TOP > マンションを売る > アパート > アパートの査定方法「収益還元法」とは?査定額の決まり方・計算方法と依頼時の注意点

アパートの査定方法「収益還元法」とは?査定額の決まり方・計算方法と依頼時の注意点

【更新日】2024-02-26
このエントリーをはてなブックマークに追加
アパートの査定方法
本ページにはPRリンクが含まれます。
当サイトでは、アフィリエイトプログラムを利用し各事業者から委託を受け広告収益を得て運営しております。

アパートの売却を検討している時、まず実施すべきことが不動産会社へ査定を依頼することです。

不動産の査定方法には3つの種類がありますが、そのうちアパートに用いられるのが収益還元法という方法です。

収益還元法

収益還元法は、アパートなどの投資不動産の価値を評価する方法で、将来得られる予想収益を現在価値に割り引いて算出します。

利回りを基に、不動産からの年間収益を現在価値に還元して価値を求めます。

【査定依頼時に伝える情報】

  • 正確な賃料収入のデータ
  • 物件の状態
  • 立地条件など

これらの情報に基づいて、不動産会社はより正確な査定額を提供することができます。

今回は、アパート査定の仕組みから計算方法、査定を依頼する時のポイントを解説していきます。

損せずアパートを売るには?高く売却する方法と注意点

アパートの査定方法「収益還元法」とは?

アパートやその他の不動産投資物件の価値を査定する際には、様々な方法がありますが、「収益還元法」はその中でも特に重要な手法の一つです。

「収益還元法」とは?

「収益還元法」とは物件が生み出す収益、つまり家賃収入を基にその価値を算定します。
家賃収入が高ければ、それだけ物件の価値も高くなります。
最も収益還元法は、収益を目的とした不動産全般に適用されます。

【収益還元法で評価が算出できる物件種別】

  • 貸家(戸建て・マンション)
  • オフィスビル
  • テナントビルなど

不動産の一般的な評価方法として、築年数や立地、間取りなどの物理的特性を考慮することが一般的ですが、収益物件の場合、それらの特性よりも、物件を通じて得られる収益性がより重要視されます。

また、収益還元法の大きな特徴は、物件の現在の稼働率が査定価格に大きく影響することです。

高い稼働率は、安定した収益を示す指標となり、その結果、物件の価値を高めます。

このため、オーナーにとっては、稼働率を高めることが査定額を上げるための最善策となります。

実際に住む人向けではなく、投資家が主なターゲットとなるため、所有することによってどれだけの利益を得られるかが最も重要な判断基準となります。

またアパートの査定には、取引事例比較法原価法を用いて資産価値を算出する方法もあります。

アパートの査定方法

査定方法 概要
取引事例比較法 対象物件と同じような条件の不動産が最近どのような価格で取引されたかを基に、その価値を推定します。
主に住宅、土地、商業施設などの不動産取引において活用され、市場での実際の取引価格をもとに査定額を算出します。
原価法 物件を新たに建設するのに必要な費用を基にその価値を推定します。
具体的には、土地の価値と建物の再建築コストを合算し、そこから物件の劣化や経年による価値の減少(減価償却)を差し引いて査定額を算出します。

いずれも、立地などの物理的特性が価格に大きく影響しますが、これらの方法では稼働率のような経済的要素が直接的に価格に反映されにくい傾向があります。

そのため、不動産投資家にとっては収益還元法がより適した査定方法と言えるでしょう。

アパートの査定額を計算する2つの方法

収益還元法には、以下の2つの計算方法があります。

  • 直接還元法
  • DCF法

ここからは、それぞれの計算方法を分かりやすく解説していきます。

直接還元法

直接還元法の計算式

直接還元法では、一定期間の純利益(収益-経費)を還元利回りで割り、不動産の価格を求めます。

アパートの純利益とは、家賃収入から管理費などを差し引いた金額のことです。

将来的な家賃収入はあくまで想定なので、契約内容や築年数、空室の多さなどを参考にして求めます。

経費は一般的に年間の家賃収入の2、3割ほどなので、想定収益から引いていきます。

築年数の古いアパートほど経費は膨らむ傾向にあるので、厳しめに計算されます。

不動産会社にレントロール(家賃表)を提出すればそこから査定額を計算してくれますが、実際の家賃と違う場合もあるので、現在いくらで貸しているのかしっかり伝えるようにしましょう。

