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住宅ローンの残ってる家も売却できる!損せず全額返済するポイント

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家のオーバーローンイメージ

家を売りに出すことになった際、査定額を調べてみるとオーバーローンになってしまうというケースは珍しくありません。

オーバーローンとは家やマンションなどの不動産の売却額がローン残高を下回ってしまい、ローンが残ってしまう状態のことです。

このような場合でも家を売却することは可能なのでしょうか。

今回は、そのような状態になってしまった場合でも家を売却することができる方法について説明していこうと思います。

※家を査定・売却する詳しい方法や注意点はこちらをチェック!

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

家に残る住宅ローンは売却後に完済できれば問題なし

結論から言えば、ローンの残る家も売却することは可能です。

ただ、条件として、引き渡しまでにローンを完済することが前提となります。

例えば、住宅ローンの残債が200万円、自由にできる貯蓄が100万円の場合、家が100万円以上で売れさえすれば、売却代金+貯蓄でローンを完済できるので売買は成立します。

家の価格は売買契約時に確定しますが、もしこの時点で完済に必要な額に至らなければ契約を結ぶことはできません。

ローンが残る家の売却は、とにかく高く売ることが重要なのです。

ローンより低く売ってしまうことはあるの?

ローンが残る家は、契約時にローン残高を確認できる書類を担当者に提出します。

その時点でいくら必要か業者と共有できるので、それ以下に値下げをしたり、買主から値引き交渉をされたりしても受けることはありません。

こちらが残高証明書を提出さえすれば、目標額より安値で売買されたとしても担当者の過失となるので安心しましょう。

ただ、目標額を満たすような価格設定をしても、家の質に対して価格が高すぎて、なかなか成約が取れないということもあります。

通常の不動産売却であれば売り出しから3~6か月をメドに値引きをしていきますが、ローンの残る家は目標額以下の値下げはできないので売れ残る可能性が高いので注意しましょう。

住宅ローン完済後は抵当権を必ず抹消する!

ローンを完済するだけでは、家を引き渡すことはできません。

ローンの担保となっている家には抵当権がついており、これを外さないと売買できないのです。

抵当権とはローンが返済できなかったとき、担保にした家を債権者が競売に出せる権利です。

これが付いたままだと入居者に迷惑がかかるので、引き渡し前に必ず取り外しましょう。

抵当権の抹消は、住宅ローンを完済した後に司法書士に依頼して取り外してもらうようになります。詳しくはこちらにまとめてあるので、確認してください。

不動産売却は抵当権付き物件でも出来る?抹消登記の手続き・費用について解説

住宅ローンの残る家を売る流れ!手順は大きく分けて7ステップ

住宅ローンが残る家は、以下の7ステップで売っていきます。

  1. 相場調査
  2. 不動産会社選び
  3. 媒介契約
  4. 販売活動
  5. 売買契約
  6. 銀行へ連絡
  7. 決済・引き渡し

ここからは、それぞれの手続きを一つ一つわかりやすく解説していきます。

【①相場調査】まずはローンが完済できるかどうかを診断

まずは売却価格の目星をつけて、ローンが完済できそうかどうか予測を立てましょう。

相場を調べるには、国交省が運営する「土地総合情報システム」やスーモなどのポータルサイトを利用するのがおすすめです。詳しくはこちらにまとめています!

家の売却相場と築年数・立地の関係!築10年から価格が付かない?

【②不動産会社選び】複数社の査定額を比較しよう

家の相場を調べたら、実際に不動産会社へ査定を依頼していきます。

査定には机上(簡易)査定と訪問査定の2種類がありますが、最初になるべく多くの業者に机上査定を依頼し、3社前後まで絞り込んだら訪問査定を依頼するのがおすすめです。

不動産の机上(簡易)査定と訪問査定の違い!売却時はどちらがおすすめ?

