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住宅ローン返済中の家も売却できる!急な離婚・転勤時におすすめ

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家のオーバーローンイメージ

家を売りに出すことになった際、査定額を調べてみるとオーバーローンになってしまうというケースは珍しくありません。

オーバーローンとは家やマンションなどの不動産の売却額がローン残高を下回ってしまい、ローンが残ってしまう状態のことです。

このような場合でも家を売却することは可能なのでしょうか。

今回は、そのような状態になってしまった場合でも家を売却することができる方法について説明していこうと思います。

※家を査定・売却する詳しい方法や注意点はこちらをチェック!

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

家に残る住宅ローンは売却後に完済できれば問題なし

結論から言えば、ローンの残る家も売却することは可能です。

ただ、条件として、引き渡しまでにローンを完済することが前提となります。

例えば、住宅ローンの残債が200万円、自由にできる貯蓄が100万円の場合、家が100万円以上で売れさえすれば、売却代金+貯蓄でローンを完済できるので売買は成立します。

家の価格は売買契約時に確定しますが、もしこの時点で完済に必要な額に至らなければ契約を結ぶことはできません。

ローンが残る家の売却は、とにかく高く売ることが重要なのです。

ローンより低く売ってしまうことはあるの?

ローンが残る家は、契約時にローン残高を確認できる書類を担当者に提出します。

その時点でいくら必要か業者と共有できるので、それ以下に値下げをしたり、買主から値引き交渉をされたりしても受けることはありません。

こちらが残高証明書を提出さえすれば、目標額より安値で売買されたとしても担当者の過失となるので安心しましょう。

ただ、目標額を満たすような価格設定をしても、家の質に対して価格が高すぎて、なかなか成約が取れないということもあります。

通常の不動産売却であれば売り出しから3~6か月をメドに値引きをしていきますが、ローンの残る家は目標額以下の値下げはできないので売れ残る可能性が高いので注意しましょう。

家の売却から住宅ローン完済までの流れ

売買契約が結ばれると、そこから約1.5か月後に物件の引き渡しをおこないます。

引き渡しはローンを借りていた金融機関の一室で、平日の午前中におこなわれることが多いです。

この際、代金の受け渡しやローンの完済なども合わせておこないます。

引き渡し日当日の流れとしては、以下の通りです。

  1. 本人確認と書類の確認
  2. ローン融資を買い手がおこなう
  3. 税金などの精算
  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
  5. 仲介手数料の支払い
  6. 司法書士への報酬支払い
  7. 売り手のローン返済手続き
  8. 抵当権の抹消登記完了
  9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

引き渡し・決済の詳しい内容はこちらにまとめています!

不動産売却の引き渡し時の流れ・注意点!売買契約から1.5か月の間ですべきことは?

住宅ローン完済後は抵当権を必ず抹消する!抹消登記の費用・必要書類について

ローンを完済するだけでは、家を引き渡すことはできません。

ローンの担保となっている家には抵当権がついており、これを外さないと売買できないのです。

抵当権とはローンが返済できなかったとき、担保にした家を債権者が競売に出せる権利です。

これが付いたままだと入居者に迷惑がかかるので、引き渡し前に必ず取り外しましょう。

抵当権の抹消は、住宅ローンを完済した後に司法書士に依頼して取り外してもらうようになります。詳しくはこちらにまとめてあるので、確認してください。

不動産売却は抵当権付き物件でも出来る?抹消登記の手続き・費用について解説

抵当権の抹消にかかる費用

抵当権抹消にかかる費用は、抹消登記費用(登録免許税)と司法書士への登記依頼料の2つです。

それぞれの費用相場は、このようになっています。

費用の種類 金額の相場
登録免許税 不動産1コに付き1,000円
司法書士への報酬 15,000円前後

登録免許税は不動産1コに付き1,000円かかりますが、例えばマイホームをそのまま引き渡す場合は、建物(家屋)と敷地(土地)で不動産は2コとカウントします。

そのため、この場合にかかる抹消費用は1,000×2+15,000=約17,000円となります。

抵当権抹消に必要な書類まとめ

抵当権抹消登記には、以下の書類が必要です。

  • 権利証
  • 登記原因証明書(司法書士に依頼)
  • 委任状(司法書士に依頼)
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行されたもの)
  • 固定資産税等評価証明書

この他、住民票などが必要なケースもあります。

それぞれの書類の取得方法などは、こちらをご覧ください!

