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不動産売却で利益が出たらどれくらい税金を払うの?その対策は?

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不動産売却でかかる税金のイメージ

不動産を売却した際、利益が出ることがあります。

しかし、そうなってしまうと税金を課せられることになってしまいます。

今回は、利益が出た際の税金の種類とその計算方法について、課税を避けられる特別な条件について紹介していきます。

売却時における税金の節約法はこちらで紹介しています!

土地をお得に売るために!知っておきたい税金の節約法

不動産売却ではこんなお金がかかる!

売却した不動産が購入時より高い値段で売れた場合で、さらに譲渡所得が3000万円を超えた場合に税金を払う必要があります。

譲渡所得は売却価格から購入したときの価格と売却にかかった費用などを引いたものになります。

ここではまず売却時にかかるお金を紹介していきます。

費用の内訳はこんな感じ

不動産の売却は、購入したときと同じようにさまざまな経費がかさみます。

代表的なものは仲介手数料と各種税金となります。

仲介手数料は、不動産業者と締約する際におおよその提示額があるのではじめからわかっている場合が多いのですが、税金はあなたが売却する不動産の種類や面積によって金額が変動することが多いです。

売却前にある程度、税金の金額を把握しておくことをおすすめします。

売却で利益が出た場合は所得税と住民税がかかる

所得税と住民税は不動産の売却金額である譲渡所得に課せられる税金です。

なので、税額を出すには譲渡所得がいくらになるかが大きなポイントとなっております。

また、不動産の所有期間によっても税率が変わるので、しっかり理解をしておきましょう。

利益が出たかどうかの計算方法を紹介します。

譲渡所得から課税を受ける金額を算出

譲渡所得とは不動産を売却して得た金額から購入時の金額、売却にかかった費用を引いたっもののことをいいます。

そして算出された譲渡所得から特別控除を差し引いたものが課税譲渡所得となります。

譲渡所得=譲渡価格-購入時の金額-譲渡費用

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

以上が簡単に表したものとなります。

最終的に算出した金額に税率をかけることで実際の税額を出すことができます。

課税譲渡所得がマイナスになる場合は譲渡所得税と住民税は発生しません。

土地保有期間により税率が決まる

不動産を譲渡した際に利益が発生した場合、どのように税率が決まるのでしょうか。

答えは、土地・建物の保有期間です。

保有期間が5年以上なら長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得となり、税率が大きく異なります。

5年以上の保有の方が税率は安くなりますよ。

短期長期
5年以下5年以上
所得税30.63%、住民税9%所得税15.315%、住民税5%

以上が土地保有期間別の税率となっています。

長期と短期では大きく税率が音なりますね。

この税率を課税譲渡尾所得にかけることで税金の額がわかりますよ。

不動産の売却を検討されている方は参考にしてくださいね。

保有期間には注意が必要!

税率の決めるために必要な不動産所有期間ですが、その期間の計算方法が少し複雑なので注意が必要です。

所有期間は、購入日から売却した日までのことをいうのではなく、

  • 購入から譲渡した年の1月1日まで

と定められています。

平成24年5月に購入した不動産を平成29年6月に譲渡した場合、購入からは5年経っていますが、所有期間を決める際には4年目とされるので、長期所有とは認められません。

この不動産所有期間は、1月1日を何回過ごしたかがポイントになります。

無駄に多く税金を払わないためにも所有期間の計算は慎重に確認しましょう。

特別控除で税金免除?

譲渡所得から特別控除を引いた額が課税対象となる金額だと説明しましたが、特別控除とは何でしょうか。

特別控除というのは、個人が不動産を売却しやすくするための税金政策です。

特別控除にはいくつか種類があるのですがここでは1番有名な者を紹介します。

3000万円の特別控除

不動産売却で税金がかかりすぎないように特別控除があります。

この特別控除は譲渡所得からさらに3000万円引いた額を課税譲渡所得にしましょうというものになっています。

一般的な家、土地であれば、3000万円の特別控除が加われば税金を払うことにはならないかと思われます。

しかし、この3000万円の特別控除を受けるにはこの控除を利用できるかどうかの条件があります。

その適用条件をみていきましょう。

条件

  • 現在住んでいる家やその家と一緒に譲渡する敷地の場合
  • 転居してから>3年後の12月31日までに住んでいた家とその敷地を譲渡する場合
  • 災害などで家が消滅した日から3年が過ぎる年の12月31日までにその敷地のみ譲渡する場合
  • 引っ越し後に家を壊した際、引っ越し後3年すぎる12月31日までか、取り壊し後1年以内に譲渡する場合

以上が3000万円の特別控除を受ける条件となります。

ここに当てはまる場合は、ほとんど税金がかからないのではないでしょうか。

売却する不動産の価値が上がっていても、特別控除があるので、税金の心配はなさそうです。

それでも利益が出てしまう場合は税金がかかりますので確認しておいてくださいね。

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