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入居者が住んでいる賃貸アパートはそのまま売れる?

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入居者のいるアパート

親が経営していたアパートを相続したら、入居者がいたというケースも多くあります。

大家さんを引き継ぐ気もないので、売ってお金にしたいと考えた時、気になるのが住み着いている入居者の存在でしょう。

果たして、部屋を貸し出したまま、アパートを誰かに売るというのは可能なのでしょうか?また、その場合どうやって手続きを進めれば良いのでしょうか?

賃貸アパートの売却に関する疑問を、この記事で徹底解決していきます!

一棟アパート売却の相場はいくら?高く売るには不動産会社選びが重要!

アパートは入居者がいても売却可能!オーナーチェンジはよくあること

結論から言えば、入居者がいてもアパートを売ることはできます。

住人からしても、アパートのオーナーが変わるだけなので、特に大変というわけでもありません。

オーナーチェンジはそう頻繁におこなわれるわけではないですが、大家が高齢になって管理ができない場合などに所有権を売買することは良くあります。

損せずアパートを売るにはどうすればいい?売却の流れと注意点

老朽化した賃貸アパートは売れないケースも多い

賃貸アパートを売りに出すことは可能ですが、売れるかどうかは正直やってみないと分かりません。

立地が良い築浅アパートなら売れる可能性は高いですが、老朽化の進んだアパ―トだと成約率はガクッと落ちます。

特に法定耐用年数を超えたアパートは安全面で問題があるので、最後まで売れ残ってしまう可能性も十分あります。

特にアパートは木造、軽量鉄骨造など劣化しやすい構造で出来ているので、築1年経つごとの劣化スピードが速いです。賃貸アパートの売却を検討している方は、なるべく早く売ってしまうことをおすすめします。

相続した築20年超の古いアパートを売りたい!どうすれば高値で売却できる?

普通の持ち家と賃貸アパートは売り方・評価のされ方が異なるので注意

戸建てや分譲マンションなど、居住目的で売買される中古物件は、周辺が住みやすく、ショッピングなどもしやすい環境かどうかなどで評価されます。

一方、賃貸アパートの評価基準は住人の賃料を通してどれくらいの収益を上げられるかがポイントになります。

そのため、今現在いくらの賃料に設定しており、住人が何人いるかも評価の対象となります。

更に、アパートを運用していくには管理費や修繕費も必要になってきます。

築年数が浅ければコストは低く済みますが、古くなれば管理費はだんだん高額になります。

利益とコストの見込みはどれくらいで、今から何年間継続した収益を得ることができるか、買主は予測を立てて物件を選んでいきます。

買主はアパートの近くに住んでいるとは限らない

中古マイホームを売る時と大きく異なるのが、買主が物件の近くに住んでいるとは限らないという点です。

1棟アパートのような収益物件は投資目的で購入されるので、購入するのは投資家になります。

では、不動産投資家が最も多いのはどこかと言えば、東京です。地方のアパートも東京の投資家がネットを経由して地方の売り出し物件を選別しているのです。

つまり、賃貸アパートを売りたい時は地元の不動産屋に相談するだけでは絶対にダメで、東京の収益物件専門業者に相談をする必要があるのです。

「アパートの土地(敷地)だけを買いたい」と言われたらどうすれば良い?

買主に「建物はいらないから土地だけ欲しい」と言われることもあります。

これは例えば、買主がお店を出すのに最適な場所を見つけたが、店を開くにはアパートが邪魔なのでどうにかして欲しいと思ってるケースなどが挙げられます。

特に木造のアパートなどは築年数が経つと価格が全くつかないこともあるので、むしろ立て壊してしまったほうが高く売れるのです。

アパートを立て壊すなら住人の立ち退きが必要

当然ですが、建物部分を立て壊して土地のみを売るなら、住人には全員出て行ってもらわなければいけません。

この場合、だいたい売る1年~半年前に住人へ立ち退き勧告をし、立ち退き料をそれぞれに支払って納得してもらいます。

※立ち退き料はこちらの2通りのいずれかになることが多いです。

  • 新居の入居にかかる費用全額(保証金・敷金礼金・仲介手数料など)
  • 家賃の半年~1年分

ただ、こんなに大金を支払ったとしても100%立ち退いてもらえる保証はありません。

そもそもこちらが募集をかけたのに、契約途中で「出ていってくれ」と言っても反感を買うのは目に見えています。

「これ以上住むと老朽化で危険なので引っ越したほうが良いですよ!」なんて言い方をしても、生活保護受給者などはボロボロの激安アパートにあえて住んでいる人も多く、引っ越しても入居審査に通りにくいので、「じゃあ、どこに引っ越せばいいんですか!」と言い返されてしまうかもしれません。

円満な立ち退きのポイントはこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

アパート売却時の立ち退き料はいくら?住人の立ち退きを円滑に進める方法

相続した賃貸アパートはリスクが多い!早めに売るのがおすすめ

賃貸アパートを売るかどうか悩んでいるのは、入居者のいるアパートを急に相続してどうしたらいいかわからない…という方が多いです。

もし、そのアパートが親の代から経営されているのであれば、まず注意したいのが管理費や修繕費です。

古ければ古いほど管理費は高額になりますし、倒壊すれば持ち主が修繕費を負担しなければいけません。

また、数十年と住み着いている高齢者は、部屋の中で孤独死する可能性もあります。そうなればアパート全体の評価が大きく下がるので、言葉は悪いですが責任逃れの意味でも早めに売却してしまう方が良いですよ。

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