また、査定額だけでなく担当者の人柄や検査・保証などもしっかり比較しましょう。

大手と地元の中小を比較する

不動産会社には全国展開している大手と地域密着で営業している中小業者の2種類があります。

どちらもメリット・デメリットがあるので、一方に絞らず両者に査定依頼をするのがおすすめです。

比較項目 大手 地元中小
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
集客力 高い 低い
ネットを使った宣伝 不得意 得意
不動産タイプごとの実績 タイプに関わらず平均的 得意・不得意がはっきりしている
地域の情報 持っていない 独自情報を持っている
担当者の対応 比較的ドライ 親身になってくれる
囲い込みの危険性
最新の市場動向 対応 未対応なことも多い
検査・保証 しっかりしている 対応が不十分な場合もある

ネットでを使った大規模な宣伝や保証は大手に強みがありますが、独自の販売ルートや地元の知識を持っているのは中小のほうです。

物件によっては中小に依頼するほうが高く売れるケースもあるので、地方の方はどちらも考慮して業者選びをしていきましょう。

【③媒介契約】おすすめは専任媒介契約

契約先の業者が決まったら、次に媒介契約を結びます。媒介契約には3種類の契約方法があり、それぞれ内容が異なります。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

ローンの残る家を売る際は、専任媒介契約がおすすめです。

一般媒介契約は複数社と契約できますが、仲介手数料を払うのは1社のみなので、販売コストをかけてくれにくく、高く売れません。

専任媒介契約は1社のみの契約なので、高く売ればその分、業者の利益(仲介手数料)も高額になります。そのため、業者の販売モチベーションが高い傾向にあるのです。

ローンが残る場合は少しでも高く売れるかどうかが重要です。これを踏まえて契約方法を選びましょう。

不動産売却時の専任媒介と一般媒介の違いをわかりやすく解説

【④販売活動】内覧準備に全力を注ごう

媒介契約を結ぶと、いよいよ販売活動がはじまります。

広告作成や販売営業は不動産会社がおこない、売主は報告を受けるだけですが、その間なにもしなくても良いわけではありません。

この間、売主がしておくべきことは、部屋の掃除や家具の片付けといった内覧準備です。

掃除を一生懸命やっただけで、査定額の3割増で売れたというケースも多々あります。こちらに内覧準備のコツをまとめているので、参考にしてください!

家の内覧で知っておきたいポイント16選!内覧の出来で売却価格が大きく変わる

【⑤売買契約】値下げ要求には柔軟に対応を

内覧をクリアしたら、次に売買契約をおこないます。

売買契約は売主と買主、どちらかの仲介業者の3人で契約内容の確認をします。

不動産売買契約の流れ・注意点を徹底解説!

この時、買主から値下げを要求されることがあります。ローンが残る場合は特に要求を拒否したいですが、契約をキャンセルされても困るので、ここは柔軟に対応しましょう。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

【⑥銀行へ連絡】一括返済の申し込みと手数料の確認をおこなう

売買契約を結ぶと、いつ家を引き渡すかの日時も決めます。

引き渡し日が決まったら、銀行に連絡をして一括返済の申し込みもしましょう。

銀行によっては手数料がかかるところもあるので、こちらも必ず確認をしましょう。

不動産売却時に銀行へ連絡するタイミング!不動産と銀行の関係とは?

【⑦決済・引き渡し】ローンの返済と引き渡しは同日におこなう

売買契約が結ばれると、そこから約1.5か月後に物件の引き渡しをおこないます。

引き渡しはローンを借りていた金融機関の一室で、平日の午前中におこなわれることが多いです。

この際、代金の受け渡しやローンの完済なども合わせておこないます。

引き渡し日当日の流れとしては、以下の通りです。

  1. 本人確認と書類の確認
  2. ローン融資を買い手がおこなう
  3. 税金などの精算
  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
  5. 仲介手数料の支払い
  6. 司法書士への報酬支払い
  7. 売り手のローン返済手続き
  8. 抵当権の抹消登記完了
  9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

引き渡し・決済の詳しい内容はこちらにまとめています!

