土地が売れない理由にはどんなものがあるのでしょうか。

こちらが、土地が売れ残る理由トップ5となっています。

土地自身の質が低い、アクセスが悪いというのが、売れない土地に共通する2大要因となっています。

ただ、土地に問題があると思い込んでいるだけで、実は3~5位の理由が原因であることも多々あります。

もし土地が売れない場合は、上の5つの理由に自身をあてはめ、今までの活動を見直してみましょう。

理由①土地条件に欠陥がある

売りに出している土地条件に欠陥があるものは、買い手需要が低く、売れ残る確率が高いです。

土地条件が悪いものとして、以下のものが挙げられます。

• 土地の形状が悪い
• 広すぎたり狭すぎたりと活用方法が定まらない
• 隣接する道路よりも土地が低い
• 敷地内に段差がある
• 敷地内に傾斜がある
• 線路や汚水処理場など険悪施設が近くにある
• 水道やガス管などが引けない
• 地中障害物が埋まっている可能性がある

などが挙げられます。

いずれか1つでも抵触する条件があれば、その条件に見合った価格で市場に出すのが妥当です。

理由②土地境界線が明確化していない

隣接する土地との境界線が明確化していない土地の売却は難しく、場合によって隣地所有者との裁判に発展する可能性があります。

隣地とのトラブルを避けるため、境界線が明確化していない土地の売買を知友介してくれる業者はなく、仲介依頼をするときに土地境界線が分かる書類提示を求められるケースが多いです。

