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ワンルームマンションを高く売る!売却方法・売り時・税金を解説

【更新日】2019-10-07
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ワンルームマンションを売る

ワンルームのマンションは、他の大型不動産にくらべると高値で売却はされにくいですが、投資用としての人気が高く、コツさえ理解していればしっかり売り切ることができます。

ただ、特に投資用としてワンルームを購入した場合は、市場の移り変わりを意識して売り出さないと損をしてしまうので注意しましょう。

この記事では、ワンルームマンションの売却を成功させるための仲介業者の選び方・流れ・売り出しタイミングの考え方から税金まで解説します。

※マンション査定・売却の基礎知識・コツ・注意点はこちらに更に詳しくまとめています!

マンション査定の方法・ポイント・注意点と都道府県ごとの相場を解説

マンション売却の流れと失敗せず売るコツ!方法・注意点・税金を解説

ワンルームマンション売却は専門業者に依頼するのがおすすめ

不動産業者のなかには、ワンルームマンションを専門的に扱っているところがあります。

こうした業者は居住用の売買仲介よりは、投資などの資産運用を目的とした取引を仲介しているところが多く、費用が多い、入居者がなかなか見つからないといった運用面での悩みを相談で解決してくれるのが特徴です。

売り出しの時期もシミュレーションを参考に検討してくれるので、特に投資目的でワンルームを購入した方におすすめです。

住居売却ならマンション仲介が得意な業者を選ぼう

投資用ではなく、もともと住んでいたワンルームを住み替え目的などで売りたいという場合には、仲介業をおこなっている業者へ依頼するのがおすすめです。

特にグループ会社がマンション建設をおこなっているというところは多角的な知識があるので、ワンルームを高値で売ってくれますよ。

ワンルームに限らず、マンション売却の得意・不得意ははっきりしており、中には売買した不動産の9割以上がマンションという業者もいます。

不動産売却の得意分野を見極めて仲介先業者を賢く選ぼう

こうした業者に依頼することが、ワンルーム売却を成功させる近道です。

ワンルームマンションのおすすめ売り出しタイミング

ワンルーム売却のタイミング

ワンルームを居住に利用しており、管理者が別にいるという場合と、自身が管理者となっている場合では、売り出すべきタイミングは異なります。

具体的にいえば、居住目的で買ったワンルームを売り出す場合は快適に住めるかどうかが重視されるべきなので築年数があまり経っていないうちに売り出すべきですが、投資や運用目的の場合は、長期的な視点でシミュレーションをし、「これ以上所有していても損をする」という段階で売却したほうがお得です。

居住用マンションは一括査定を使って売却

居住用のワンルームマンションを売る場合は、築年数に注目する必要があります。

マンションは家と比べて耐年数が長いですが、築10年を経過すると資産価値が下がり、高値で売れにくくなります。

そのため、用済みになった物件はなるべく早く売ってしまうことをおすすめします。

ただ、市場の動向や業者の査定方法によって価格は大きく変化するので、無料一括査定サービスを使い、複数業者の対応や算出額を比較するとともに、だいたいの相場をイメージしておきましょう。

投資用ワンルームはシミュレーションが大切

投資用のワンルームは、原則1年ごとに家賃が1%低下し、維持費・管理費が発生します。

また、築年数が経つとだんだん住居としての人気がなくなり入居率が低下していきます。

ただ、だからといって素早く売却してしまうのが良いというわけではなく、まずは資産運用の見直しをすることが大切です。

ワンルームマンションの周辺地域がたまたま今は人気がないだけかもしれないので、都市開発の可能性なども調べておくとよいでしょう。

まずは専門業者のセミナーに参加してみよう

特に投資目的の場合は、前述の通り、ワンルームマンションを専門に扱っている業者がいるので、彼らに相談をしたほうが売却のタイミングを計りやすいです。

長年その道で働いているプロなので、信頼して話を聞いてみましょう。

もし、「まだ検討の段階で、相談するまででもない」という方は、まず専門業者が運営しているセミナーに出席するというのも一つの手です。

専門的な業者であるほど、セミナーを事業として大々的におこなっている確率が高いので、知識がない方は積極的に参加してみましょう。

ワンルームマンションの売却方法と流れ!

