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共有名義(持分)の土地・家を売却する方法・流れを分かりやすく解説

【更新日】2018-05-29
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売却される土地

土地には所有権があります。一度所有者名義を設定してしまうと、なかなか変更することができません。

所有者が一人の単独名義がほとんどですが、複数の人が所有者となる共有名義も法律で認められています。共有名義にすることで所有者の権利・責任が分散されるので、相続した土地を家族と共有名義にしておくと便利です。

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しかし、最終的に売却をすることになると、所有者が複数いると手続きが面倒になってしまいます。

この記事では、共同名義の土地を売却する方法を紹介していきます。

※土地査定・売却の詳しい内容・流れ・コツはこちら!

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共有名義の土地・家は話しあって売るかどうか決めよう

夫婦や親子、兄弟姉妹など、家を誰と共同所有しているかによって、売却時の問題は違ってきます。

また、「共同所有者同士の仲が良ければ、問題なく売却できる」という意見もありますが、よくある勘違いです。

関係の良し悪しにかかわらず、共同名義の家を売るときには権利関係の複雑さを原因とした問題が起こりやすいのが特徴。

家は土地と違い、同じ面積で分割することができないので、共同所有者同士が納得いくまで話し合わなければならないケースが多いです。

こちらの記事にあるように、相続した不動産の取り扱いを巡って兄弟間でトラブルが起こることも良くあります。

親の死後、家を売るかで揉めた友人の話

売却予定の土地・家が知らぬ間に共有名義になっていることも良くある

自分一人が所有者だと思っていた土地が、実は共同名義だったというケースも存在します。

こうしたケースは、主に相続方法が原因であることが多いです。

子どもが複数いる場合に親心で全員に相続させるということは良くあり、その後子ども達が手続きをおこなわなければ、共同名義のままになります。

また、夫婦や親子で購入資金を分担した場合なども、共有名義になっていることがあります。

共有名義の土地・家を売却するには共有者の同意・チェックが必須

不動産の所有者名義を変えるのは難しいので、売却はそのままの名義でおこないます。

共有名義の土地を一人が勝手に売却することはできないので、まずは他の所有者の了解をとらなければなりません。

他の相続人が亡くなっていたときは、更にその息子へと相続されている可能性が高いので、所有権を持っている人が何人いるのかを把握するだけで大変です。

なかには相続されていることを知らない人もいるかもしれませんが、だからといって勝手に売却することはできないので注意をしましょう。

全く知らない人と権利を共有していることも!