理由③土壌汚染の可能性がある

土壌汚染の可能性がある土地もまた、売れにくい理由の１つです。

土壌汚染の可能性は、過去の地歴から分かります。

主にガソリンスタンドや工場、工場併設のクリーニング店などがあった土地は汚染物質が地中に浸透している可能性があります。

汚染の有無は、土壌汚染調査を行って汚染がないことを証明するか、汚染土を撤去してから売買するのが適切です。

理由④土地価格が高い

土地価格が相場価格よりも高すぎることが原因で売れないことも理由の１つです。

土地価格は、需要と供給のバランスによって決定します。

例えば、市場に出した土地があるエリアの入居需要が低い場合は、設定する価格は需要に合わせて下げるのが妥当です。

また類似する土地柄や条件が合致する土地価格を参照に価格設定を行うのも手です。

理由⑤不動産会社の販売活動

土地の売買をお願いしている不動産会社の販売活動の状況で土地が売れないこともあります。

販売戦略の内容は、売買をお願いしている会社によって様々です。

例えば、インターネット広告やチラシに自分の土地が掲載されているのかや、活動報告に対して誠実に応対してくれるのかなど、販売活動の成果報告を聞いてみましょう。

活動内容に不満を感じたら、会社そのものを変えてみたり、媒介契約の内容を変更してみるのがオススメです。

どんな実績のある不動産会社に売却を依頼しても、売れ残ってしまいがちな土地というのは存在します。

土地そのもののステータスが特殊で、多くの買主にとって需要がないためにこのようなことが起こってしまうのです。

ここからは売れない土地の傾向を紹介していきます。

土地の形状が悪い

宅地として売れる土地は、形が四角形に近いことが多いです。

住宅もほとんどが四角い形状をしているので、四角い土地のほうが形に対応しており、より大きな面積の家を建てられるのです。

一方で、売れ残ってしまいがちな土地は以下のようなものです。

• 三角地：形状が三角形
• 旗竿地；一部のみが道路に接している土地
• 台形地：台形状の土地

こうした土地は面積の割に、大きな住宅を建てられないというリスクがあります。

例えば、上記の四角形の土地は縦30ｍ×横50ｍの面積1500㎡、右側の三角地も縦60㎡×横50ｍ÷2=1500㎡だったとします。

しかし、一般的な住宅の形は四角形なので、建てられる住宅のサイズは三角地のほうがずっと小さくなってしまいます。

特殊の形状の土地になんとか住宅を建てたとしても、駐車場や庭などを作る際に必ず無理が生じてしまいます。

一般的な売れない特殊な形状の土地は、どこをＰＲするか考えていく必要があります。

立地が悪くアクセスしにくい

駅や学校、病院から遠い、そもそも農村地帯や限界集落の中にあり、転勤などで人が流入することが考えにくい…。

上記のような特徴を持つ土地は、そもそも需要が少ないので売れ残る可能性は高いです。

アクセスの悪さはどうしようもない部分があり、売れにくい立地であればある程度時間がかかることを覚悟しておく必要があります。

日当たりが悪い

ビルなどの高い建物に囲まれているような土地は日当たりが悪く、宅地や農地などの利用に向いていないと言えます。

日当たりが悪いと気分が落ち込む、洗濯物が乾きにくいという気分的なデメリットの他、カビが生えて処理にお金がかかるというコスト上のリスクも発生します。

建築基準法を満たしていない

土地が建築基準法を満たしていない場合、需要が大きく減ってしまいます。

建築基準法を満たしていない土地は、例えば以下のようなものです。

• 道路に面していない
• 接する道路が狭く、車が通れない
• 私道部分が建築基準法を満たしていない
• 接する間口の広さが2ｍ以下
• 建ぺい率を超過している

現行の建築基準法を満たしていない場合、以前に建てられた建物は不問ですが、新たに建物を建てることはできません。

特に都市部など狭いエリアに多くの土地がある場合、道幅が狭すぎて建築基準法に抵触する可能性が十分あります。

周辺環境に問題がある

土地そのものに大きな問題がなくても、その土地の周辺にデメリットがある場合は、土地の需要も下がってしまうことがあります。

• 近隣住民との仲が悪い(手続きがスムーズに進まない)
• 暴力団事務所・新興宗教施設など、安定的な生活を脅かす施設が近隣にある
• トラブルメーカーが近くに住んでいる
• 近隣に空き家やゴミ屋敷がある

