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相続したアパートは売るべき?高く売るためのコツと売却時の注意点・税金を解説

【更新日】2024-01-18
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相続したアパートは売るべき?高く売るためのコツと売却時の注意点・税金を解説
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親が亡くなりいきなり不動産を相続することになるというのはよくあることですが、それが住人のいるアパートだとしたら、何も知らなければ扱いに困ってしまいます。

アパート経営を上手に行うことが出来れば副収入を得ることができますが、経営が難しいアパートなどであれば賃貸ではなく売却も選択肢の一つに出てきます。

しかし、アパートを現に今賃貸として利用している人がいる場合は、簡単に売却することが出来ません。

そこで今回この記事では、アパートを相続したらすぐ売るべきなのか、仮に売却する場合はどうすれば高額で売却をすることができるのか、売却時の注意点は何かについてプロの目線からアドバイスしていきます。

アパートを急に相続してしまった人はぜひ参考にしてください。

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相続したアパートを売った方が良いケース

相続したアパートをする売るべきケースは以下の5つです。

  • アパート経営をしたことがない
  • アパートの資産価値の推移が低下している
  • 見込める収益が低い
  • ローンがのこっている
  • 管理修繕に費用がかかる

それぞれを詳しく見ていきましょう。

アパート経営をしたことがない

急にアパートを相続した場合は、アパート経営に関する知識を有していないため、どのようにすれば良いのか分かりませんよね。

管理会社を利用してアパートを経営している場合も、持ち主が判断しなければならないことは複数あります。

しかし知識が無いため判断をすることが出来なく、損をしてしまう可能性があります。

この機会にアパート経営を本気でやろうと考える人であれば良いですが、それ以外であれば売却がおすすめです。

アパートの資産価値の推移が低下している

アパートなどの不動産は築年数が経過すればするほど経年劣化により不動産としての価値が低下していきますが、立地が良い物件であれば建物としての価値が低くてもそれだけで価値があります。

また、不動産は市場の影響を受けるので市場が不景気なタイミングでは売却することが難しく、仮に売却することが出来ても不動産としての価値が低いので売却価格は低くなってしまいます。

