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不動産売却の流れを査定から契約・決済・引き渡しまで一挙解説!

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家を虫眼鏡で査定

不動産売却を検討している方は、どんな情報を参考にしているでしょうか?

不動産売却に関する情報はあまりないので、実際どのような流れで売却や引き渡しが行われるのか疑問に思っている方も多いでしょう。

不動産売却は大きな金額が動く取引です。

「詳しい事は不動産業者にきけばいい」という心持ちでは、不動産売却を有利に進める事が出来ません。

査定を依頼する前に、手続きの流れについてしっかり理解しておきましょう。

※個人でもできる査定相場の調べ方は、こちらに詳しくまとめてあります!

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

不動産売却の手続きの流れ

不動産売却の流れ

不動産売却の大まかな流れは、上記4ステップです。ただ、更に細かく手続きをみていくと、全部で以下の8ステップとなります。

  1. 不動産会社への相談・査定依頼
  2. 査定・業者選び
  3. 媒介契約
  4. 売却活動・部屋のクリーニング
  5. 内覧対応
  6. 買付(購入申込書)をもらう
  7. 売買契約
  8. 引き渡し・決済

この流れを把握しておくことで、交渉を有利に進めておくことができます。

また、実際の売却では査定を依頼する前に不動産売却額の相場などに関する情報収集を行うのが上手くいくコツでもあります。

一括査定サイトなどを利用して、なるべく多くの媒体から情報を得るようにしていきましょう。

情報収集力が不動産売却のカギ

実際の手続きの流れは不動産や物件によってあまり変わりはありませんが、個人がどれだけ情報収集を行えるかは売り手の意志次第でもあります。

日本には、2600以上の不動産業者があります。この中から、物件を最も評価してくれる不動産を探すのは至難の業です。

それでも、一括査定サイト等を使えば、なるべく多くの不動産の査定額を確認する事が出来ます。

不動産売却は、どれだけ多くの不動産の査定を受けて比較することが出来るかが成功のカギと言えます。

不動産売却の流れの詳細

ここからは実際の不動産売却の手続きで、具体的にどのような作業を行うのかについて説明したいと思います。

購入希望者が早期に見つかるかどうかによって手続きにかかる時間は大きく変わりますが、手順を知っておく事で次の手続きの準備を素早く行う事ができますよ!

①不動産会社への相談・査定依頼

不動産を売りたいなら、まず査定額の算出と、売却活動してくれる仲介業者選びをおこないます。

不動産会社に相談をし、査定を依頼してから業者を選ぶまで、だいたい2週間前後の期間を要します。

なぜ不動産を売却する?理由をしっかり整理する

中古の不動産を売った経験のある方は少ないです。

築年数の経ったマイホームでもリフォームをすれば孫の代まで相続できますし、古家を立て壊して新築を建てることだってできます。

持ち家は一般の方が持てる最高額の固定資産で、あるのとないのでは信用・ステータスに大きな違いが生まれます。

このように、そもそも不動産は「持っていたほうが良いもの」なのです。それでも売るのか、その理由はどうしてか、利益はいくら必要かなどを、一旦考え直すのも必要ですよ。

住宅ローンの残額を確認する

よく「住宅ローンが残っている中古の不動産は他人に売れない」という方がいますが、ローンが残っていても売り出すことはできます。

ローン残債がある不動産は、買い手から代金をもらった際に、貯金と合わせて完済をし、その後に引き渡すようになります。

ローンの残金を確認し、不動産屋からもらった査定額を参考に返済計画をたてましょう。

もし査定額と貯金を合わせてもギリギリで完済できる程度なら、その後の税金・費用を考えると売らないほうが良いでしょう。

売却・査定に必要な書類を準備する

合わせて、不動産の査定依頼や媒介契約、少し先ですが売買契約に必要な書類を準備していきます。

必要な書類は家(戸建て)、マンション、土地といった不動産タイプによって少しずつ異なります。以下の表を参考に準備してください!