不動産売却の必要書類と取得方法をタイミング別に徹底解説

売却額で住宅ローンが完済できない場合はつなぎの買い替えローンを使おう!

前述の通り、ローン完済にいくら必要かの計算は事前に不動産会社と確認しますが、売却額を使っても完済できないことが後に分かれば、売買契約は不成立となります。

ただ、こうした場合も買い替え(住み替え)ローンを使えば、問題なく取引ができる。

買い替え(住み替え)ローンは、売却価格でも足りない分を新居の購入価格に上乗せして融資してもらいます。

例えば、今住んでいる家の売却価格が1000万円、ローン残債が2000万円、新居の価格が1500万円とすると、売却価格を使って返済した残りの1000万円と新居の1500万円の、合わせて2500万円を融資してもらえます。

つなぎローンは半年~1年だけ資金繰りしてくれる

買い替えローンを返済のつなぎに利用する場合、資金繰り期間は半年から1年までと決まっています。

借りたお金は短期で返さないといけないので、引き渡し時にお金が足りなくても、1年以内には返済額が準備できるようなメドを付けておきましょう。

つなぎローンを使えば二重ローンを防げる

家を売る方の半数近くは、売却益を使ってより良い新居に引っ越すことを目的としていますが、新居を購入する際も多くの人が住宅ローンを利用するようになります。

ただ、タイミング次第では前のローンが残っているのに新たに住宅ローン審査を受けることになってしまいます。

これは二重ローンと言ってリスクの高い状態と見なされてしまい、審査では不利になります。

ただ、一旦つなぎローンを使えば二重ローン扱いにならないので、新居のローン審査にも通りやすくなります。

特に住み替え先が注文住宅ではなく個人の所有物の場合は、何回もローン審査を受けるのを待ってくれません。

1度審査に落ちたら契約は無しにされてしまうので、確実に通るように対策をしていきたいものです。

住宅ローンの残る家を売却をする時の注意点

上記で述べたように、オーバーローンであっても家の抵当権を外すことができれば、家を売却することは可能です。

ただ、注意しなければならないこともあります。

それは、住み替えローンを使って抵当権を外すことができたとしても、借金を借金で返済しているだけであるということです。

つまり、住み替えローンは家の住宅ローンが雪だるま式に増えている状態であるといえます。

住宅ローンがいくら残っているかまず確認

家を売る前に、払えないローンの残額がいくらなのかを明確に知っておく必要があります。

これを事前に知らないと、果たして家をいくらで売れば完済できるのかがわかりません。

売却代金がローン残債を下回った場合、単にローンが払えないだけでなく、契約が破談となり賠償請求される可能性もあるので注意しましょう。

ローンの金額や内容については、借り入れをした金融機関に問い合わせをおこなうことで調べられます。

来店の手間が惜しいという方は、返済予定表という書類に残債額や最終の返済予定日が記されているのでチェックしておきましょう。

家を売ることでローンが完済できるか考える

家の査定額が払えないローン額を大きく上回っていた場合は問題なく売り出せます。

しかし、残債が4,000万円、家の査定額が4,500万円というように、ぎりぎりローンを支払えない位の価格に収束しそうな場合は、貯蓄と合わせた詳細な資金計画が必要となります。

もちろん、手持ちと代金をあわせてローンが完済できればそれで良しというわけではありません。

仲介手数料や引っ越し費用、新居購入など多くの費用がかかることを肝に銘じておきましょう。

住み替えローンの利用は審査通過が条件

また、住み替えローンの申し込みをするにあたっても審査が基本的に厳しいものとなりますので、誰でも使えるものであるというわけではありません。

そのようなことから、オーバーローンでの家の売却の基本は、家の売却額と貯金を足し合わせて現在のローンを全額返済して抵当権を外すというものです。

住宅ローンが残りすぎている場合は任意売却を使おう!

