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マンションを売る方法!手続きの流れと費用・税金・手数料を節約するコツ

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マンション売却

不要なマンションを売りたいと思っても、まず何から手をつければ良いかわからない…そんな人が山ほどいます。

まだ査定にも出してないのに、ネットの「マンションを売ると100%損!」なんて記事を読んで勝手に落ち込んでる…あなたもそのタイプではありませんか?

マンションを売る人は、ただただ不動産屋の言うことを聞いて結果失敗した人と、自分で積極的に対策をして高く売った人の2通りに分かれます。基本的な知識を知っているだけで成功率は大幅にアップするのです。

今回はマンション売却を検討している方のために、マンションを売る流れからかかる税金・高く売るコツまで徹底的に解説していきます!

【マンション売却の裏技】普通の主婦が5日で600万円高く売った方法

マンション売却の流れは6ステップ!それぞれの手続き内容を解説

マンション売却の流れ

  1. 査定依頼
  2. 媒介契約
  3. 販売活動
  4. 内覧
  5. 契約
  6. 決済

マンション売却の流れは、以上の6ステップで進んでいきます。

今回は、特にはじめてマンション売却に取り組む方に向けて、手続きの流れと一つ一つの手続きの方法を詳しく紹介していきます。

①マンションの査定を仲介業者へ依頼

まず、売りたいマンションがいくらで売れそうか、不動産会社に査定をしてもらいます。

どの不動産会社に依頼をしても査定額は出してくれますが、マンション売却は査定➝価格が気に入れば契約の流れで進むので、査定を依頼する業者は契約先の候補であるべきです。

単に近場の業者というだけでなく、検査・保証サービスや担当者の人柄などもしっかり考慮して査定依頼をしましょう。

査定を依頼してから媒介契約まで約1~2週間かかりますが、このときに以下の3点を意識するのが大事です。

  1. マンション売却の理由を整理し、本当に売るべきか考える
  2. 住宅ローンの残債を確認
  3. 必要書類の準備

②査定額に納得すれば媒介契約を結ぶ

複数の業者に査定を依頼したら、金額を見比べて契約する業者を選びます。

そして、販売活動を業者に委託する代わりに、成約のあかつきには仲介手数料を支払うという契約(媒介契約)を結びます。

媒介契約には3種類の方法がありますが、以下のような内容の違いがあります。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること 依頼可能な業者数 仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

※あくまで最低限の報告義務であり、業者によってはそれ以上連絡があるところもあります。

業者は1社契約してくれた人の物件を優先的に扱うので、よっぽどのことがない限りは(専属)専任媒介契約がおすすめです。

ただ、立地が良かったりデザインが優れていたりする場合、一般媒介契約をおすすめするケースもあります。

不動産売却で一般媒介を選んだほうがいいケース

媒介契約時の必要書類まとめ

媒介契約時の必要書類 具体的な提出物
①本人確認資料
  1. 身分証明書
  2. 実印
  3. 印鑑証明書
  4. 住民票
②権利関係書類 登記済権利書、または登記識別情報
③建物に関する書類
  1. 物件購入時の契約書・重要事項説明書など
  2. 新築時のパンフレットなど
  3. マンションの維持費・管理費が明記されている書類
  4. リフォームをした際は、当時の図面・計画書など
  5. 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など
  6. その他(地盤調査報告書など、必要に応じて提出

③販売活動時に売り手がすべきこととは?

