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オーバーローンでも家を売却できる?

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家のオーバーローンイメージ

家を売りに出すことになった際、査定額を調べてみるとオーバーローンになってしまうというケースは珍しくありません。

オーバーローンとは家やマンションなどの不動産の売却額がローン残高を下回ってしまい、ローンが残ってしまう状態のことです。

このような場合でも家を売却することは可能なのでしょうか。

今回は、そのような状態になってしまった場合でも家を売却することができる方法について説明していこうと思います。

※家を査定・売却する詳しい方法や注意点はこちらをチェック!

家を高く売る方法!基礎知識・手順から節税・手数料値下げのポイント解説

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

オーバーローン状態の家の売却方法

まず、オーバーローンの状態であったとしても家を売却することができるのでしょうか。

この問題に関して言えば、売ることは可能で、問題はまったくありません。

しかし、そのような場合には普通とは違った売却方法になるということに注意が必要です。

それは、ローンを組んだ際に家についている抵当権(つまり担保のこと)を外してから売る必要があるということです。

不動産売却において重要な抵当権について

抵当権を外すにはローン完済が条件

家の抵当権は銀行にローン残債を返済することができれば外してもらうことができます。

例えば、家の売り出し価格に貯金を合算して返済することができるようであるならば。抵当権を外すことができます。

その他の方法としても、住み替えローンを使用すれば抵当権を外すことができます。

住み替えローンとは、家のローン残債から売却額を引いた残額を、新しく購入する予定の不動産のローンと合算して借り換えるローンです。

いずれにしても、抵当権を外すことができるのならば、家を売ることができます。

オーバーローンの家を売却をする時の注意点

上記で述べたように、オーバーローンであっても家の抵当権を外すことができれば、家を売却することは可能です。

ただ、注意しなければならないこともあります。

それは、住み替えローンを使って抵当権を外すことができたとしても、借金を借金で返済しているだけであるということです。

つまり、住み替えローンは家の住宅ローンが雪だるま式に増えている状態であるといえます。

住み替えローンの利用は審査通過が条件

また、住み替えローンの申し込みをするにあたっても審査が基本的に厳しいものとなりますので、誰でも使えるものであるというわけではありません。

そのようなことから、オーバーローンでの家の売却の基本は、家の売却額と貯金を足し合わせて現在のローンを全額返済して抵当権を外すというものです。

おすすめなのは任意売却

任意売却は毎月のローンの返済に困ったという方が対象となる、家を売るための方法です。

この売り出し方法は、本当の最終手段のようなものですので、安易に任意売却によって家を売るのを選択するのはオススメではありません。

任意売却は考えて使用するべし

この売りだし方法は、住宅ローンの毎月の返済が厳しくなったために家を売るという人が対象となります。

基本的には、銀行から家を売るように言われた人です。

任意売却では、家の売り出し価格が普通よりも安くなってしまいます。

そのため、住宅ローンの返済に困っていないという方であれば、オーバーローンであってもこの売り出し方法を選択することが無いようにしましょう。

毎月の住宅ローンの返済が厳しいという人は、そもそもお金を持っていないため、オーバーローンの場合に売り出し価格と貯金を合わせて返済するということはできません。

また、信用力もありませんので。住み替えローンの銀行審査も通る確率は非常に低いです。

そのような状態では八方ふさがりのため、このような売り出し方法を選択しなければなりません。

残債について銀行と話し合う

返済しきれずに残ってしまった家のローンの残債の処理については、銀行との話し合いとなります。

もちろん債権放棄になるというわけではありませんので、残債の取り扱いに関してはよく確認しておく必要があります。

オーバーローンであっても家を売却することは可能!

以上のように、家を売却しようと思った際に、オーバーローンの状態となってしまっても抵当権を外すことができれば、売りに出すことが可能です。

その抵当権を外すには、現在残っているローンの残債をすべて銀行に返済する必要があります。

ローンの残債を全額返済して抵当権を外す方法は、家の買い取り価格に貯金からの現金を足し合わせてローンを全額返済する方法と住み替えローンによる返済方法、そして例外的に任意売却による返済方法が存在します。

ただし、住み替えローンでの家のローン返済は借金を謝金で返済しており、借金がだんだんと増えてしまうことに注意が必要です。

そのようなことから、オーバーローンであっても家を売りに出したいという方は是非、買い取り価格と貯金を足し合わせてローン残債を返済する方法を選択することにしましょう。

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