古いアパートを売る際は、まずオーナー自身が物件をチェックしましょう。

実際、不動産会社に相談にいっても、「まずは建物の故障個所を確認してください」と言われてしまいます。

特にチェックしたいポイントはこちらです。

• ドアや扉のたて付け
• トイレ・洗面台のひび割れ
• ガス・換気扇などの不具合

フローリングのキズなどよりも、こうした故障箇所のチェックのほうが売却には重要です。

ここからは、先ほど上げた3つ確認事項でどの点に注視すべきかを詳しく解説します。

ドアや扉のたて付け

古いアパートでは、しばしドアや扉のたて付けに問題があります。

時間とともに物件が収縮し、ドアが正しく開閉しない、または扉が歪んでしまうことは珍しくありません。

これらの問題は、見かけ上のものだけでなく、セキュリティの観点から注視すべき問題です。

また、騒音問題の原因ともなりうるため、正確な調査と適切な修復が必要です。

見落とされがちながら、ドアのたて付けは物件の価値を大きく左右する要素の1つなので、売却前に確認を取っておきましょう。

トイレ・洗面台のひび割れ

古いアパートのトイレや洗面台には、劣化によるひび割れや損傷を引き起こしているものもあります。

これらの問題は、見た目だけでなく水漏れの原因にもなります。

特に、この種の水漏れは表面的には見えない場合が多く、定期的な点検が必要不可欠です。

また、トイレや洗面台は物件の清潔さを象徴する場所であるため、これらの部分に問題があると物件全体の評価を下げる可能性があります。

確認の時に、これらの問題が見つかったら、すぐに修理を行うことが望ましいです。

ガス・換気扇などの不具合

古いアパートでは、ガス設備や換気扇などに問題が生じるケースもあります

特にガス設備が誤作動を起こすと、その場一帯が危険な状況に陥ります。

また換気扇が正しく動作しないと、キッチンのニオイや湿気が室内に溜まり、快適な生活環境を損ないます。

売却前各設備が正常に動作するかを確認し、もしも誤作動を起こすようであれば、専門業者に依頼して早急に対処しましょう。

売却前に適切な処置を施していれば、買い手からの信頼を獲得し、より高い価格で物件を売却する可能性が高まります。

素人が故障をチェックしていいの？

素人が目視でチェックをしても、柱の腐食といった内部の欠陥を見つけることはできません。

ただ、不動産会社としてはそれでもOKなのです。

内部の欠陥が見つけられないのは買主も一緒で、彼らは扉のたて付けなど見える部分で購入を決めます。つまり、目視で気になる部分さえ直しておけば、問題なく成約ができるのです。

では、表面上は問題がなくても、内部に重大な欠陥を抱えている場合はどうすれば良いのでしょうか？

買主のための補償サービスを業者は用意している

中古物件の買主も、売主と同じように不動産会社と契約しています。

この会社の中には、引き渡し後に重要な問題が発覚した時に補償金をもらえるサービスを提供しているところもあります。

特に大手業者は補償サービスが充実しており、中古物件の買主から人気を集めています。

➝【2024年】大手不動産会社ランキング！売上高・売却仲介件数・評判を比較！信頼できるのはどこ？

中古アパートの売買では、瑕疵担保責任という制度が適用されます。

中古アパートを購入してから※1年以内に雨漏りやシロアリ被害が発覚したら、その弁償を売主に求められるという制度です。

※責任期間は契約によって異なる

ただ注意してほしいのが、自然劣化によって生じた欠陥は請求できないということです。例えば、柱に腐食が見つかった場合も、それを売主が知りながら隠して売ったか、売主の使い方に問題があったという場合以外は賠償を求められることはありません。

目視で見つかった欠陥をしっかり治していれば、瑕疵担保責任に問われることはほとんどないでしょう。

期間を過ぎてから見つかった欠陥は買主が修理する

瑕疵担保責任が過ぎれば、アパートに関する一切の権利が買主に移ります。

その後に見つかった欠陥の原因が引き渡し前にあったとしても、賠償請求はされないので安心しましょう。

ただ、制度上は責任期間を過ぎていても、買主から電話がきて「弁償しなさい！」と言われることもあります。

この時に重要となるのが、売買契約時の内容です。

売買契約書に瑕疵担保責任についての記載がしっかりとあれば、請求されることはありません。ただ、書類の作り方がずさんだったり、実印を押していなかったりすると効力が薄れるので注意しましょう。

➝ 不動産売買契約書の書式・ひな形と作成時の注意点

建物内の孤独死や事件・事故も告知が必要

瑕疵担保責任に問われるのは設備の故障だけではありません。建物内でかつて孤独死や自殺、殺人が起きたということを隠していたときも責任に問われます。

その他にも、アパートの隣が暴力団事務所や新興宗教施設という場合も告知が必要になります。

言わないといけないことと言わなくて良いことの境界が難しいですが、簡単に言えば「今後の安定した生活を脅かす情報」は告知が必要になります。

その一方、売主がなぜアパートを売るのかについては、アパートの価値と関係がないので言う必要はありません。

売主の中には離婚や借金など、売る理由が言いにくいいという方は多いですが、その点に関しては安心してください。

賃貸経営をしているアパートを売る時は、人が住んでいる部屋の中を自由にチェックすることができませんよね？

このときも、オーナーが出来る範囲で物件をチェックして不動産会社に報告するようにしましょう。

でも、いざ売った後に大量の設備故障が発覚したら、超高額の賠償金が請求されてしまいますよね。

これを防ぐために、オーナーと投資家の売買(オーナーチェンジ)に限り、瑕疵担保責任を免責することが出来るのです。

ただ、完全に瑕疵担保責任を免責すると、今度は買主にとってリスクが大きいので買い手が付かなくなってしまいます。

そこで、雨漏りなどの目に見えない欠陥だけに担保責任をつけ、設備の故障などに関しては免責にするのが一般的です。

ちなみに、この場合の瑕疵担保責任期間は3ヶ月程度です。

瑕疵担保責任が免責になっても物件のチェックは必要

瑕疵担保責任が免責になったとしても、売る前に物件をチェックしなくて良いわけではありません。

中古アパートを買うことはリスクが大きいので、買主は問題がないか質問をしてきます。この時にちゃんとした回答ができないと、信頼できないと思われて購入を断られてしまうので注意しましょう。

