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分譲マンションの売り時はオリンピックまで! 景気と築年数から考える売却時期

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分譲マンションの売り時

分譲マンションを売りたいと思っても、いつ売ればよいのか判断が難しいですよね。

分譲マンションには「売り時」というものがあります。タイミング次第で、買った時よりも高く売れる可能性があるのです。

売り時を逃すと、もう二度とチャンスが巡ってこない可能性もあります。特に日本は深刻な人口減少により中古マンションの需要が下がり続けることがほぼ確実視されています。

2018年現在は分譲マンションの売り時なのか。また、個別にマンションの売り時を測るにはどうすれば良いのか、この記事で詳しく解説していきます。

分譲マンションを売るコツ!売却相場はいくら?ローンが残っていても売れる?

2018年は分譲マンションの絶好の売り時!地価がバブル期以上に高騰

2018年現在、分譲マンションは高値で売れやすくなっています。

その理由の一つが、東日本大震災の復興とオリンピック特需の影響です。

東日本大震災の直後は全国的に不動産相場が下がりました。それが2013年に東京五輪の開催が決まって以降、上向きはじめています。

2018年現在は地価が震災後の約36%上がり、都心では「バブル期の地価を超えた」とも言われています。

相場の上昇傾向は2020年まで続くと言われており、ここ2年間は分譲マンションを売る絶好のチャンスなのです。

マイナス金利政策で住宅ローンがお得に

アベノミクスの大規模な金融緩和によって、2016年以降住宅ローンの金利が大幅に下がりました。

三井住友銀行住宅ローン「フラット35」の金利推移

西暦 金利
2008年 4.00%~3.05%
2009年 3.95%~2.99%
2010年 3.36%~2.41%
2011年 3.39%~2。49%
2012年 2.89%~2.01%
2013年 2.98%~2.03%
2014年 2.37%~1.73%
2015年 2.15%~1.54%
2016年 1.71%~1.10%
2017年 1.64%~1.09%
2018年 2.01%~1.37%

上は2008年から10年間の住宅ローン金利推移ですが、10年前と比較すると年利2%前後も低くなっていますね。

住宅ローンを利用したことのない人からすると僅かな差のよう感じますが、長期の住宅ローンなら金利が2%違うだけで返済額が1,000万円以上変わります。

【借入額:3,000万円 返済期間:30年】

金利 3.0% 4.0%5.0%
月の返済額 126,481円 143,225円161,046円
総返済額 4,553万円 5,156万円 5,798万円

わざわざ1,000万円以上も損することをわかっていて家を買う人はいません。今まで買い時を伺っていた人が今一斉に新居を探していることを考慮すると、現在は約10年に1度の絶好の売却チャンスなのです。

建設費の上昇に伴い中古マンションの価値もアップ

長きに渡る不況もアベノミクスで回復傾向になりました。

建設業界もオリンピック特需により盛り上がっており、大規模な工事が多くなっています。

建築工事費デフレーター(国土交通省)によると、住宅建築の工事費は2018年現在、2011年の1.1倍にまで上昇

建築業者の賃金が上がれば同規模のマンションでも高価格になります。新築マンションの価格が上がれば中古マンションの相場も上がっていきます。

雇用政策・給与政策と中古マンションの価格には意外に深いつながりがあるのです。

売るタイミングが良ければ価格がいつもの1割アップ!売り時を見極めるのは重要

分譲マンションの査定は、面積・間取り・アクセスといった物件の要素をもとに価格を算出しますが、その他に流動性比率というものが働きます。

【流動性比率】
市場の流動性に対する査定物件の優劣。わかりやすく言えば、現在売られている競合と比較してどれくらい優れている(売れそう)かを示す。
基準を1.00とし、上限が1.10、下限が0.85となる。

