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ローンの払えない分譲マンションには任意売却がおすすめ!

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ローンの払えない分譲マンション

離婚や急な転勤などで、ローンが残る分譲マンションを処分するケースが増加しています。

中古物件を売る際は引き渡し前にローンを一括返済しなければいけないので、最初に売却価格を査定して売れるという確信がなければ売り出すことはできません。

買ってすぐに売ることになってしまい、ローンの残債が高額すぎる場合には、任意売却という方法を使って物件を処分します。

ここからは、ローンの払えない分譲マンションにおすすめな任意売却について徹底解説していきます。

ローンが残ってる分譲マンションを売る流れ・注意点!

任意売却はローンが払えない人のための救済策!分譲マンションを売って完済!

普通の不動産売却では、ローン残高を売却代金から支払います。

一方、任意売却では、最初に業者と金融機関が話し合い、ローンの残高を減らしてもらえることもあります。

また、売却後にローンを完済できなくても、無理のない範囲で分割返済していきます。

売却価格を使って減らした残債を月1~2万円くらいの返済で減らしていくので、かなり余裕を持って完済できます。

また、売却代金を全て返済に充てなければいけないわけではありません。

例えば、ローン残債が1800万円で、分譲マンションが1700万円でしか売れなかった場合、1500万円を返済に充てて、残りの200万円を引っ越し後の生活費などに充てることもできます。

これは業者との話し合い内容にもよるのですが、住まいを売ってしまえば引っ越し代や家賃がかかるので、全てローン返済に充てるはわけにはいきません。

そこの融通も任意売却のほうが利くのでおすすめです。

成約したら100万円の引っ越し代がもらえることも

任意売却業者の中には、成約したら引っ越し費用を100万円くらい渡してくれるところもあります。

任意売却は基本的にお金に困った人がおこなうので、彼らをサポートする目的でこうしたサービスが提供されているのです。

ただ、「最初100万円くれるって言われていたのに、結局その1割程度しかくれなかった」という苦情も多く来ています。

明らかに業者の詐欺ですが、密室でした口約束なら証明のしようがないので、引っ越し代はいくらもらえるのか、ちゃんと書類などに残る形で約束したほうが安心ですよ。

ローン返済期限が迫る場合は早めに任意売却の相談をしよう

住宅ローンを借りる際に、物件を担保にしたことを覚えているでしょうか?

担保にした物件は、抵当権の行使対象となります。

抵当権とは、住宅ローンが払えなかった時に物件を差し押さえ、競売にかけてお金を回収できる権利のことです。

競売にかけられると、白昼堂々差し押さえられるので、近隣住民に見られて精神的なショックを受けますし、プライバシーも侵害されます。

また、競売物件は価格が低く、損です。

こんな、競売にかけられそうな時にも任意売却は有効です。

この場合の任意売却は、ローン滞納から1ヵ月以上たって始めるのが一般的ですが、早めに相談しておけばその分早く売り出せますし、しっかりしたプランを立てることもできます。

任意売却の期限は滞納から8か月までにおこなう

ローンの返済を滞納していると、1~5ヶ月後に督促状が届きます。

それでも滞納を続けると、「期限の利益喪失」通知書や代位弁済通知、差押通知書などが家に届きます。

差押通知書が届くのは滞納からだいたい8か月後ですが、ここまでなら余裕を持って任意売却の依頼をすることができます。

それでも放置をしておくと、その後に競売開始決定通知書という書類が届きます。

これは競売が〇月〇日に決まりましたという宣言です。これが来ると競売実行間近なので、はやめに任意売却を依頼しないといけません。

実際の競売開始はそれから8か月くらい後ですが、その間に売らなければいけないと考えると、早めに売るに越したことはないですよ。

ローンの残る分譲マンションの任意売却はどこに依頼するべき?

任意売却は少し特殊で、通常の不動産売却に加えて税金の高い知識も必要になります。

そのため、どの仲介業者も任意売却に対応しているわけではありません。

また、任意売却は不動産会社以外にも、専門のNPO団体や、弁護士などに依頼することもできます。

ただ、不動産売却の実績がある不動産会社のほうが、高く売ってくれる可能性はあります。

任意売却専門の不動産会社というものもあるので、こうしたところにまずは相談にいくのがおすすめです。

※おすすめの任意売却業者はこちらにまとめています。

任意売却のメリット・デメリットとおすすめ業者ランキング

任意売却業者は人柄で選ぶ

任意売却は通常の不動産売却と違い、依頼者の要望に応えるのが最優先です。

依頼者の希望の内容によって選択肢は無限にあるので、要望をしっかり聞いてくれる寛容さと、それを叶える柔軟さが必要になります。

また、金融機関に返済額の値下げを交渉する必要もあるので、金融機関を説得できそうか見極める必要もあります。

不動産売却は会社の人気や実績で選ぶ人も多いですが、任意売却の場合は担当者ひとりひとりの人柄をしっかり見定める必要があるでしょう。

任意売却にかかる費用は売った後にまとめて払うことができる

任意売却にかかる費用は、通常の不動産売却と同じです。

  • 譲渡所得税
  • 消費税
  • 印紙税
  • 仲介手数料
  • 住宅ローン残高
  • 管理費・修繕積立金
  • クリーニング費用など

ただ、ひとつ違うのは、任意売却にかかる費用は売却代金から差し引くことができるという点です。

通常の不動産売却では、ハウスクリーニング代などは成約前に自腹で負担しなくてはいけません。

ただ、任意売却は費用を自己負担する必要が全くないので、お金に困っている方も気軽におこなえるのです。

分譲マンションを売ると税金・手数料がかかる!税額はトータルいくら?

ローンの残る分譲マンションを任意売却する流れ

ローンの残る分譲マンションは、以下の7ステップの手続きで売却をすすめていきます。

  1. 電話やメールでの相談
  2. コンサルタントと面談
  3. 物件の査定
  4. 債権者との交渉
  5. 媒介契約
  6. 販売活動
  7. 売買契約
  8. 決済・引き渡し

基本的には通常の不動産売却のフローと同じですが、最初の相談~債権者との交渉が任意売却では加わります。

任意売却では、この序盤の手続きこそが重要になるので、しっかり時間をかけていきたいですね。

分譲マンション売却の流れと賢いスケジュールの組み方

任意売却はデメリットに注意!あくまで最終手段として利用しよう

任意売却はメリットばかりではありません。

まず、任意売却をしても住宅ローンが払えなかったという事実は消えません。

信用情報にキズが付くので、のちのローン審査に落とされる確率が増えます。

また、連帯保証人を立てている場合は任意売却をしたにしろ、彼に迷惑をかけてしまいます。

こうしたメリットを考えると、通常の不動産売却のやり方で高く売り、ローンを完済できるに越したことはありません。

任意売却はあくまで最終手段と考えたほうがよいでしょう。

分譲マンションを高く売る全知識!3割増で売却するためのポイント7選
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