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分譲マンションを売るにはまず何をすれば良い?売り方を初心者でもわかるように解説

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分譲マンションを売るにはまず何をすれば良い?

分譲マンションを初めて売るけど、まず何から手を付ければいいのか分からない…

不動産を売るなんて、普通の人は一生に一度あるかどうかです。

そのため、何をすれば良いのか分からないという方がほとんどだと思います。

また、分譲マンションは管理組合に加入しているので、そことの手続きもどうやれば良いのか分からないという方がほとんどでしょう。

そこで今回は、分譲マンションを初めて売る人が抑えておきたい5つのポイントを解説していきます。

なお、より詳しい売り方はこちらにまとめてあるので、合わせて読むのがおすすめです!

分譲マンションを高く売る全知識!3割増で売却するためのポイント7選

①分譲マンションの売り方は大きく4つに分かれる

分譲マンションには4つの売り方があります。まずはそれを知っておく必要があるでしょう。

ちなみに、その4つの売り方とは、こちらになります。

            
売却方法 仲介 買取 オークション(入札)個人売買
内容 仲介業者に販売活動を依頼 不動産会社に買い取ってもらう 不動産をオークションに出品 近しい間柄間で仲介を挟まず売買
長所 高額で売れやすい 成約の可能性が高く、現金化も早い 取引の透明性が高く、後悔が残らない 仲介手数料がかからない
短所 売れるまで時間がかかる(平均3~6ヵ月) 利益が低い(仲介の2割減) 売主に落札者(買主)を選ぶ権利がない 専門知識がないので、知らぬ間に違法手続きをしているリスクがある

ほとんどの人は仲介売却か業者買取を選ぶ

売り方自体は4つありますが、ほとんどの人は仲介か買取のどちらかを選ぶようになります。

オークションは近年人気が高まっている方法ですが、買主(入札者)を選べないというリスクがあります。

個人売買はその名の通り、不動産会社を挟まずに2者間の話し合いで取引を進める方法です。コストを大幅にカットできるのが強みですが、お互い専門家ではないので、知らぬ間に法に触れてしまう恐れがあるので注意が必要です。

普通の人なら、売却か買取のどちらかを選ぶのが安全ですし、おすすめです。

高く売りたいなら仲介・早く売りたいなら買取

あなたが分譲マンションを高く売りたいのであれば仲介、早く売りたいのであれば買取を選ぶのがおすすめです。

仲介売却は、不動産会社に販売を依頼する方法です。平均3~6か月の長い時間をかけて、じっくり売っていきます。

比較的高い値段をつけたら、買い手が見つかるまでスーモなどの大型サイトや新聞の折り込みチラシなどで宣伝していきます。

欲しいという人が現れるまで宣伝をしていくので、時間はかかりますが、その分高く売ることができます。

業者買取は、不動産会社にそのまま買ってもらう方法です。

来店して査定を依頼したら、早ければその場で契約でき、そこから最短2週間くらいで買い取ってもらえるケースもあります。

転勤が迫っている人などにおすすめの方法ですが、価格が仲介売却の6~8割ほどまで下がってしまうため、高く売りたい人には向いていません。

不動産を売る人の多くは高く売ることを目的にしているので、仲介売却を選ぶ傾向にあります。

どちらも一長一短なので、自分の目的に合わせた方法を選ぶことをおすすめします。

②分譲マンションを売るにはまず査定から!複数の査定結果を比較しよう

分譲マンションを売るには、まず業者に査定を依頼するところから始めていきます。

査定を依頼すると、「だいたいいくらで売れるか」の金額を出してくれるので、それを参考にして売却を進めていきます。

査定の方法は2種類ある

実際に不動産会社へ査定を依頼すると、「机上(簡易)査定と訪問査定のどっちにしますか?」と聞かれます。

この2つの違いを簡単にまとめると、以下の通りです。

  • 机上査定:周辺地域の相場や類似物件の売却額を元にした簡単な査定
  • 訪問査定:業者が部屋の状態、道路や境界の位置関係などを詳細に確認することで得られる精度の高い査定

机上査定はネットから簡単に依頼できますが、その精度には疑問が残ります。また、訪問査定は詳しく物件を調査してくれるので高精度ですが、業者とスケジュールを合わせなければいけません。

どちらか一方を選ぶのではなく、先に机上査定で業者を絞り込み、その後に訪問査定で契約する業者を決定するという流れがおすすめです。

査定額は業者によって違う!複数社の査定結果を比較しよう

査定額はどこに依頼するかによって異なります。

そのため、1社だけに査定を依頼して契約を交わすのは大変危険です。

あなたの街にA社とB社があったとして、B社のほうが査定額が300万円も高いのに査定をせずA社と契約したら、その分損をしてしまいます。

不動産売却を成功させるには、複数社の査定結果を比較するのが不可欠なのです。

優良業者を見逃さず、査定依頼ができるサービスが一括査定サイトです。

簡単な物件情報を入力するだけで査定してくれる業者が一覧で表示され、そこから最大6社以上に一括で査定を依頼することができる優れものです。

高く売りやすいだけでなく、査定依頼の手間も大幅にカットすることができます。

一括査定サイトの詳しい使い方はこちらにまとめています。ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイト33社を比較!2018年おすすめランキング

