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マンションの転売は利益が出にくい!儲けを出すためのポイント6選

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マンションの転売

マンションを相場が低い時期に買い、高い時期に売ることで利益を得る転売をしようとするひとがいます。

ただ、マンションを転売して高額利益を生むのは、かなり難しいです。

また、どんなマンションを購入するかによっても、転売で利益を得られるかどうかは変わってきます。

今回は、マンションを転売したい方はぜひ参考にしてほしい、転売のコツ・注意点を徹底解説していきます。

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そもそもマンションの転売って違法じゃないの?

”転売”と聞くと違法なイメージを受けますが、実際にはそんなことはありません。

いちど購入した分譲マンションを売るのは、何も問題のない不動産取引です。

そして、あなたが転売目的だったとしても、中古マンションを売ることが違法でない以上、これを抑制することはできません。

そもそも、黙っていれば転売目的だったかどうか見分けることなんて不可能です。そのため、規制のしようがないという背景もあります。

かなり頻繁に転売をすると「反復継続」と見なされることも

ただ、1年で何度も何度も転売をしていると、刑罰の対象になる可能性もあります。

これは反復継続というケースに当てはまります。

不動産売却で気をつけたい反復継続とは?宅建業法上の意思の定義は?

ではなぜ刑罰の対象になるのかというと、頻繁に転売をすることで非正規の不動産事業者と見なされる可能性があるからです。

例えば、リノベーション業者は何百、何千という物件を買い取り、リフォームをした上で”転売”しています。ただ、彼らは国・自治体の認可を受けた不動産業者であり、これが仕事なので問題はありません。

しかし、一個人が何回も転売をおこない利益を得ていると、国や自治体の認可を受けていないのに不動産事業を行っているモグリの不動産屋と見なされてしまうこともあるのです。

どれくらいの頻度で転売をすると罪に問われるかについては明確な基準はありませんが、プロの業者レベルで取引をしない限りは大丈夫でしょう。

マンションの転売は築年数と共に価値が下がるのが最大のネック

マンションなどの建物は、築年数の経過によって価値が下がっていきます。

転売で利益を上げるには購入価格を上回る値段で売る必要がありますから、これは非常に難しいです。

また、マンションの構造によっても、築年数による価値の減り方は変わってきます。

こちらは、建物の構造別耐用年数です。

木造住宅の耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

耐用年数とは、その構造のマンションに安心して住める年数を表したものです。

この年数を過ぎると、建物の価値は0になると考えてよいでしょう。

鉄筋コンクリート造のマンションを築40年で購入し、その10年後(築50年)で売ろうとしても買い手はほぼ付かず、大損となります。

マンションの売却価格は築10年経つごとに平均1000万円下がる

築年数平均価格平均面積
~5年5105万円66.32㎡
6~10年4486万円68.46㎡
11~15年4083万円69.60㎡
16~20年3685万円66.21㎡
21~25年2183万円62.46㎡
26~30年1686万円57.16㎡
31年以上1759万円56.40㎡

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2017)

こちらは、首都圏のマンション成約状況を築年数ごとにまとめたものです。

築5年以内で売った場合と築30年超で売った場合なら平均で3346万円の価格差があることがわかります。

流石に転売目的で買ったマンションを30年も所有しておく人はいないと思いますが、5年間所有していただけでも価格が500万円前後減少していることがわかります。

このように、築年数が一年経つごとに物件の価格が100万円ずつ減っていくのが当たり前なので、転売で利益を得るのは非常に難しいのです。

固定資産税・管理費がかかることを見越してお得に転売しないといけない

2000万円のマンションを3000万円で売ったとしても、トータルで1000万円の利益が得られるわけではありません。

何故なら、マンションを所有している段階で、以下の費用を支払わないといけないからです。

  • 固定資産税
  • 管理費、維持費など

固定資産税は、不動産所有者全員が支払わないといけないコストで、以下のようにして計算します。

課税台帳に登録されている価格×税率1.4%

分譲マンションの場合は、毎年5~10万円くらいの固定資産税を納めなければいけません。

さらに、築古のマンションを購入した場合は設備の交換や修繕といった管理費・維持費がかかってきます。

所有していることでコストがかかるということも、転売の際は頭に入れておく必要があります。

不動産売却後の固定資産税はどう精算・納付する?

