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家を売る時にかかる税金をわかりやすく解説! 売却額に応じて税額は大きく変化

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家売却にかかる税金

家を売ると、今までかからなかった税金が課されてしまいます。

課税額は一律決まっているのでなく、売却価格によって税金の種類や総コストが変わってきます。

ここからは、ケースごとに家を売る際にかかる税金を徹底解説していきます。

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家売却にかかる税金は「分離課税」!納税手続きは自分でおこなう

家売却にかかる税金は分離課税となります。

給与などに自動加算されるのでなく、売主自身が手続きをする必要があるということです。

不動産会社と契約を結べば税金に関するアドバイスをもらえますが、引き渡しの翌年に納めるものもあるので、手続きはやはり自分でおこなわなければいけません。

個人事業主の方なら自分で納税したことがあるでしょうが、会社員は戸惑う部分も多いです。

では、ここから初めて分離納税をする方にもわかりやすく内容を解説していきましょう。

家を売る時にかかる税金は最大で4種類

家を売る時にかかる税金は、以下の4種類となります。

  • 印紙税
  • 免許登録税
  • 消費税
  • 譲渡所得税

ただ、この4つの税金が必ずしもかかるわけではありません。

それぞれの税金の内容を課税条件をここから紹介していきましょう。

印紙税は個人・法人を問わず課税される

印紙税は、国・自治体に対して「安全・健全な取引を保証してくれた見返り」として支払う税金です。

印紙税は、印紙を売買契約書に貼り付けて納付します。印紙は法務局の印紙売り場で取得します。(別途、取得費が600円かかります)

印紙税の金額は、売却価格に応じて以下の通りに決まっています。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円

印紙税を節税することはできませんが、契約書の保管分をコピーで済ませることもできます。

登録免許税は相続・売買の名義変更時に支払う

登録免許税は、正式な所有者を国・自治体へ登録するために支払う費用のことです。

売却時に売主から買主へ所有権を移転する際もそうですが、相続した家を売る際も親から子へ移転してから手続きをおこないます。

免許登録にかかる費用は、それぞれ以下の通りです。

売買時に納める登録免許税不動産価格の1000分の20
相続時に納める免許登録税不動産価格の1000分の4
贈与、競売で納める免許登録税不動産価格の1000分の20

基になる不動産価格は、固定資産課税台帳に記される価格(固定資産税評価額)で計算されます。

この価格は毎年郵送される固定資産税の納付書類に記されているので、簡単に計算ができます。

消費税は法人が家を売る時のみかかる

不動産売却では消費税がかかることがあります。

これは、法人が不動産を売った時のみです。

個人間の不動産売買では、「お金と不動産の対等な価値交換」という認識になるので、追加の消費税はかかりません。

ただ、法人が不動産売却をする場合は、不動産を事業(消費サービス)で使っていたとみなされ、消費税がかかってしまうのです。

2019年から消費税が10%に増税される予定なので、法人は早目に売ってしまうのがおすすめです。

譲渡所得税は売却益が出た時にかかる

家を売った時の利益が、かつて購入・取得した時の費用よりも高額になると譲渡所得税がかかります。

この譲渡所得税はかなり高額なので、かかってしまった際は注意が必要になります。

ここからは、複雑な譲渡所得税の仕組みについて詳しく説明していきます。

家を売る際は要注意!譲渡所得税の計算方法と課税の仕組み

譲渡所得税は、以下の計算式で求めることができます。

●譲渡所得税=※課税譲渡所得×税率
※課税譲渡所得=譲渡価額(売却代金) -取得費(購入費用)-譲渡費用(売却費用)

取得費は当時の購入価格をそのまま計算するのではなく、購入から経過した年数に応じて減価償却費を差し引いて計算します。

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家の所有期間が5年を超えると税率が低くなる

譲渡所得税にかかる税率は、家の所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。

購入してからの期間ではなく、あくまで所有期間(名義人が自分になってから)なので注意しましょう。

税率は、住民税にかかる分と所得税にかかる分で以下のように決まっています。

所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得(5年以内) 30% 9%39%
長期譲渡所得(5年超) 15% 5%20%

取得期間は、取得した日から売却した年の1月1日までとなるので注意しましょう。

例えば2014年2月1日に取得した家を2019年3月1日に売却すれば、そのまま計算すれば取得期間5年1ヵ月ですが、実際は2014年2月1日~2019年1月1日で4年11か月しか経っていないので軽減税率は適用されません。