媒介契約を結ぶと、約2ヶ月から1年の販売活動期間に入ります。

広告掲載や問い合わせへの対応は仲介業者がおこなってくれますが、売り手自身もすべきことがてんこもりです。

その中でも特に重要な手続きが、売り出し価格の設定です。

売り出し価格は売り手自身の独断で決めることができますが、それによって利益と成約にかかる期間が大きく変化するので注意が必要です。

オーソドックスなのが、査定額と同じ価格で売り出す方法です。

適正額ということで買い手も納得しやすいですし、プロのお墨付きがあるので説得力が増します。

利益にこだわりたいなら、査定額よりも高値に設定して売り出すこともできます。

この方法で売れるのが理想ですが、「面積・間取り・立地に対して価格が高すぎる」と思われ、売れ残るリスクもあります。

逆に、査定額より価格を下げて売り出す方法もあります。

金銭的には損ですが、お得物件なので早期に買い手がつきやすく、急な転勤がある方などにおすすめの方法です。

自分はどの方法が良いのか、しっかり考えていきたいですね。

④購入希望者が出たら内覧準備へ

広告をポータルサイトなどに掲載してしばらく経つと、仲介業者に内覧希望の問い合わせが来ます。

「その日は都合がつかない」などあるでしょうが、売買は買い手が気に入ってお金を出してくれないと成立しないので、なるべく彼らのスケジュールに合わせて時間を空けましょう。

マンションの内覧は、主に以下のようなところが見られます。

  1. 入室時の第一印象(明るさ・広さ・においなど)
  2. 眺めの良さ
  3. 方角・日当たり・風通し
  4. 水回り
  5. キッチンの広さ・位置
  6. 天井・壁のキズや汚れ
  7. 床の傾き・軋み
  8. バルコニーの広さ
  9. ドア・窓をスムーズに開閉できるか
  10. 水栓
  11. 給湯器

逆に言えば、こうした良く見られるポイントは事前に改善しておき、当日はPRできるくらいの余裕が欲しいですね。

⑤売買契約・決済

内覧が終わり、買い手が納得をすると次に価格交渉・売買契約がおこなわれます。

まず価格交渉に関してですが、基本的に買い手優位で進むのである程度の値下げは覚悟しましょう。

ただ、後述しますがパンフレットなど客観的な書類を多く持っていると、値段にケチを付けられたときに反論しやすいのでおすすめです。

売買契約は、買い手と売り手が集まり、契約書を読み上げて最終確認をします。

確認する内容は主に以下の項目です。

  1. 売買物件の表示
  2. 代金や手付金などの支払い日
  3. 土地の実測・土地代金の精算
  4. 所有権の移転・引き渡し
  5. 付帯設備の引継ぎについて(例:エアコン等の処分)
  6. 税金の精算
  7. 手付の解除
  8. 引き渡し後に天災等があった場合の取り決め
  9. 契約違反時のペナルティ
  10. ローン特約
  11. 瑕疵担保責任

また、売買契約には以下の必要物を持参していきます。忘れがないようにしましょう。

手付金など 代金の2割程度を領収書とともに持参するのが一般的。契約解除が起きた際の処理に使う
印紙 売買契約書に貼る。詳しい内容はこちら
不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法
印鑑 なるべく実印を持参
仲介手数料 現金・振込・小切手のいづれかが一般的
本人確認書類 運転免許証か健康保険証などが一般的

マンション売却は平均3~6ヵ月かかる

マンション売却は手続きが多く、スムーズに進んだとしても数か月はかかってしまいます。

中には1年近くかかるケースもありますが、運とタイミングも売り手と買い手のマッチングで重要なので、必ずしも販売期間が長引くのが悪いことではありません。

ただ、前述のとおりマンションを売る際に感じるストレスは多くが「売りたいのに全然売れない…」というところから来ています。

あまりにストレスが溜まると、成約を急ぐあまり買い手の人柄をじっくり見ようとしなかったり、一方的な値下げ交渉もハイハイと応じてしまうことが多いです。

そのときは「やっと売れた…」という達成感があっても、高額な資産をおざなりに手放せば後々振り返って必ず後悔します。

こうした後悔をしないためにも、「〇〇万円まで値下げをしても、それ以下は絶対下げない」というように、自分の中に基準を設けておくのが大事です。

マンションがなかなか売れないなら一旦契約を解除するのも一つの手!

マンションを売り出したものの、成約まで至らず悩んでいる方は、一度売却を休止するのも一つの手です。

現在、中古建物を買う人の多くはSUUMOライフルホームズのようなサイトから希望の物件を探します。

ただ、こうしたサイトは新着掲載されたものから表示される仕組みなので、売り出し期間が延びるほど人目に付きにくくなります。

広告が買い手に届かないのに、「価格が高すぎるのかなあ…」など関係ないところで悩むのは無駄にストレスをためるだけです。

この場合は、一旦マンション売り出しをやめ、売り出し価格をもう一度考え直した上で新たに売りましょう。

広告が上位表示されれば、あっという間に成約するケースも多いですよ!

