で価格を求めると不動産会社の査定額よりかなり低くなってしまうので注意しましょう。

【point】
路線価で求めた価格は5分の4倍するのを忘れずに

家付きの土地を査定する場合は築年数に要注意!

家付きの土地を査定する場合は、その家が築20年を超えるかどうかで結果が大きく変わります。

戸建て物件は築20年を超えると価値0と見なされるため、査定をしても価格が付きません。逆に築浅の家付きだと、当然ですが土地のみで売るよりも査定額は増えます。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

ただ、築古の家は査定額が0だったからといって売値が付かないわけではありません。

所在地 最寄り駅 取引総額面積 買い手の利用目的 建築年 構造 取引時期
新宿区 新宿 新宿御苑前駅徒歩5分 48,000万円250㎡ 事務所利用 1989年 RC造 2016年10-12月
新宿区 新宿 東新宿駅徒歩6分 3,500万円85m² 共同住宅利用 1976年 RC造 2016年07-09月
新宿区 新宿 新宿御苑前駅徒歩4分 65,000万円250㎡ 事務所利用 1973年 鉄骨造 2016年07-09月
新宿区 新宿 新宿御苑前駅徒歩5分 48,000万円250㎡ 事務所利用 1989年 RC造 2016年10-12月
新宿区 新宿 新宿御苑前駅徒歩5分 15,000万円130m² 事務所利用 1967年 RC造 2016年07-09月

こちらは新宿周辺で売買された戸建て物件の事例ですが、成約時期からみて築20年を超えている物件も多数あります。

新宿周辺のおすすめ不動産会社と過去の不動産売買データを一挙紹介!

そもそも戸建て住宅は長年利用することを想定して建てるので、築浅で売却するのは非常にレアなケースです。中古の物件市場を見れば築10年前後が一般的で、それ以上も珍しくありません。

土地の査定額が低くても努力次第で高値売却できる!

前述の通り、土地の査定額は家やマンションと違い、売却代金と全然違うということは起こりにくいです。

そのため、査定額が低く出た段階で売却をあきらめてしまう人も多いでしょう。

しかし、利益を多く出すことだけが土地売却のメリットではありません。

ほかにも税金から逃れられる、相続した場合は複雑な権利関係を清算できるといったメリットがあるので、価格が低くても売却する意味はあります。

また、査定額が低かったとしても、管理をしっかりする、整地作業をするといった努力で高く売ることは可能なので、諦めないようにしましょう。

土地を売る時の17の注意点!高く売却したい方必読
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