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不動産売却時のローン処理方法について

【更新日】2017-08-18
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貯金箱と家

住宅を購入してから間もなく売却をするというときに課題となるが、住宅ローンの存在です。

住宅ローンが残る家の買い替えを成功させる秘訣

築年数が浅い物件は高額で売却されやすいですが、基本的に住宅ローンが残っている物件は売り出すことができないので、注意が必要です。

ただ、引き渡しのタイミングで完済することができるのであれば残債があっても売ることが可能です。

このように、住宅ローンの残債がある家の売却は、特別なルールがいくつかあるので、今回はそれを確認していきましょう。

売却代金で住宅ローンを完済できれば問題なし!

たとえ住宅ローンが残っている家でも、引き渡しのときに完済していれば問題ありません。

つまり、売却代金を残債の支払いに利用できるということです。

また、引き渡し当日に残債を支払うのであれば、抵当権の抹消も同時におこなうようになります。

抵当権とは住宅ローンを借りたときに不動産へ設定される担保のことで、住宅ローンが期限内に完済されなかった場合、ローンを貸している金融機関の判断で、競売にかけることができてしまいます。

これがついたまま買い手に住宅を売却してしまうと迷惑をかけてしまうので、必ず取り外しましょう。

引き渡し当日に住宅ローンを返済する流れ

引き渡し日に残債を支払う場合の流れは以下の通りとなります。

  1. 売却代金を買い手から受け取る
  2. 受け取った代金で残債を完済する
  3. 抵当権抹消と所有権移転をおこない、物件を引き渡す

残債の支払いを売却代金のみでおこなえることもあれば、貯蓄とあわせなければ完済できない場合もあります。

どのように残債を支払ったかによって、買い替え時の短期ローン借り入れができないこともあるので注意しましょう。

売却代金+貯蓄で完済できない場合は買い替えローンを使う

住宅の売却と新居の購入を同時におこなうことを住み替え(買い替え)といいます。

売却代金を新居の購入にあてることができるのが魅力の住み替えですが、ローンが残る住宅を売却する場合は、残債の処理に加えて引っ越し費用の捻出までおこなわなければならないので大変です。

住宅の売却が上手くいかず、費用捻出が十分におこなえなさそうな場合に利用すると良いのが、買い替えローンです。

これは、住宅の売却代金を利用しても返せないローン残債を新居の代金に一旦上乗せし、その上で返済資金も貸してくれるという優れものです。

住み替えをする方限定のサービスではありますが、住宅の売却に少し失敗してしまった方にとってはかなり有力な選択肢ですよ!

どうしても住宅ローンを返済できないときに有効な任意売却

住宅ローンの返済が経済的に厳しい、離婚をしてしまったので、残債がある家だが処分しなければならないという場合、通常の不動産業者に仲介を依頼して売却をする方法と時間がかかり過ぎてしまう可能性が高いです。

また、家を売却したところで住宅ローンが完済できないことをが濃厚な場合、契約が急にキャンセルされるリスクが大きいので買い手はつきにくいです。

このような、住宅ローンの納期が迫ってきている家を売るときには、任意売却という売り方がおすすめです。

任意売却は、残債がある不動産を売るときにローンを貸している金融業者と売り手、専門のコンサルタントの3人でまず話し合います。

合意がおこなわれれば、あとは通常の不動産売却と同じように業者と媒介契約を結び、販売活動をしていきます。

競売にかけられたときより時間と手間はかかってしまいますが、その分だけ高値で売れます。

早期売却をせず住宅ローン返済に専念するのもアリ!

不動産は、築年数が1年でも多いと価値は大きく下がります。

そのため、セオリーとしては、なるべく早く売却するほうが利益が上がり、おすすめです。

ただ、残債がある場合は、あえて売却のタイミングを遅らせて、ローンの返済に専念するというのも1つの手です。

通常、築年数が経つことによる物件価値の低下率の方が、住宅ローンの1年毎の返済額よりも大きいので、実はこの方法は根本的な解決とはなっていません。

しかし、業者や買い手からみたときに、残債が少ない、あるいはすでに完済されている家と、築年数が少し浅いがローンが多く残っている家とでは、後者の方が心象は悪いです。

わずかな差ではありますが、自分の残債にあった方法を選択していくと良いでしょう。

まずは住宅の高額売却を目指そう

ここまで、不動産売却と住宅ローンに関する情報を紹介してきましたが、何よりも大切なのは不動産売却で高利益を得ることです。

特に戸建てやマンションの場合は、査定業者によって300万円近く売却代金が変わるといわれています。

300万円高く売却できれば、その分から引越し費用を捻出することも十分可能でしょう。

まずは一括査定サイトなどで優良業者を見つけ、全力で販売活動をサポートするようにしましょう。

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