売るタイミングによって、価格が通常の1.1倍になることもあれば、1.5割減少してしまうこともあるのです。

流動性比率は、競合の有無と市場の動向によって決まります。この2点を意識して良い時期に売れば、間違いなく得をするということです。

売り時を調べる重要性が良くわかりますね。

マイホーム信仰の崩壊で分譲マンションの需要が上がっている

今までは、サラリーマンが庭付き一戸建てを建てるというのが一つの目標であり、ステータスでした。しかし今は、その風潮も薄れてきています。

理由の1つが農林水産業の衰退です。

日本の主要産業は、ここ30年で都市部のサービス業へと転換しました。

若者は就職のためには地価の高い中心部に住まなければいけないので、持ち家を郊外に建てる余裕がないのです。

【1983年~2008年の年代別持家率の推移】

            
年代\西暦 1983年 1988年1993年 1998年 2003年2008年
30代未満 17.9% 12.1%8.4% 8.1%8.2% 7.5%
30~39歳 53.3% 49.6%43.0% 39.4%38.3% 39.0%
40~49歳 71.0% 69.0%67.4% 67.7%65.6% 62.7%

出典:国土交通省「平成24年度 国土交通白書」

それでも、一生賃貸マンションに住むリスクというのもささやかれています。

終身雇用や年金制度が崩壊すると言われている将来、家賃を払い続けられるのかという不安も大きいので、中古の分譲マンションを買いたい人も増えています。

これまでマンション売買は投資目的の人も多かったですが、だんだん住まいとしても需要が高まっているのです。

経済情勢の波を読んで分譲マンションを売る

景気には波があり、ずっと一定で推移するのではありません。好況があれば不況があり、その後また好況になります。

好況の時に家を売ると高利益で、不況の時に家を買うと最もお得です。

先が見えない現代では、「売ることも考えて家を買え!」と言われています。

大きな経済情勢の変化に加えて、都市開発など周辺環境の変化やマンション自体の築年数の経過も起こってきます。

様々な要素を鑑みて売り時を決める必要がありますが、その大本には景気があることを意識しておきましょう。

分譲マンションは築年数が1年でも浅いうちに売る

どれだけ景気が良くても、築年数が古ければ高く売るのは難しいです。

築年数㎡単価価値減少率平均価格平均面積
~5年7437万円100%4895万円65.81㎡
6~10年6117万円82.2%4243万円69.37㎡
11~15年5646万円75.9%3159万円67.61㎡
16~20年4673万円62.8%3159万円67.61㎡
21~25年3155万円42.4%1899万円60.19㎡
26~30年2997万円40.3%1670万円55.74㎡
31年以上2979万円40.1%1678万円56.33㎡

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

このように、数年古くなるだけで評価は大きく下がります。

中古マンションが売れる相場は、築10年前後だと言われています。まだ部屋が劣化しておらず、価格も安値になるので人気が高いです。

築5年前後の分譲マンションは人気だが…

築浅であればあるほど人気は高く、高価格で売れやすいです。

ただ、家を買う時は一生住み続けることを想定するイメージが強いので、なぜそんなに早く売りに出したのか訝しがられることも多いです。

最もリスクなのが、「欠陥があるから早く売った」と思われることです。

こうした築浅物件を売る際は、後述するインスペクションを実施して、不動産会社に安全物件だというお墨付きをもらうことが大切です。

市場に多く出回っている分譲マンションは築15年前後がメイン

実際に売りに出されている分譲マンションは、築15年前後が多いです。

いくら築浅のほうが高く売れるとはいえ、不動産は長年利用するために買う人がほとんどなので、急な離婚などがない限り早期売却はありません。

では、なぜ築15年前後が良く売られているかというと、15年というのが絶妙なタイミングだからです。

例えば、購入時3歳の子どもは一人暮らしをしたり、自立を見据えて受験勉強をしている時期です。同居人が減ることを見越して、よりマッチした家に住み替えるという方は多いです。

