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家を売る時にかかる税金をわかりやすく解説!計算方法・節税対策

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家売却にかかる税金

家を売ると、今までかからなかった税金が課されてしまいます。

課税額は一律決まっているのでなく、売却価格によって税金の種類や総コストが変わってきます。

ここからは、ケースごとに家を売る際にかかる税金を徹底解説していきます。

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家売却時の税金は「分離課税」!納税手続きは自分でおこなう

家売却にかかる税金は分離課税となります。

給与などに自動加算されるのでなく、売主自身が手続きをする必要があるということです。

不動産会社と契約を結べば税金に関するアドバイスをもらえますが、引き渡しの翌年に納めるものもあるので、手続きはやはり自分でおこなわなければいけません。

個人事業主の方なら自分で納税したことがあるでしょうが、会社員は戸惑う部分も多いです。

では、ここから初めて分離納税をする方にもわかりやすく内容を解説していきましょう。

家売却時の税金は最大で4種類

家を売る時にかかる税金は、以下の4種類となります。

  • 印紙税
  • 免許登録税
  • 消費税
  • 譲渡所得税

ただ、この4つの税金が必ずしもかかるわけではありません。

それぞれの税金の内容を課税条件をここから紹介していきましょう。

印紙税は個人・法人を問わず課税される

印紙税は、国・自治体に対して「安全・健全な取引を保証してくれた見返り」として支払う税金です。

印紙税は、印紙を売買契約書に貼り付けて納付します。印紙は法務局の印紙売り場で取得します。(別途、取得費が600円かかります)

印紙税の金額は、売却価格に応じて以下の通りに決まっています。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円
5億円以下50,000円

印紙税を節税することはできませんが、契約書の保管分をコピーで済ませることもできます。

登録免許税は相続・売買の名義変更時に支払う

登録免許税は、正式な所有者を国・自治体へ登録するために支払う費用のことです。

売却時に売主から買主へ所有権を移転する際もそうですが、相続した家を売る際も親から子へ移転してから手続きをおこないます。

免許登録にかかる費用は、それぞれ以下の通りです。

売買時に納める登録免許税不動産価格の1000分の20
相続時に納める免許登録税不動産価格の1000分の4
贈与、競売で納める免許登録税不動産価格の1000分の20

基になる不動産価格は、固定資産課税台帳に記される価格(固定資産税評価額)で計算されます。

この価格は毎年郵送される固定資産税の納付書類に記されているので、簡単に計算ができます。

消費税は法人が家を売る時のみかかる

不動産売却では消費税がかかることがあります。

これは、法人が不動産を売った時のみです。

個人間の不動産売買では、「お金と不動産の対等な価値交換」という認識になるので、追加の消費税はかかりません。

ただ、法人が不動産売却をする場合は、不動産を事業(消費サービス)で使っていたとみなされ、消費税がかかってしまうのです。

2019年から消費税が10%に増税される予定なので、法人は早目に売ってしまうのがおすすめです。

譲渡所得税は売却益が出た時にかかる

家を売った時の利益が、かつて購入・取得した時の費用よりも高額になると譲渡所得税がかかります。

この譲渡所得税はかなり高額なので、かかってしまった際は注意が必要になります。

ここからは、複雑な譲渡所得税の仕組みについて詳しく説明していきます。

家を売る際は要注意!譲渡所得税の計算方法と課税の仕組み

譲渡所得税は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得税=※課税譲渡所得×税率
※課税譲渡所得=譲渡価額(売却代金) -取得費(購入費用)-譲渡費用(売却費用)

