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マンション査定の方法・ポイント・注意点と都道府県ごとの相場を解説

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マンションを査定するビジネスマン

マンションなどの不動産を売却するときは、業者に査定依頼をします。

その後、算出してもらった価格をもとに仲介先を決めていくという流れが一般的ですが、この査定額というのは、マンションの売却額と必ずしも同値なわけではありません。

不動産売却の査定額はどう決まるの?算出方法を解説!

あくまでマンションの売却予想額となっているので、信用し過ぎないように注意しましょう。

また、マンションに適した査定方法というものも存在するので、そういった知識を事前に知っておくことが正確な査定額算出に繋がっていきます。

この記事では、マンションを売却するときにおすすめな査定方法について解説します。

売却予定のマンション査定は見極めが肝心

現在、マンションを売り出す前に多くの人が利用しているのが、一括査定サイトです。

簡単な情報を入力すると複数業者に査定を依頼できるので、売却予定のマンションをより高く評価してくれたところと仲介先を結ぶことができます。

しかし、この価格は上記のように売却代金と同値とは限りません。

また、客観的に評価して付けた価格であるとも限らないので注意しましょう。

純粋な評価額より2割以上高い場合も

不動産業者が仲介で売却をおこなうときは、引き渡しが成立して仲介手数料が支払われるまでは利益を得ることができません。

そのため、業者はなるべく多くの人に媒介契約を結んでもらおうと躍起になっている可能性があります。

特に一括査定サイトのように業者同士が簡単に比較できる環境では、気を引こうと査定額を吊り上げることがあるので注意しましょう。

どれくらい価格を引き上げるかは業者によって違うので一概には言えませんが、多いところでは2割近く高値を提示することもあります。

マンション査定額は過去の事例に左右されがち

マンションは、家と違って構造が似通っているものが多く、耐年数が長いので建築技術の入れ替わりも緩やかです。

そのため、過去に同じ地域でマンションが取引された事例を参考に価格を決めることが多いです。

この方法を取引事例比較法といい、マンション査定では基本となる査定の仕方です。

しかし、過去の取引の数は地域によって偏りがありますし、都市開発などが近年あった場合などは相場が大きく変化していることもあり得ます。

過去の取引に偏りがある場合

マンションの売却が極端に少ないケースがあります。

取引事例比較はなるべく多くの事例の平均値を割り出すことで信ぴょう性を高める方法なので、ある程度の事例の数がないと正確な値を算出できません。

また、新居購入の決済が迫っており、大幅な値下げをして短期間でマンションを売ったというケースが過去にあったとします。

このケースを信用してしまうと、売却査定額を実際よりも低く見積もってしまう可能性が高くなります。

逆に、近年ショッピングモールの建設などがあった場合は過去の取引額よりも高値で売れることが予想されます。

2種類の査定で売却額を算出

マンションは上記のように物件の個別性が低いので、机上である程度の予測を立てることができます。

市況リポートなども世に出回っているので、こうした資料を使って価格を予想することも可能ですが、なるべくは不動産業者に依頼をして調べてもらうのが理想的です。

マンション査定は机上でおこなうものと訪問しておこなうものがあります。

この2通りの方法のうち、どちらか選ぶのではなく、上手く組み合わせて利用することで、より売却額に近い値を算出できます。

机上査定と訪問査定

マンションの売却額を予想する方法は、Webサイトで簡単な物件情報を入力して依頼する机上査定と、実際にプロの業者が趣き、内部を詳しく調査する訪問査定があります。

訪問して調査してもらうほうが売却額により近いのでおすすめですが、この方法は費用と時間がかかってしまうので、複数業者に依頼することは難しいです。

業者を絞り込んでから訪問調査を依頼