土地そのものに問題があってもお金を出せば改良できますが、周辺環境は変えることができません。

そういった意味では、周辺環境に問題があるほうが厄介と言えます。

面積に問題がある

面積が狭すぎる場合、建てられる住宅の広さが限定されるので売れにくくなります。

一般的に住宅目的の方には15坪(60㎡)ほどが、事業目的(店舗設置)の方には30坪(100㎡)ほどが売りやすいと言われています。

また、田舎によくあるような広すぎる土地も有効活用できない上に価格が高いので売れにくいです。

こうした土地には分筆が有効です。

地質に問題がある

工場や病院の跡地の場合、地質が汚染されており、住民に健康被害が及ぶ可能性もあります。

既に汚染された土地ということが引き渡し後に発覚すれば高額費用を請求されるので、事前に地質調査を依頼する必要があります。

また、耐震性・耐久性の弱い、脆い地質の土地も危険です。

必ずしも売主のほうで土地を固めておく必要はないですが、こうしたデメリットは事前に告知しておかないと責任に問われるので注意しましょう。

底地権・借地権の問題が存在する

地主が借地人に貸し出している土地を売りたい時は、借地人に購入してもらうか、底地のみを第三者に売るしか方法はありません。

底地の価格は更地の3、4割ほどにしかならない上、借地人以外に売るとなれば相場は更に低くなります。

その他、権利トラブルが発生するリスクもあるので十分注意しましょう。

土地が売れないからといって、そのまま放置をするのは非常に危険です。

地方の不動産会社の公式HPを見ると、何年も募集をかけている売り出し地は良くあります。

不動産会社と契約してる時期は処分に向けて前向きに進んでいる錯覚を受けますが、実際は放置しているのと同じです。

一度売り出した不要な土地は、まずはどんな手を使っても処分することをおすすめします。

ここからは、売れない土地をそのまま売れない状態に留めておくのが危険な理由を解説します。

固定資産税がかかり続ける

土地が売れ残っている間、あなたは土地を所有し続けることになります。

不動産の所有者には毎年固定資産税がかかるので、持ち家を所有する方は支払いが二重になって大変なコストになります。

固定資産税の支払いはできるだけ低く抑えるべきで、そのためには不要な不動産を所有している状態を解消しなければいけません。

何かあった時に責任を被る

自宅の遠方に土地を所有している場合、その土地の管理を頻繁におこなうのは、誰かに依頼しない限り不可能でしょう。

もしその土地が犯罪組織のアジトになったり、不法投棄の温床になったりした場合、あなたに責任はなくても土地所有者として問題に巻き込まれるリスクは十分あります。

何年も土地を放置していると、思いもよらない問題が発生してしまうのです。

土地は今後どんどん売れなくなる

2020年現在、土地が売れずに悩んでいる方も多いかと思います。

ただ、時間が経ってから売れば処分がスムーズになる確証はありません。

むしろ今後は2022年問題の発生などで、土地がより売れにくくなると予測されています。

→不動産価格は今後どう推移する？市場・市況の動向・価格高騰がいつまで続くかの見通しを徹底解説【2024年最新】

東京オリンピックまでは不動産業界が好調に推移しているので、そのタイミングで何がなんでも売るという気構えを持つのも大切です。

「不動産が売れない」と不満を漏らす方の話をよく聞くと、そもそも売り出してから1ヵ月しか経っていないということが良くあります。

こちらにまとめてあるように、不動産売却はいくつかの手続きに分かれており、最後の引き渡しが終わるまで3～6ヶ月はかかります。

更に土地は建物と違い、測量・境界測定をおこなう必要があります。これが平均3、4ヶ月かかるので、合わせて6～10ヶ月が、土地が売れるまでの平均期間となります。

土地が売れないと思っている方の中には、そもそも土地売却には時間がかかることを知らないケースも良くあります。「もう少し待てば売れる！」という自信を持ちながら、粘り強く買主を待ちましょう。

長期間売り続けているのに土地が一向に売れない場合は、売り方に問題があると見たほうが良いでしょう。

こちらとしては不動産会社に言われるまま行動していたのに、それで売れないなんて契約先はプロ失格なんじゃないか？と不満にも思いますよね？

ただ、売れないことを全て不動産会社のせいにするのも、土地が売れない典型的なケースです。

実は土地の売主自身の行動一つで、土地の成約率を飛躍的にアップさせることができます。ここからは、土地が売れない時に見直すポイントを4つ紹介していきます！

①土地をこまめに管理する

売り出された土地の草むしりやゴミ拾いを定期的におこなうのも、売主ができる重要な施策です。

地味な施策にも感じますが、これをするのとしないのでは結果に大きな差がでます。

賃貸物件の内見に行ったことのある方ならわかるでしょうが、間取り・立地が気に入っても実際に訪問するとイメージと違う…というケースは多々あります。

逆に職場から一駅遠い物件でも、玄関から一歩入った途端「ここだ！」と惹かれたケースは多いです。

マンションだけでなく土地売却でも第一印象は非常に重要です。田舎の相続した土地でも売るのであれば半年に1回は現地を訪れて管理をするのが理想的ですよ。

➝ 田舎の土地を売る！売れない低相場の土地を高く売却するコツ

②土地価格が適切か見直す

土地がなかなか売れない時は、買主が土地価格を高いと感じていることが多いです。

最初の価格のまま6ヶ月売り続けても買主からのアクションがない場合は、値下げを考えましょう。

ちなみに最初の値下げ幅は50万円前後が相場です。前から周辺地域の土地をチェックしていた買主が「お！値下げしたぞ！」と気づく価格や、買主が希望する値下げ額で最も多いのが、だいたい50万円ほどだからです。