不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

家の売却でかかるローン以外の費用・税金も把握しておこう

ローン中の家を売る際には、こちらの費用・税金がかかります。

  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 抵当権抹消登記費・司法書士への報酬
  • 仲介手数料

これらの費用がかかることを忘れていると、返済できると思っていたのに実は足りなかった…ということが起こりかねないので注意しましょう。

ここからは、それぞれの金額相場や計算方法をわかりやすく紹介していきます。

①印紙税は売買契約時に納付する

印紙税は、国や自治体に安全・公正な不動産取引を実現してくれた報酬として支払う税金です。

その名の通り、納付額の印紙を売買契約書に貼り付けて提出をして収めます。

印紙税は、家の売却価格に比例して金額が以下のように決まっています。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円

居住用のマイホームを取引する場合は上が課税額になりますが、売主が法人・事業主の場合や収益物件を売る場合は自分が保管する分の契約書(領収書)にも印紙が必要なので、課税額が2倍になります。

不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

②譲渡所得税は計算が複雑なので要注意!

家を購入した時の費用よりも売却価格のほうが高い場合、譲渡所得税がかかります。

通常、築年数が経てば家の価値は下がるので、購入価格>売却価格となるケースがほとんどですが、現在は東京オリンピック特需で首都圏の地価が高騰しているので、譲渡所得税が発生しやすい状況になっています。

譲渡所得税は、こちらの計算式で算出することができます。

譲渡所得税=税率×{売却価格-(取得費+売却費用) }

取得費とは購入時の費用のことですが、計算する際は減価償却費を差し引く必要があります。

減価償却費=当時の取得費×0.9×償却率×経過年数

※償却率は家の構造によって以下のように決まっています。

区分鉄骨鉄筋コンクリート造金属造(肉厚4㎜超)金属造(肉厚3~4㎜)金属造(肉厚3㎜以下)木造・合成樹脂木造モルタル造
法定耐用年数47年34年27年19年22年20年
償却率0.0150.020.0250.0360.0310.034

減価償却に関しては、こちらにより詳しくまとめています。

不動産の価値が減る?売却時の税金計算では減価償却が重要

税率は所有期間によって変化

次に税率ですが、これは家の所有期間が5年以内(短期)か5年超(長期)かによって違ってきます。

所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得 30% 9%39%
長期譲渡所得 15% 5%20%

注意点として、所有期間は家を取得した日から引き渡した年の1月1日までで計算をします。例えば2013年3月1日に取得した家を2018年5月1日に売れば、間は5年2ヶ月空いているので長期譲渡所得になりそうですが、計算上は2013年3月1日~2018年1月1日で4年10か月となり、税率は低くなりません。計算の際は、この点に十分注意しましょう。

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

譲渡所得税が発生したら確定申告を忘れずに

譲渡所得税が発生したら、翌年2月16日から3月15日の間に管轄の税務署で確定申告をおこないます。

この時、譲渡所得税の所得税に上乗せされた分を納付します。

その後、5月頃に家へ住民税納付書が送られてきます。これが来たら1年間は譲渡所得税を上乗せした住民税を納付するようになります。

住民税は、6月・8月・10月・翌1月の4期に分けて納付します。納付期限は月の末日ですが、末日が土日の場合は翌週明けが期限となります。

不動産の確定申告は手続きが複雑なので、特にサラリーマンの方は戸惑うことも多いでしょう。申告書作成から提出までの流れはこちらに詳しくまとめているので、ぜひ参考にしてください!

不動産売却時は確定申告が必要!書類の書き方を完全ガイド【決定版】

③抵当権抹消登記費はローンの残る家の売却には必須

住宅ローンの抵当権を外すためには、抵当権抹消登記という作業が必須となります。

主に司法書士に依頼をして抵当権を外してもらうのですが、この際、不動産1つに付き1,000円の登記費がかかります。

戸建ての家は建物+土地の2つで構成されているので、登記費は2,000円となります。

費用の種類 金額の相場
登録免許税 不動産1コに付き1,000円
司法書士への報酬 15,000円前後

登録免許税は不動産1コに付き1,000円かかりますが、例えばマイホームをそのまま引き渡す場合は、建物(家屋)と敷地(土地)で不動産は2コとカウントします。

そのため、この場合にかかる抹消費用は1,000×2+15,000=約17,000円となります。

抵当権抹消に必要な書類まとめ

抵当権抹消登記には、以下の書類が必要です。

  • 権利証
  • 登記原因証明書(司法書士に依頼)
  • 委任状(司法書士に依頼)
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行されたもの)
  • 固定資産税等評価証明書

この他、住民票などが必要なケースもあります。

それぞれの書類の取得方法などは、こちらをご覧ください!