また、耐用年数を超えないタイミングであること、住宅設備に故障が見られない最後のタイミングであることなども、築15年前後が人気な理由です。

築15~20年の分譲マンションは住宅設備のチェックを忘れずに

築10年前後のマンションが最も多く出回っていますが、それより古いマンションも問題なく取引されています。

ただ、築年数が古くなると換気扇や給湯器、エアコンなどの設備に問題が出てきてしまいます。

特に築15~20年あたりは設備を交換するかどうか微妙な時期であり、「買ってすぐに壊れたらどうしよう…」と思われてなかなか買ってもらえません。

こちらも事前に検査をしてもらい、安全性を証明してもらうのがおすすめです。

また、不動産会社の中には中古物件を買う人に対して住宅設備保証を提供しているところもあるので、気にせず売ってしまうのも一つの手です。

築年数が古くなり過ぎた分譲マンションは購入すら断られる

築年数が古すぎると、低値でしか売れないどころか成約すらままならなくなります。

理由は、単純に住むリスクが高まるからです。

不動産にはそれぞれ耐用年数というものが定められています。アパートは木造か軽量鉄骨が多いですが、この材質だと耐用年数はかなり短くなります。

  • 軽量鉄骨(厚さ3mm以下):築19年まで
  • 木造:築22年まで
  • 軽量鉄骨(厚さ3~4mm):築27年まで

耐用年数は食べ物でいう賞味期限のようなもので、超えていても住めないわけではありません。

ただ、法定耐用年数を過ぎると見栄えは悪くなりますし、価格も一気に下がります。

特に分譲マンションを使って賃貸経営をしている方は売るタイミングも最初に決めておき、古くなりすぎる前に処理をするようにしましょう。

1981年以前に建てられたマンションは耐震性に問題あり

1981年以前に建てられたマンションは新耐震基準に適応していないので、震度6以上の物件が来たら倒壊する可能性も十分にあります。

最近は東日本大震災や熊本地震など、震度6以上の大地震が頻発しています。次は首都圏や東海地方だという声も多く、中古物件に対する耐震性の要求が高まっています。

あなたの分譲マンションも一度検査をしてもらい、新耐震基準を満たしているか確認しましょう。

もし耐震性に難ありとなれば、かなり売れにくくなるので注意しましょう。

住宅ローン審査に落ちて契約解除になることも

築年数が経ちすぎると、契約が取れても買主が住宅ローン審査に落ちてしまうようになります。

住宅ローン審査は契約を結んだあとに行われます。審査に通過したらその後、決済・引き渡しをおこないますが、もしローン審査に落ちてしまうと契約を買主側から無条件にキャンセルすることができます。(ローン特約)

住宅ローン審査は金融機関が主に物件を担保にできるかどうか見ていくのですが、古すぎる物件は担保に出来ないので審査に落とすか、少額しか融資が降りません。

せっかく気に入ってくれる人がいて契約まで出来たのに売れないと辛いので、事前に金融機関と相談しておくことをおすすめします。

ローンの残る分譲マンションも売却できる!残高を精算出来なかったらどうなるの?

古い分譲マンションを高く売るには内覧が重要

古くなった分譲マンションも、高く売ることは可能です。

ただ、築浅物件と違い何もしなくても売れる可能性は低いので、売主自身が努力をする必要があります。

ここからは、築古の分譲マンションを高く売るにはどうすれば良いか、3つのポイントに分けて解説していきます!

掃除を徹底的におこない第一印象をアップさせる

不動産売却の最大の関門となるのが、内覧です。

広告写真はプロがきれいにとってくれますが、内覧ではそんな小細工はききません。最初にキズや凹みを隠していても結局バレてしまいます。

多少の欠陥は仕方ないので、まずは掃除を徹底して部屋をきれいに見せることからはじめましょう。

特に浴室やキッチンといった水回りはイメージに影響しやすいので、ハウスクリーニング業者なども使ってきれいにしましょう。

次に換気をして、においを消していきます。この時、日光が部屋にしっかり入ってきているかチェックしましょう。

これだけで、買主に与える物件のイメージは大幅に良くなります。

季節によって売れる・売れないがあるというのは本当?