マンションを3ヶ月未満でスムーズに売るコツ

マンション売却で最もストレスを感じるケースは、なかなか売れない場合です。

そのため、販売活動の長期化を防ぐことが、売り手のストレスを最も和らげることにつながります。

では、どうすればマンションの売却期間を短縮できるのかを、ここからは以下のケースに分けて解説します。

  • 査定・媒介契約
  • 内覧
  • 交渉・売買契約

業者は査定額・対応を参考に絞り込んでいく

マンション売却時、多くの方は以下の流れで業者選びをします。

  1. 近所の不動産会社(A社)を探す
  2. 提出用の書類を集める
  3. アポを取り、来店・査定依頼
  4. 査定書を待つ
  5. 再び他の不動産会社を探す…

セオリーとして、査定額は複数社のものを比較するのが良いと言いますが、上記の方法では効率が悪いことは素人目に見ても明らかでしょう。

そこで、業者選びの効率を上げるために使うのが、こちらで紹介されているような不動産一括査定サイトです。

【完全無料】不動産査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

一括査定サイトに個人の連絡先と物件を記入すれば、地域に対応している業者に一括で査定依頼をすることができます。

その査定額を基にまず2,3社に絞り込み、更に販売プランや担当者の対応を比較すれば、効率良く契約先を決定できますし、1社ごとに業者選びをするより、優良業者の見落としが減ります。

掃除をすると内覧の成功率が格段にアップする

業者と契約すると、マンションの宣伝をチラシやネット広告を使っておこなっていきます。

物件のPRが上手い業者なら、SUUMOやアットホームなどの大手ポータルサイトに広告を掲載し、1日5件以上の問い合わせ・内覧希望の連絡を集めます。

その後、購入希望者の物件見学=内覧を行いますが、この内覧がマンション売却では最大の関門となります。

なぜなら、購入希望者が広告を見て受ける印象と、実際に物件を見た印象にギャップが生まれやすいからです。

このギャップを埋め、買い手の期待に応えることが、内覧の成功につながります。ここからは、内覧成功のポイントをいくつか紹介していきます。

玄関・水回りは重点的に掃除する

「人の最初の印象は見た目で9割決まる」なんて言いますが、マンションも扉を開けて目に飛び込む玄関や奥のリビングの様子が、部屋全体の印象を大きく左右します。

玄関の整理整頓・清掃や、人が入ってきたときに日光が入ってくるように物を避ける、カーテンを開けておくといった対策をしておきましょう。

また、水道、お風呂、トイレなどの水回りもしっかり掃除しておきましょう。

水アカなどが目立ちやすい部位なので、放置していると”中古感”が出てしまいます。購入希望者は中古と言えど新築同様のきれいさを期待して来るので、自分でできるところまでは綺麗にする、どうにもできない部分はクリーニング業者に頼むのがおすすめです。

交渉・契約前にできるだけ書類を集めよう!

査定報告書、住民票、売買契約書など、交渉・契約前には必要書類をそつなく集めるのが大切ですが、必要書類にも以下の2点を準備するのをおすすめします。

  1. マンションの管理規約書
  2. 新築時のパンフレット

マンションの管理規約は、ペッの飼育の有無、室内での喫煙の可否など、利用する上でのさまざまなルールが記載されています。これがあると買い手が引っ越し後の生活をイメージしやすくなり、契約を結びやすくなります。

次に持っておきたいが、マンションが新築されたときのパンフレットです。

広告代理店などのプロが書いているで、物件PRの参考になりますし、間取りや構造などを相手に伝えやすいです。

近くのレストランのパンフレットも有効?

買い手が気になるのは、マンションの間取りや面積だけではありません。

どこで買い物をすれば良いのか、辺りは静かか、趣味をエンジョイできる環境かなど、引っ越し先の地域についても気になっています。

そこでおすすめしたいのが、自分の好きな場所の写真や、お店のパンフレットなども用意しておき、契約時に見せてあげる方法です。

買い手は引っ越し後の生活により期待を膨らませることができ、高値で落札される可能性も高まりますよ!