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

譲渡所得税は所得税と住民税にわけて納税!確定申告を忘れずに

譲渡税は上で挙げた税率に応じて、所得税・住民税にそれぞれ分けて計算します。

まず、売却益が出ると翌年の2月16日から3月15日までに管轄の税務署に確定申告をおこないます。これは個人事業主だけでなくサラリーマンの方も必要になります。

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この時に、まず所得税を納付します。

その後、同年の5月頃に住民税納付書が自宅に届くので、指定された金額を1年で4分割払いしていきます。

ちなみに納付のタイミングは6月・8月・10月・翌1月の月末となります。

※末日が土日祝日の場合は、翌営業日が支払い期限となる。

分割払いが面倒なら、6月末(1期)に一括払いをすることもできます。

譲渡所得税に使える3つの特例控除

家(建物+敷地)を売って譲渡所得税が発生した時には、3つの特例控除を利用できます。

  • 3000万円の特例控除
  • 軽減税率の特例
  • 買い換え(交換)の特例

※長期譲渡所得の100万円控除は2003年に撤廃

この3つを使えば、かかる税金を0にすることもできます。

それぞれの控除の内容を見ていきましょう。

3000万円の特例控除はマイホームを売る際に利用できる

家を売る時に使える最も便利な特例控除が、3000万円の特例控除(マイホーム特例)です。

これは、今まで住んできた家(マイホーム)を売る時にのみ適用することができます。相続物件や別荘などには適用されにくいので注意しましょう。

特例条件を整理すると、以下4つが挙げられます。

  • 長年住んでいた家を売るか、住まなくなってから3年悔過するまでに引き渡すこと※
  • 親子・親族間の取引ではないこと
  • 引き渡し前の2年間で同じ特例を受けていないこと
  • 他の特例を受けていないこと

※この場合の3年は、3年を経過する年の12月31日までとなります。例えば、2015年1月1日に引っ越した空き家を2018年12月1日に売却したとしても、この特例を利用することができます。

家の中には、共有不動産というものがあります。

共有名義(持分)の土地・家を売却する方法・流れを分かりやすく解説

これは不動産の権利者が複数人いるというもので、例えば兄弟間で分割相続した実家などが挙げられます。

この場合、マイホーム特例を使えば権利者の数×2の6000万円まで控除することができます。

軽減税率の特例は所有期間が10年を超える時に利用できる

譲渡所得税が3000万円を超えており、かつ所有期間が10年を超える場合は軽減税率の特例を利用するほうがお得なケースもあります。

譲渡所得(円) 住民税の税率 所得税の税率
6000万円以下 10% 4%
6000万円超 (譲渡所得-6000万円)×15%+600万円 (譲渡所得-6000万円)×5%+240万円

軽減された税率はわずかにも感じますが、課税額が大きくなればなるほどこの差がかなりお得に感じます。

買い換え(交換)の特例を使えば当面の税負担を0にできる

上で挙げた3000万円特例の利用条件+以下の7条件を満たしていれば、買い換え特例を利用することができます。

  • 買い換えた住宅価格が売却価格よりも高い
  • 売った家の所有期間・居住期間がともに10年超
  • 売却価格が1.5億円以下
  • 買い換えた住宅が床面積50㎡以上・敷地面積500㎡以下
  • 買い換えたのがマンションなら築20年以内であること
  • 引き渡しの前年1月1日~翌年12月31日までに買い換え先を購入している
  • 買い換えた翌年末までに居住が完了していること(予定)

この条件を満たしていれば、所得と損益通算をして税金を0にすることができます。

売却してからの時間 所得 控除した結果
売却した当年 500万円 2500万-500万=2000万円→課税0
2年目 500万円 2000万-500万=1500万円→課税0
3年目 500万円 1500万円-500万=1000万円→課税0
4年目 500万円 1000万-500万=500万円→課税:500万円

このように、数年の所得と通算して当面の支払いを0にできます。

ただ、これは繰り越しただけで、また新居を売却する時にまとめて支払いが必要になります。

売却損の場合も確定申告をすべき!払った税金が戻ってくる

上の買い換え(交換)の特例は、売却益が出た時だけでなく、売却損の場合にも利用することができます。

また、買い換え目的ではない家の売却で損失が出た時には特例を利用できます。

所得金額が3000万円以下の方に限りますが、上で挙げたように所得と損益通算をして会計上の損失を0にできます。

家の売却で損失が出ると、給与からその分が引かれてしまいますが、この控除を使えば天引きされた分が戻ってくる可能性が高いです。

売却損が出た際の確定申告は必須ではないですが、結果がどうであれ申告しておくほうがお得なのです。

家を売ると高確率で損をする?売却損を防ぐ5つの方法

家を売る時は「いくらで売れるか」だけでなく「いくら引かれるか」もチェックしよう

あなたが3,000万円の新居に住替えたいとしたら、今の家を3,000万円で売ったら損をします。

上で挙げた税金に仲介手数料、司法書士への依頼料、引っ越し費用に引っ越し後の各種契約料など、費用が合わせて数百万円のかかることを考えていないからです。

家を売ったらお金がそのまま懐に入るわけではありませんし、予想以上の高額出費がかかってくるかもしれません。

家を売る多くの人は「少しでも高く売る」ということにこだわりませんが、例えば内覧前に掃除をしておくだけでも価格は高くなります。

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

戸建て住宅の平均売却価格は2,000万円~3,000万円ですから、査定額の1割増で売れれば数百万円の利益が追加されます。

納税にあてても余りあるほどのお金が入れば、今後の人生がかなり豊かになるかも知れませんよ!

家を高く売る方法!4つのポイントで売却を成功させる

家を高く売りたい時は一括査定サイトを使おう

家を高く売った方の9割以上が利用するサイトが一括査定サイトです。

物件のカンタンな情報を60秒前後で記入・送信すれば、地域に対応している不動産会社へ一括で査定依頼をすることができます。

今は査定の精度が上がり、査定額と実際の売却額はほぼイコールとなっているので、査定額を比較した上で最高額のところと契約をすれば、少なくとも相場以下で売れることはありません。

家を高く売って、税負担を少しでも減らしましょう!

※一括査定サイトの詳しい使い方は、こちらにまとめてあります。

【2018年】不動産一括査定サイト33社を比較!評判・口コミで選ぶ最新おすすめランキング
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