これより多くても利益が減ってしまいますし、少なくても値下げ効果がないので要注意です。

➝ 不動産売却で値下げ交渉を受けるタイミングと適正な値下げ幅とは？大幅値下げを回避する方法

③契約先の不動産会社を見直す

考えたくはないですが、あなたが質の低い不動産会社に騙されている可能性もあります。

仲介物件が成約した時に業者が得られる仲介手数料ですが、これは不動産が売れた価格のみを参考に支払い額が決まります。

広告掲載や他社への営業コストは自腹となりますが、そもそも立地の良い不動産はお金をかけなくても売れ、高額な手数料を得ることができるので、実際はかなり不動産会社に有利な制度です。

郊外にある土地は販売活動にお金をかけても効果は低いので、例え値下げをしてもコストをかけないほうが収益性は高くなる可能性があります。

こちらの表は人気の土地Aと不人気の土地Bを比較したものです。土地Bは仲介手数料が低額ですが、その分販売コストを減らせば利益は一緒になります。

このように、仲介業者が販売活動で手を抜いているから、土地が売れ残っている可能性も考えられます。

業者変更の目安は売り出しから3ヶ月

業者変更の目安は売り出しから3ヶ月後です。媒介契約の更新期限が3ヶ月なので、このタイミングで変更をすると契約違反にもならずスムーズです。

業者を変更するかどうかの基準は、一つに広告からの問い合わせ数です。広告の内容がどうであれ、買主からの問い合わせ数が少ないということは、そもそもの掲載場所が悪い可能性が高いです。

月に数件しか問い合わせがない場合は、業者のモチベーションが低いと判断して良いでしょう。

また、不動産会社の以下のような怠慢に気付いたなら、契約期間内でも一方的に解除することができます。

1. レインズに物件を登録していない
2. 囲い込みをおこなっている
3. 広告出稿などの約束を期限までにおこなわない
4. 買主に嘘を伝えている
5. 最低限の活動報告をしない

業者変更の方法はこちらに詳しくまとめています。ぜひ参考にしてください！

➝ 不動産売却の仲介業者変更・契約解除の方法とは？解約の流れや違約金が発生するケースについて解説

④土地の広さがニーズに合っているか見直す

土地の価格は1㎡あたりいくらで計算されるので、面積が広いほど価格は高くなります。

ただ、広い土地が売れるかと言えばそうとは限りません。

家を建てたいので土地を買おうとしても、想定の建物面積に比べて土地面積が広大過ぎれば無用なコストがかかるので買い手はつきません。

この場合におすすめなのが、分筆という方法です。

分筆とは、1つの土地を2つに分割する方法です。例えば相続した広大な土地を、自分が必要な分だけ残し、余りを売って処分するために分筆が良く使われます。

ただ、分筆には接道義務などさまざまな規則があるので注意しましょう。※分筆の詳しいやり方・ルールはこちらにまとめてあります。

➝ 土地を分筆して売却する方法と注意点をわかりやすく解説！

隣り合う2つの土地を合筆する

上で紹介したケースとは逆に、買主が広い土地を希望する場合は隣り合う2つの土地を1つにまとめる合筆という方法をとることができます。

例えば隣り合う100㎡の土地をそれぞれ売るよりも、合筆して200㎡の土地で売るほうが売主の得られる利益は高額になりやすいです。

ただ、以下のような土地は合筆できないので注意しましょう。

1. 接続していない土地の合筆
2. 地目が違う土地の合筆
3. 地番が違う土地の合筆
4. 所有者が違う土地の合筆
5. 所有者の持ち分が違う土地の合筆
6. 片方が所有権登記されていない場合の合筆
7. 片方に抵当権設定がされている場合の合筆

※土地の合筆についてはこちらに詳しくまとめています！

税金対策で土地を売り出したはずが、1年経っても売れない…。売り出している分、処分へ一歩前進しているようには感じますが、売り出し中でも税金はかかり続けるので客観的に見れば意味がありません。