取得費は当時の購入価格をそのまま計算するのではなく、購入から経過した年数に応じて減価償却費を差し引いて計算します。

不動産の価値が減る?売却時の税金計算では減価償却が重要

取得費・譲渡費用になるものは出来るだけ多く計上しよう

上の計算式を見てもらえばわかるように、譲渡所得税額は取得費と譲渡費用が高額になるほど安くなります。

取得費や譲渡費用に計上できる費用の幅はかなり広いので、一度チェックしましょう。

取得費にできる費用一覧
  • 設計変更費用
  • 増改築リフォーム費用
  • 仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 免許登録税や登記手数料
  • 契約書の印紙代
  • ローン事務手数料
  • ローン保証事務手数料
  • 固定資産税・都市計画税の精算金
  • 抵当権設定の免許登録税や登記手数料
  • 建物に付属する設備費
  • 建築費や工事にかかった諸費用
  • ローン借入日~所有開始までにかかったローン金利
  • ローン借入日~所有開始までにかかったローン保証料
  • ローン借入日~所有開始までにかかった団体信用生命保険料

譲渡費用にできる6つの費用
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 売却のために支払った立ち退き料
  • 立て壊し費用と建物の損失額(アパートを取り壊した場合のみ)
  • 他の買主との契約を解除した際の違約金
  • 借地権を売る際に支払った名義書換料

どんなに細かい費用でも、1つでも多く計上すればその分だけ課税額が減ります。迷うものなどは、不動産会社になるべく確認するようにしましょう。

家の所有期間が5年を超えると税率が低くなる

譲渡所得税にかかる税率は、家の所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。

購入してからの期間ではなく、あくまで所有期間(名義人が自分になってから)なので注意しましょう。

税率は、住民税にかかる分と所得税にかかる分で以下のように決まっています。

所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得(5年以内) 30% 9%39%
長期譲渡所得(5年超) 15% 5%20%

取得期間は、取得した日から売却した年の1月1日までとなるので注意しましょう。

例えば2014年2月1日に取得した家を2019年3月1日に売却すれば、そのまま計算すれば取得期間5年1ヵ月ですが、実際は2014年2月1日~2019年1月1日で4年11か月しか経っていないので軽減税率は適用されません。

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

相続した家を売る際にかかる譲渡所得税の計算方法

相続した家を売る際にも、一般的な家売却と同じ税金がかかります。

売却益が出た場合に譲渡所得税がかかるのも一緒ですが、自身が購入した物件を売る際とは異なる部分が多々あるので注意しましょう。

【実家売却の手順・税金】親の死後に相続した空き家の実家を売るかで揉めた友人の話

取得費は親が家を買った代金を計算する

まず取得費に関してですが、これは今の持ち主が取得した時にかかった費用ではなく、親がその家を購入した時にかかった費用となります。

バブルより前に購入した物件なら、今の約半分以下の取得費になるのでお得ですが、バブル期に購入した物件だと取得費が現在の倍以上かかっている可能性もあるので注意しましょう。

ただ、相続した家の取得費なんてわからないという方がほとんどだと思います。

この場合は、売却額の5%を取得費にして計算します。あくまで親が購入した時の費用が取得費であり、子どもが支払った費用は含めることが出来ないので注意しましょう。

相続税を取得費に加算することもできる!