そこでおすすめしたいのが、はじめにマンションを一括査定してもらい、めぼしい業者を3社ほどに絞り込んでから訪問調査を依頼するという方法です。

最初に複数業者へ依頼することでマンションの相場を知ることができますし、優良業者を見つけられる可能性も高まります。

マンション売却は失敗時のリスクも大きいので手間はかかりますが、2つの方法を併用するのが、より確実でしょう。

不動産査定サイトを使ってマンションを効率よく売ろう

不動産査定サイト

中古マンションの査定は、複数社に赴いて査定額を比較するのがセオリーですが、来店での申し込みを複数回やるのは時間がかかってしまいます。

そこでおすすめしたいのが不動産一括査定です。

2008年頃にはじまったこのサービスは、査定したい物件の簡単な情報を入力して、複数の不動産会社に査定を申し込むことのできる仕組みです。

申込時間は60秒ほど。利用は無料です。

平均最大6社に一括申し込みができ、どこが高値で売ってくれるかを簡単に見定めることができます。

地域に対応する業者を探す手間も省けるので、査定にかかる時間が短縮されますよ。

※おすすめの一括査定サイトはこちら!
【完全無料】不動産査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

しつこい営業電話が心配…どうすればシャットアウトできる?

こうした不動産査定サイトを使うデメリットとしては、複数社に連絡先を共有した直後から何度も営業電話がかかってくるということが挙げられます。

マンション売却のしつこい電話勧誘を断る方法!

確かに、中には押し売りのためにしつこく電話をかけてくる悪徳業者もいますが、ほとんどの場合は物件のより詳しい情報や申込者の状況、相談の日時設定を聞きたい業者です。

複数社からの連絡を抑えたいなら、まず査定依頼の数を減らしましょう。

こちらは、当サイトの一括査定サービスですが、業者の説明の横にチェックボックスがあるのがわかるでしょう。

このチェックを外せば、査定依頼先から除外することができます。

向こうからの連絡を抑えたい方は、依頼を2、3社にとどめておきましょう。

更に、以下のようなフォーム内の自由記入欄に「査定に関する連絡以外はお断り」あるいは「電話連絡は一切お断り」など具体的な文言を記載しておきましょう。

前述の通り、向こうからすれば親切で電話をしている可能性もありますし、サイト利用者の中には「ネットだけじゃよくわからないから電話をして話を聞きたい」という方もいます。

査定サイトはデータを機械的に処理している部分もあるので、このように自由記入欄で意思をはっきり告げることは大きな意味があります。

マンション査定の仕組み「評点」を知っておこう

マンションの査定には、評点というものが使われます。

これは、マンションにまつわる様々な要素(回数、日当たり、アクセスなどまで)をスコアリングし、総合した上で査定額を算出します。

さまざまな査定項目の中でも、特に重要なのが以下の3項目です。

  1. 築年数
  2. アクセス(駅からの距離)
  3. 階数

ここからは、これらの項目がどうスコアリングされるのかを解説していきます。

マンション査定結果に最も影響する項目は築年数

マンションの査定額に最も影響を与えるのは、築年数による評点です。

1年ごとの増減も大きいので、なるべく早めに売却することが重要となっています。

築年数と評点の関係は以下の通りです。

築年数評点
1年20.0
2年17.5
3年15.0
4年12.5
5年10.0
6年8.0
7年6.0
8年4.0
9年2.0
10年0.0
11年-2.0
12年-4.0
13年-6.0
14年-8.0
15年-10.0
16年-12.0
17年ー14.0
18年-15.5
19年ー17.0
20年ー18.5

築年数と売却代金の関係は年々薄れているが…

以上がマンションの築年数と評点の関係で、これを参考の一つとして査定額が決まります。

上の表を見ると、後半よりもむしろ築年数5年以前の物件のほうが点数の減り幅が大きいことがわかりますが、こうした築浅の中古物件は新築同様の内見にもかかわらず価格が安いので、現在人気があります。