マンションを売るとかかる4種類の税金

税金

マンションを所有していると固定資産税、都市計画税、場合によっては相続税などがかかりますが、売却する場合も新たに税金が課されます。

マンションを売る際にかかる税金は、以下の4つです。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 消費税

ここからは、それぞれの税金の内容について解説していきます。

印紙税

印紙税は、売買契約書に印紙を貼って提出します。

課税額はマンションの売却額に比例して、以下のようになります。

売却額 課税額
10万円~50万円 400円
50万円~100万円 1,000円
100万円~500万円 2,000円
500万円~1,000万円 >1万円
1,000万円~5,000万円 2万円
5,000万円~1億円 6万円
1億円~5億円 10万円
5億円~10億円 20万円
10億円~50億円 40万円
50億円超 60万円

印紙は買い手に提出する分と自分が保管する分に貼るのが一般的なので、上の金額を2倍したのが出費となります。

自分の保管分には印紙のコピーを貼って節税することもできますが、この場合、書類の証明力は落ちるので注意しましょう。

登録免許税

中古マンションを売却するときに住宅ローンがまだ残っているケースはかなり多いです。

住宅ローンは建物を担保にしているので、買い手に渡すときにはこの担保を外さなければいけません。

単純にローンを完済するだけでは担保は外れず、抵当権抹消登記という手続きをおこなうのですが、その際に登録免許税として土地・建物合わせて2,000円がかかります。

さらに、住み替えの場合は住所変更登記も必要ですが、この際も免許登録税として1,000円がかかります。

譲渡所得税

マンション売却利益が出た場合、すなわち購入費よりも売却額が大きかった場合、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は譲渡所得×税率で求められますが、肝心の譲渡所得は以下の計算式で算出されます。

譲渡所得=売却価格-(取得費用+売却費用)

取得費用とは、マンションの購入価格や、購入手続きにかかった費用(仲介手数料、登記費用など)の合計額です。

マンションは価値が築年数の経過により低下するので、その分(減価償却費)を差し引きます。

※不動産の減価償却に関する詳しい情報はこちら!

不動産売却で重要な税金の減価償却って?

更に、譲渡所得にかけられる税率ですが、これはマンションの所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。

詳しくはこちらをご覧ください

不動産売却でかかる税金は5年で大きく変化する!

譲渡所得税は確定申告をして納める

譲渡所得税というのは通称で、実際は所得税と住民税に加算されるのがこの税金の特徴です。

譲渡所得税が発生したら、引き渡し年の翌2~3月に確定申告をおこないます。

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

確定申告のタイミングで、まず所得税を支払います。

その後、5月頃に住民税納付書が届きます。こちらに納税額の記載があるので、基本的には6月・8月・10月・翌1月の末日に、年4期に分けて納付をします。

ちなみに、末日が土日の場合は翌月曜日が納付期限となります。

消費税

投資用マンションを売却すると、建物の部分に消費税がかかります。

ただ、納付をするかどうかは、2年前の課税売上が1,000万円超である場合のみです。

普段買い物をするときは消費税はあまり気になりませんが、中古マンションが1,000万円で売れたら8%の80万円を支払わなければいけません。

売却検討者は、事前にこうしたリスクを理解しておきましょう。

マンションを売る最大のネックとなる仲介手数料

譲渡所得税は高額ですが、課税は売却費用>購入費の場合のみです。

通常は築年数が経過すればマンションの価値はその分下がるので、税金がかかるケースは滅多にありません。

その一方で、不動産にマンションを売るよう依頼した全ての方にかかってくるのが仲介手数料です。

仲介してくれた業者に報酬として支払う手数料で、売却価格に比例して費用は高額になっていきます。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

マンションが500万円で売れた場合、仲介手数料は500万円×3%+6万円=21万円となります。

上で挙げたのは法定の上限額(仲介手数料として顧客から取れる最高額)ですが、慣例上この金額をピッタリ払うケースがほとんどです。

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

譲渡所得税・仲介手数料を節約する方法

マンションを売る多くの人が気をつけたい2大コストは、譲渡所得税と仲介手数料です。

まず仲介手数料について説明しますが、こちらは3つの方法で節約することが可能です。

  • 値引き交渉を成功させる
  • 大手業者の値引き特典を使う
  • 季節のキャンペーンを利用する

素人がプロに値引き交渉をするのは難しいので、最初から値引きサービス・キャンペーンが用意されているところと契約するのが最もスムーズでしょう。

仲介手数料は半額まで値切れる!値引き交渉のテクニック3選

不動産売却・査定キャンペーンを総まとめ!