家を相続した際に支払った相続税を、特別に取得費に加算することもできます。取得費加算の特例と呼ばれ、課税額を減らすことができます。

ちなみに、取得費の加算額は以下の式で求めることができます。

被相続人の相続税額×売却した不動産の相続税評価額÷相続税の課税額

詳しい利用条件などはこちらにまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

相続した不動産は3年以内に売却すると税金が安い!取得費加算の特例を使うメリット

所有期間は親が取得した日から計算できる

ここは相続物件のメリットですが、所有期間は親が取得した日から計算することができます。

所有期間が長いほど譲渡所得税の税率は低くなりますから、相続物件にかかる税金は一般的な家よりも安くなる傾向にあります。

譲渡所得税は所得税と住民税にわけて納税!確定申告を忘れずに

譲渡税は上で挙げた税率に応じて、所得税・住民税にそれぞれ分けて計算します。

まず、売却益が出ると翌年の2月16日から3月15日までに管轄の税務署に確定申告をおこないます。これは個人事業主だけでなくサラリーマンの方も必要になります。

この時に、まず所得税を納付します。

その後、同年の5月頃に住民税納付書が自宅に届くので、指定された金額を1年で4分割払いしていきます。

ちなみに納付のタイミングは6月・8月・10月・翌1月の月末となります。

※末日が土日祝日の場合は、翌営業日が支払い期限となる。

分割払いが面倒なら、6月末(1期)に一括払いをすることもできます。

不動産売却時は確定申告が必要!書類の書き方を完全ガイド【決定版】

譲渡所得税に使える3つの特例控除

家(建物+敷地)を売って譲渡所得税が発生した時には、3つの特例控除を利用できます。

  • 3000万円の特例控除
  • 軽減税率の特例
  • 買い換え(交換)の特例

※長期譲渡所得の100万円控除は2003年に撤廃

この3つを使えば、かかる税金を0にすることもできます。

それぞれの控除の内容を見ていきましょう。

3000万円の特例控除はマイホームを売る際に利用できる

家を売る時に使える最も便利な特例控除が、3000万円の特例控除(マイホーム特例)です。

これは、今まで住んできた家(マイホーム)を売る時にのみ適用することができます。相続物件や別荘などには適用されにくいので注意しましょう。

特例条件を整理すると、以下4つが挙げられます。

  • 長年住んでいた家を売るか、住まなくなってから3年悔過するまでに引き渡すこと※
  • 親子・親族間の取引ではないこと
  • 引き渡し前の2年間で同じ特例を受けていないこと
  • 他の特例を受けていないこと

※この場合の3年は、3年を経過する年の12月31日までとなります。例えば、2015年1月1日に引っ越した空き家を2018年12月1日に売却したとしても、この特例を利用することができます。

家の中には、共有不動産というものがあります。

共有名義(持分)の土地・家を売却する方法・流れを分かりやすく解説

これは不動産の権利者が複数人いるというもので、例えば兄弟間で分割相続した実家などが挙げられます。

この場合、マイホーム特例を使えば権利者の数×2の6000万円まで控除することができます。

軽減税率の特例は所有期間が10年を超える時に利用できる

譲渡所得税が3000万円を超えており、かつ所有期間が10年を超える場合は軽減税率の特例を利用するほうがお得なケースもあります。

譲渡所得(円) 住民税の税率 所得税の税率
6000万円以下 10% 4%
6000万円超 (譲渡所得-6000万円)×15%+600万円 (譲渡所得-6000万円)×5%+240万円

軽減された税率はわずかにも感じますが、課税額が大きくなればなるほどこの差がかなりお得に感じます。

買い換え(交換)の特例を使えば当面の税負担を0にできる

上で挙げた3000万円特例の利用条件+以下の7条件を満たしていれば、買い換え特例を利用することができます。

  • 買い換えた住宅価格が売却価格よりも高い
  • 売った家の所有期間・居住期間がともに10年超
  • 売却価格が1.5億円以下
  • 買い換えた住宅が床面積50㎡以上・敷地面積500㎡以下
  • 買い換えたのがマンションなら築20年以内であること
  • 引き渡しの前年1月1日~翌年12月31日までに買い換え先を購入している
  • 買い換えた翌年末までに居住が完了していること(予定)

この条件を満たしていれば、所得と損益通算をして税金を0にすることができます。

売却してからの時間 所得 控除した結果
売却した当年 500万円 2500万-500万=2000万円→課税0
2年目 500万円 2000万-500万=1500万円→課税0
3年目 500万円 1500万円-500万=1000万円→課税0
4年目 500万円 1000万-500万=500万円→課税:500万円

このように、数年の所得と通算して当面の支払いを0にできます。

ただ、これは繰り越しただけで、また新居を売却する時にまとめて支払いが必要になります。

相続した家を売る際は3000万円特別控除が使える!条件に注意しよう

相続した家を売って税金が発生した場合には、一般的なケースとは違った特例控除を受けることができます。

ただ、利用条件が少し複雑なので、注意して利用しましょう。

ここからは、相続物件に使える3000万円特別控除の詳しい内容について解説していきます!

相続した不動産にかかる税金の種類と内容!