ワンルームマンションを売却する方法は、他の物件と変わりません。

大きく分ければ、以下の3通りでしょう。

  1. 仲介売却
  2. 不動産会社に買い取ってもらう
  3. 親しい個人間で売買する

なかなか売れない、時間がない場合は不動産会社に買い取ってもらうのも手ですが、仲介売却より2割程度安くなるのでおすすめしません。

親族間なら仲介を立てず売買すれば手数料がかからずお得ですが、法知識がないのでリスクも高いです。

基本的には、仲介業者に依頼するのがおすすめです。

ここからは、ワンルームマンションを売却する流れを紹介します。

①査定の依頼

まず、ワンルームマンションの価格がいくらか不動産会社に査定してもらいます。

このとき、複数社(3社程度)に査定を依頼し、金額を見比べるのがおすすめです。

相場としては、地方であれば500万円前後、首都圏なら1,000万円強ほどです。

②媒介契約

査定額を見比べ、絞り込んだら、次に業者と媒介契約という契約を交わします。

媒介契約を結ぶと、業者は広告掲載や営業などをおこない、責任を持って物件を売ってくれます。

その見返りとして、成約時には依頼者が業者へ仲介手数料を支払います。

※仲介手数料の詳しい内容・計算方法・値引きのコツはこちら!
仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

売買契約で提出する書類まとめ

媒介契約時の必要書類 具体的な提出物
①本人確認資料
  1. 身分証明書
  2. 実印
  3. 印鑑証明書
  4. 住民票
②権利関係書類 登記済権利書、または登記識別情報
③建物に関する書類
  1. 物件購入時の契約書・重要事項説明書など
  2. 新築時のパンフレットなど
  3. マンションの維持費・管理費が明記されている書類
  4. リフォームをした際は、当時の図面・計画書など
  5. 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など
  6. その他(地盤調査報告書など、必要に応じて提出

③販売活動

仲介業者は、ワンルームマンションの広告をポータルサイトに掲載したり、チラシにして近隣にポスティングしたりして、PRをしていきます。

また、担当者は他の不動産屋に営業をして、契約したワンルームマンションの宣伝を依頼したりもします。

販売活動期間は大体2~5か月かかるのが一般的です。

④内覧

広告を見た購入希望者が「ぜひ物件の下見をしたい」と連絡してきます。

スケジュールの確認が取れれば、15分~1時間程度、内覧をしてもらいます。

特にワンルームマンションは汚れやキズが目立ちやすいので、事前に水回りや玄関を中心にしっかり清掃し、第一印象をよくしておきましょう。

特にワンルームマンションにおすすめなのが、内覧時間を晴れた日の午後1~2時に設定し、カーテンを開放してリビングから玄関へ一直線に日光が入るようにすることです。

こうすることで実際よりも面積が広く、きれいに感じさせることができ、成約率がアップします。

⑤契約・決済

内覧でOKが出れば、次に売買契約をおこないます。

売買契約では、買い手と売り手が契約書を読み上げ、相違ないかチェックしていきます。

確認する内容は、以下の項目です。

  1. 売買物件の表示
  2. 代金や手付金などの支払い日
  3. 土地の実測・土地代金の精算
  4. 所有権の移転・引き渡し
  5. 付帯設備の引継ぎについて(例:エアコン等の処分)
  6. 税金の精算
  7. 手付の解除
  8. 引き渡し後に天災等があった場合の取り決め
  9. 契約違反時のペナルティ
  10. ローン特約
  11. 瑕疵担保責任

また、売買契約では以下の必要物を忘れずに持参しましょう。

売買契約で必要なもの 内容
手付金など 代金の2割程度を領収書とともに持参するのが一般的。契約解除が起きた際の処理に使う
印紙 売買契約書に貼る。
印鑑 実印を持参
仲介手数料 現金・振込・小切手のどれかが一般的
本人確認書類 運転免許証、健康保険証などが一般的

中古ワンルームマンション売却でかかる税金

中古のワンルームマンションを売ると、税金が新たに課されます。

ただ持っているだけでも固定資産税や相続税が毎年課されるので、それを考えると売ってしまうほうが一時的な支払いが発生するだけで済むのでお得です。

居住用目的でワンルームマンションを売った場合は、以下の税金がかかります。

  1. 印紙税
  2. 免許登録税
  3. 譲渡所得税

投資目的でワンルームマンションを売る場合は、これに加え消費税がかかります。

詳しくはこちらにまとめてあるので、合わせてお読みください。

マンションを売ると税金がかかる!居住用・投資用別に課税の内容を解説

中古のワンルームマンションを高値売却するなら売る理由・アピールポイントをしっかり考える

アピールポイント

ワンルームマンションの中でも、特に投資目的で売られた物件が希望通り高値で売れるケースは少ないです。

これは、言い方が悪いですが「適当に買ったから」というのが主な理由です。

投資用ワンルームを購入する高所得者の多くは、友人からお得だとすすめられて買っています。

ただ、実際の投資運営は時間も専門知識も必要なので、初心者が簡単に手を出して良いものではありません。

結局、税金や管理費がかさみ、大損となってしまうのです。

人間、失敗が付き物なので、勢いに任せて買ってしまったのは百歩譲って良いですが、売るときには購入希望者に「なぜ売るのか」という理由をしっかり説明できなければいけません。