次に譲渡所得税ですが、一番シンプルな節税方法は取得から売り出しまでの時間をおく方法です。

所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得(5年以内) 30% 9%39%
長期譲渡所得(5年超) 15% 5%20%

税率は所有期間5年を超えると上のように半減するので、これを待つのも一つの手です。

更に、所有期間が10年を超えると軽減税率の特例でさらに課税額が下がります。

譲渡所得(円) 住民税の税率 所得税の税率
6000万円以下 10% 4%
6000万円超 (譲渡所得-6000万円)×15%+600万円 (譲渡所得-6000万円)×5%+240万円

その他にも、今のマンションを売って新居に住み替える場合は、買い換え(交換)特例を使い、所得と損益通算することができます。

利用できる条件が買い換え特例は厳しいので、こちらを事前にチェックしておきましょう。

不動産売却で損失が発生したら税金に注意!繰越控除特例で節税しよう

築浅・ワンルーム・タワマン…タイプ別にマンション売却の方法を解説

マンションと一口に言っても、さまざまなタイプがあります。

タワマンとワンルームの1階なら同じマンションとはいえ、査定額から適切な売り方まで大きく異なるでしょう。

ここからは、マンションのタイプ別に紹介していきます。上で紹介したマンション全体に共通するポイントや流れを合わせてチェックしておいてください!

築浅マンションは売却理由をしっかり伝えよう

買ったばかりのマンションをすぐ売る羽目になったという方も多いです。

離婚をした方から、投資チャンスが早く来たというポジティブな理由の方までさまざまですが、基本的に築年数が浅ければ浅いほど内装や設備もしっかりしており、需要も高いです。

マンション購入から1年で売却するのってあり?

ただ、築年数があまりにも浅いと、買い手はまず事故物件の可能性を疑います。

ルーフバルコニ―付きマンションは売却が難しい…内覧準備には共用部分もチェック!

ルーフバルコニー付きのマンションは通常の物件に比べて高価格が付きやすいです。

ただ、雨漏りや水漏れの可能性は普通のマンションとは比べ物にならないほど高いので、注意しましょう。

また、この手のマンションは買い手もルーフバルコニー目当てで集まるので、いくら自分の部屋を綺麗にしてもルーフバルコニーが期待外れだと成約に結び付きません。

こうした、部屋以外のところに魅力があるマンションは、共用部分の準備をどうやっていくかも考えていきましょう。

ルーフバルコニー付きマンションの売却には注意が必要!

デザイナーズマンションはその個性がアダとなることも…大手不動産会社へ依頼するのがおすすめ!

現在、おしゃれなデザイナーズマンションが高い人気です。

こうしたマンションは、同じような競合物件と比較しても付加価値があり、高値売却されやすいです。

ただ、あまりにも個性的なデザインの場合は買い手の趣味趣向と食い違うことも多く、マッチしにくくなります。

デザイナーズマンションの魅力はブランド力ですが、都市部に住む若者ほど、こうしたネームバリューに魅力を感じがちです。

都市部に店舗が多く、ネットを使った宣伝も得意な大手不動産会社に売却を依頼するのがおすすめですよ!

デザイナーズマンションを売却するコツ

ワンルームマンションは内覧準備と消費税に注意!

首都圏で特に需要が高いワンルームマンションは、居住用の他に投資用としても人気です。

居住目的の場合は、内覧で狭さをいかにカバーするかが重要となりますが、おすすめは天気の良い午後1~2時に内覧の時間を設定し、バルコニー側のカーテンを全開にして換気することです。

バルコニーからリビング、玄関側にまでまっすぐ日光が入るように荷物も整理整頓しておくと、実際よりも面積が広く、綺麗に感じます。

また、投資目的の場合は譲渡所得税などの他に消費税もかかります。

かなり高額になるので、注意しましょう!