書類 内容 家(戸建て) マンション 土地
身分証明書 保険証、運転免許証、パスポートなど
実印 売主本人の実印。共有名義の場合は名義人全員の実印が必要
印鑑証明書 発行から3ヶ月以内のものを提出。共有名義の場合は名義人全員の実印が必要
住民票 登記上の住所と、売り手の現住所が異なる場合の証明に必要。発行から3ヶ月以内のものに限る
登記済権利書、または登記識別情報 売却物件の詳細情報の確認と登記時に必要
固定資産税納税通知書、または固定資産税評価証明書 税額の確認のために必要
ローン残高証明書、またはローン返済予定表 ローン残債がある不動産の売却に必要
銀行口座書類 銀行通帳の写しなどを提出。代金を振り込みで貰う場合に必要
土地測量図・境界確認図 土地の範囲を確認するために必要 ×
建築設計図書・工事記録書など 新築時・改修時にどう作業がおこなわれたか確認する書類 ×
マンションの管理規約、使用催促など ペット飼育の有無など、利用のルールがまとめられた書類 × ×
マンションの維持費確認書類 管理費、修繕積立金、管理組合費などがまとめられた書類 × ×
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など 耐震調査をおこなっている場合は、証明書を提出
地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など 以前に不動産に関わるこうした書類を発行していれば提出
パンフレットなど 内覧時や価格交渉でアピールするための資料

※〇:必須、△:必要に応じて提出、×:不要

②不動産査定は一括査定サイトを利用するのがおすすめ!

準備が整ったら、次に不動産を査定してもらいます。

従来は、査定に対応している不動産会社を探し出し、電話をかけて来店予約をし、査定依頼するという流れでしたが、現在は一括査定サイトを使うのが一般的です。

一括査定サイトは、簡単な物件情報を入力(所要時間:約60秒)するだけで、平均6社前後に一括で査定を依頼することができます。

登録業者の広告料で成り立っているので、利用料は無料で使える便利なサイト。気軽に使ってみましょう。

一括査定サイトを使うメリット

一括査定サイトを使うことで、複数業者の査定額を比較することができます。

多少の誤差はありますが、基本的に売却額は査定額と大差ないので、比較して高額査定してくれた業者に依頼をすれば、最寄り業者と適当に契約するより確実にお得です。

また、一括査定サイトに物件所在地を登録すれば、対応している業者が一瞬で表示されるので、わざわざ1から不動産会社を探す手間が省けますよ!

※不動産査定サイトの使い方と、おすすめのサイトはこちらで解説!

【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

不動産査定の方法と仕組み

不動産の査定は、以下の3種類があります。

評価法 方法 評価額の名称 原価法 再調達原価に、原価補正をおこない算出 積算価格 収益還元法 将来得られる収益を現在価値に修正して算出 収益価格 取引事例比較法 近隣の取引事例と比較して算出 比準価格

これらの方法を基に簡単な査定をおこなった後は、訪問査定で以下のポイントをチェックされます。

  1. 広さ(面積)
  2. 間取り
  3. 築年数
  4. 室内の状況
  5. 眺め
  6. フローリング・壁などの痛み
  7. 方角(戸建て・マンション)
  8. 駅からの距離
  9. 共用施設(マンション)
  10. 管理状態
  11. 近隣施設
  12. 学区
  13. 施工会社

これらの要素を総合的に判断して、査定額が算出されます。

③媒介契約を結ぶ

査定額を比較した上で気に入った業者が見つかれば、媒介契約を結び売却仲介を依頼します。

媒介契約には以下の3つの契約方法があります。

契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること 依頼可能な業者数 仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

基本は担当者1人がじっくり対応してくれる専任媒介契約がおすすめですが、別荘など人気があるエリアなら一般媒介契約を選ぶほうが高値売却できることもあります。

別荘を売りたい!高額で売却する方法と売却できないときの対策

④売却活動・部屋のクリーニング

媒介契約を結ぶと、仲介業者が物件の広告を店舗やネットに掲載したり、営業をかけたりして、買ってくれる人を探していきます。

売り手(物件の所有者)はこれと言って何かできるわけではないですが、決まったタイミングで報告の連絡が来るので、それをしっかり確認しましょう。

一般媒介契約なら、売り手個人が買い手を見つけてくるのも許されているので、自ら営業をかけていくのもアリでしょう。

ただ、個人的には、家の清掃・整理整頓に力を入れるのをおすすめします。

この後には不動産売却最大の関門である内覧が待ち受けていますが、ここで第一印象が良ければ、査定額よりも高値で売却できる可能性が高いです。

ここを重点的に掃除しよう!内覧前の清掃ポイント

中古住宅の内覧準備は、やりすぎても費用がかさむので良くありません。以下にポイントをまとめたので、参考にしながら重点的に対策していきましょう。

場所 ポイント
キッチン コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
浴室・洗面所 カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
トイレ におい、カビ、水垢やホコリを清掃
リビング・ダイニング ものを整理整頓し、広い印象を与える
玄関 靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく
ベランダ・バルコニー 洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
窓ガラス ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
クローゼット・ロフト 中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

