専任媒介がおすすめ！不動産売却の媒介契約について解説

不動産売却では媒介契約を結ぶのが当たり前のようになっていますが、実は契約を結ばず、個人で売り出すことも可能です。

しかし、購入希望者を見つける、複雑な契約事務を処理するという作業は極めて難しいため、ほとんどの売り手は不動産業者を仲介しています。

仲介を依頼するときに、仲介手数料の支払いなどをお互いに明確化しておかなければ、トラブルが起こってしまいます。

このトラブルを防ぐために仲介業者と売却希望者の間で結ばれるのが、媒介契約ということです。

→不動産売却で起こりやすいトラブルと対策方法

媒介契約には以下の3種類があります。

1. 専属専任媒介
2. 専任媒介
3. 一般媒介

専任媒介は一社のみと仲介契約を結ぶだけなのに対し、一般媒介は複数社と仲介契約を結ぶことができます。

一般媒介のほうが複数契約できる分、お得に感じますが、仲介手数料を得られるのは売買契約までたどり着いた一社だけなので、業者のモチベーションは低くなりがちです。

専任媒介の場合は仲介手数料を得られることが確定しているので、一般媒介よりも多額の宣伝費を使ってもらえます。

人気の不動産なら一般媒介がおすすめ

都心の一等地を売却に出す場合など、高く売れることが確定的な不動産を売却するのであれば、一般媒介を選ぶのがおすすめです。

一般媒介のデメリットとしては、競争原理が悪い方向にはたらいてしまうという点があげられますが、こうした明らかに高額売却が見込める不動産であれば、それぞれの業者の働きぶりを比較しながら、良い競争状態をつくることが可能です。

不動産売却では、業者のモチベーションを上げることも大切なので、やる気がより出そうな契約形態を選ぶことが大切です。

よっぽどの時を除いて、一般契約を結ぶことはおすすめしませんが、専属専任媒介と専任媒介のどちらがよいかと言われると答えに困ってしまいます。

この2つには大きな違いがないので、どちらを選んだとしても大損をするということはありません。

ただ、少しずつ違いも存在しているので、比較をしたうえで自分により適していると思う方法を選びましょう。

2つの媒介契約の違い

専属専任のメリットは、売却までのスピードがはやいことです。

この契約を結んだ業者は、契約してから5日以内に指定流通機構へ不動産登録をおこなわなければなりません。

登録された不動産は全国の不動産業者で共有されて、購入希望者に紹介されるので、比較的早い売却が見込めます。

一方、専任媒介は自己発見取引が認められているため、業者の仲介以外に買い手を見つけて売買することも可能です。

専属専任に比べると期間はかかりがちですが、買い手をしっかり選別することができます。

実際の不動産売却では専属専任や専任媒介がよく利用されています。

一方で、媒介契約にはルールが多いので、仲介業者が何でもしてくれるというわけではありません。

契約時に業者の方からルールについての確認はあるでしょうが、なるべく事前に目を通しておくと良いでしょう。

媒介契約の有効期間は3ヶ月

不動産売却時の媒介契約は、有効期間が3ヶ月となっています。

3ヶ月経った後に、同じ業者と契約を結びつづけたい場合は契約の更新をしますが、仲介先の見直しをしたい場合はそのまま契約は打ち切りとなります。

最初の3ヶ月で売れれば何の問題もありませんが、通常、売買契約が結ばれるまで半年程度はかかると言われています。

3ヶ月が経つごとに、次はどうするか考えておきましょう。

業務状況の報告頻度は契約により異なる

媒介契約を結んだ不動産業者には、業務の実施状況を報告する義務があります。

報告の頻度は契約によって異なり、専属専任の場合は1習慣に1回以上、専任媒介の場合は2週間に1回以上となっています。

「この曜日に報告をしてくれ」というような指示を出すことは可能ですが、最低限の報告を受け取らないことはできないので注意しましょう。

不動産売却を希望するほとんどの人が上記2つの契約を選択しているので、特に迷うということはないでしょう。

肝心なのは、どんな契約を結んだかよりも、どんな業者と契約を結んだかです。

特に、不動産引き渡し後に事故物件だと発覚するなど、責任を負わなくてもいいトラブルが起きたときにも対応してくれる業者が理想です。

一括査定サイトなどを利用し、多くの業者に会って、話をしてみましょう！