中古ワンルームマンションを高く売るコツ!おすすめの方法・時期から税金まで解説

タワマンはブランド力が売り!低層階だと売れにくいので要注意

数年前は大人気だったタワーマンションですが、今、首都圏で新築されるマンションの4分の1がタワマンタイプで、そこまで珍しくなくなっています。

タワーマンション売却前に知りたいこと

ただ、タワマンの構造上、魅力はやはり高層階にあるので、1、2階は売れにくいので注意しましょう。

タワーマンションの低層階(1階・2階)は売れにくい?高値売却するポイント

低層階が売れにくい傾向は、普通の分譲マンションにもあります。特に1階の部屋を売却する場合は注意しましょう。

分譲マンションの1階は売れにくい!高額売却するコツを紹介

※近年、タワーマンションの高層階に住むことが健康に悪影響を与えているという説が提唱されています。

まだ一般的には知られておらず、仮説の域を出ませんが、今後タワマン売却の逆風となる可能性もあるので注意しましょう。

子供を殺す前にタワマンを売るべき!不動産会社がひた隠す高層マンションの健康被害

どの不動産会社と契約するかが最も重要

不動産会社

ここでマンション売却に関わる苦労を少しでも減らすために、どのようにすればストレスなく売ることができるかについて書いていきたいと思います。

マンション売却において1番大切なことはなんといっても不動産会社の選択です。

これは大手の不動産会社を選べばいいというものではないので、大変難しいです。

受動的に仲介先を選ばない

よくある失敗の例として折込チラシなどで「資産家の息子さんがこのあたりの~という条件のマンションを探しています」などの文句に飛びついてしまう場合が挙げられます。

これはほとんどが詐欺であり、ただの宣伝文句なのでつられてしまわないように注意しましょう。これにつられてしまうと前述したような悪循環に陥ってしまう場合があります。

同じように「地域No1!」などの広告文句にも注意しましょう。不動産の情報というのは会社同士で共有されているので明確な地域No1というものは決めようがありません。

基本的に派手な宣伝文句ばかりを発している会社は信用しないほうが無難でしょう。

実績と人柄を冷静に観察し、信頼できる営業マンを見つけることが苦労の少ないマンション売却への近道です。

中古マンションのおすすめ仲介業者はどこ?

では、中古マンションの売買仲介におすすめの不動産会社はどこなのでしょうか。

こちらで紹介されているように、2017年、中古マンションの売買件数が多かったTOP3は三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルと全て大手でした。

マンション売却でおすすめの仲介業者は?評判の会社ランキング・業者選びのコツ

やはり、テレビCMの放送量も多く、有名な不動産会社に多くの人が依頼するようですね。

知名度だけではなく、こうした大手業者は地方の中堅会社にはないような検査・保証サービスを提供しているので、築年数の経った中古マンションも安心して預けられます。

【要注意】売り上げ実績だけでマンションの仲介先を選ぶのは危険!その理由は?

上で紹介した大手業者は実績も十分なので、依頼をすれば良い値段でスムーズに売ってくれることでしょう。

ただ、売上実績だけで仲介先を決めるのは非常に危険です。

なぜなら、この実績というのは個人の物件を仲介だけでなく、法人の物件(ビルなど)の売上高も入っているからです。

居住用マンションよりもビルを売ったほうが高額利益は発生するので、大手業者ほど法人物件の仲介を重視する傾向があります。

仲介業者を検討する際は、総売上高の他に個人用物件の仲介実績はどうか、過去に利用した方の口コミ・評判はどうかなどもチェックしましょう。

※不動産売却プラザでは、個人用物件の仲介業者を探す人のために、おすすめの業者ランキングを紹介しています。売上だけでなく利用者の口コミ・評判も加味しているので、ぜひご覧ください!

不動産売却プラザが選ぶ!初めての不動産査定・売却におすすめ仲介業者ランキング

複数社の査定額を比較するのが大切!