中古物件は、春・秋に売るのが良いとされています。

この季節は転勤・転職が多いので、新しいお住まいを探す方が多いからです。

ただ、今は必ずしも「繁忙期に売らないと売れない」というわけではありません。

分譲マンションの売却は3~6か月かかり、売却が長引くとどんどん値下げされていきます。この値下げを見越して目当ての物件を見守る人が多くなっているのです。

値下げを前提に売るなら、真逆の冬や夏に売り出すのがベストでしょう。

春・秋が売り時の季節なのは確かですが、逆に繁忙期を外すという売却戦略もあるのです。

競合が少ない時期に売り出すのようにしよう

分譲マンションの売り時を考える際に重要なのが、競合の有無です。

同じ棟・同じ階の部屋が売り出されている場合もあるので、十分気を付けなければいけません。

競合が自分の部屋と似ていたり、より質が良かったりすると買主をそちらに取られてしまうので、成約まで時間がかかってしまいます。

また、競合が途中で価格を上げたり下げたりすれば、合わせてこちらも金額を変えていかなければいけません。

買主を振り向かせるためにお互いドンドン価格を下げていき、結局どちらも損をするということがあります。

分譲マンションは特に1軒ごとの取引より競合が多くなるので、注意が必要なのです。

競合と比較するポイントは広さではなく築年数・階数・駅までの距離

周辺地域に売り出し物件が1戸もないタイミングを見計らって売るのは理想的ですが、普通は常にどこかしらの物件が売り出されているものです。

重要なのは競合の数ではなく、「自分の物件が競合に勝てるか」です。

では、競合と自分の部屋をどこで比較すれば良いのでしょうか?まず思い着くのが間取りや広さですが、これはさほど重要ではありません。

1人暮らしなら2~3LDKよりも1Kの方が安くて生活しやすいでしょうし、下の子が一人暮らしする予定なら子ども部屋は必要ないでしょう。

買主の事情が変われば、欲しい部屋というのも変わってきます。間取りが大きく違えばターゲットも違うので買主の取り合いは起きないのです。

ではどこで比較するかというと、主に以下の3点です。

  • 築年数
  • 階数
  • 駅までの距離

築年数の重要性は前述の通りですが、階数も重要です。

基本的には階数が高ければ高いほど売れやすくなりますが、ただ高ければ良いというわけではありません。

4階建ての3階と2階建ての最上階角部屋なら、後者のほうが人気を集める傾向にあります。

また、駅までの距離も重要です。徒歩6分以内ならプラス評価になりますが、それより時間がかかるとマイナス評価になり、最寄りまで徒歩16分以上かかる場合は非常に売れにくくなります。

周辺地域の売り出し物件5件のうち、他4件が徒歩数分で自分の物件だけ徒歩20分かかる…という事態は見栄えが悪くなります。

アクセスが悪い物件を売る場合は競合が弱い時期に売るか、長いスパンで売却計画を立てるのがおすすめです。

2019年の消費税増税は分譲マンションの売却時期に影響する?

現在8%の消費税が、2019年10月1日から10%に値上げすると言われています。

この増税が不動産売買に影響するのかという質問は多いですが、消費税がかかるかどうかは売る目的によって異なります。

【消費税がかからない取引】

・居住目的の物件取引

【消費税がかかる取引】

・投資目的の物件取引
・売主が法人・事業主の取引

下のケースなら増税の影響をモロに受けますが、納付が必要なのは2年前の課税売上が1,000万円超の場合だけなので、全ての方が課税対象というわけではありません。

売る際は十分確認しましょう。

ローンが残る分譲マンションの売り時はいつ?

中古マンションの売り時は築10年前後ですが、これくらいの時期なら住宅ローンもまだまだ残っていると思います。

結論から言えばローンが残っていてもマンションを売ることはできますが、引き渡し段階で完済できなければいけません。

ローン返済を優先して残額が減ったところで売却するか、築浅のうちに売ってしまうかは悩みどころですが、この時に活用できるのが一括査定サイトです。

分譲マンションの情報を記入・送信するだけで複数社へ査定依頼ができ、算出額を簡単に比較できます。

これで大体いくらで売れるかがわかるので、現在のローン残高と査定額を照らし合わせて売り時かどうか判断していきましょう。

ローンが残る分譲マンションは一括査定サイトを活用して売ろう

一括査定サイト

ローンが残る分譲マンションの売り時を見極めるためには、一括査定サイトの利用が不可欠です。

一括査定サイトを利用すれば複数社を比較して相場を見極められるだけでなく、どこが最高額で査定してくれたか一目瞭然です。

現在は査定額と実際の売却価格はほぼイコールになっているので、高値査定のところと契約すれば得をする可能性は非常に高いのです。

また、今までは査定売却に対応している不動産会社をいちいち探して電話をかけて来店予約、査定が気に入らなければ別の会社をまた探す…という手続きを取らなければいけませんでしたが、サイトを利用することで手続きを大幅カットできます。

手続きが煩わしい、早く簡単に不動産会社を探したいという方にもおすすめですよ!

※一括査定サイトの詳しい使い方はこちらにまとめています!

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