ただ、中古物件が人気なのは価格が安いからであり、人気があるときいたので売り出し価格を高めに設定しても逆効果です。

口コミや評判に必要以上に惑わされると、こうした勘違いをしてしまうので注意しましょう。

マンションのアクセスと査定評価の関係

マンションの査定に重要な要素として、築年数の次にあげられるのがアクセスです。

アクセスの良し悪しは最寄り駅までの距離(徒歩)によって決まります。

駅までの時間と評点の関係は以下の通りです。

分数評点
1分7.5
2分6.0
3分4.5
4分3.0
5分4.5
6分1.5
7分ー1.5
8分ー3.0
9分ー4.0
10分ー5.0
11分-6.0
12分-7.0
13分-8.0
14分-9.0
15分-10.0
16分~-13.0

実際の徒歩時間とは異なる場合もあるので注意

全ての不動産会社が上記のような基準を設けているわけではありませんが、基本的には以上のような評点となっています。

2つの表を比較すると、駅への徒歩分数が2分早ければ、築年数が1年若い物件よりも価値が高いということになります。

ただ、この分数というのは、地図上の最短ルートの距離を割り出し、それを一般的な徒歩スピードで割ったものなので、部屋からロビーまでの時間や、個人の速度差などはカウントされていません。

これらの要素を入れると分数は大きく変わってしまうので、自主的に計算してみるときは注意しましょう。

マンションは高階層の部屋ほど査定額が高い

マンションの部屋の階数と評点の関係は以下の通りです。

階数評点
1階-5.0
2階-2.5
3階0.0
4階0.5
5階1.0

階数の場合は築年数やアクセスのように点の増減幅が変わることはなく、3階までは2.5増え続け、それ以降は0.5増え続けます。

上がり幅は前述の2要素に比べて少ないですが、10階であれば評点が8.5となることを考えると、決して無視できる項目ではありません。

マンションによっては低層階のほうが面積が広くて暮らしやすいものも多いですが、階数と査定の関係は意外に大きいということを知っておきましょう。

※階数と査定額の関係は高層マンションになるほど顕著です。階数の多いマンションの低層階を売るコツは、こちらをご覧ください!

タワーマンションの低層階を売却するポイント

フローリングや床のキズ…マンション査定の前に気になる箇所を直すべき?

はじめてマンションを売却する際、多くの方が気になるのが「査定前にリフォームはすべき?」という点でしょう。

普通に考えればリフォームしておいたほうが査定額も高くなり、買い手からのウケも良くなりそうなものですが、査定前にリフォームをおこなう必要は全くありません。

詳しい理由は以下の記事にまとめてありますが、不動産会社は部屋が散らかっている、キズがあるという表面的なところではなく、内部はしっかりしているか、設備に故障はないかなどを査定時にはチェックします。

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

そのため、業者依頼の大規模なリフォームをしても査定額は上がらないどころか、出費が増えて逆効果です。

内覧に向けて掃除・整理整頓はやっておこう

マンションの査定前にリフォームをする必要はありませんが、部屋の掃除や整理整頓は物件の内覧で大きな効果を発揮します。

特に第一印象を左右する玄関や水回りは重点的に綺麗にしておきましょう。

また、マンションの査定前には、リビングから玄関へ一直線に日光が入るように物をよけておくのがおすすめです。

マンションの査定相場を都道府県ごとに限定公開!

マンションは、基本的に人口が密集する都市部で需要が高いです。

都市環境は地域ごとに異なるため、マンションの査定額は都道府県ごとに大きな違いが出ます。

ここからは、そんなマンションの気になる査定相場を都道府県ごとに一挙公開していきます!

表に各都道府県の詳しい不動産情報をまとめたページのリンクが貼られているので、当該地域の不動産情報もぜひ合わせてお読みください!