不動産売却の必要書類と取得方法をタイミング別に徹底解説

④仲介手数料は高額になることが多いので支払いに注意

家が無事に成約したあかつきには、報酬として売却額の一部を仲介業者に支払います。これを仲介手数料といいます。

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法

仲介手数料は譲渡所得税を除くと最も高額な費用なので、十分注意しましょう。

仲介手数料は、売却価格に応じて以下のように計算します。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

仲介手数料を値引きしてくれる不動産会社も少ないですが存在します。こちらに値引き方法をまとめているので、合わせてご覧ください。

仲介手数料は半額まで値切れる!値引き交渉のテクニック3選

住宅ローンの残る家を売却をする時の注意点

上記で述べたように、オーバーローンであっても家の抵当権を外すことができれば、家を売却することは可能です。

ただ、注意しなければならないこともあります。

それは、住み替えローンを使って抵当権を外すことができたとしても、借金を借金で返済しているだけであるということです。

つまり、住み替えローンは家の住宅ローンが雪だるま式に増えている状態であるといえます。

住宅ローンがいくら残っているかまず確認

家を売る前に、払えないローンの残額がいくらなのかを明確に知っておく必要があります。

これを事前に知らないと、果たして家をいくらで売れば完済できるのかがわかりません。

売却代金がローン残債を下回った場合、単にローンが払えないだけでなく、契約が破談となり賠償請求される可能性もあるので注意しましょう。

ローンの金額や内容については、借り入れをした金融機関に問い合わせをおこなうことで調べられます。

来店の手間が惜しいという方は、返済予定表という書類に残債額や最終の返済予定日が記されているのでチェックしておきましょう。

家を売ることでローンが完済できるか考える

家の査定額が払えないローン額を大きく上回っていた場合は問題なく売り出せます。

しかし、残債が4,000万円、家の査定額が4,500万円というように、ぎりぎりローンを支払えない位の価格に収束しそうな場合は、貯蓄と合わせた詳細な資金計画が必要となります。

もちろん、手持ちと代金をあわせてローンが完済できればそれで良しというわけではありません。

仲介手数料や引っ越し費用、新居購入など多くの費用がかかることを肝に銘じておきましょう。

住み替えローンの利用は審査通過が条件

また、住み替えローンの申し込みをするにあたっても審査が基本的に厳しいものとなりますので、誰でも使えるものであるというわけではありません。

そのようなことから、オーバーローンでの家の売却の基本は、家の売却額と貯金を足し合わせて現在のローンを全額返済して抵当権を外すというものです。

一括返済手数料を事前に確認しよう

一括返済では、ローン残高をそのまま返せば良いわけではありません。

住宅ローンを一括返済する際は、金融機関ごとに一括返済手数料がかかるので、こちらの確認も必要になります。

金融機関 一括返済手数料
ARUHI 0円
イオン銀行 5万4000円
じぶん銀行 3万2400円(変動金利:0円)
新生銀行 0円
住信SBIネット銀行 3万2400円(変動金利:0円)
ソニー銀行 0円
楽天銀行 0円
みずほ銀行 3万2,400円
三井住友銀行 5400円
三菱UFJ銀行 1万800円
りそな銀行 1万800円
三菱UFJ信託銀行 3万2,400円
優良住宅ローン 0円
カブドットコム証券 1万800円

一括返済では、残高プラス手数料を支払う必要があるので、手数料まで必ず考慮するようにしましょう。

ローンが完済できない場合はつなぎの買い替えローンを使おう!