親から「子ども達に実家を相続する」と口では言っていても、登記簿に登録された権利関係は異なる場合があります。

変更登記がされていない場合は、司法書士に依頼して変更の手続きを依頼しないといけません。

売却前には、必ず法務局で登記簿のチェックをしましょう。

共有の土地を売る前に持分割合を調べよう

共有名義の土地を売却したいのであれば、まず持分割合を調べておくことをおすすめします。

なぜなら、所有者が複数いるといっても、権利が平等に振り分けられているとは限らないからです。

こどもが2人の場合は、長男の持ち分が3分の2、次男の持ち分が3分の1となっているかもしれません。

共同名義の不動産を売却しても代金を持ち分の割合で分割するようになるので、売却をしても利益があまり出ない場合があります。

そのため、事前に持ち分を調べておくことが大切です。

土地の持ち分を調べる方法

持ち分を調べるには、登記簿を確認するのが最も確実です。

登記簿は登記所(法務局登記部門)の窓口で申請することができますが、600円の手数料を払えば郵送してもらうことも可能です。

不動産売却の必要書類と取得方法をタイミング別に徹底解説

単独名義の場合は【所有者】と、共同名義の場合は【共有者】として氏名が記載されており、その他の共有者氏名と持ち分割合も記されています。

ただ、もし共有者が亡くなっていたときに相続登記をしていなければ、故人がそのまま共有者として登録されるので、注意しましょう。

共同名義の土地を売却する2つの方法

売却後に土地の売却額を持ち分で割ると、権利の大きさによって金額を分担できるのでおすすめです。

しかし、不動産も資産なので、勝手に換金されると困る人も出てきます。

そんな人のために、土地を分割(分筆)して売るという方法があります。

税負担を避けるために権利を売ってしまいたいという人は、持ち分だけを売ってしまうことも可能です。

共同者がどんな人かによって売り方は変わりますが、売れないというケースはまずないので、適切な方法を選択して売却を行いましょう。

自分の持分を売る方法

自分の持分を他の共有者に売ることで、税負担を避けつつ代金をもらうことができます。

権利者が複数いることで起こりうるトラブルにも関わらなくて済むので、土地の管理を面倒に思っている人にはおすすめの方法です。

ただ、この方法は共有者が2人の場合は有効ですが、それ以上になると買ってくれないことも多いです。

3分の1の持ち分を他の共有者に売り2分の1にしたところで、他の共有者にとってはあまりメリットがないからです。

夫婦で分担して購入した土地を離婚後に売る場合などには有効です。

分筆して売る方法

土地ならではの方法に、敷地を分担してしまうというものがあります。

こうすることで、分割された土地はそれぞれの単独名義となるので、売却しようが保有し続けようが自由になります。

共有者の意見がなかなかまとまらないときに有効な方法です。

ただ、分割の仕方は道路の接し方などによって方法が異なり、持ち分が大きい人から順に面積の広い土地をもらえるというわけではありません。

また、分割をするためには測量、境界測定や所有権の移転登記が必要になるので、出費をまた、どう分割するのかという問題も発生してしまいます。

なお、売却の際に仲介業者を利用するなら、あらかじめ共同名義の土地を暑かった経験がある業者を探すのがおすすめです。

2017.06.07
不動産売却は仲介業者選びが何よりも重要ですが、手続きが複雑なので、特に重要になります。選び方としては相場をまず調べた上で具体的な目標額を設定することをおすすめします。

共有名義の土地・家の売却時に起こるトラブルと解決方法

不動産を所有する人全員に固定資産税や都市計画税が課されます。

不要な相続物件は持っているだけで費用がかさむので、なるべく早く処分してしまいましょう。

特にマイホーム(土地+建物)を夫婦や兄弟間で共有している場合は、トラブルが起きやすいので注意が必要です。

ただ、権利を共有している分、売却できたとしても、その費用や代金を巡ってトラブルが起こりやすくなっています。

ここからは、共有名義の土地・家を売るときにおこりやすいトラブルと対処法を紹介します。

共有不動産のリスクを売却によって回避しよう

夫婦で共有している土地・家の売却取り決めは早いうちにおこなう

共働き夫婦の数は年々増えてきており、新居の購入や住宅ローンの申し込みの費用を2人で分けて支払うケースも多くなっています。

ただ、夫婦の負担額をきっちり半分ずつに分けて支払っていたのであれば共同で所有しているという意識を持ちやすいですが、夫の負担が9割で妻の負担が1割でローンを組んだ場合にも、夫婦の共同所有となってしまうので注意が必要です。

共同所有のまま売り出しても手続きさえしっかりすればトラブルは起きませんが、離婚後に売却する場合は、夫婦の意見が一致している必要があるので、なるべく離婚協議中に家の取り扱い方を決めておくことをおすすめします。

相続人で共有している土地・家の処分について生前から話し合おう

二世帯住宅を売却する場合は特に、トラブルが起こりやすいといわれています。

例えば、兄弟のうち一人が親と一緒に住み、最後まで介護をしていたので、他の兄弟よりも多くの取り分を要求したというケースや、逆に県外で世帯を持っている兄弟が、親と同居していた一人に単独相続されたことに異議を唱えるというケースもあります。

こうしたトラブルを避けるために、生前のうちから兄弟同士で話し合う、司法書士を立てて効力のある遺言書を作っておくという対策が必要になります。

共有名義の土地・家売却では揉め事が起こりがち!亀裂が入る前に相談を

夫婦の離婚で家を売却する場合は、感情論でぶつかってしまい答えがでないことが多いです。

このような状態に陥ってしまったら当人同士が話し合っても解決しないので、弁護士に相談をして法的な解決策を考えていきましょう。

一方、相続によって共同所有となった場合は法律で解決することが難しく、時間が経つほど家族間の亀裂が広がってしまいます。

こうした状況に陥ってしまわないためにも、敢えて身を引く、第三者にそれぞれの主張を聞いてもらうといった方法をとることをおすすめします。

一度売りに出したら高値売却に全力を注ぐべし

共同名義の家を売るときは所有者間がギスギスしていることが多いですが、それによって最も嫌な思いをするのは物件を買う人です。

せっかく良い物件を見つけて新居にしようと思っていたのに、前の所有者の仲が悪かったら「のちのち自分もトラブルに巻き込まれるのではないか・・・」と考えて、購入を避けることも十分あり得ます。

物件は売り出したら商品として扱われるので、一度売ると決めたら、人間関係は置いといて高額での売却を目指し積極的な活動をおこなっていきましょう。

家を高く売る方法!売却の基礎知識・手順から節税・手数料値下げのポイント解説
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