居住用ワンルームでも買い手は売った理由を知りたがっている

不動産売却なんて人生に1度あるかないかでしょうし、だいたいが離婚トラブル・住宅の欠陥など、ネガティブな理由でしょう。

しかし、新生活を期待している買い手にあいまいな理由を伝えるわけにはいきません。

「近くで殺人事件が起きた」「シロアリがわいている」といった心理的・物理的な欠陥は報告義務がありますが、離婚など個人的な理由は伝えなくてもOKです。

ただ、長年住むなかで感じた地域や物件の良いところも、しっかりと伝えられるように準備しておきましょう。

「おいしいパン屋が近くにあるんですよ!」とパンフレットを渡すといった行動1つで、買い手の印象は大きく変わりますよ!

ワンルームマンションの売り方は自用(居住用)と投資用で異なる

ワンルームマンションは、分譲で自用(居住用)として使われたものと、投資用(収益物件)として使われたもので売り方が違います。

詳しくは後述しますが、近年の不動産投資ブームにより、まずはワンルームマンションの投資から始めたいという方の割合が増えています。

そのような背景から、巷で言われる「ワンルームマンションを売るコツ」というのも投資用ワンルームを想定しているものが多いです。

このやり方は住まいとしてのワンルームを売るコツとは異なるので注意が必要です。

自用と投資用では価値が大きく違う

自用のワンルームマンションの価値は「住みやすいかどうか」で決まります。そのため築年数や耐震性、アクセス、買い物のしやすさなどで評価が決定します。

一方、投資用ワンルームマンションは「利回りの良さ・利益の大きさ、継続性」で評価が決定します。

このように、価値が全然違うため、売り方や売る対象も異なるのです。

自用と投資用では売るターゲットが違う

自用のワンルームマンションは、同じく住まいとしての利用を希望する人がターゲットになります。

買主候補の大部分は他地域から転勤・転職で引っ越してきた人になるので、春・秋などに売り出すのがおすすめです。

また「住みやすさ」というあいまいな基準で価値が図られるので、いくら築浅でアクセスが良くても、汚れや傷、凹みがあると売れにくくなります。

一方、投資用ワンルームのターゲットは基本的に投資家で、東京に住む投資家が引っ越さずに、地方のワンルームの所有権を買う(オーナーチェンジ)こともよくあります。

投資家は物件を年中探しているので、売れる季節というのはありません。それよりも、経済状況・金融状況の変化が売り時に大きく影響します。

ただ、必ずしも自用は自用目的で、投資用は投資目的で買われる訳ではなく、自用でも投資用で買うという人もいます。

今後は自用ワンルームマンションの需要が高くなる?

東京オリンピック開催や東日本大震災の復興タイミングが重なり、2010年代半ばから不動産投資ブームが起こりました。

ただ、2020年にオリンピック特需が終わるとともに少子高齢化が本格化するため、不動産投資は下火になると予測されます。

一方、居住用の中古ワンルームは需要が伸び続けると言われています。

「40歳前後で新築住宅を買うのがステータス」というマイホーム信仰が崩壊し、中古住宅や賃貸物件に住む人が今後増えると言われています。自用ワンルームも今後、需要が増えていくでしょう。

ワンルームマンションの売却価格は2種類の方法で決まる

ワンルームマンションの売却価格の決まり方は、自用か投資用かによって異なります。

自用ワンルームの場合は取引事例比較法、投資用ワンルームの場合は収益還元法という方法で価格を決めていきます。

取引事例比較法の内容

取引事例比較法は、過去の成約事例をもとに価格を決める方法です。

成約事例は周辺地域の類似物件のものがピックアップされ、経済状況や築年数、面積の違いを鑑みて数値を修正していきます。

例えば、売りたいワンルーム(専有面積25㎡)と同じ築年数、駅からの徒歩距離が同じワンルーム2件の成約事例があったとします。

  • 物件A(20㎡):800万円
  • 物件B(30㎡):900万円

この時、物件A、Bの取引事例と比較すれば、売りたい25㎡のワンルームの見込み価格は以下のようになります。

(800万+900万)÷(20+30)×25=850万円

これが取引事例法の基本的な考え方で、不動産会社がやる場合はもっと多くの事例を使って計算していきます。

収益還元法の内容

投資用ワンルームの場合は、収益性によって価格を決めていきます。

投資物件全般に使われるのが収益還元法です。

収益還元法は直接還元法とDCF法の2種類に分かれます。

  • 直接還元法=年間家賃収入÷還元利回り×100
  • DCF法=(X年後の合計収益)÷(1+年間割引率のX乗)