また、売買契約では売主から買主へ建物の付帯設備表・物件状況報告書を交付します。ここには物件の現況を記載する必要があるので、書類に書く内容くらいはチェックをしていきましょう。

売主の目視のチェックで良いとは言え、買主からすればしっかりチェックできたか不安ですし、欠陥が後に発覚したとしても、それが故意に隠されたものなのか確かめることはできません。

目視のチェックでも売れるのですが、高く早く売るにはもっと詳しく検査する必要があるのです。

そこで近年人気を集めているのが、インスペクションという検査サービスです。

アメリカで出来たサービスで、日本でも中古物件を売る人の多くが利用しています。

インスペクションはホームインスペクター(住宅診断士)と言われる人達が1～2時間程度で物件を検査してくれます。

部屋だけの検査なら費用は5～7万円、共用部分を入れると10万円が相場となっています。

特に近年は東日本大震災や熊本地震などの大型地震が多発し、人々の耐震性などに対する関心が大きいです。

そのため、インスペクションで「安全な物件」という結果をもらうと、両者にとって安心です。

インスペクションはアパートを高く売る効果もある

中古アパートを買う人が最も気になるのが劣化状況です。

劣化具合に応じて管理費などのコストが増加するので、賃貸経営をしても利益は見込めません。

投資家はアパートの利回りに敏感なので、劣化や故障がないか慎重になっています。そこでインスペクションの報告書を見せると、買主は安心してくれ、当初の価格より高く買ってくれることもあります。

最大10万円の出費で相場以上売れるなら、これほどお得なことはありませんね！

JSHI公認ホームインスペクターに依頼しよう

ホームインスペクターには実力・実績に差があります。

実績のないところに依頼をすると欠陥を見逃してしまうこともあり、結果的に高額の賠償金を支払う羽目になります。

そこでおすすめなのが、JSHIというNPO法人が公認しているホームインスペクターです。

JSHIは日本ホームインスペクター協会の略で、試験を実施し認められた検査業者に公認資格を与えています。

公認を得ているホームインスペクターなら、良い働きをしてくれる可能性が高いのでおすすめですよ。

ここからは、築古のアパートを売却する前に知っておきたいことや、確認しておきたいことを質問形式で解説します。

アパートを売却する前に確認しておいた方がいいことはある？

アパートを売却する前に、確認すべき事項は多々あります。

いずれも、資産価格や売却を成功させるために済ませておく事項になります。

特に、「市場価格を調査」は、物件の適正な売却価格を決定するために必要なことです。

アパート売却のタイミングを見極めるポイント11選！売り時のベストタイミングを見つけてアパート経営の出口戦略を成功させる

築古のアパートを売却する前に物件の欠陥は自分の目で確認しておくのがいい？

築古のアパートを売却する前に、物件の欠陥を自分の目で確認することは大変重要です。

これにより、買い手から指摘される前に問題を修正する機会が得られます。

欠陥を修理することで、物件の価値を高め、より良い売却価格を得る可能性があります。

また、欠陥を事前に把握し、買い手に明確に伝えることで、信頼性を築くことも可能です。

詳しくは、「古いアパートを売る際はオーナー自身のチェックが大事」にて解説しています。

アパートを売却したときにかかる支出は？

アパートを売却する際には、いくつかの支出が発生します。

まず、仲介手数料を支払う必要があります。

これは通常、売却価格の一部として計算されます。

また、物件の修理や改善に関する費用も考慮しなければなりません。

さらに、売却益に対する税金が発生する可能性があります。

具体的な税率は、所有期間や個人の所得状況などによって異なります。

アパート売却時に譲渡所得税の取得費となる費用を一覧で紹介！

売却予定のアパートに入居者がいるときはどうすればいい？

売却予定のアパートに入居者がいる場合、その扱いは慎重に考慮する必要があります。

まず、入居者に対して物件が売却されることを通知し、その後の計画について説明することが重要です。

売却後も引き続き入居してもらうことを希望する場合は、その旨を明確に伝えます。

一方、空き物件として売却する場合、入居者に対して適切な退去通知を出す必要があります。

その際、契約や地方自治体の規定に従って行動することが大切です。

入居者が住んでいる賃貸アパートはそのまま売れる？

オーナーがアパートをチェックし、設備に故障が見つかったら、業者と話し合ってそのまま売るか、直してから売るかを話し合います。

「結局、直す費用がかかるのか…」と思うかも知れませんが、事前に直しておくのと、引き渡し後に買主に言われてから直すのでは費用が全く異なります。

事前に設備を直せば修理費用だけで済みますが、引き渡し後に直す場合は、修理費の他に3つの費用が請求されます。

• 弁護士費用
• 慰謝料
• 損害賠償

「チェックしろって言われたけど、めんどくさいからそのまま売ろう」と考えてしまうと、損をするのはあなた自身です。注意しましょう。