前述の通り、ローン完済にいくら必要かの計算は事前に不動産会社と確認しますが、売却額を使っても完済できないことが後に分かれば、売買契約は不成立となります。

ただ、こうした場合も買い替え(住み替え)ローンを使えば、問題なく取引ができる。

買い替え(住み替え)ローンは、売却価格でも足りない分を新居の購入価格に上乗せして融資してもらいます。

例えば、今住んでいる家の売却価格が1000万円、ローン残債が2000万円、新居の価格が1500万円とすると、売却価格を使って返済した残りの1000万円と新居の1500万円の、合わせて2500万円を融資してもらえます。

つなぎローンは半年~1年だけ資金繰りしてくれる

買い替えローンを返済のつなぎに利用する場合、資金繰り期間は半年から1年までと決まっています。

借りたお金は短期で返さないといけないので、引き渡し時にお金が足りなくても、1年以内には返済額が準備できるようなメドを付けておきましょう。

つなぎローンを使えば二重ローンを防げる

家を売る方の半数近くは、売却益を使ってより良い新居に引っ越すことを目的としていますが、新居を購入する際も多くの人が住宅ローンを利用するようになります。

ただ、タイミング次第では前のローンが残っているのに新たに住宅ローン審査を受けることになってしまいます。

これは二重ローンと言ってリスクの高い状態と見なされてしまい、審査では不利になります。

ただ、一旦つなぎローンを使えば二重ローン扱いにならないので、新居のローン審査にも通りやすくなります。

特に住み替え先が注文住宅ではなく個人の所有物の場合は、何回もローン審査を受けるのを待ってくれません。

1度審査に落ちたら契約は無しにされてしまうので、確実に通るように対策をしていきたいものです。

つなぎにカードローンを使うのも一つの手

残高>売却価格でも、差が数十万円程度ならカードローンを借りて補うのも一つの手です。

カードローンは100万円以下の少額融資に向いている比較的小口のローンで、金利が低く審査にも通りやすいです。

特にプロミスやアイフルといった大手消費者金融は無利息期間サービスといって、借りてから最大30日間は利息が付かないサービスを提供しています。

この期間中に完済できれば金利0でお金を借りることができ、どこよりもお得ですよ!

家を売ってもローンが返せそうにない場合は任意売却を使おう!

ある程度住宅ローンの支払いが進んだ段階で家を売れば完済も可能ですが、急な離婚などで入居から日も浅いうちに家を売る場合は、ローンが残りすぎていて、とても完済できないというケースに陥ります。

こうしたケースでおすすめするのが任意売却です。

任意売却は住宅ローンが支払えない方を対象にした売り方です。

まず、任意売却業者に相談にいき、物件の状況からローンの状態まで詳細に説明します。

その後、査定額を算出した上で、どうすれば問題を解決するかプランを立てていきます。

これに納得して契約をすると、担当者がローンを貸している金融機関と交渉し、残高の値下げなどをおこなってくれます。

その後は、普通の不動産売却と同じように売り出していき、成約すれば代金を使ってローン残高を返済します。

任意売却は競売に比べて高く売れる!

住宅ローンが期限内に完済できない場合は、金融機関が裁判所に申し立てて強制的に競売にかけられてしまいます。

差し押さえ日を居住者が決めることはできないので、白昼堂々をおこなわれプライバシーが侵害させるおそれがあります。

また、競売にかけられた物件は投資家が主な買い手になり、価格はかなり低くなってしまいます。

一方、任意売却は自分から仲介業者を選ぶことができ、売り出しのタイミングも自分で決めることができます。また、売られた物件は家族連れの新居など、競売に比べて幅広い用途で買われやすいです。