⑤内覧対応をする

業者が掲載した広告に対し、1日5件以上の問い合わせが来るようなら、良い傾向です。

そのうち、内覧希望者が現れるので、希望のスケジュールに合わせて内覧会を開催しましょう。

このとき、基本は仲介業者が対応するようになりますが、あなたが同席してもOKです。

もし同席するのであれば、まずは以下の2点を意識しましょう。

  1. 長年住んだ人にしかわからない建物の長所を10コは用意する
  2. 近くの美味しいパン屋のパンフレットなど、何でも良いので目に見える形でPRできる資料を集める

こうした準備をすることで物件のPRができますし、内覧者との会話も弾みます。

以前の居住者との相性も成約のためには重要なので、そういった意味でも効果的な準備をしていきましょう!

⑥買付(購入申込書)をもらう

内覧で気に入ってもらえば、相手の仲介業者を通して買付(購入申込書)が送られてきます。

ここに値下げの希望など、購入条件が記載してあり、売り手は担当者と相談の上で契約に進むか決めます。

ただ、こちらの書類には法的拘束力はなく、買付を送ってきたのに急にキャンセルされることもあります。

手慣れた方だと、キープするために複数の物件へ同時に買付を送っている場合もありますし、時間が経つと相手が冷めることもあります。

なるべく早期の対応を心がけましょう!

⑦売買契約を結ぶ

買付をもらってからだいたい1週間ほどで、売買契約を結びます。

契約の際は、以下の提出物を忘れないようにしましょう。

手付金など 代金の2割程度を領収書とともに持参するのが一般的。契約解除が起きた際の処理に使う
印紙 売買契約書に貼る。詳しい内容はこちら
不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法
印鑑 なるべく実印を持参
仲介手数料 現金・振込・小切手のいずれかが一般的
本人確認書類 運転免許証か健康保険証などが一般的

売買契約では、事前に作成書の読み合わせがおこなわれます。

契約書に記載されたこちらの項目を確認し、相違がなければ契約は完了です!

  1. 売買物件の表示
  2. 代金や手付金などの支払い日
  3. 土地の実測・土地代金の精算
  4. 所有権の移転・引き渡し
  5. 付帯設備の引継ぎについて(例:エアコン等の処分)
  6. 税金の精算
  7. 手付の解除
  8. 引き渡し後に天災等があった場合の取り決め
  9. 契約違反時のペナルティ
  10. ローン特約
  11. 瑕疵担保責任

買い手の住み替え作業の進捗は要チェック!

こちらが万全の準備をしていても、売買契約は買い手あってのものなので、向こうの出方が悪いと上手くいきません。

特に買い手が今の家を売り払って引っ越す場合は、すでに旧住居を売る目途は付いているのか、住宅ローンの審査は進んでいるかなどをしっかり確認しましょう。

契約を結んだあとの解除はリスクが大きいですが、契約前に相手に非があると分かれば、対応のしようがあります。

⑧不動産の引き渡し・決済

契約を結んでから2週間~1ヵ月後に、買い手の住宅ローン審査の結果が共有されます。

通過していれば、そこから引き渡し日の設定をおこないます。

売り手は売買契約が終わってから連絡を待つことになりますが、以下のようなやるべきことがあるので、ボーっと待っているだけというのはNGです。

  1. 引き渡し日の調整(原則、平日の午前)
  2. 住宅ローンを借りていた銀行へ連絡
  3. 引っ越し作業(住み替えの場合)
  4. 物件の最終確認

これらが全て終われば、引き渡しです。

まず買い手から代金を受け取り、残債があればこれでローンを完済。その後司法書士に抹消登記をおこなってもらい、仲介手数料の残りを業者に支払うなど、諸費用の支払いを済ませます。

最後にカギを引き渡して、全て完了です!