マンション購入から5年以内に転売すると高額の譲渡所得税がかかる

前述の通り、マンションの転売は法律で禁止されているわけではありません。

ただし、購入から5年以内に不動産を売ると、譲渡所得税の税率が高くなるようになっています。これは、過剰な転売を防ぐためです。

譲渡所得税とは。マンションの売却益が購入時の価格を超えた時に発生する税金で、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

取得費とは家を買うときに支払った総費用のことで、そこから築年数の経過に応じて減価償却費を差し引くことで算出できます。

不動産の価値が減る?売却時の税金計算では減価償却が重要

問題が税率で、所有期間(購入日から引き渡し年の1月1日まで)が5年以内(短期)か5年を超えるか(長期)によって、大きく変化します。

所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得 30% 9%39%
長期譲渡所得 15% 5%20%

このように、所有期間が5年を超えると税率がほぼ半分になります。

築年数が1年経つごとに価格が100万円減る上に高額の税金がかかることを考えると、転売を成功させるのがどれだけ難しいかわかりますよね。

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

高値で転売できるマンションは築年数が経っても価値が減りにくい

転売で利益を出すには、まず高く売れそうなマンションを買うことが大切です。

でも、いくら高価なマンションを買っても築年数の経過によって相対的に価値は減るので、高利益が見込めません。

そこでおすすめなのが、価値が減りにくいマンションを購入することです。

築年数の経過で価値が減るのは仕方ないですが、その減り幅が低ければ相場の波を利用して利益を得ることができます。

では、価値が減りにくいマンションとはどんなものなのでしょうか?

アクセスの良い都市部のマンションやタワマンは価値が減りにくい

築年数の経過によって価値が減りにくいということは、裏を返せば築年数以外に大きな魅力があるということになります。

これに当てはまるのは、都市部のマンションやタワマンでしょう。

まず、マンションのアクセスが良ければ生活の利便性は大幅に上がります。通勤・通学にも便利ですし、こうしたところにはショッピングモールなどが集まる傾向があるので買い物にも便利です。

また、都会というブランド力の高さも多くの人を惹き付けます。

例えば、タワマンの最上階は外出に時間がかかって不便ですが、そこに住むことは成功者の証でもありますよね。

このように、立地などに魅力のあるマンションは、築年数による価値の減り幅が小さい傾向にあります。

有名シリーズやサービスが充実したマンションも高い人気

地方だと、建築会社のマンションシリーズをテレビCMで宣伝しているケースも多いです。

こうした大規模宣伝をしているマンションは注目を浴びやすく、年数が経っても価格が落ちにくいです。

加えて、セキュリティサービスがしっかりしていたりコンシェルジュがいたりすると、築年数が古くても他に魅力があるので価格が落ちにくくなります。

マンション転売で儲けを出す6つのポイント

高く売れそうなマンションを購入したら、実際に高く売るためにはどうすれば良いのかを学んでいきましょう。

マンションを高く転売する(=トータルの利益を最大化する)ために必要な知識は、こちらの6つとなります。

  • 安くマンションを仕入れるルートを確立しておく
  • 不動産業界の様々な情報が耳に入るようにしておく
  • 相場の変動をこまめにチェックする
  • 賃貸経営の知識を蓄えておく
  • 節税の知識を蓄えておく
  • 複数社の査定を比較する