資産価値の推移か低下している際は長期間持っていても損が拡大してしまうので、損切の意味も込めて売却が選択肢の一つに上がってきます。

見込める収益が低い

相続下アパートを仮に賃貸として経営をしたとしても、家賃収入で見込める収益性が低い場合は売却をしましょう。

家賃収入を得ていても税金やアパートのメンテナンスにかかる費用で帳消し、場合によってはマイナスになってしまうことがあります。

このようなアパートは資産としては価値が低いため売却して現金にしてしまうのがおすすめです。

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ローンが残っている

ローンが残っているアパートの場合は完済させるまでローンの返済を行わなければなりません。

ローン残高が高額な場合は売却価格がローン残高を上回っていない場合は抵当権の関係でそもそも売却する事自体が難しいです。

急に返済しなければならないローンが増えると仮に賃貸として貸し出していたとしても返済計画を見直す必要があります。

返済計画を見直した上で判断するようにしましょう。

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管理修繕に費用がかかる

相続したマンションの築年数がかなり経過しており築20年以上の物件の場合は、経年劣化の関係でところどころに問題が生じてきてしまいます。

そのため、資産としてアパートを相続することが出来ても修繕やメンテナンスに費用がかかってしまい、現金のポジションが難しくなってしまう場合があります。

どのような形で資産を保有するのが一番良いのかについて考えて判断するようにしましょう。

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相続したアパートを賃貸として経営した方が良いケース

相続したアパートを賃貸として運用した方が良いケースは次の場合です。

  • 他のアパートを経営している・していた
  • 空室率が低く高い収益性がある
  • マンションの立地が良く資産価値が落ちにくい

それぞれを詳しく見ていきましょう。

他のアパートを経営している・していた

アパートを経営している・していた場合はアパート経営に関する必要な知識やこのアパートは運営していいのかを判断することが出来ます。

これまでの経験からアパート経営をうまくすることが出来るため、売却ではなく賃貸として運営する方がおすすめです。

ただし、不動産は地震などの自然現象により多大な被害を受けてしまう場合もあるのでしっかりとした計画を練っても計画通りにいかない可能性もあるので注意しましょう。

空室率が低く高い収益性がある

アパートを賃貸として運用するかどうか判断する際に空室率と収益性があります。

アパートを所有していても賃貸として利用する人がいなければ家賃収入を得ることが出来ません。

空室率が低く収益性が高い物件であれば毎月安定した家賃収入を得ることが出来るため、アパート経営によって不労所得を得ることが出来ます。

サラリーマンなどであれば給料とは別に毎月安定した収入があるのは非常に心強いですよね。

住みながら売却のコツとは?住みながら家を売るメリット・デメリットと高額売却を成功させるコツ

アパートの立地が良く資産価値が落ちにくい

アパートは経年劣化によって築年数が経てば経つほど資産価値は低くなっていきます。

しかし、アパートの建っている場所の立地が良いというだけで賃貸としての価値は落ちにくいです。

そのため住宅ローンを完済していれば、建物の価値は下がっているのにずっと同じ金額の収益を得ることが出来ます。

もちろんアパートのあるエリア相場に合わせた家賃設定をしなければ借主が見つからず収益を得ることが難しくなってしまう点には注意が必要です。

相続したアパートを高く売るためのコツ

相続したアパートを高く売るためのコツは次の4つです。

  • 利用する不動産会社を選定する
  • 清掃を行う
  • 水回りをリフォームする
  • これまでの実績をアピールする

相続した大切なアパートを売却するわけですから、できるだけ高い値段で売却をしたいですよね。

それぞれを詳しく見ていきましょう。

利用する不動産会社を選定する

アパートだけでなく不動産の売却は利用する不動産会社によって成功するかどうかが決まってしまうと言っても過言ではありません。

仮にアパートの売主がそれほど熱量なく売却を進めていても、質の高い不動産会社であれば誠意をもって対応をしてくれるので高額ですぐに不動産を売却することが出来ます。

反対に悪徳な不動産会社を利用してしまうと、大切なアパートが安く買い取られてしまう可能性もあります。

優良な不動産会社を見つけるためにも、不動産一括査定サイトを利用して複数の不動産会社を合い見積もりする必要があります。

合い見積もりをして不動産会社を比較することで優良店かどうか簡単に見極めることが出来ます。

ただし、相場価格よりも極端に高額な金額で買い取ろうとする不動産会社も何らかの形で高額な請求などを行われ結果として安い値段で売却したことになってしまう可能性もあるので注意が必要です。

清掃を行う

見た目がすべてではありませんが、査定を依頼する場合や仲介でアパートの購入希望者が訪問をした際に清掃が行き届いていない場合はマイナス評価を受けてしまう可能性があります。

ハウスクリーニングの専門業者を入れて清掃をする必要はありませんが、個人で出来る清掃は実施しておくようにしましょう。

特に人の目につきやすい場所は念入りに清掃をしておくことで売却がスムーズにいきます。

水回りをリフォームする

キッチンやお風呂、洗面台などの水回りは特に不動産業者が重視する査定ポイントです。

リフォームすることによって査定価格があがるかどうかの判断は必要ですが、水回りだけでのリフォームでも査定価格は上がります。

賃貸として運用する際も水回りのリフォームをしているとアピールポイントになるので空室率の低下や家賃を少し高めに設定することが出来ます。

これまでの実績をアピールする

アパートの場合は多くの人が賃貸として貸し出す目的で購入をします。

これまでの空室率やアパートとして魅力のあるアピールポイントをしっかりと示すことで高額で売却をすることが出来ます。

購入した後の運用がスムーズに行くという点を証明できるようなアピールを行いましょう。

相続したアパートを売る際の注意点

相続したアパートを売る際の注意点は以下の6点です。

  • 売却のタイミング
  • 税金の特例
  • アパートの名義人
  • アパート利用者への連絡
  • ローン残高
  • アパートの売却方法

人生の中でアパートを売却する機会はそう何度もありません。

アパート売却を成功させるためにも注意点はしっかりと押さえておきましょう。

売却のタイミング

不動産は金融市場の程の値動きはありませんが、市況や国が出す評価額によって資産としての価値が変動します。

好景気なタイミングであれば、そのアパートの価値よりも高額で売却することが出来ますが、不景気なタイミングでは安価での売却をしなければいけなくなってしまう可能性があります。