一連の流れが終わるまで約半年から1年かかる!不動産タイプによって更に時間がかかるので要注意

不動産売却に要する時間

査定から物件の引き渡しまでの期間は、だいたい半年から1年となっています。

良い物件だからといって早く売れるというわけでもなく、運やタイミングも関わるので、どんな物件が早期売却できるか、一概には言えません。

これから不動産を売ろうと考えている方は、できれば1年かかることを想定してスケジュールを組んでおきましょう!

土地の売却は更に半年近くかかるケースも!

不動産売却にかかる時間は、上記が基本の流れとなっています。

しかし、土地売却の場合は、更に耐震調査、境界調査などの作業があります。

ここで、水道管や杭抜き工事の必要があれば、更に期間は伸びていきます。

このように、不動産売却に要する時間は不動産のタイプ・状態によって大きく前後するというのも頭に入れておきましょう。

不動産売却をスムーズにおこなうポイント!

このように不動産売却の流れには必要な手続きがたくさんあります。

一つ一つの作業をスムーズに進めるためには、あらかじめ準備しておくことが肝心です。

費用の金額に注意

物件引き渡しの前にも費用を支払わなければならないので注意しましょう。

手付金や仲介手数料の他にも、お金の振込みを受けた際は、所得税、住民税などを納めなければならないので、最低でも数十万円はかかります。

流れの中で、お金の準備に時間がかかってしまうと折角のチャンスを逃してしまうかも知れません。

引き渡し後も見越して、お金を準備しておきましょう。

※仲介手数料の計算方法や値引きのコツはこちら!

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

業者選びは焦らずおこなう

売却までの手続きで最初の関門となるのが、媒介契約を結ぶ業者選び。

査定額だけを比較して業者を決めてしまう方が多いですが、売却までの手続きを楽にしたいなら業者が対応してくれるサポートの幅も比較しておきましょう。

高額査定してくれた業者に焦って決めてしまったあとで、細かい手続きのたびにお金がかかって後悔するなんてこともあります。

※おすすめの仲介業者は、こちらでまとめて紹介しています!

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

不動産の基礎知識を勉強しておく

基本的に、不動産売却は仲介業者に一任することができます。

ただ、できれば売り手自身も最低限の不動産知識を持っていたほうが良いです。

まず、不動産会社の言っていることが常に正しいとは限りません。時には、自社の売上を重視した施策をとることもあります。

このとき、ある程度の知識があれば、「少しおかしいのでは?」と疑問を持つことができます。

また、一般的に不動産売買では売り手よりも買い手のほうが知識を持っています。

そのため、勉強をして内覧時に対等に話すことができれば、相手からの受けもよいですよ!

※それでも勉強の時間がないという方へ、当サイトでは不動産タイプごとに査定・売却のコツをまとめた記事があります。

初心者にもわかりやすいので、おすすめですよ!

【家(戸建て)を査定・売却する方へ】
家を高く売る方法!売却の基礎知識・手順から節税・手数料値下げのポイント解説
家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

【マンションを査定・売却する方へ】
マンション売却の流れと失敗せず売るコツ!方法・注意点・税金を解説
マンション査定の方法・ポイント・注意点と都道府県ごとの相場を解説

【土地を査定・売却する方へ】
土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?
土地を査定する流れ・ポイント!価格相場は?ネットから申し込める?

一連の流れを理解して効果的な対策を!

不動産売却の流れは、少しややこしい手続きもありますが、それほど難しくはないです。

とはいえ、難しくないからといって何も準備せずに流れにのると損をしかねません。

なるべく多く査定を行う事や、物件のアピールポイントを考えておく事、お金の準備をしっかりしておく事に気をつけた人が、不動産売却で優先的に得をします。

一括査定サイトなどを利用し、効率の良い情報収集を行いましょう。

不動産は売却したら終わりじゃない!売却益が出たら確定申告を忘れずに

このページでは不動産の査定から決済・引き渡しまでの流れを解説しましたが、手続きはこれで終わりではありません。

中古物件の売却益が購入時の費用を超えた場合、譲渡税が発生します。

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

譲渡税を納めるときは確定申告をする必要がありますが、申告手続きは意外と複雑です。

不動産売却後の確定申告の方法はこちらで詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください!

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

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