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分譲マンションを売るか貸すか迷った方必見!どちらがお得か判断するポイント

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売るか貸すか悩む夫婦

いらない分譲マンションを売るか貸すか、多くの人が悩んでいることと思います。

世の中には「売る/貸すのが絶対にお得!」なんて記事も見かけますが、どちらが100%お得ということは物件の状態や時期が異なるので一概には言えません。

では、どんなことに気を付けて処分をすれば良いのでしょうか?

今回は売却と賃貸それぞれのメリット・デメリットと、どんな部分に注意すれば良いのか説明していきます。

分譲マンションを売るコツ!売却相場はいくら?ローンが残っていても売れる?

分譲マンションを売るメリット・デメリット

転勤や離婚などで今まで住んでいた分譲マンションが不要になったら、まず思い着くのが売り払ってしまう方法です。

自分で買った物件を売ってしまうのは少し寂しい気もしますが、早目に対応することでリスクを最小限に抑えることができるのです。

ここからは、分譲マンションを売るメリット・デメリットを解説していきます。

分譲マンション売却のメリット

売却のメリットは、まず物件を運用する責任を放棄することができるという点にあります。

持ち物件を所有するだけでかかるのが固定資産税です。固定資産税は築年数の経過によって金額が下がっていきますが、それでも納税を避けることはできません。

更に、管理費やリフォーム代も物件を維持するためには必要になります。

加えて、老後は持ち家を死後どうするか考えていかなければいけません。相続か贈与か、税金はどうするのかなも自分自身で戦略を練る必要があるのです。

早目に売ってしまえば、税金の支払いも今後の面倒な手続きも全て回避することができるのです。

まとまったお金を手に入れることができる

今後もう少し広く立地の良い家に住み替えたいという方は、売却のほうがおすすめです。

不動産会社に査定依頼をすれば大体いくらで売れるか検討が付くので、資金計画も立てやすいのです。

目星の付くまとまったお金を手に入れるなら、売却をおすすめします。

分譲マンション売却のデメリット

次に、分譲マンションを売るデメリットを説明します。

売れるまで時間がかかる

分譲マンションを売りに出すと、成約までに時間がかなりかかってしまいます。

不動産会社に査定を依頼し始めてから売れるまでの期間は、平均で3~6か月ほどと言われています。

ただこれは期間の相場で、実際は1年経っても売れないということもあり得ます。

相手あってのことなので、いつ成約するかの予測が付きにくいというのが売却の難点です。

譲渡所得税がかかる

分譲マンションの売却価格が購入時の価格を超える場合、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

税率は所有期間が5年以内(短期)か5年超(長期)かによって変わってきます。

【短期譲渡所得】 【長期譲渡所得】
所得税 30% 15%
住民税 15% 5%

マンションは購入時から年々劣化するので売却価格>購入費用となるケースはあまりないですが、2020年前は地価が高騰していることもあり、税金がかかってしまう可能性はいつもより高いです。

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

仲介手数料がかかる

物件を売る際は、販売活動を不動産会社に任せる「仲介売却」という方法をとることが多いです。

この時にかかるのが仲介手数料という、成約時に報酬として支払う費用です。

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法

この費用は、売却価格によって以下のように決まっています。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

分譲マンションを1,000万円で売った場合、仲介手数料は1,000万円×3%+6万円=36万円となります。

非常に高額ですが、値引きをする方法もあります。こちらにまとめているので参考にしてください。

仲介手数料は半額まで値切れる!値引き交渉のテクニック3選

分譲マンションを賃貸に出すメリット・デメリット

分譲マンションを手放さず、賃貸に出すこともできます。

特に最近は不動産業界が好況ということもあり、マンションの賃貸経営人気が増加しています。

ブログで成功者の体験談を良く目にし、「不労所得で生活なんて憧れる!」という方も多いでしょう。

しかし、賃貸経営も良いところばかりではありません。ここからは、中古マンションを賃貸に出すメリット・デメリットを解説していきます。

分譲マンションを賃貸に出すメリット

賃貸のメリットは、以下の2つです。

長期的な安定収入を見込める

分譲マンションなら、ほぼノーリスクで賃貸に出すことが出来ます。

賃貸を始めてからずっと部屋が埋まっていたとしたら、初期投資を回収するまで平均10年弱、早ければ5年前後で収益はプラスになります。

利益が出るまである程度時間がかかりますが、一度住人が入れば2年は出ていかないので、毎月収益を計算できるのが強みです。

せっかく買った家を手放さなくて良い

家というのは重要な資産で、いざという時に担保にして大口ローンを借りたりもできます。

子どもに家という財産を残してあげられるのも、親としては嬉しいですよね。

今後、万が一リストラなどで無職になったりした時に、高額資産が手元にあると助かります。売ってしまったらもう手元に戻らないので、手放したくない方は賃貸に出すのをおすすめします。