ある程度住宅ローンの支払いが進んだ段階で家を売れば完済も可能ですが、急な離婚などで入居から日も浅いうちに家を売る場合は、ローンが残りすぎていて、とても完済できないというケースに陥ります。

こうしたケースでおすすめするのが任意売却です。

任意売却は住宅ローンが支払えない方を対象にした売り方です。

まず、任意売却業者に相談にいき、物件の状況からローンの状態まで詳細に説明します。

その後、査定額を算出した上で、どうすれば問題を解決するかプランを立てていきます。

これに納得して契約をすると、担当者がローンを貸している金融機関と交渉し、残高の値下げなどをおこなってくれます。

その後は、普通の不動産売却と同じように売り出していき、成約すれば代金を使ってローン残高を返済します。

任意売却は競売に比べて高く売れる!

住宅ローンが期限内に完済できない場合は、金融機関が裁判所に申し立てて強制的に競売にかけられてしまいます。

差し押さえ日を居住者が決めることはできないので、白昼堂々をおこなわれプライバシーが侵害させるおそれがあります。

また、競売にかけられた物件は投資家が主な買い手になり、価格はかなり低くなってしまいます。

一方、任意売却は自分から仲介業者を選ぶことができ、売り出しのタイミングも自分で決めることができます。また、売られた物件は家族連れの新居など、競売に比べて幅広い用途で買われやすいです。

価格も通常の不動産売却よりは安くなりがちですが、それでも相場に近い値で取引されるのでお得です。

任意売却は考えて使用するべし

この売りだし方法は、住宅ローンの毎月の返済が厳しくなったために家を売るという人が対象となります。

基本的には、銀行から家を売るように言われた人です。

任意売却では、家の売り出し価格が普通よりも安くなってしまいます。

そのため、住宅ローンの返済に困っていないという方であれば、オーバーローンであってもこの売り出し方法を選択することが無いようにしましょう。

毎月の住宅ローンの返済が厳しいという人は、そもそもお金を持っていないため、オーバーローンの場合に売り出し価格と貯金を合わせて返済するということはできません。

また、信用力もありませんので。住み替えローンの銀行審査も通る確率は非常に低いです。

そのような状態では八方ふさがりのため、このような売り出し方法を選択しなければなりません。

残債について銀行と話し合う

返済しきれずに残ってしまった家のローンの残債の処理については、銀行との話し合いとなります。

もちろん債権放棄になるというわけではありませんので、残債の取り扱いに関してはよく確認しておく必要があります。

任意売却の流れは?どこに依頼をすれば良いの?

任意売却は、以下の8ステップで進めていきます。

  1. 任意売却業者へ相談
  2. 査定・計画
  3. 媒介契約
  4. 債権者・抵当権者と交渉
  5. 販売活動~購入者の決定
  6. 債権者の同意
  7. 売買契約
  8. 引き渡し・決済

全体でかかる時間は約3~6か月なので、通常の不動産売却とほぼ同じです。

それぞれのステップの概要は、こちらにまとめておきます。

ステップ 手続き 内容
任意売却業者へ相談 任意売却に対応しているところへ相談。物件やローン残高、借入先、売主自身の状況などを詳細に伝える。
査定・計画 物件を査定し、相談内容を解決するにはどうすれば良いか担当者とプランニングしていく。
媒介契約 担当者が提示した査定額・プランニングに同意できたら、媒介契約を結びます。
債権者・抵当権者と交渉 契約した業者は、ローンの借り先と交渉をし、残債の値下げ交渉と任意売却の同意交渉をしていきます。
販売活動~購入者の決定 広告掲載・店舗営業などをして、家を売り出していきます。購入希望者からの問い合わせを受け、内覧も実施します。内覧が好感触なら、買主から買付(購入申し込み書)が送られてきます。
債権者の同意 買主と話し合い、いくらで売るかを決めます。価格が決まれば、その金額をどう割り振って問題を解決するかプランを立て、債権者(金融機関)に同意をもらいます。
売買契約 買主と売買契約を締結します。
決済・引き渡し 売却価格の受け渡しと共に、ローン返済、抵当権抹消なども合わせておこなっていきます。

任意売却に対応している不動産会社は少ないので注意!