ここからは、それぞれの内容をわかりやすく解説していきます。

①安くマンションを仕入れるルートを確立しておく

マンションを転売する際は、高く売るよりも安く買うほうがずっと難しいです。

築古のマンションなら当然安く買えますが、それでは売却益を見込めません。

転売を成功させるには、築浅で質の良いマンションをいかに安く手に入れられるかが重要です。

ネットにかじりついていればそんなお宝物件が見つかるかも知れませんが、確率は低いです。

セミナーに行ったり、不動産屋と懇意になったりする努力もライバルを出し抜くには必要でしょう。

②不動産業界の様々な情報が耳に入るようにしておく

いざマンションを購入し、いつ売るか機会を伺っている間にも、常に不動産の最新ニュースが届くようにしましょう。

自分からネットで調べるのも良いですし、不動産会社が展開する会員サービスに登録するのも良いでしょう。

ネット上で会員サービスを展開していない不動産会社でも、開催しているセミナーの出席者に向けて会員登録を実施していることもあります。こうしたイベントになるべく出席しておくと、不動産業界の人脈が広がり情報が入手しやすくなりますよ。

③相場の変動をこまめにチェックする

ニュースでも不動産市場の相場傾向は確認できますが、地域レベルの相場変動は自分でチェックをする必要があります。

ポータルサイトの売出物件情報や「東京カンテイ」などを使い、動向を注視しておきましょう。

④賃貸経営の知識を蓄えておく

購入した空のマンションを貸し出し、賃料収入を得ながら税金・コストを支払った上で、頃合いをみて売るのが経済的には一番お得です。

ただ、賃貸経営を一度始めると自分の好きな時に住人を追い出すことができなくなるので、高く売れるタイミングを見逃すことになり兼ねません。

賃貸経営をする際は、定期借家契約を結ぶことをおすすめします。

もし購入~売却の間に賃貸に出すチャンスがなくても、賃貸経営の知識があれば売れ残った時に貸し出せば良いという余裕ができるのでおすすめです。

分譲マンションを売るか貸すか迷った方必見!どちらがお得か判断するポイント

⑤節税の知識を蓄えておく

トータルの利益を最大化するためには、かかるコストを最大限減らすコツも知っておかなければいけません。

特に譲渡所得税は高いコストがかかるので注意しましょう。

譲渡所得税は、こちらの3つの特例控除で負担を減らすことが出来ます。

  • 最大3000万円の特例控除
  • 所有期間10年超の軽減税率特例
  • 平成21年及び22年購入の特例

また、仲介手数料も非常に高額になりますが、こちら3つの方法を使えば値引きも可能です。

  • 業者に直接、値引き交渉をする
  • 季節ごとのキャンペーンを利用する
  • 大手業者の値引き特典を使う

詳しくはこちらを参考にしてください。

仲介手数料は半額まで値切れる!値引き交渉のテクニック3選

⑥複数社の査定を比較する

マンションを高く転売するには、複数社の査定額を比較するのが不可欠です。

現在は査定の精度も上がっているため、比較して高値を付けてくれたところに依頼をすれば、その分高値で売れる可能性が大きくなります。

不動産会社の査定額を簡単に比較できるサービスが一括査定サイトです。

簡単な物件情報を記入・送信すれば最大6社以上に一括で査定依頼ができるので比較しやすいですし、不動産屋選びの手間もなくなります。

一括査定サイトの詳しい内容はこちらにまとめているので、ぜひご覧ください!

不動産一括査定サイト33社を比較!2018年おすすめランキング

2020年までは転売で儲けが出やすい!タイミングを逃さないように注意

2020年までは、東京オリンピック特需によって中古マンションが高値で売れやすくなっています。

特に首都圏はその傾向が著しく、銀座などは地価がバブル期以上に高くなっています。

また、2016年から始まったマイナス金利政策により、住宅ローン金利が下がって家が買いやすくもなっています。

まさに不動産を買いやすく売りやすい今は、絶好の転売チャンスといって良いでしょう。

これが2020年を過ぎると特需の終了や少子高齢化、2022年問題などが重なり、一気に相場が下がると言われています。

絶好のチャンスを逃さないように、しっかり転売計画を立てていきましょう!

分譲マンションの売り時はオリンピックまで! 景気と築年数から考える売却時期
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