価格も通常の不動産売却よりは安くなりがちですが、それでも相場に近い値で取引されるのでお得です。

任意売却は考えて使用するべし

この売りだし方法は、住宅ローンの毎月の返済が厳しくなったために家を売るという人が対象となります。

基本的には、銀行から家を売るように言われた人です。

任意売却では、家の売り出し価格が普通よりも安くなってしまいます。

そのため、住宅ローンの返済に困っていないという方であれば、オーバーローンであってもこの売り出し方法を選択することが無いようにしましょう。

毎月の住宅ローンの返済が厳しいという人は、そもそもお金を持っていないため、オーバーローンの場合に売り出し価格と貯金を合わせて返済するということはできません。

また、信用力もありませんので。住み替えローンの銀行審査も通る確率は非常に低いです。

そのような状態では八方ふさがりのため、このような売り出し方法を選択しなければなりません。

残債について銀行と話し合う

返済しきれずに残ってしまった家のローンの残債の処理については、銀行との話し合いとなります。

もちろん債権放棄になるというわけではありませんので、残債の取り扱いに関してはよく確認しておく必要があります。

任意売却の流れは?どこに依頼をすれば良いの?

任意売却は、以下の8ステップで進めていきます。

  1. 任意売却業者へ相談
  2. 査定・計画
  3. 媒介契約
  4. 債権者・抵当権者と交渉
  5. 販売活動~購入者の決定
  6. 債権者の同意
  7. 売買契約
  8. 引き渡し・決済

全体でかかる時間は約3~6か月なので、通常の不動産売却とほぼ同じです。

それぞれのステップの概要は、こちらにまとめておきます。

ステップ 手続き 内容
任意売却業者へ相談 任意売却に対応しているところへ相談。物件やローン残高、借入先、売主自身の状況などを詳細に伝える。
査定・計画 物件を査定し、相談内容を解決するにはどうすれば良いか担当者とプランニングしていく。
媒介契約 担当者が提示した査定額・プランニングに同意できたら、媒介契約を結びます。
債権者・抵当権者と交渉 契約した業者は、ローンの借り先と交渉をし、残債の値下げ交渉と任意売却の同意交渉をしていきます。
販売活動~購入者の決定 広告掲載・店舗営業などをして、家を売り出していきます。購入希望者からの問い合わせを受け、内覧も実施します。内覧が好感触なら、買主から買付(購入申し込み書)が送られてきます。
債権者の同意 買主と話し合い、いくらで売るかを決めます。価格が決まれば、その金額をどう割り振って問題を解決するかプランを立て、債権者(金融機関)に同意をもらいます。
売買契約 買主と売買契約を締結します。
決済・引き渡し 売却価格の受け渡しと共に、ローン返済、抵当権抹消なども合わせておこなっていきます。

任意売却に対応している不動産会社は少ないので注意!

任意売却に対応している期間・団体は以下の3種類です。

  1. 協会
  2. 弁護士
  3. 不動産会社

このうち、不動産を売るプロは不動産会社だけですが、任意売却は不動産知識以外にも高度な財務・税金の知識が必要になります。

普通の不動産会社では対応していないような作業をするので、どこに依頼しても任意売却してもらえるわけではありません。

また、任意売却に対応する業者の中でも、実績に差があります。以下に業者選びのポイント8点を載せるので、参考にしてください。

  • 相談した時に心配りを感じる・安心できる
  • 債務者の目線で相談に乗ってくれる
  • 任意売却とは何か、デメリットも含めてわかりやすく説明してくれる
  • 最初から最後まで丁寧にサポートしてくれる
  • 任意売却の経験・実績が豊富にある
  • 金融機関との交渉力に長けている
  • 金融機関ごとの傾向を知っており、教えてくれる
  • 税務署などとも頻繁にやり取りをおこなっている

また、この記事では任意売却を依頼すべきおすすめ業者をランキング形式でまとめています。参考にしてください。

任意売却のメリット・デメリットとおすすめ業者ランキング

任意売却した後の流れはどうなる?

