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高利益でトラブルの可能性も低い土地の商業テナント活用!内容・メリット解説

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土地の商業テナント活用

土地活用の中でも高利益なのが、建物の賃貸経営です。

建物経営というとマンション、アパートの賃貸経営を思い浮かべる方が多いでしょうが、中には商業テナント、ビルといった事業用物件を経営することもあります。

事業用物件は貸出す相手が法人となるので、居住用の経営とは違ったメリット、デメリットがあります。土地活用を検討している方は、こうした方法があることも頭に入れておきましょう。

それでは、ここから土地の商業テナントの内容とメリットを詳しく解説します。

土地活用前に知りたい!商業テナントっていったい何?

商業テナントとは、店舗や商業施設、交通機関など法人がサービスをおこなうために貸し出される区画のことです。

「テナント経営」という場合はこうした場所を貸し出して収益をあげることを指しますが、単に「テナント」と呼ぶ場合は借りた店舗の方を指すことが多いです。混同しがちなのでしっかり確認しましょう。

テナントの中でも、店舗やオフィスが入っている事業用物件を商業ビルといいます。基本的には、法人に対して賃貸経営をするのがテナント経営だと考えて良いでしょう。

土地の商業テナント活用はうまくいけば莫大な収益も見込める?

商業テナントの中でも、特に面積、集客力が大きいものをキーテナントと言います。

キーテナントができることによって既存の小規模スーパーに人が集まらなくなったり、他地域からも便利だと人が移り住んできたりと、それ自体が地域の経済の中心となり、人口分布を一変させるほどの力があります。

土地をテナント活用する場合は、こうしたキーテナントを目指して目ぼしい事業者を誘致したり、すでに入っている事業者を維持しつつ拡大に向かったりしています。

土地をキーテナントに育てることができれば、貸主には莫大な利益が見込めます。

今おすすめなのはロードサイドのテナント活用

地方では都市部でしか生活必需品が揃わず、郊外に住む方は何分もかけて買い物にいっています。

こうした特定都市の一極集中をなくそうと、第3、4位くらいの都市の再開発がおこっています。

こうした流れを受け、ロードサイド店舗用地の需要が増してきました。ロードサイド店舗とは、幹線道路のサイドに軒を連ねるコンビニやドラックストア、コンビニといった駐車場付き店舗のことです。

車移動の多い地方だと一般的な形式ですが、小さな土地でも生活必需品を揃えられるので貸主にすれば費用対効果の高い方法です。

アクセスの良さが大前提ではありますが、ショッピングモールを建てるほど広い土地でなくてもテナント経営をはじめられます。

※更に小さな50畳以下の土地でも、土地活用はできます。こちらにまとめているので、参考にしてください!

50坪以下の小さい土地におすすめの活用方法5選

土地を商業テナント活用するメリット4選!

土地のテナント活用と居住用物件の賃貸利用を比べると、以下の4つのメリットがあります。

  • 同じ面積の土地でもテナントの賃料の方が高い
  • 建物(ビルんなど)を建てる場合、居住用よりも低コストで済む
  • 競合物件が気にならない
  • トラブルの可能性が低い

4つの利点を、ここからは詳しくみていきましょう。

テナント経営のほうが高収入!

土地の商業テナント経営は、アパート経営などの2倍近い賃料を見込めます。

なぜここまで賃料の差が出るのかは、借り手の気持ちを考えるとわかります。

例えばある地域に店舗を出す場合、利益は0円になる可能性も数千万円になる可能性もあります。とは言え、最初から店が潰れることを考える事業者はおらず、みな高額収入を目標に進出してくるので、「先払い」の意味合いで高額賃料を払ってくれやすいのです。

居住用物件を建てるときよりも低コスト!

居住用物件の場合は、デザインや設備の良さも重要ですが、事業用の場合はそこまで重要ではありません。

貸主自らが土地にテナントや事務所を建てる場合は、かなりシンプルな作りにしても事業者は入ってくれるので、内装費などがかかりません。

居住用の場合はお風呂やガスなどの設備が必要になりますが、テナントはこうした設備は不要です。以前の物件で使っていたテーブルやPCなどを持ち込み利用するところがほとんどなので、こちらから何かを提供する必要はそこまでないのです。

土地の大きさや立地に関係なく需要がある!

居住用物件の場合は近隣に人気のアパートがあると、そこに人を取られてしまうことが良くありますが、商業テナントの場合はこうしたケースはそこまでありません。

個人事業主を含めると日本には400万以上の企業がありますが、稼働していないところも含めた多くの企業がどこかの事務所、オフィスを借りているか持っていることになります。

東京ミッドタウンなど、そこに進出することがステータスとなるビルも存在しますが、例えばスタートアップ・ベンチャーはネット環境さえ整っていれば多少アクセスが悪くても良いでしょう。

400万超の企業は業務内容や規模がそれぞれ異なるので、どんなテナントにも一定の価値はあるのです。

居住用物件に比べてトラブルが格段に少ない

アパートでは騒音トラブルなど居住者同士の喧嘩、ゴミの分別や廃棄の問題が頻繁に起こります。

トラブルを起こした彼らも日中働いているときはきちんとしているはずですが、「今は家だし誰も見ていないだろう」という気の緩みが問題を誘発しています。

裏を返せば、土地を商業テナント活用に貸し出すほうが、アパート賃貸などよりずっとトラブルが起こる可能性が低いということです。

特に遠方の物件を賃貸経営している場合は利用者がトラブルを起こしても防ぎにくい上に、近隣に被害が及べば賠償する必要も出てくるので、こうなれば「賃貸経営で高利益を得る」と言っている場合ではありません。

なるべくリスクを減らしたい慎重派の方にも、土地の商業テナント利用はおすすめです。

土地の商業テナント活用はまず1件誘致することが大切!

アパートのように何部屋も準備したところで、1つの階に4社が入るというのは極めて稀です。

ある程度の資金があれば都心の高層ビルでもお手頃に部屋を借りれる時代ですから、わざわざ個人運営のテナントを借りる会社は左右の部屋もまとめて借り、広々使いたいという方も多いでしょう。

また、1つの契約期間も長いので、利回りの高さはそこまで見込めません。

他の事業者に機能性・安全性をアピールする上でも、まず契約を1件決めることが重要でしょう。

転用性の高さを活かして柔軟な対応を!

商業テナントは契約で期間を決めるので、居住用物件に比べて計画が立てやすいです。

「収入があるのは◯月まで」とわかっていれば、その後に売却や、違う方法で土地活用をする準備をしやすいのは大きなメリットですね!

居住用の賃貸は住む人の引っ越しを貸し主がコントロールできないので、途中に事情があっても手放すことができません。

以前、つなぎにおすすめの土地活用として太陽光パネルの設置や駐車場経営を紹介しましたが、つなぎはつなぎでも更に高利益を目指したいという方に商業テナント活用はおすすめです!

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