分譲マンションを賃貸に出すデメリット

ここからは、分譲マンションを賃貸に出すデメリットを紹介します。

初期投資(購入費用)すら回収できないこともある

多くの人は賃貸経営の利回りを、貸してすぐに満室になると楽観視して計算しています。

しかし、そもそも分譲マンションが埋まるという保証はありません。都市部には新築タワーマンションがどんどん出来ており、比較的安値で入居できます。

築古の分譲マンションはどんどん入居率が下がっているため、利回りを計算する際は厳しく見積もる必要があります。

入居率が悪ければ広告の出稿を依頼する必要があるため、運営コストが多くかかってきます。賃貸経営で絶対成果を出すという自信がなければ、黒字を出すのは難しいです。

大事に使ってくれる保証はない

賃貸に出しても持ち主はあなたのままですが、実際に利用するのは入居者です。

あなたが管理人として「大事に使ってください」と口を酸っぱく言っても、2年住めば壁の剥がれやフローリングのキズは避けられません。

最悪の場合、火災などが起きるリスクもあります。

売ってしまえば、その後に住人がトラブルを起こしても関係ないですが、部屋の実質的な責任者である以上、近隣トラブルがあれば貸主に責任が及ぶ可能性もあります。

住む人の収入条件を決めることはできても、会った時の印象で入居を拒否するのは難しいです。入居者を選べないというのは、賃貸の大きなデメリットでしょう。

今まで住んでいた分譲マンションを貸し出す際は二重ローンに注意

住宅ローン返済中でも分譲マンションを賃貸に出すことはできます。

しかし、賃貸に出した後に、住み替え先をローンを組んで購入する際は、二重ローンとなり審査に通りにくくなります。

2箇所から住宅ローンを借りると負担が大きくなるので、完済できないリスクが大きくなります。借り逃げを避けるためにも、二重ローンの審査は厳しくなるのです。

ローンが支払えないと金融機関はマンションを差し押さえて強制的に競売にかけることもできるので、所有者にとっても二重ローンはデメリットです。

二重ローンになる場合、まず重要なのが申込者の収入です。余裕でどちらも返済できるようなら、審査に通る可能性は高いです。

信用情報のクリーンさも重要です。

既に住宅ローンを1件借りているのに、他にカードローンなどを借りていれば多重債務になり審査には落ちやすくなります。

また、過去に借金やクレカの利用延滞があれば、更に審査に通りにくくなります。

住宅ローンは2つ以上同時に借りないことをおすすめします。

結局どっちがお得?持ち主・マンションの状態別におすすめの方法を紹介

どっちか迷う

ここまで、売却と賃貸のメリット・デメリットをそれぞれ紹介しましたが、どっちがお得かはマンションの状況やあなたの目的によります。

ここからは、ケース別に売却と賃貸のどちらがおすすめか解説していきます!

住宅ローンが残っている場合は売却がおすすめ

住宅ローンが残っている分譲マンションは、売却のほうがお得です。

賃貸収益を月々の返済に充てるのは難しいです。住宅ローンの返済期間は10年以上の長期に渡ることが多く、その間入居者の減少が全くないというのは考えられません。

であれば、売却でまとまった金額を手元に入れ、一括で完済するほうが利息もかからずお得です。

ローンの残る分譲マンションも売却できる!残高を精算出来なかったらどうなるの?

