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マンション査定の方法ガイド!高く売るポイントと失敗しない注意点

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マンション査定

マンションなどの不動産を売却するときは、業者に査定を依頼します。

売却を依頼するのも基本的に査定してくれた業者から選びますし、査定額が実際の売却価格のベースとなるので、マンション売却を成功させたい方にとって査定は最重要な作業なのです。

ただ、どう査定を依頼するのか、何を見て価格が決まるのかなど、初心者にはわからない点も多々あると思います。

そこで、この記事ではマンションの査定はどう決まるのか、成功するためにはどうすれば良いのかを解説していきます!

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マンション査定でよく見られる7つのポイントと高く売るコツ

マンションの査定価格を左右されるポイントは、以下の7点にほぼ絞られます。

  • 競合の有無
  • 経済の状況
  • 近隣の環境
  • 事件・事故・悪評の有無
  • 床の陥没や水回りの汚れ
  • 日当たり
  • 騒音の有無

ここからは、それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

①競合の有無

マンションを高く査定してもらう上で重要になるのが競合の有無です。競合とは、この場合近隣にある中古の売出しマンションのことです。

価格がほぼ変わらず、より駅に近く日当たりも良いマンションが競合にいれば自分のマンションが一気に売れにくくなります。

一方、競合が全くいなければ、その分だけ高く早く売れやすくなります。

マンション査定では最初に価格を算出した後に競合の状況に応じて金額を修正します。これを流動性比率と呼びます。

【流動性比率】
市場の流動性に対する査定物件の優劣。わかりやすく言えば、現在売られている競合と比較してどれくらい優れている(売れそう)かを示す。
基準を1.00とし、上限が1.10、下限が0.85となる。

査定時に競合がいなければ、査定額は最大1割増となります。逆に強い競合が多いと、査定額は8.5割まで下がってしまいます。

マンションを高く売るにはタイミングが非常に重要ということです。

繁忙期をあえて外すのも一つの手

最も競合が多いのが、転職・転勤が多い春・秋です。

査定額を上げて高く売りたいなら、あえてこの時期を外して売り出すのも一つの手です。

ただ、繁忙期以外で売り出せば買い手の数も少なくなるので注意が必要です。

都市部のマンションなら繁忙期以外でも買い手はつくでしょうが、郊外になると難しくなってきます。

競合が強いのは仕方がないので、自分のマンションに流れてきた内覧者を確実に成約へ持っていくために、日頃から部屋の掃除を欠かさずやっておきましょう。

②マンションの査定額は景気に左右される傾向がある

特にワンルームマンションは不動産投資によく利用されますが、投資物件の売買は基本的に好況で余裕のあるうちしか盛り上がりません。

実際、リーマンショックや東日本大震災の直後はマンションの売却相場が大幅に減少しました。

また、金利もマンション査定に大きく関わってきます。

金利が低いと住宅ローンをお得に借りれるので、家を買う人が増えます。

2016年に日銀がマイナス金利政策を打ち出して以降、低金利が続いている現在は、マンションが高く査定されやすいタイミングでもあるのです。

③近隣の環境がダメならいくら良いマンションも高く売れない

住まいというのは、家自体がしっかりしていれば良いわけではありません。暮らしやすさも住まいの評価に大きく関わってきます。

近くに緑がない、交通量が多く騒音がある、スーパーなどの生活施設がないマンションは、低く査定される傾向にあります。

逆に今までは住みやすいと言われていた地域でも、新しく道路が開通したり、近くにショッピングモールができたりすれば評価は高まります。

マンションの良さを伝える時は、部屋の間取りだけでなく周辺地域も考慮する必要があるのです。

「良いところリスト」を作って買主の評価を上げる

立地が悪ければ、1人がいくら頑張っても査定額は低くなってしまいます。

ただ、努力次第で買主の評価を上げることはできます。

例えば、内覧に来る人のために、この地域の良いところをまとめておくのも一つの手でしょう。

買主はネットからそれぞれの物件のアクセスや間取りを見て比較することができますが、実際に住んでみてどうなのかは想像するしかありません。

そこで売主は「近くのパン屋が美味しい」「春は桜がキレイ」など、長年住んだ人にしかわからないメリットを準備しておくのです。

査定額は低くても、こうした努力で相場以上に売ることができます。

④地域で起きた事件・事故・ブランド力も査定額に大きく関わる

今までそこそこ人気のあった地域も、近くで殺人事件が起きたりするとその後のマンション相場は一気に下がります。こうした事件が近くで起きたら、売出しを最低半年ズラすのがおすすめです。

