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不動産売却は抵当権付き物件でも出来る?抹消登記の手続き・費用について解説

【更新日】2018-07-09
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マンションを持つスーツの男性

不動産売却に関する情報を見ていると、良く抵当権という言葉がでてきます。

はじめて聞く言葉でいまいちピンとこないという方も多いでしょうが、要するに住宅ローンを貸した金融機関が不動産につけた担保のことです。

住宅ローンの返済には期限が設けられているので、もし期日が過ぎても残債が残っている場合の対策として、こうした抵当権が設定されています。

ローン付き物件を売るときは抵当権の扱いが非常に重要になってくるので、事前に確認をしておきましょう。

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抵当権が行使される前に不動産を売却することが大切

前述の通り、抵当権とは住宅ローンが期限内に完済されなかった場合の担保のことなので、場合によっては権利を行使されることもあります。

行使とは、具体的には不動産を競売にかけることであり、実行日を強制的に決められた上、かなりの安値で売り出されてしまいます。

同じような状況でも任意売却であれば居住者のプライバシーを守り、秘密裏に販売活動をおこなってくれますが、競売は白昼堂々とおこなわれてしまうので、精神的なダメージも受けます。

家のローンが払えない場合は任意売却がおすすめ

不動産売却を検討しているのであれば、抵当権が行使される前に売ってしまうことが大切です。

売る前に抵当権の有無を確認しよう

抵当権は抹消手続きをしなければ取り外すことはできません。

相続された不動産などは取り外されていないまま、所有者が気づかないということもあり得ます。

不動産を売る前には登記簿謄本を参照し、抵当権が付いているかどうかを確認しましょう。

登記簿謄本は地方自治体の法務局で入手することができ、抵当権については権利部(乙区)という項目の中に記載されています。

発行費を払えば不動産所有者以外でも閲覧することができるので、業者や知り合いに頼んで確認してもらっても良いでしょう。

抵当権は物件と土地の両方に付く

マイホームを一つの不動産と見なす方は多いですが、大きな間違いです。

実際には土地と家という二種類の不動産で構成されており、抵当権もそれぞれに付いています。

家の築年数や買い手のニーズによっては、物件を立て壊して土地のみを売るということもあり得るので、両方のチェックを怠らないようにしましょう。

抵当権付き不動産は売却することができない

物件に抵当権が付いたまま引き渡すと、前の居住者がローン返済を継続しなければ競売にかけられてしまいます。

このようなことが起これば困るのは新居住者なので、売る場合は事前に権利を抹消します。

抹消自体は比較的簡単で、住宅ローンが残っている場合でも手続き可能です。

そのため、期限内までに完済できなそうな場合は、不動産を売却した上で代金を返済費用に充てるという方法もとれます。

抵当権が付いているかどうか確認する方法は?

不動産に抵当権が付いているかどうかは、登記簿謄本で確認することができます。

登記簿謄本は、不動産の権利者から所在地・間取りなどさまざまな情報が詳細に記載されている書類です。

登記簿謄本の内容はさまざまな項目に分かれていますが、このうち乙区といわれる部分に、抵当権に関する記述があります。

登記簿謄本に抵当権に関する記載をおこなうことを、抵当権設定登記と言い、抵当権の内容を削除することを抵当権抹消登記といいます。

登記簿謄本はお金さえ払えば、法務局の保管分を閲覧することができます。これは、本人が権利者になっていない登記簿謄本でもチェックすることができます。

不動産売却時における抵当権抹消方法

抵当権の抹消は基本的に売買契約で不動産の売却代金が確定してからおこなわれます。

外し方は売却代金とローンの残債額のどちらが大きいかで以下の2通りに分類されます。

パターン 外し方
不動産の売却代金>ローン残債 売却代金を使って残債を完済
不動産の売却代金<ローン残債 売却代金と手持ちを合わせて残債を完済(住み替え時はローンも利用できる)

どちらのパターンにしても、不動産の売却代金が占める割合は非常に大きくなります。

そのため、安全に抵当権を抹消するためには、なるべく高額で不動産を売ることが何よりも大切です。

多数の書類を準備しなければならないので要注意

抹消手続きは物件を引き渡し、売却代金が入ってくるタイミングで同時におこなわれますが、このときには以下のような多数の書類を提出しなければなりません。

  • 権利証
  • 登記原因証明書(司法書士に依頼)
  • 委任状(司法書士に依頼)
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行されたもの)
  • 固定資産税等評価証明書