立地の悪い分譲マンションも売ってしまうのがおすすめ

立地環境が悪い分譲マンションは、賃貸ではなく早めに売ってしまうのがおすすめです。

今後、開発などで環境が整備されるのであれば話は別ですが、基本的には築年数の経過で今よりも価値はどんどん下がります。

最寄り駅まで徒歩15分以上かかる、主要都市まで乗り換えが2回以上必要という場合は、賃貸に出すよりも売ってしまうほうが良いです。

物件をいずれ手元に戻したいなら賃貸がおすすめ

分譲マンションを売ってしまうと、手元に戻ることはありません。

不動産は価値のある資産なので、手元に置いておくだけで良いことがあります。

例えば、万が一リストラや入院でまとまったお金が必要になった場合、不動産を担保にすることで大口ローン(不動産担保ローン)を借りることができます。

何より、住まいを子どもに残すことができるというのは親として魅力ですよね。

今は不要でも今後必要になるかも知れないという方は、賃貸をおすすめします。

賃貸経営なら分譲マンション所有者は変わらないので、いずれ手元に戻すことも、売りに出すこともできます。

ただ、いざ所有者に出ていってもらおうとしても、こちらに正当な理由がなければ強制立ち退きさせることはできません。それでも立ち退いてほしいのであれば、立ち退き料が必要になります。ちなみに、立ち退き料はこのどちらかの金額になるのが一般的です。

  • 新居の入居にかかる費用全額(保証金・敷金礼金・仲介手数料など)
  • 家賃の半年~1年分

投資でお金を稼ぎたい方には賃貸がおすすめ

賃貸経営が成功すれば、莫大な臨時収入が手元に入ります。

規模を拡大していけば、いずれ仕事をしなくても生活できるようになる可能性は十分ありますよね。

いらない分譲マンションを持っているなんてケースは普通の人はなかなかありません。見方を変えれば、賃貸経営を成功させるチャンスとも言えますよね。

賃貸経営には多数のリスクがありますが、それでも挑戦したい!という方には賃貸に出すことをおすすめします。

2020年までは分譲マンションを売ったほうがお得!

2020年の東京オリンピック特需で、首都圏を中心に地価がかなり上昇しています。

一部ではバブル期を超えるほどの高騰を見せており、こうした地域のマンションを今売ればかなり高額で売れます。

また、2016年からマイナス金利政策により住宅ローンの金利がかなり低くなっており、マンションをローン付きで買いやすくなっています。

こうした背景から、2020年までは絶好の売り時と言えます。賃貸経営をする自信がない方は、早めに売ってしまったほうがお得ですよ。

分譲マンションの売り時はオリンピックまで! 今が絶好の売却チャンスである理由

賃貸で収益を出すのは難しい!目標・期間をしっかり決めておこなおう

不動産投資で成功するのはかなり難しいですし、金融状況など自分ではどうにもならない要素が深くかかわってきます。

賃貸に出す場合は、年いくらの収益を出すのかという明確かつ現実的な目標を立て、それに向かって努力することが重要です。

また、貸し出す期間をしっかり定めることも大切です。築年数が経てば人気は下がるので、どの時点で切り上げるかというのも考えなければいけません。

期間を設定せずダラダラ賃貸に出しても、管理費や固定資産税がかかってしまうだけなので損です。

賃貸に出して失敗したら、早めに貸し出しを止めたり、売り払ったりする決断力も必要なのです。

初心者は定期借家契約がおすすめ

賃貸経営で初心者が陥りがちなのが、やめ時の見誤りです。

賃貸経営は、会社の1つのプロジェクトに似ています。コストはいくらで、いつまでに目標額いくらを達成するかを決め、達成したらそこで経営は一旦完了です。

その後もズルズル続けていくと、築年数が経って入居人数は減り、管理費などのコストがどんどん値上がりしていきます。しまいには収益が出費を超えるようになります。

賃貸経営が成功したら、頃合いを見て売ってしまうのが最もお得なのです。

やめ時の見極めは初心者には難しいので、定期借家契約という方法をおすすめしています。これは貸し出す期間を先に決め、満了したら入居者は退去が必要という契約です。

この契約を結べば立ち退き料を払わなくても良いですし、最初のプランを確実に実行できます。

「今はいらないけど今後相続したい」という方も、ただ空室のまま置いておき税金を払うよりも、試しに賃貸に出した方がお得です。この定期借家契約を上手に使って、経営失敗のリスクを減らしていきましょう。

一括査定サイトで売却価格・賃料を査定しよう

一括査定サイト

分譲マンションを売るか貸すかで迷っているなら、まず査定をすることから始めましょう。

一括査定サイトを使えばスムーズに複数業者へ査定依頼できるので便利ですよ。

サイトの中には売却価格と賃料の2種類を査定できるものもあります。こうしたツールを効果的に使い、成功させましょう!

※一括査定サイトの使い方はこちらにまとめてあります。

不動産一括査定サイト33社を比較!2018年おすすめランキング
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