任意売却によって住宅ローンを完済できれば、引っ越しをして新生活をはじめることができます。

ただ、任意売却をしても残債が高額で、完済に至らない場合もあります。

この場合は売却後も無担保融資として支払いを続けていきます。

ただ、無担保融資は家を売ってすぐに一括完済しないといけないわけではありません。

残ったローンはサービサー(債権回収会社)に一旦買われ、売主はこのサービサーに少しずつ残りを返済していくようになります。

毎月いくらを支払うかはサービサーとの話し合いで決まりますが、返せる範囲内で柔軟に対応してくれるので安心しましょう。

ローンの残る家を売った口コミ・体験談を紹介

Fさん

ここからは、実際にローンの残る家を売った体験談を紹介していきます。

「百聞は一見に如かず」とは良く言ったもので、実際の体験談を見てはじめてわかることもあります。ぜひ参考にしてください!

離婚で築10年の家を売る羽目に…徹底した内覧対策で無事完済できた!

投稿者 Fさん(仮名)
売った時期 2017年9~12月
築年数 築10年
成約価格 3,900万円
購入時の価格 6,200万円
売却時のローン残高 3,400万円

新居を建ててからちょうど築10年で離婚。残ったローンをとにかくどうにかしたくて、家を売ることにしました。

ただ、ローン残高が高額なので、どう処理すれば良いか悩みました。

試しに3社ほど査定を依頼すると、ある会社の方に「まだ築浅なんで売って十分完済できます!任意売却は今後ローンを組めない恐れがあるので、まずは仲介売却をすすめていきましょう。」というアドバイスをもらいました。

本当に返済ができるか不安でしたが、その言葉を信じて契約を交わしました。

家の掃除を徹底的にやった

ただ、いざ契約をすると売主がやることはほとんどありませんでした。

自分でも何かできないか相談したところ、担当者から「掃除をすると良い」と言われたので、徹底的にやりました。

特に意識したのは、こちらの3点です。

  • 家に入ってきた時のキレイさ(玄関・軒先など)
  • 水回り
  • においは大丈夫か

2週間くらいは徹底的に掃除をしていたと思います。

すると、担当者から「内覧希望者がいます」という報告が来るようになりました。

ただ、最初のうちは契約を断られ、ショックを受けるばかりでしたね。

それでも内覧を続けると、5回目くらいでようやく契約が結べました!

結局、担当の方の言葉通りにローンを返済して余りあるほどの高値で売れました。

結局は担当者との相性が大事だと思った

結果を振り返って思うのは、結局、強気の価格設定をしてくれた担当者に対して感謝しかないということですね。

掃除をしたほうが良いというアドバイスをしてくれたのも担当の方ですし、最初の価格設定で一度も値下げせず成約してもらえた裏には、相当な努力があったのだと思います。

売れるまでの期間は3ヶ月間でしたが、こっちとしては家が売れなかったらどうしようという不安もあってか、もっと長い期間に感じていました。

ローンの残っている家を売る際は、業者選びが本当に重要になると実感しましたね。

ローン付きの家はとにかく高く売ることを目標にしよう!

普通の不動産も高く売ることにこだわるのは大切ですが、ローンが残る家の場合は更に重要です。

前述の通り、売却価格でローンを完済できなければ、取引自体が成立しないからです。

さらに、不動産を売る場合は高額の費用・税金がかかります。

コストはどんな家かによっても違いますが、総額で200~300万円前後が相場となります。

これをローン完済後の残額で処理をし、更に新居購入や引っ越し代もまかなうわけですからトータルで損をすることも十分あり得ます。

ローンが残る家はとにかく高額で売ることを目標にしていきましょう!

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

一括査定サイトを活用しよう

不動産を高く売った方の多くが利用しているのが、一括査定サイトです。

これは、カンタンな物件情報を60秒ほどで入力すれば対応業者(平均最大6社)に一括で査定依頼できる優れもので、こちらで紹介されているような大手業者も多く登録されています。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

現在は査定額と実際の売却価格はほぼイコールなので、金額を比較して最高値を付けてくれた業者と契約すれば、少なくとも相場以上で売れるのは確実です。中には、サイトを利用したら最寄りの不動産会社の査定額よりも300万円高く売れたという方もいますよ!

一括査定サイトの詳しい使い方はこちらにまとめています!ぜひご覧ください。

【2018年】不動産一括査定サイト33社を比較!評判・口コミで選ぶ最新おすすめランキング
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