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田舎の家を売却するときの注意点・ポイント

【更新日】2020-06-22
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田舎の家を売る

田舎の不動産、特に一戸建ての家を売却するのは非常に難しいです。

アクセスが悪く企業の数も少ないので、家を買えるほどのお金がある30代以上の人の中で、田舎に住むメリットがあるという方はあまり多くないでしょう。

こうした地方は、国土交通省が定めている基準地価自体が低く設定されているので、売り手の努力や需要の多さにかかわらず安く売却されてしまいがちです。

そんな田舎の家ですが、少しでも高く売却するためにはどんな注意点・ポイントに気を付けていけばよいのでしょうか。

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田舎の家は売りにくい!その理由・問題点

田舎の家が売りにくい・売れにくいというのは多くの方が何となく理解できるところかとは思います。

ただ、具体的にはどんな所が田舎の家を売りにくくしているのでしょうか?

賃貸需要が見込めない

家を購入する方の目的は、住まいとして活用する他、賃貸経営によって収益を上げるという方法もあります。

こうした、不動産投資を目的とした売買のほうが頻度はより大きい他、離れた地域の投資家も購入してくれるので需要は高まります。

田舎は人の流入が少ないために賃貸需要が低く、売れにくい傾向にあります。

相続主体のため築年数が古くなりがち

田舎の家は親の代から相続したものが多いため、外観が悪い・災害、地震への耐性が低いというデメリットがあります。

1981年以前に建築された家で、新耐震基準を満たしていないものも多いです。

耐震性が重要という認識は年々増しており、こうした家はより売れにくくなってきています。

対応している・専門としている不動産会社の数が少ない

ベンチャーの新しい不動産屋は都市部にどんどん設立されていますが、これは都市部の高額な物件を相手にしたほうが、利益率が高いためです。 そのため、田舎の家を取り扱うのは老舗の小さな不動産屋しか無くなってくるのです。

近年ではネットで物件を検索する方が多いので、ネットに明るい・IT企業と提携しているような不動産屋が好調な傾向にあります。

逆にこうしたことに疎い田舎の不動産屋は苦戦を強いられていることもあり、結果が出にくいのです。

とにかく購入するメリットが見えにくい

田舎の家は価値が低い一方で維持費がかかる、立地が悪くて事業・賃貸に利用できないなど、とにかく購入するメリットを見出しにくいのが大きなデメリットです。

田舎の家を売るためには、「この家を誰が購入するとメリットがあるのか」ということを深く考える必要があります。

田舎の家を売る4つの基本的な方法

田舎の家を売るためには、まず基本的な4つの方法を試してみることをおすすめします。

対策をすることで、家の需要を高めて成約率をアップさせていきましょう。

売却前にリフォーム・リノベーションを実施する

目に見えて欠陥のある田舎の家は、売却前にリフォーム・リノベーションを実施して内覧対策などをしていきましょう。

リフォームを実施することで物件の価値は高められますが、高額なリフォーム費用を必ずしも売却で回収できる訳ではないので注意が必要です。

大規模なリフォーム・リノベーションは不要ですが、ドアノブや立て付けの修理といった簡易リフォームは資金に余裕があればやっておくことをおすすめします。

田舎の家であることには変わりませんが、第一印象をアップさせることで成約率は大きくアップします。

建物を取り壊して更地にする

老朽化の進んだ田舎の家に高額なリフォーム・リノベーション費用をかけたくないのは、買主も同じです。

そのため、売却前に建物を取り壊し、更地にしてしまったほうが高く早く売れやすくなるケースが多いです。

ただ、建物の解体費用は決して安くない上、更地化しても100%売れる訳ではないので、悩みどころではあります。

売主が費用を100%支払わなくても、更地化は買主にとってもメリットがあるので最大50%を負担してもらうことも不可能ではありません。

どのような解体を進めていくのか、不動産会社に相談してみましょう。

田舎の家・悪条件の家売却が得意な不動産会社に依頼をする

田舎の家売却を得意とする不動産会社も、近年ではネットでのPRなどで多く知られるようになってきました。

その中には再建築不可物件や戦前に建築された物件を受け入れると豪語するところも少なくありません。

こうした、田舎の家売却が得意な不動産会社に依頼をすれば、独自の戦略・販売経路を使って売ってくれる可能性があります。

買取に出すことも検討すべき

仲介売却で売れない物件も、不動産会社へ直接買取に出すことで売れやすくなります。

不動産屋は元々リフォーム前提で物件を探していること、プロなので第一印象などに惑わされないことなどが、条件の悪い家でも受け入れてくれやすい要因です。

不動産会社は買取後の様々な活用方法を準備しており、例えば太陽光発電などは立地の悪い田舎でも利益を上げられることができます。

適切な活かし方を知っているというのも、不動産会社が買い取ってくれやすい理由です。

売却価格が通常の6~8割まで下がってしまう

ただ、不動産会社へ買取に出す際、注意したいのが売却益の低下です。

一般的には、仲介売却時の価格の6~8割程度まで下がってしまいます。

この要因は、リフォームなど再販に必要な費用を差し引いているからとも、プロであり、利益を優先する法人なので目利きが厳しくなるからとも言われています。

不動産は相場が高いので、最大4割下がるというのは結構な痛手になります。

全く売れないという場合を除いては、買取を依頼するのはあまりおすすめできません。

田舎の家を購入する人もいる!その目的・理由とは?