契約先は査定額を比較して選ぶのが大切です。

査定額は各社が「うちならこれくらいで売れますよ」と出した金額なので、高いところに売却を依頼すれば、その分高く売れやすくなります。

過去の取引データの管理がネットで容易にできるようになったこともあり、査定の精度は近年高まっています。

そのため、査定額を比較することが近年、より重要となっているのです。

前述の一括査定サイトを使い、スピーディに比較をしましょう。

マンション売却には運とタイミングがある!売れなくても諦めない

「マンションが全然売れずに苦労した」という人も多いです。

そもそも現在の社会状況として日本人口は大幅に縮小傾向にあります。

現在の数値のまま推移していくとすれば2025年には人口の内、3人いれば1人は65歳以上になってしまうという時代です。

このようにそもそもマンション購入者の母数自体が年々減っていっている時代に不動産を売るわけですから、苦労しないわけがありませんよね。

また、不動産売買は査定を依頼してから建物を引き渡すまで半年程かかります。

長期に渡る作業だからこそ、さまざまな負担が発生してしまいます。

マンションが売れ残ると精神的に辛い

マンション売却は、制限時間内に成約を目指すようになります。

数か月後に転勤がある、ローン返済期限までにまとまったお金が欲しい場合などは、時間が迫ってくるのに購入希望者がなかなか現れない不安に苛まれていきます。

マンション売却における苦労の最も大きなものは「なかなか売れない」というシチュエーションです。

契約手続きや、確定申告、掃除や整備、査定というように面倒な作業はたくさんありますが、それより何より買い主が現れなければどうすることも出来ません。

例えば1つの例として、大手不動産会社にマンションの販売活動を依頼した場合、殆どの物件はインターネットのアクセスの多い不動産情報サイトに物件の状況をあげ、買い主が手をあげてくれるのを待つだけという状況になりますが、買い主がいるというから契約したのに、全く契約がとれないまま3ヶ月なんてこともよくあります。

自分が長年愛着を持って暮らしたマンションを気に入ってもらえないという点も、かなり精神的にこたえます。

売れ残るとより目に止まりやすくなるように、徐々に物件の価格を下げていくしかなくなります。しかし1度価格を下げてしまうと買う側としては「もっと値段が下がっていくのではないか」と考える心理が働き、より売れないという悪循環にはまってしまう場合が多いです。

さらに運良くマンションが売れたとしても、売った後に買い主からクレームが来て、トラブルに発展なんてこともたまにあります。

このように、マンションは常に簡単に売れるものではありません。覚悟を持って不動産会社と契約することも必要でしょう

マンション売却に関するよくある質問集

質問

はじめてのマンション売却は分からないことばかりで苦戦することが多いと思います。

そこでここからは、マンション売却に関するよくある質問に対して回答していきます!

Q1.フローリングのキズや壁の汚れはそのままでも売れる?

売る前にリフォームすべきか否かはマンションを売る際に最も多い質問の一つです。

マンション売却はリフォーム・ハウスクリーニングが必要?

結論から言うと、そのまま売り出してOKです。なぜなら、中古マンションの購入希望者はリフォーム前提で物件を探しているので、逆に売り手の好みで壁紙を張り替えるのは危険です。

また、不動産会社も築年数やアクセスなどを重視するので、査定額にも影響はありません。

ただ、ハウスクリーニングなどで綺麗にしておけば、内覧時のウケは良くなるので、しっかり準備していきましょう。

マンションの床・壁の取り扱いに関しては、こちらにより詳しくまとめています!

売却マンションのフローリングの傷を処理する!

マンション売却時に床は綺麗にすべき?

マンション売却時に壁紙は張り替えるべき?

Q2.分譲を売るときは角部屋のほうが有利?

賃貸の場合、角部屋から決まっていくのが一般的ですが、中古売買でもこの傾向はあります。

マンションの角部屋は売却に有利!

ただ、例えば3階建てのマンションなら、1階の角部屋よりは3階の中部屋のほうが売れやすいです。

角部屋はあくまで同じ階の他の部屋より売れやすいという程度です。

Q3.部屋でペットを飼っていたんだけど伝えるべき?

ペットの飼育が可能なマンションは、同じ築年数・間取りの物件の中でも高額売却されやすいです。

ペットを飼育していたマンションは高額売却しにくい?