土地を売るなら高額利益を目標にしないと損ですが、長期間売れないならば目的を「高く売る」から「早く売る」へと切り替えるのも重要です。

売値が低くても良いので早期に処分してしまうことを損切りと言います。

一度立てた目標を諦めるのは気が引けますが、いずれ売り出し価格のまま売れたとしても、期間中にかかった税金を引けば損な場合もあります。

トータルの利益を考えれば、損切りをしてしまうのも立派な戦略です。

損切りは価格の2割値下げが相場

土地の損切りは、価格の2割を一気に値下げしてしまうのがおすすめです。

適正価格より2割低いと、大抵の不動産はすぐに売れます。農村部などのニーズが少ない土地でも、投資需要があるので問題はありません。

重要なのは勇気をもって一気に下げることです。少しずつ値下げをしても買主は気付かないことが多く、値下げ効果が全くないケースもあるので注意しましょう。

買取保証サービスを使って賢く損切りをしよう

現在、大手不動産会社を中心に提供されている人気の売り方に買取保証サービスがあります。

不動産を売る方法は仲介売却と業者買取の２つがメインですが、仲介売却は高利益な一方、期間が長引きがちで、業者買取は短期間で処理できる反面、利益が少ないというデメリットがあります。

この2つを合わせてデメリットを打ち消したのが買取保証サービスで、一定期間は仲介売却をおこない、期限まで売れなければ業者に買い取ってもらいます。

買取期限は売出しから1~3ヶ月が多く、売れ残っても期限日に必ず処分できるという安心感も魅力です。

買取保証サービスを提供しているおすすめ買取業者はこちらでランキング形式で紹介しています。ぜひ参考にしてください！

どうしても売れない土地は、自治体に寄付をして処分することも可能です。

ただ、自治体への寄付は完全に無料というわけでなく、みなし譲渡所得として課税されてしまうので注意しましょう。

また、寄付した土地には維持費がかかるため、財政が芳しくない自治体は寄付を受け入れていないことも多いです。寄付を希望する方はまず自治体の受け入れ状況を確認しましょう。

2022年以降土地の寄付は全面禁止に？

近年、不動産業界で懸念されている問題の一つに2022年問題があります。

これは1992年施行の生産緑地法で緑地申請をした都会の農地が、2022年に失効することで課税額が一気に上がるという問題です。

課税額が増加するのをおそれ土地を手放す人が一気に増えれば、不動産相場は一気に低迷してしまいます。売り先がなくなった土地は自治体に寄付するようになりますが、寄付申請が増えすぎれば管理費が高くなりすぎるので、ある時点を境に寄付制度を打ち切る可能性がなります。

これが全国的に起きれば、2022年以降は寄付制度自体がなくなることも考えられるので、処分は早めにおこないましょう。

現在、不動産を高額売却した方の多くが利用するツールが一括査定サイトです。

これは土地のカンタンな情報を60秒ほどで入力するだけで、平均最大6社へ一括で査定依頼が出来る優れものです。

今までは売却に対応している不動産会社を探し、連絡して相談日時を決めて書類を持参し査定依頼…という流れを何度も繰り返さなければ複数社への査定依頼はできませんでした。

ただ、これでは時間がかかりすぎてしまいます。また、県外の不動産会社も査定・売却に対応していることがありますが、こうした優良業者を見逃してしまう危険性が高いです。

一括査定サイトは土地の所在を入力するだけで対応する業者が一覧表示されるので、業者を探す手間も省けます。

査定額の解釈はさまざまありますが、現在は査定額と売却価格はほぼイコールなので、高い査定評価のところと契約すれば少なくとも相場以上で売ることが可能です。

一括査定サイトの詳しい使い方やおすすめのサイトランキングはこちらにまとめています！ぜひお読みください。