北海道・東北地方のマンション査定相場

ページリンク マンションの平均査定額
北海道 1,000万円代前半
青森県 1,200万円台前半
岩手県 1,100~1,200万円
宮城県 1,400万円前後
秋田県 1,100~1,200万円
山形県 1,400万円前後
福島県 1,250万円前後

山形県など、一見すると意外な地域のマンション相場が高いようにも感じますが、これはマンション取引が極端に低い地域のため、高利益を見込める物件しか売却されていないのが原因です。

データ数は各都道府県ページに記載されているので、チェックしましょう。

関東地方のマンション査定相場

ページリンク マンションの平均査定額
茨城県 1,500万円前後
栃木県 1,200万~1,300万円
群馬県 1,200万円弱
埼玉県 1,800万円ほど
千葉県 1,700万円前後
東京都 3,000万円前後
神奈川県 2,300万円前後

関東地方、特に首都圏は非常にマンション需要が高く、査定相場も高額になっています。

居住目的だけでなく商業目的としても多くの取引があるので、エリアごとの需要をつかみ、最適な売り出し方をしていくのがおすすめです。

北陸・甲信越地方のマンション査定相場

ページリンク マンションの平均査定額
新潟県 900万~1,000万円
富山県 1,500万円前後
石川県 1,200万円前後
福井県 1,500万円前後
山梨県 1,250万円前後
長野県 1,700万円前後

こちらも富山県や石川県などが高い平均額となっていますが、東北地方と同様に取引数が少ないので、平均が上がっているというのが実態です。

一見、相場が低いように見える石川県、新潟県が、実はマンション取引が盛んでもあります。

東海地方のマンション査定相場

ページリンク マンションの平均査定額
岐阜県 1,400万円前後
静岡県 1,400万円前後
愛知県 1,500万円前後
三重県 1,500万円前後

東海地方は全体的にマンションの相場が高くなっています。

ただ名古屋市、静岡市のような中心部のマンションがかなり平均額を高めているので、郊外のマンションを査定する方は注意が必要です。

近畿地方のマンション査定相場

ページリンク マンションの平均査定額
滋賀県 1,750万円前後
京都府 1,800万円前後
大阪府 1,700万円前後
兵庫県 1,800万円前後
奈良県 1,400万円前後
和歌山県 1,250万円前後

近畿地方は大阪、京都、兵庫などが高いマンション需要を誇ります。

大阪は都市整備によりこれからマンション数が増えるのでは?とも予測されており、更に相場が高まっていくことでしょう。

今後も利益が期待できるエリアですね。

中国地方のマンション査定相場

ページリンク マンションの平均査定額
鳥取県1,100万円前後
島根県 1,600万円前後
岡山県 1,400万円前後
広島県 1,500万円前後
山口県 1,300万円前後

中国地方は広島、岡山以外は年に十数件しかマンション取引がない地域です。

そもそもマンション需要がないので、こちらの地域で中古マンション売却をおこなうことも稀ではないでしょうか。

四国のマンション査定相場

ページリンクマンションの平均査定額
徳島県 1,100万円前後
香川県 1,100万円前後
愛媛県 1,200万円前後
高知県 1,150万円前後

四国も人口密度が低く、マンション需要があまりない地域となっています。

松山市、高松市といった都市部以外は、相続したマンションの売却がメインになるでしょう。

相続税などが余計にかかるので、こちらの処理に注意しましょう。

九州・沖縄のマンション査定相場

ページリンクマンションの平均査定額
福岡県 1,300万円前後
佐賀県 1,200万円前後
長崎県 1660万円前後
熊本県 1,200万円前後
大分県 1,000万円前後
宮崎県 1,250万円前後
鹿児島県 1,600万円前後
沖縄県 1,700万円前後

九州は福岡を中心に居住用マンションの取引が盛んです。

それとは別に、沖縄や宮崎ではリゾート用のマンションなども売られています。

こちらも、細かいエリアごとの需要を読み取ることが高額売却につながります。

最終的にマンションの売却額は売り手が決める

査定が終われば、算出額をもとにマンションの価格を決めて売却に出しますが、最終的な売り出し価格は売り手の意思で決定されます。

業者がアドバイスをしてはくれますが、全てその通りに手続きする必要はありませんし、逆に「なぜマンションを売却するのか」という明確な理由がないのであれば、マンション売却はおすすめしません。

大きなお金が動く不動産売却だからこそ、売り手は意思と責任をしっかり持つことが大切です。

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