任意売却に対応している期間・団体は以下の3種類です。

  1. 協会
  2. 弁護士
  3. 不動産会社

このうち、不動産を売るプロは不動産会社だけですが、任意売却は不動産知識以外にも高度な財務・税金の知識が必要になります。

普通の不動産会社では対応していないような作業をするので、どこに依頼しても任意売却してもらえるわけではありません。

また、任意売却に対応する業者の中でも、実績に差があります。以下に業者選びのポイント8点を載せるので、参考にしてください。

  • 相談した時に心配りを感じる・安心できる
  • 債務者の目線で相談に乗ってくれる
  • 任意売却とは何か、デメリットも含めてわかりやすく説明してくれる
  • 最初から最後まで丁寧にサポートしてくれる
  • 任意売却の経験・実績が豊富にある
  • 金融機関との交渉力に長けている
  • 金融機関ごとの傾向を知っており、教えてくれる
  • 税務署などとも頻繁にやり取りをおこなっている

また、この記事では任意売却を依頼すべきおすすめ業者をランキング形式でまとめています。参考にしてください。

任意売却のメリット・デメリットとおすすめ業者ランキング

ローン付きの家はとにかく高く売ることを目標にしよう!

普通の不動産も高く売ることにこだわるのは大切ですが、ローンが残る家の場合は更に重要です。

前述の通り、売却価格でローンを完済できなければ、取引自体が成立しないからです。

さらに、不動産を売る場合は以下のような費用・税金がかかります。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 抵当権抹消登記費用
  4. 譲渡所得税
  5. 測量費用
  6. 不用品の処分費用
  7. 各種書類の発行費用
  8. ハウスクリーニング費
  9. リフォーム費

これらの金額はどんな家かによっても違いますが、総額で100万円前後が相場となります。

これをローン完済後の残額で処理をし、更に新居購入や引っ越し代もまかなうわけですからトータルで損をすることも十分あり得ます。

ローンが残る家はとにかく高額で売ることを目標にしていきましょう!

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

売主は家の掃除・整理整頓を積極的におこなおう!

不動産会社に家の販売活動を依頼すれば、多くの方は彼らにほぼ一任する形になります。

ただ、売主はこの期間中にノンビリ売れるのを待っていれば良いわけではありません。

売り出し中の家の清掃・整理整頓は自発的にやっていきましょう。

家の査定額は立地・面積・築年数などから算出されますが、実際に家が売れるかどうかは買主の第一印象が大きくかかわります。

特に目に付きがちな水回りや玄関は清掃業者に頼んでも良いでしょう。

こちらの方のように、掃除をしっかりおこなって査定額より600万円高く売れたというケースもありますよ!

5日で売却に成功!主婦が中

一括査定サイトを活用しよう

不動産を高く売った方の多くが利用しているのが、一括査定サイトです。

これは、カンタンな物件情報を60秒ほどで入力すれば対応業者(平均最大6社)に一括で査定依頼できる優れもので、こちらで紹介されているような大手業者も多く登録されています。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

現在は査定額と実際の売却価格はほぼイコールなので、金額を比較して最高値を付けてくれた業者と契約すれば、少なくとも相場以上で売れるのは確実です。中には、サイトを利用したら最寄りの不動産会社の査定額よりも300万円高く売れたという方もいますよ!

一括査定サイトの詳しい使い方はこちらにまとめています!ぜひご覧ください。

【2018年】不動産一括査定サイト33社を比較!評判・口コミで選ぶ最新おすすめランキング
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