また、街のブランド力というのも査定額に大きく影響します。

東京で言えば港区、世田谷区はブランド力が高く、普通の物件でも高く売れやすいです。一方、足立区や大田区は「不良が多い」というイメージが根強く、避ける人も多いです。実態はどうであれ、テレビで繰り返し報道されて付いてしまったイメージはなかなか消えることがありません。

逆にテレビで特集されたりドラマのロケ地になったりすると街のブランド力は一気に上がります。このタイミングを見計らって査定を依頼するのも手でしょう。

⑤リフォームが難しそうな欠陥は査定価格を大きく下げる

良く、掃除をしておくとマンションの査定額は上がると言われますが、これは嘘です。

中古マンションを買う人は後でリフォームをすることが多いので、汚れや多少のキズは価格に影響しません。査定する人もプロなので、ちょっと床がキレイな位で価格を上げることはないのです。

ただ、リフォームやハウスクリーニングを依頼するとコストが高額になりそうな欠陥があれば、査定額は低くなります。これは、購入後のリフォーム代を買主が確保できるようにするためです。

自分でリフォームをしてから売ることもできますが、大規模リフォームは下手したら新築を買うくらいの値段になります。

リフォームをした方が良いか、せずに売る方が良いかは物件の状況によって異なるので、不動産会社に相談してみましょう。

⑥日当たりが悪いマンションは内覧の時間帯に注意

日当たりは住む人の健康にも大きく関わると言われ、特に近年重要視されています。

日当たりの悪いマンションは査定額が低くなってしまいますが、内覧の時間帯を最も日が入る時間に設定すれば買主に良い印象を持ってもらえます。

家・マンション売却の内覧!時間帯は昼過ぎがおすすめ

夏に内覧をすると、買主から「冬の日当たりはどうですか?」などと聞かれます。急に聞かれても答えにこまるので、詳細に説明できるように部屋の日当たりのポイントをまとめておきましょう。

自分がやっていた日当たり対策を教えるのも良いでしょう。

⑦騒音の有無は良く聞かれるので注意

近くの学校の登下校や深夜の車通り、上の階の洗濯機の音など、マンション選びで最も気になるポイントの一つが騒音です。

買主が良く聞いてくるところでもあるので、要点をまとめておきましょう。

買主にありのままを話せば信頼してもらえますし、要点をスラスラ話せれば「キチンとした人」という印象を与えます。

買主に真摯な対応をすると、こうした思わぬメリットがあるのです。

マンションの査定は3つの算出方法が使われる

マンションの査定は、3つの算出方法を組み合わせておこなわれます。こちらがその3つの方法です。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

ここからはそれぞれの算出方法をくわしく解説していきます。

「取引事例比較法」は過去の成約事例をもとに査定する方法

特にお住まいとして使っていたマンションを査定する時は、取引比較法が重視されます。

これは、マンションの周辺地域で起きた過去の取引事例のデータを集め、それをもとに査定額を算出する方法です。

不動産会社は、まずレインズ(REINS)や自社の成約データを集めます。その中で広さや築年数などが近いマンションのデータを絞り込み、査定したいマンションの状況に当てはめます。