田舎の家にはデメリットが多く、高い金額で売却するのは難しいです。一方で都会の家にはないメリットもあるので、立地の悪さを逆手にとってPRを上手くしていくこともできます。

近年では、都会の喧騒やドライな人間関係を離れて都会でのんびり暮らしたいと考える人が増えており、確実に需要が拡大している田舎の不動産。

ここからは、売却された田舎の家を買う人は、どのような部分に需要を感じているのか、タイプにわけて解説します。

老後や子育て中の方は居住用途での需要あり

老後を静かに過ごしたい、子育てや病気療養のために自然豊かなところで暮らしたいという方は、住み替え目的で物件を探しています。

こうした地域は都会と比べて家が新築されることが少なく競合物件がうまれにくいため、売却した家の築年数が問題になりにくいという点も魅力ですよ。

購入を希望する人の数は都会に比べて圧倒的に少ないですが、一方で売却に出されている物件の数も同様に少ないですし、改築して別荘にすることを目的に高く買い取ろうとしている人も多いので、必ずしも安く売れてしまうわけではありません。

家を立て壊して事業に活用

国土の狭い日本では、活用できる土地の需要が常にあります。

そのため、家を立て壊して土地を売却すれば、リフォームの手間が省けるので事業をおこないたい人にとっては嬉しいでしょう。

宿泊施設や介護施設、コミュニティスペースなど、町の規模を問わず需要がある、田舎だからこそ需要がある事業はいくつもあるので、面積がありアクセスも良い立地なら、更地にしてしまったほうが売却しやすいかもしれません。

隣家が面積拡大のため購入することも

農作業を営んでいるといった場合は転勤がないので、代々同じ家に住み続けていることも多いです。

リフォームやハウスクリーニングをおこなっていけば長年利用する分には問題ありませんが、家族が増えた場合に土地を拡大することはできません。

サラリーマンであれば家族が増えたのを機に広い家に引っ越しますが、農家はそうもいかないので隣の空き地を購入して面積を広げるという方法がとられます。

この場合も家が立ったままだと使い勝手が悪いので、更地にしておくのがおすすめです。

土地売却は更地と整地のどちらが高く売れる?

田舎の家を売却するときに意識したい3つのポイント

都会の物件には「都会らしさ」が、田舎の物件には「田舎らしさ」が求められる部分があり、傷や劣化の跡をみて「趣がある」と感じてくれる人も多くいます。

しかし、だからといって便利でない、手入れが行き届いていないということが良いというわけではありません。

物件の特色と機能のバランスをしっかりと考え、売却の準備をしていきましょう。

購入者が適正価格だと感じることが大切

地方は売り出し物件の数が少ないので、都会のように不動産の相場が形成されにくいです。

そのため、買い手は物件を比較した上で価格が適正かどうか判別することが難しく、評価が主観的になりやすいです。

そのため、都会の不動産よりも庭先の手入れといった、第一印象を高める努力が必要でしょう。

管理を徹底することで差をつける

いくら自然豊かなほうが好まれるからといって、庭の雑草が伸びっ放しであれば買い手はつきにくいです。

自然豊かな地域の方が不動産の管理が難しいですが、買い手もある程度それを理解しているので多少の虫や野草は目をつむってくれます。

だからこそ、その中であえて完璧に管理をおこなった家は短期間で売却がされやすいです。

一度売り出した物件は商品とみなされ、地域の事情をしらない人にも閲覧されるので、「田舎だから管理が行き届かないのは仕方がない」と片づけられることがないということを肝に銘じましょう。

売り手自身も積極的に動こう

東京と地方の平均地価は100~1000万円以上離れており、その分不動産業者のモチベーションも低いです。

そのため、売り手自身が積極的に買い手を探すことも早く売るためには必要となります。

特に、田舎の物件は他地域に住んでいる人よりも、周辺地域に住んでいる人に対しての方が売りやすい場合が多いので、結び付きを活かして売却活動をしていきましょう。

田舎の家の売れにくさを理解した上で売り出していこう

田舎は不動産の需要が少ないので、そもそも売却する上ではかなり不利になっています。

そのため、無理な目標をたてて売り出し価格を高く設定しても、結局売り切れずに損をしてしまいます。

立地の関係上、売れにくいということを理解した上で、価格の設定や宣伝方法の決定をしていきましょう。

また、都会に比べて売り手の努力が必要なので、しっかりと事前の準備をしていきましょう。

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