市場の動きをよく見て、今が売却するタイミングかどうか判断指定から行うようにしましょう。

税金の特例

アパートを売却してマイホームを買うなどと言った場合は3,000万円の特例などの不動産売買に関する特例は様々あります。

不動産のような資産として価値が高い物件は税率が1%変わっただけでも納めなければいけない金額は大きく変化してしまいます。

譲渡益に関して言えば保有している期限が5年未満かどうかで約2倍の税率がかかってしまいます。

不動産の売買価格だけでなく税金はいくらかかるかまで確認してからアパートの売却を行うようにしましょう。

アパートの名義人

アパートを相続した場合は所有者の名義変更をする必要があります。

名義人変更手続きが済んでいないと、売却することが出来ないので必ず名義変更を先に行うようにしましょう。

また、アパートを共有名義で持つ場合は共有者の承諾と代金の取り分の割合についても事前に考えておく必要があります。

アパート利用者への連絡

売却予定のアパートを利用している人がいる場合は、住人に事前に告知する必要があります。

アパートの買取を行った業者によっては一度更地にして新たに建築し直すというパターンもあるので、立ち退き依頼をしなければなりません。

必ず事前に住民への告知を行い、承諾を得ておくようにしましょう。

立ち退きに応じずに、アパート売却の話が破断になってしまう場合もあるので注意が必要です。

ローン残高

アパートだけでなく不動産を購入する際に住宅ローンを利用している人はローン残高についても注意が必要です。

住宅ローンを利用している場合は、アパートに抵当権が付いており抵当権が付いている物件はそもそも勝手に売却することが出来ない仕組みになっています。

売却価格が住宅ローン残高を上回っている場合は問題ないですが、下回っている場合はその差額を自分で用意しておく必要があります。

ローン残高とアパートの資産価値を鑑みた上で売却するかどうか判断するようにしましょう。

アパートの売却方法

アパートを売却すると言っても、不動産業者に買い取ってもらう方法や不動産仲介業者を利用して購入希望者を見つけてもらい自分で交渉をするといった方法があります。

さらには、リースバックなども選択肢として出てきます。

アパートを売る目的とどの方法で売却するのが一番適切で利益を最大化することができるかをしっかりと判断するようにしましょう。

相続したアパートを売却する方法

故人から相続したアパートを売却する場合、選択する方法によって、金額が大きく変わってきます。

ここでは、相続したアパートを売却する方法を5つ紹介します。

仲介売却

仲介売却は、不動産業者を通じてアパートを売却する方法です。

この方法は、業者に依頼し、販売価格の設定や物件の広告掲載を実施して、買い手を探し、売買契約を結びます。

物件の評価や価格設定には、不動産の立地条件や建物の状態、市場状況などが考慮されます。

売却活動を経て、買い手が見つかると、会社側は売り手と買い手の間で契約手続きを行い、成功報酬として仲介手数料を受け取ります。

最終的に、売主は売却額から仲介手数料を引いた金額を得て、売買が終了します。

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業者買取

業者買取は、不動産業者があなたのアパートを直接買い取る方法です。

仲介売却とは異なり、査定の上で価格が合意に至った場合、すぐに売却できます。

そのため、急ぎで現金化したい場合に適しています。

しかし、業者は再販を見越しているので、市場価格よりも低い価格で買い取るケースが多いです。

加えて、業者によって買取価格が大きく異なるので、複数の業者に査定してもらってから契約を結ぶのが最適です。

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不動産オークション

不動産オークションは、様々な買い手が競り合う場でアパートを売却する方法です。

問う方法を用いる場合は、オークションを運営する会社に依頼し、物件情報を公開後、競り合いの日を設定します。

この方法のメリットは、市場価格以上の高額で売却できることです。

一方で、競りが盛り上がらなければ予定価格を下回る可能性もあります。

また、オークションの運営費用や手数料が発生する点も考慮しなければなりません。

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個人売買

個人売買は、あなたが直接買い手を見つけてアパートを売却する方法です。

仲介業者を通さないため、仲介手数料を節約できますが、価格設定や契約手続き、物件広告の作成など、すべて売主の主導でやらなければなりません。

また、購入者を探す労力や時間も必要です。

不動産の売買経験が少ない方にとっては、契約内容の把握や税務処理が複雑になるのでお勧めはしません。

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任意売却

任意売却は、相続したアパートを購入するときに組んだローンの返済ができなくなった場合などの理由で自主的にアパートを売却する方法です。

この方法は通常、不動産が競売にかけられる前に、債権者の同意のもとで行われます。

また任意売却は、債務者と債権者が協議し、互いに納得のいく価格で物件を売却することを目指します。

そのため、一般的な売却手続きよりも複雑であり、弁護士や司法書士の助けを借りることが多いです。

任意売却の相談はどこへすれば良い?不動産会社・弁護士・司法書士・銀行などの相談先の賢い選び方

利用する不動産会社選びが相続したアパート高額売却成功の秘訣

不動産査定

相続したアパートを賃貸ではなく売却する場合は、利用する不動産会社選びが成功の秘訣です。

複数の不動産会社に査定依頼を行うことで、高額でアパートを売却することが出来る不動産会社を見つけることが出来ます。

ただし、一社ずつ査定を依頼するのは非常に大変で売主に大きな負担をかけてしまいます。

そこで活躍するのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトを利用することで、一度の申請で複数の不動産会社に一括で査定の申込みをすることが出来ます。

複数の不動産会社から査定をもらい合い見積もりをすることで、優良の不動産会社を簡単に見つけることが出来ます。

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