ただ、売り手がペットを長年飼っていた場合は、ニオイやひっかきキズが目立ち、内覧時に嫌な顔をされることがあります。

消臭スプレーをしても、クロスの裏側までニオイが染み込んでしまう場合もあるので、売却前からニオイが付かないように消臭クロスを敷いておくのがおすすめです。

基本的に聞かれなければ自分からペットを飼っていたと伝えなくてもOKです。

もしニオイやキズが取れない場合はしっかり申告して値下げをしましょう。「確かにデメリットはあるけどこの値段なら買います!」という方は待っていれば必ずあらわれます。

Q4.電気などインフラの切り替えは売る側がするの?

ご契約の電気、水道、ガス会社にはもちろん引っ越し前に売り手自身が連絡するようにしましょう。

もし電気の契約停止を忘れ、引き渡し後も高いプランのままという場合は、応急処置としてアンペアを下げるという方法もありますが、トラブルになりかねないので必ず手続きをしておきましょう。

マンション売却時の電気切り替え

Q5.住宅ローンが残っているマンションでも売れる?

これも良く質問されますが、残債があってもマンションを売ることは可能です。

ただ、この場合は買い手から代金をもらったらその場でローンを完済しなければいけません。

また、住宅ローンを借りている場合、マンション自体が担保となっているので、それを外す手続き(抵当権抹消登記)が必要です。

詳しくは、こちらの記事をご覧ください!

マンション売却にローン残債はどうする?

Q6.過去に人が亡くなった部屋も売ることは可能?

一緒に住んでいた親がその部屋で亡くなったという場合も、問題なく売却することができます。

ただ、孤独死で長年放置していた部屋を相続した場合などは、伝える以前に、ニオイの付いた壁紙の貼り替えなどが必要でしょう。

自然死ではなく自殺が起こった場合は、買い手の穏やかな生活を阻害する恐れがあるので、必ず伝えるようにしましょう。

マンション内の病死は売却に影響する?

事故物件でも売れる?訳あり不動産の売却について

Q7.兄弟で分割相続したマンションはどうすれば売れる?

親のマンションを家族で分割相続した場合、あなたの独断で売りに出すことはもちろん出来ません。

他の家族(共有名義人)としっかり話し合い、満場一致で売る方針になったなら、代表者が手続きをおこない、代金を分割するのがセオリーです。

ただ、人によっては売ることに反対だったりして、議論すればするほど関係に亀裂が入ることもあります。

こうならないように、不動産会社や弁護士を立てて話し合うのも1つの手です。

共有名義のマンションの注意点と売却方法

Q8.ある業者に相談したら別の会社から電話がしつこく来る…

ネットで査定申し込みをしたり、不動産会社に相談したりといったことが一度でもあると、なぜかその後、多数の不動産会社から勧誘の電話が来ることがあります。

おそらく、極秘のマンション保有リストにあなたの物件情報が登録され、流出したのが原因です。

腹立たしいですが、実は、リストの売買自体は違法ではなく、実際に名簿屋というリスト売買を生業にする業者も存在しています。

ただ、不動産会社がしつこい勧誘をすることは違法なので、警察や国民生活センターに必ず相談しましょう。

マンション売却のしつこい電話勧誘を断る方法!

Q9.契約の直前で売るのをキャンセルするのは可能?

売買契約を結ぶ前の段階なら、売るのを取りやめることもできます。

この段階なら、賠償金も発生せず、リスクは0です。

ただ、売買契約を交わし、これからカギの受け渡しという段階でキャンセルをすると、賠償金が発生します。

買い手1人に対してならまだ良いですが、彼が買い換えのために他の業者と契約していたりすると、賠償金が膨れ上がる可能性もあるので注意しましょう。

マンション売却のキャンセル対策

Q10.売却代金の受け取りは振込?現金?

マンションの売却代金は口座振込か小切手でもらうのが一般的ですが、希望して買い手の許可が出れば現金受け取りも可能です。

ただ、大金を持ち歩くのはリスクが高く、その辺のカフェやファミレスで授受するのは禁止されています。

基本的には不動産会社の事務所でおこなうようになるので、業者の許可も取っておきましょう。

マンションの売却代金は現金で受け取れる?

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