直接還元法は1年間の収益を還元利回りで割り戻す方法で、DCFは投資経営できる年数(X年)分の利益+最後に売った時の利益を割り戻して現在価値を算出する方法です。

不動産投資は出口戦略で物件を売るのが基本的なので、DCF法のほうが精度の高い価格を算出できます。

ワンルームマンションの売り時は2020年まで?人気・価格が高騰中

現在、ワンルームマンションの人気が高まっています。

オリンピック特需や景気の好転で投資ブームが起こり、普通の主婦も不動産投資に挑戦しはじめています。

中でも人気なのがワンルームマンションです。手頃な価格で始められるので、初心者にもってこいなのです。

投資初心者は高く売れるターゲットになる

手練れの投資家になるほど、大きな賭けをしなくなり、確実に収益を出す物件を狙うようになります。

不動産知識も豊富で、契約時には巧みに値下げ交渉をしてきます。

一方、投資初心者は相場感がよくわかっていないので、高く売ってしまいやすいのです。

相場以上で高く売るためには、投資初心者向けに売るのがポイントになってきます。

2020年をめどに投資ブームは縮小?

2019年10月に消費税が10%に増税され、中流層の生活が圧迫されると考えられます。

更に2020年にオリンピック特需が収まり、2022年には生産緑地の問題で不動産相場が下がると言われています。

市場の見通しは決して明るくないので、早めに売ることをおすすめします。

ワンルームマンション売却の成功は業者選びが重要!選び方のポイント

ワンルームマンションを高く売りたいと思っても、売却活動のほとんどは契約した仲介業者に依頼するようになります。

なので、売却を成功させるには業者選びを成功させることとほぼイコールなのです。

ここからは、上手に業者選びをするポイントを挙げていきます。

東京の不動産会社も検討する

ワンルームマンションは投資物件としての需要も大きく、投資家に向けてアピールすることも必要です。

投資家が最も多いのは東京なので、地方の方は東京の業者も検討しましょう。

投資物件専門業者の数も首都圏が圧倒的に高く、専門性も大きく異なります。

セミナーを実施してる業者がおすすめ

前述の通り、ワンルームを高く売るには投資初心者に売るのが良いと言いましたが、彼らが集まるのが不動産投資セミナーです。

セミナー費用をとる不動産会社も多いですが、無料セミナーを実施して、出席者に情報を登録してもらい、物件情報メールを送って成約へ導くという戦略の業者もいます。

こうしたセミナーを実施する業者と契約すれば、出席者に物件を宣伝してもらえる可能性が高いです。

売却のデメリット・リスクも教えてくれる業者がおすすめ

ワンルームマンションを売るのはメリットばかりではありません。

失敗する可能性も高く、高価な固定資産をやすやす手放すことにもなりかねません。

こうしたデメリットやリスクも正直に説明してくれる業者のほうが、信頼して物件を預けられます。

売却期間は平均3~6か月になり、その間は担当者と2人3脚で手続きを進めていく必要があります。

人柄が合う業者を選ぶのも、売却を成功させるためには重要です。

一括査定サイトを今すぐ利用してみる

一括査定サイト

ここまで、ワンルームマンションを売却するときの仲介先の選び方やタイミングについて紹介しましたが、知識のない状態で専門家に相談をしても回答が理解できない可能性があります。

「不動産に興味があるけど、専門的なセミナーにいくのは気が引ける」という方も多いでしょう。

こうした方々におすすめなのが、前述の無料一括査定サービスです。

このサービスは、使ったからといって売りに出さなければならないというものではなく、いつでも簡単に査定依頼をすることができるので、「マンションの売却ってどんな感じかしら?」という興味本位での利用もおすすめです。

責任感を持ってワンルームマンションの売却に臨もう

ワンルームには大きく分けて居住目的と投資目的の2つがありますが、売り出しのタイミングがそれぞれ違うだけでなく、居住目的のものは第一印象を重視する、投資目的のものは利益を重視するというように、売り手が意識すべきこともそれぞれ違います。

ただ、どんなマンションであっても売却を成功させるために必要なのは、売り手の責任感です。

書類をしっかり準備している、ミスを何度も確認している、ネガティブな情報を包み隠さないといった振る舞いが徹底されていれば、物件の質にかかわらず買い手は必ず好感を持ってくれますよ。

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