この他にも、場合によっては住民票なども必要になります。

通常の引き渡しでは使わない書類も多く含まれるので、事前の確認・準備が大切になります。

売却代金受け取り時に抹消できないと大変なことに

前述の通り、抹消手続きは不動産を引き渡し、売却代金を取得するのと同日におこないますが、この段階で手続きができないと契約は打ち切りになり、売り手に賠償が請求されます。

こうなってしまうと大変なので、売買契約により代金が判明してから引き渡しまでの約1.5か月で確実に支払えるような計画を立てておきましょう。

抵当権抹消は不動産引き渡し時におこなう

抵当権付きの不動産売却は、その代金をローン残債にあて、完済した後に抹消登記をおこないます。

代金が支払われるのは引き渡し日なので、この時に抵当権抹消登記も同時におこなうのが一般的です。

不動産の引き渡し日当日の流れは、以下のようになります。

  1. 本人確認と書類の確認
  2. ローン融資を買い手がおこなう
  3. 税金などの精算
  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
  5. 仲介手数料の支払い
  6. 司法書士への報酬支払い
  7. 売り手のローン返済手続き
  8. 抵当権の抹消登記完了
  9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

一般的には、買主が売主指定の銀行口座へ代金を振り込んだ後に、上記の書類を司法書士に渡し、抹消登記を依頼します。

不動産売却で司法書士は何をするの?役割と費用相場について

引き渡し日当日は、抵当権の抹消登記以外にもさまざまな手続きをおこなう必要があります。

こちらに内容をまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

抵当権抹消にかかる費用まとめ

抵当権抹消にかかる費用は抹消登記にかかる諸費用(登録免許税)と、司法書士への依頼料(報酬)の大きく2種類があります。

それぞれの金額相場をまとめると、以下の通りです。

費用の種類 金額の相場
登録免許税 不動産1コに付き1,000円
司法書士への報酬 15,000円前後

注意点として、登録免許税は不動産1コにつきいくらと計算します。そのため、マイホーム(庭付き一戸建て)を売る場合は、建物+土地で不動産は1コなので、抹消登記費用は1,000×2+15,000=17,000円前後となります。

不動産売却では様々な費用が掛かる…コストを見越して高額売却を目指そう!

抵当権の抹消登記には意外と高額な費用が掛かるのがわかったでしょうか?

これ以外にも不動産売却では仲介手数料や譲渡所得税など、細かい費用・税金がたくさんかかってきます。

不動産売却にかかる費用一覧!いくらかかるのか解説

これらの費用をトータルすれば、売却価格を上回ってしまうケースだって考えられます。

手取り額を増やすためには、不動産をなるべく高く売ることが一番の近道です。

例えば、こちらは普通の主婦がマンションを査定額+600万円で売却した体験談です。彼女の施策は誰でもできる簡単なものですが、ここまで実行する人は意外に少ないので、競合に勝つことができたのです。

【マンション売却のコツ】5日で売却に成功!主婦が中古マンションを査定額より600万円高く売るまでの体験談

コツさえ知っていれば、不動産を高値で売るのは意外に簡単です。こちらを参考にしながら、しっかり準備をしていきましょう!

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

一括査定サイトで業者を上手に選ぼう

抵当権を安全に取り外すためには、何といっても物件を高額で売ることが大切です。

まだ売り出しを検討している段階の方は、少しでも高く売る工夫をできる範囲でおこなっていきましょう。

対策は複数ありますが、最も効果があるのは一括査定サイトを利用することです。

業者によっては300万円ほど査定額に開きがあるので、適当に仲介先を選ぶ場合に比べればかなりお得ですよ。

サイトに登録されているのはこちらにあるような大手優良会社ばかりですし、彼らの広告料でサイト運営されているので利用料は完全無料になります。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

こちらのページにサイトの詳しい使い方と、おすすめのサイトをランキング形式でまとめてあります。

ご利用の際は、ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較
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