ここ数年で都市開発があった場合などは話が変わってきますが、取引比較法で算出した金額が査定額のベースとなります。

「原価法」はマンションを解体・新築するコストから査定額を割り出す

原価法は、今ある建物を立て壊して、そこに新しい家を建てる時のコストを予測し、そこから物件価格を割り戻す方法です。

原価法では、以下の方法で査定額を算出します。

再調達価格(新築費×{(耐用年数-築年数)÷耐用年数}

マンションの場合は立て壊すことがあまりないので、原価法は使われません。中古の戸建ての査定でメインに使われる方法と思って良いでしょう。

「収益還元法」は投資用マンションの査定で良く使われる

収益還元法は、将来的な投資利益を予想し、それを参考に査定価格を算出する方法で、以下の計算式が使われます。

(年間の収入-年間の諸経費)÷還元利回り

年間の収入とは賃料、諸経費は管理費や固定資産税など、運用に関する全てのコストが含まれます。

収益還元法も一般的な居住目的のマンション売買で使われることはありません。

投資用マンションの売却タイミングと税金について解説

マンションは複数社に査定を依頼することが大切!一括査定サイトを活用しよう

マンションを高く査定したいなら、必ず複数社に査定を依頼しましょう。

複数社に査定を依頼するメリットはマンションの相場がわかるということと査定の最高額がわかるということです。

中古マンションには定価がないので、自分で相場を調べないといけません。

相場がわからないといくらで売れるかの検討が付かないので、非常に重要となります。

その中でも査定額が高い業者と契約をすれば、高く売れる可能性がアップします。

査定額はそれぞれの業者が算出した売却予想額なので、力のある業者なら高くなります。

マンション査定の精度は年々上がっており、現在は査定額と実際の売却価格はほぼイコールとなっています。

マンションを高く売りたい方には複数社に査定を依頼して結果を比較する作業は今や必須なのです。

一括査定サイトでスムーズに複数業者へ査定依頼

中古マンションの査定は、複数社に赴いて査定額を比較するのがセオリーですが、来店での申し込みを複数回やるのは時間がかかってしまいます。

そこでおすすめしたいのが不動産一括査定です。

2008年頃にはじまったこのサービスは、査定したい物件の簡単な情報を入力して、複数の不動産会社に査定を申し込むことのできる仕組みです。

申込時間は60秒ほど。利用は無料です。

平均最大6社に一括申し込みができ、どこが高値で売ってくれるかを簡単に見定めることができます。

地域に対応する業者を探す手間も省けるので、査定にかかる時間が短縮されますよ。

※おすすめの一括査定サイトはこちら!
【完全無料】不動産査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

しつこい営業電話が心配…どうすればシャットアウトできる?

こうした不動産査定サイトを使うデメリットとしては、複数社に連絡先を共有した直後から何度も営業電話がかかってくるということが挙げられます。

マンション売却のしつこい電話勧誘を断る方法!

確かに、中には押し売りのためにしつこく電話をかけてくる悪徳業者もいますが、ほとんどの場合は物件のより詳しい情報や申込者の状況、相談の日時設定を聞きたい業者です。

複数社からの連絡を抑えたいなら、まず査定依頼の数を減らしましょう。

こちらは、当サイトの一括査定サービスですが、業者の説明の横にチェックボックスがあるのがわかるでしょう。

このチェックを外せば、査定依頼先から除外することができます。

向こうからの連絡を抑えたい方は、依頼を2、3社にとどめておきましょう。

更に、以下のようなフォーム内の自由記入欄に「査定に関する連絡以外はお断り」あるいは「電話連絡は一切お断り」など具体的な文言を記載しておきましょう。

前述の通り、向こうからすれば親切で電話をしている可能性もありますし、サイト利用者の中には「ネットだけじゃよくわからないから電話をして話を聞きたい」という方もいます。

査定サイトはデータを機械的に処理している部分もあるので、このように自由記入欄で意思をはっきり告げることは大きな意味があります。

マンションの査定を依頼するのは大手と地元の中小どちらが良い?