③住宅ローンが残っている時はまずいくら残高があるか確認しよう

「住宅ローンが残っている物件も売れる?」これは初めて不動産を売る多くの人が疑問に思うポイントです。

結論から言えば、ローンが残っている物件でも売却は可能です。

というよりは、かなりの割合の方がローンの残った物件を売りに出しています。ローンは30年前後で組むことも多いですが、中古物件は築10~20年くらいが多いので、ローンが残っているのも納得です。

ただ、ローンの残る物件を売る際は注意点もあります。それは、引き渡し前にローンは一括返済しないといけないというものです。

どう処理するかというと、引き渡し日に買主から売却代金をもらい、その一部を使ってローンを返済します。その後、物件を引き渡すのです。

ローンの返済義務は新入居者に引き継げませんし、抵当権を外さないと迷惑がかかってしまいます。

【抵当権】
住宅ローンが返済できなかった時、物件を差し押さえて競売にかけられる権利のこと。

ローンが残っている物件を売る際は、必ず残高を確認し、査定額と照らし合わせて、完済できるか見極める必要があります。

ローンが残ってる分譲マンションを売る流れ・注意点!

④分譲マンションを売ると費用がかかる!一体どれくらいになるか調べておこう

査定をしてもらうといくらで売れるか見積もりを出してもらえますが、その金額がそのままあなたの口座に入るわけではありません。

こちらの税金・手数料がかかるため、手取り額は査定額よりも低くなります。

  • 譲渡所得税
  • 消費税
  • 印紙税
  • 仲介手数料
  • 住宅ローン残高
  • 管理費・修繕積立金
  • クリーニング費用など

売却価格の4分の1がこうした費用で引かれてしまうことも珍しくなく、正直に払っていればかなりの損です。

ただ、それぞれの費用には値引きをする裏ワザがあり、これを使えばコストを大幅に減らすことができます。

こちらにまとめているので、必ず目を通しておきましょう!

分譲マンションを売ると税金・手数料がかかる!税額はトータルいくら?

⑤分譲マンションを売るリスクも大きい!「瑕疵担保責任」について知っておこう

分譲マンションを高く売れば一気に数千万円の利益を得ることができます。

しかし、その一方で失敗すると逆に数千万円の損失を被ることもあるのです。

特に注意したいのが瑕疵担保責任という制度です。

これは、不動産を売ったあとに欠陥が見つかると、その分の補償を売主に求めることができるという制度で、責任を求められる期間は契約時に決まります。※売却から6か月間以下になることが多い。

瑕疵担保責任が求められるのは、水漏れやシロアリ被害などの物質的なものの他に、「昔、この部屋で殺人があった」「隣が暴力団事務所になっている」といった心理的なものも含まれます。

これら、入居者の安定した生活を脅かす事情は、必ず告知をしなければいけません。

隠して売ったがために裁判沙汰になり、1億円以上の賠償金が求められた事例もあるので注意しましょう。

欠陥を正直に言っても買い手は付く

とはいえ、自分の物件のデメリットを正直に言うのは気が引けるものです。

「実はこの家、シロアリが湧いてるんですよ…」なんて言ったからには、購入を断られてしまいそうですよね。

確かに欠陥を正直に話せば、その分買ってくれる人は減りますが、その分ゼロになるわけではありません。

まず、中古物件を買おうとしている人のほとんどは、購入後リフォームをする前提で物件を選んでいます。こういう方からしたらむしろ立地の良い物件が安く変えてラッキー!というわけです。

また、中には軽度の欠陥が全然気にならないという方もいます。こうした方が買ってくれることを信じて、売り出してみるのも一つの手ですよ。

事故物件でも売れる?欠陥内容は告知すべき?訳あり不動産の売却について

初めて分譲マンションを売るなら様々な人に相談してみよう!

ここまで、初めて分譲マンションを売る方が抑えておきたい5つのポイントを解説しましたが、正直それでも分からないことは多いと思います。

それもそのはず、どんな物件をなぜ売りたいのか、いくらで売れれば良いのかは1人1人違うので、専門家に面と向かって相談しないとなかなか解決できません。

まずは最寄りの不動産屋や、住宅コンサルタントなどに相談してみましょう!

それでも分からないことがあったら、こちらの公共団体に相談しても良いでしょう。疑問点をなくし、自信を持って売却を進められたら良いですね!

機関名 相談窓口の連絡先受付時間
公共財団法人 不動産流通推進センター(旧 不動産流通近代化センター) 03-5843-2081 9:30〜16:00(土日祝、年末年始除く)
宅地建物取引業協会 各都道府県ごとに異なる -
公益社団法人 全日本不動産協会 03-5338-0370 13:00〜16:00(土日祝、年末年始除く)
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