一人暮らしの親から1981年5月以前に建てられた家を売る場合が対象

相続物件の特例控除を利用する際には、以下の3つの条件に全てあてはまっていなければいけません。

  1. 1981年5月31日以前に建てられたものを売るケース
  2. 区分所有登記がされていない
  3. 相続直前には親が一人暮らしをしてきた

以上の条件を満たしている家を2019年12月31日までに売った場合が特例控除の対象となります。

翌年の確定申告には管轄の役所が発行する書類を提出

この特例控除を受ける場合は、更に売却した翌年の確定申告で「被相続人居住用家屋等確認書」を合わせて提出する必要があります。

この書類は市区町村の役所で発行できるもので、親が一人暮らししていたことを証明するものです。

この書類の発行時には電気・ガスの閉栓証明書などが必要なので注意しましょう。

売却損の場合も確定申告をすべき!払った税金が戻ってくる

上の買い換え(交換)の特例は、売却益が出た時だけでなく、売却損の場合にも利用することができます。

また、買い換え目的ではない家の売却で損失が出た時には特例を利用できます。

所得金額が3000万円以下の方に限りますが、上で挙げたように所得と損益通算をして会計上の損失を0にできます。

家の売却で損失が出ると、給与からその分が引かれてしまいますが、この控除を使えば天引きされた分が戻ってくる可能性が高いです。

売却損が出た際の確定申告は必須ではないですが、結果がどうであれ申告しておくほうがお得なのです。

家を売ると高確率で損をする?売却損を防ぐ5つの方法

損益通算には2つの特例を使う必要がある

所得税を節税するためには、2種類の特例控除を使う必要があります。

  • 特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例(買い換え)

名前が長くて難しいですが、一般的に売却損が出た時には前者の特例を、住み替え(買い替え)で売却損が出た時には後者の特例を利用するようになります。

2種類の特例の内容についてはこちらにまとめています!

家の売却で損した時も確定申告すべき!損益通算をして節税しよう!

損益通算は売却後の4年目まで続けることができる

これらの特例を利用したらどうなるのか、具体的な例を見ていきましょう。

例えば、給与を含めた総所得が年500万円の人が、家を売って2500万円の売却損を生じてしまったとします (総所得は4年間変わらないものとする) 。すると、以下のような流れで繰越控除がおこなわれます。

売却してからの時間 所得 控除した結果
売却した当年 500万円 2500万-500万=2000万円→課税0
2年目 500万円 2000万-500万=1500万円→課税0
3年目 500万円 1500万円-500万=1000万円→課税0
4年目 500万円 1000万-500万=500万円→課税:500万円

結果的に税金の80%を節税することができました。

このように、売却損が出た人も確定申告をおこなうメリットは大きいので、ぜひ活用しましょう!

不動産売却で損失が発生したら税金に注意!繰越控除特例で節税しよう

家を売る時は「いくらで売れるか」だけでなく「いくら引かれるか」もチェックしよう

あなたが3,000万円の新居に住替えたいとしたら、今の家を3,000万円で売ったら損をします。

上で挙げた税金に仲介手数料、司法書士への依頼料、引っ越し費用に引っ越し後の各種契約料など、費用が合わせて数百万円のかかることを考えていないからです。

家を売ったらお金がそのまま懐に入るわけではありませんし、予想以上の高額出費がかかってくるかもしれません。

家を売る多くの人は「少しでも高く売る」ということにこだわりませんが、例えば内覧前に掃除をしておくだけでも価格は高くなります。

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

戸建て住宅の平均売却価格は2,000万円~3,000万円ですから、査定額の1割増で売れれば数百万円の利益が追加されます。

納税にあてても余りあるほどのお金が入れば、今後の人生がかなり豊かになるかも知れませんよ!