不動産会社には三井のリハウスなどの全国展開している大手の他に、長年地域密着で営業している街の不動産屋もあります。

大手のほうがしっかり見てくれるイメージがありますが、実際は大手は営業マン1人が持つ案件数が多く自分の番が回ってこなかったり、担当者が転勤してきたばかりで地域事情を全く知らなかったりします。

それぞれメリット・デメリットがあるので、どちらか一方に査定を依頼するのはおすすめできません。

【比較項目】 大手 地元中小
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
集客力 高い 低い
ネットを使った宣伝 不得意 得意
不動産タイプごとの実績 タイプに関わらず平均的 得意・不得意がはっきりしている
地域の情報 持っていない 独自情報を持っている
担当者の対応 比較的ドライ 親身になってくれる
囲い込みの危険性
最新の市場動向 対応 未対応なことも多い
検査・保証 しっかりしている 対応が不十分な場合もある

最近はネットで物件を選ぶケースが増えているので、ネットを使ったPRに秀でた大手業者のほうが少し優位です。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

それぞれの会社の良さは時間をかけないと分からない部分も多々あります。最初からどちらかだけに絞るのではなく、なるべく両方に査定を依頼しましょう。

不動産売却は大手業者か中小業者どちらがいい?徹底比較

机上査定(簡易査定)と訪問査定って何が違うの?

一括査定サイトを使っていると、査定方法を2種類から選ぶようになります。

机上査定(簡易査定)は、申込内容や、周辺であった過去の取引事例を鑑みて査定額を算出する方法です。一方、訪問査定は担当者が実際に現地調査をしてチェックした内容と机上査定の内容を組み合わせて、より正確な査定額を算出する方法です。

実際に媒介契約をする時には、必ず不動産会社の訪問査定を受けることになるので、机上査定を最初に選んでも、結局訪問査定は必要です。

訪問査定は時間がかかるので、最初に机上査定で業者を絞り込んでから、2~3社に訪問査定を依頼して契約先を最終決定するのが賢いやり方です。

マンションを高く売るにはどこと契約するか見極めることが大切

マンションの査定額は、100%その価格通りに売れるとは限りません。

また、客観的に評価して付けた価格であるとも限らないので注意しましょう。

不動産業者が仲介で売却をおこなうときは、引き渡しが成立して仲介手数料が支払われるまでは利益を得ることができません。

そのため、業者はなるべく多くの人に媒介契約を結んでもらおうと躍起になっている可能性があります。

特に一括査定サイトのように業者同士が簡単に比較できる環境では、気を引こうと査定額を吊り上げることがあるので注意しましょう。

どれくらい価格を引き上げるかは業者によって違うので一概には言えませんが、多いところでは2割近く高値を提示することもあります。

明らかに査定額が高い業者が1社あるなら、それは高く評価しているのではなく、詐欺を働く悪徳業者である可能性が高いです。

一括査定サイトの他にも相場を調べる方法はいくつかあるので、こうした方法も利用しながら相場をまず知っておき、「常識的にこれくらい高めに査定してほしい」という基準を自分の中で持ちましょう。

マンション査定サイト9選!一括査定と自動計算ソフトはどちらが良い?高性能アプリの評判は?

マンション査定の重要ポイント「評点」を知っておこう

マンションの査定には、評点というものが使われます。

これは、マンションにまつわる様々な要素(回数、日当たり、アクセスなどまで)をスコアリングし、総合した上で査定額を算出します。

さまざまな査定項目の中でも、特に重要なのが以下の3項目です。

  1. 築年数
  2. アクセス(駅からの距離)
  3. 階数

ここからは、これらの項目がどうスコアリングされるのかを解説していきます。

マンション査定結果に最も影響する項目は築年数

マンションの査定額に最も影響を与えるのは、築年数による評点です。

1年ごとの増減も大きいので、なるべく早めに売却することが重要となっています。

築年数と評点の関係は以下の通りです。

築年数評点
1年20.0
2年17.5
3年15.0
4年12.5
5年10.0
6年8.0
7年6.0
8年4.0
9年2.0
10年0.0
11年-2.0
12年-4.0
13年-6.0
14年-8.0
15年-10.0
16年-12.0
17年ー14.0
18年-15.5
19年ー17.0
20年ー18.5

築年数と売却代金の関係は年々薄れているが…

以上がマンションの築年数と評点の関係で、これを参考の一つとして査定額が決まります。

上の表を見ると、後半よりもむしろ築年数5年以前の物件のほうが点数の減り幅が大きいことがわかりますが、こうした築浅の中古物件は新築同様の内見にもかかわらず価格が安いので、現在人気があります。