家を高く売る方法!4つのポイントで売却を成功させる

3,000万円で家を売ったら税金は総額いくらかかる?シミュレーションしてみた

費用をシミュレーション

ここからは、実際に家を売ると税金がいくらかかるかシミュレーションしてみました。

ちなみに、今回売った家はこのような物件だと仮定します。

築年数築21年
成約価格3,000万円
購入時の価格3,500万円
構造鉄筋コンクリート造
利用使途居住目的

①印紙税を算出

まず、印紙税額を算出しましょう。

上で紹介した売却代金と印紙税額の対応表に当てはめると、税額は5,000円となります。

対応する印紙を契約書に貼り付けて納付しますが、以下の場合は領収書にも同額の印紙を貼らないといけないので、課税額が2倍になります。

  • 売主が法人・事業主
  • 売った物件が収益物件

今回は個人による居住目的の売買なので、税額はそのまま5,000円となります。

②免許登録税を算出

次に、免許登録税を求めていきます。

売買時に定める免許登録税は不動産価格の1000分の20なので、3,000万円の1000分の20で60万円となります。

また、免許登録は大抵の場合、司法書士に依頼をしてやってもらいますが、この際に報酬を約1万5,000円支払わなければいけません。

そのため、ここでの費用は総額で約61万5,000円となります。

③仲介手数料を算出

次に仲介手数料を計算します。

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法

仲介手数料は不動産会社に仲介売却を依頼して成約した際、報酬として支払う費用のことで、売却価格に応じて以下のように決まっています。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

今回の売却価格は3,000万円なので、400万円超の式に当てはめて計算します。

3,000万円×3%+6万円=96万円

こちらが仲介手数料になります。

④譲渡所得税を算出

次に、譲渡所得税を算出します。

譲渡所得税の計算式は、税率×課税譲渡所得です。まずは、課税譲渡所得を計算していきましょう。

課税譲渡所得の式は譲渡価額―取得費―譲渡費用ですが、この計算で利用する取得費は減価償却費で差し引いたものなので、まず減価償却費を求めましょう。

減価償却費=当時の取得費(3,500万円)×0.9×※償却率(0.015)×経過年数(21年)
=992万2500円

※減価償却費は、構造によって以下のように決まっています。

区分鉄骨鉄筋コンクリート造金属造(肉厚4㎜超)金属造(肉厚3~4㎜)金属造(肉厚3㎜以下)木造・合成樹脂木造モルタル造
法定耐用年数47年34年27年19年22年20年
償却率0.0150.020.0250.0360.0310.034

つまり取得費は、3,500万円-992万2500円=2507万7500円です。

次に譲渡費用(売却にかかった費用)ですが、これは今まで計算した税金・費用を全て足して102万6500円とします。※実際はより多くの細かな費用がかかります。

これを最初の式に当てはめると、

税率(20%)×{譲渡価額(3000万円)-取得費(2507万7500円)-譲渡費用(102万6500円) }
=20%×389万6000円
=77万9200円

これが、譲渡所得税額となります。

特例控除を使わないと200万円近く引かれてしまう!

ここまで算出した費用をまとめると、以下の通りとなります。

  • 印紙税:5,000円
  • 免許登録税+司法書士への報酬:61万5000円
  • 仲介手数料:96万円
  • 譲渡所得税:77万9200円
  • 税金・費用の合計:180万5700円

なんと、200万円近く売却価格が引かれてしまうことになります。

マイホーム特例などを使えばかなり費用は減らせますが、それでも100万円は超えてしまうので注意しましょう。

特に住み替えやローン返済など、目標価格がしっかり決まっている場合は、必ず査定額からシミュレーションしてみることが大切ですよ!

家を高く売りたい時は一括査定サイトを使おう

一括査定サイト

家を高く売った方の9割以上が利用するサイトが一括査定サイトです。

物件のカンタンな情報を60秒前後で記入・送信すれば、地域に対応している不動産会社へ一括で査定依頼をすることができます。

今は査定の精度が上がり、査定額と実際の売却額はほぼイコールとなっているので、査定額を比較した上で最高額のところと契約をすれば、少なくとも相場以下で売れることはありません。

家を高く売って、税負担を少しでも減らしましょう!

※一括査定サイトの詳しい使い方は、こちらにまとめてあります。

【2018年】不動産一括査定サイト33社を比較!評判・口コミで選ぶ最新おすすめランキング
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