ただ、中古物件が人気なのは価格が安いからであり、人気があるときいたので売り出し価格を高めに設定しても逆効果です。

口コミや評判に必要以上に惑わされると、こうした勘違いをしてしまうので注意しましょう。

マンションのアクセスと査定評価の関係

マンションの査定に重要な要素として、築年数の次にあげられるのがアクセスです。

アクセスの良し悪しは最寄り駅までの距離(徒歩)によって決まります。

駅までの時間と評点の関係は以下の通りです。

分数評点
1分7.5
2分6.0
3分4.5
4分3.0
5分1.5
6分0.0
7分-1.5
8分-3.0
9分-4.0
10分-5.0
11分-6.0
12分-7.0
13分-8.0
14分-9.0
15分-10.0
16分~-13.0

実際の徒歩時間とは異なる場合もあるので注意

全ての不動産会社が上記のような基準を設けているわけではありませんが、基本的には以上のような評点となっています。

2つの表を比較すると、駅への徒歩分数が2分早ければ、築年数が1年若い物件よりも価値が高いということになります。

ただ、この分数というのは、地図上の最短ルートの距離を割り出し、それを一般的な徒歩スピードで割ったものなので、部屋からロビーまでの時間や、個人の速度差などはカウントされていません。

これらの要素を入れると分数は大きく変わってしまうので、自主的に計算してみるときは注意しましょう。

マンションは高階層の部屋ほど査定額が高い

マンションの部屋の階数と評点の関係は以下の通りです。

階数評点
1階-5.0
2階-2.5
3階0.0
4階0.5
5階1.0
6階以降0.5ずつ増える

階数の場合は築年数やアクセスのように点の増減幅が変わることはなく、3階までは2.5増え続け、それ以降は0.5増え続けます。

上がり幅は前述の2要素に比べて少ないですが、10階であれば評点が8.5となることを考えると、決して無視できる項目ではありません。

マンションによっては低層階のほうが面積が広くて暮らしやすいものも多いですが、階数と査定の関係は意外に大きいということを知っておきましょう。

※階数と査定額の関係は高層マンションになるほど顕著です。階数の多いマンションの低層階を売るコツは、こちらをご覧ください!

タワーマンションの低層階を売却するポイント

フローリングや床のキズ…マンション査定の前に気になる箇所を直すべき?

はじめてマンションを売却する際、多くの方が気になるのが「査定前にリフォームはすべき?」という点でしょう。

普通に考えればリフォームしておいたほうが査定額も高くなり、買い手からのウケも良くなりそうなものですが、査定前にリフォームをおこなう必要は全くありません。

詳しい理由は以下の記事にまとめてありますが、不動産会社は部屋が散らかっている、キズがあるという表面的なところではなく、内部はしっかりしているか、設備に故障はないかなどを査定時にはチェックします。

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

そのため、業者依頼の大規模なリフォームをしても査定額は上がらないどころか、出費が増えて逆効果です。

内覧に向けて掃除・整理整頓はやっておこう

マンションの査定前にリフォームをする必要はありませんが、部屋の掃除や整理整頓は物件の内覧で大きな効果を発揮します。

特に第一印象を左右する玄関や水回りは重点的に綺麗にしておきましょう。

また、マンションの査定前には、リビングから玄関へ一直線に日光が入るように物をよけておくのがおすすめです。

査定額が低くてもあきらめずにマンションを売ろう!

査定が終われば、算出額をもとにマンションの価格を決めて売却に出しますが、最終的な売り出し価格は売り手の意思で決定されます。

査定額より少し高めで売り出したとしても、売主自身が掃除をしたり、内覧時にマンションの長所をしっかりPRできればそのまま成約が取れる可能性は十分あります。

マンションを売却すると仲介手数料などの費用や税金・引っ越し費用などがかかります。

不動産売却にかかる費用一覧!いくらかかるのか解説

こうしたコストを考えても、マンションは絶対に高く売ったほうが良いのです。

査定額が低くても気落ちせず、しっかり高く売る努力をしていきましょう!

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!
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