直接還元法の計算式

収益還元法の計算式は、以下の通りです。

年間家賃収入÷還元利回り×100

また、利回りは以下の式で計算できます。

利回り(%)=年間家賃収入(円)÷初期投資(円)×100

利回り(表面利回り)は、1年間の収益からアパート自体の価格を割って求めます。

たとえば、年間の収益が200万円と予想されるアパートそのものの査定額が2000万円の場合、利回りは10%となります。

想定利回りの相場は「HOME’S 不動産投資」で調べられる

利回りの相場がだいたいいくらかというのは、 HOME’S 不動産投資というサイトで調べることが出来ます。

HOME’S 不動産投資

このサイトを使えば、現在売り出し中の収益物件の利回りをほぼ全てチェックすることができます。

地域や不動産タイプで絞りこみ検索をすれば、大体の相場が分かるので、査定前に具体的なイメージをつかむために活用しましょう。

DCF法は予想収益と売却価格から現在の価値を割り引く

DCF法の計算式

DCFとは「ディスカウント キャッシュ フロー」の略であり、将来予想される収益と売却価格から現在の価値に割引、合計するという方法です。

将来の収益を考えるとき、1年後に200万円が得られるのと5年後に同額得られるのは、全く価値が違います。

まず、同じ額ならリスクを考慮して早めにもらって売るほうがお得でしょう。5年後に経済が破綻し、200万円の価値が相対的に下がっている可能性だってあります。

DCF法は将来的にもらえる金額を今もらった時の価値をまず算出し、それによって価値を求めるというものです。

アパート売却のタイミングを見極めるポイント11選!売り時のベストタイミングを見つけてアパート経営の出口戦略を成功させる

上の記事にもあるように、アパートを持つ利益を最大化しようと思ったら、必ず最後に売却をする必要があります。

DCF法はこの出口戦略という観点を取り入れているため、直接還元法より精度の高い査定ができます。

DCF法の計算式

DCF法の計算式を簡単に説明すると、以下のようになります。

現在価値=(X年後の合計収益)÷(1+年間割引率のX乗)

例えば、年間収益が200万円のアパートを、1年後に1,000万円で売る見込みだったとします。

このとき、合計で得られた収益は200万×1=200万円となります。

更に、銀行に預金すると年1%の利子がつくとすれば、以下のように計算できます。

200万円÷(1+0.01)=198万198円

つまり、1,000万円+198万198円=1,198万198円というのが、このアパートの現在の価値というわけです。

アパート以外の査定に使われる2つの方法

ここまでアパートで使われる収益還元法について紹介していきましたが、収益物件以外の不動産の査定には取引事例比較法や原価法といった方法が用いられます。

アパートを売るべきか判断する時は、これらの違う尺度を用いて調べてみるのもおすすめです。

取引事例比較法

取引事例比較法の内容

取引事例比較法は最も分かりやすい査定方法で、過去の取引事例と比較をして査定額を算出する方法です。

例えば家Aの査定をしたい場合、成約時の築年数と最寄り駅までの距離が同じな家Bと家Cを参考データに使ったとします。

物件 坪数 売買価格
家A 40坪
家B 50坪 2,000万円
家C 80坪 3,000万円

この時は、以下のような計算方法で家Aの査定額を見積もることが出来ます。

2,000万円÷50+3,000万円÷80)÷2×40=(40万円+37万5000円)÷2×40=1550万円

ただ、実際に不動産会社が計算をする場合はもっと参考データが多かったり、経済状況の変化を鑑みたりするので、ここまで単純な計算にはなりません。

原価法

原価法の計算式

原価法は、今建っている建物を取り壊し、再び立て直した場合にいくらかかるかの再調達価格をまず計算し、そこから築年数分の減価調整をおこなう方法です。

原価法の計算式は、以下のようにして求められます。

価格=再調達価格×延床面積×(耐用年数の残り÷構造ごとの法定耐用年数)

耐用年数とは、物件の構造ごとに定められている、安全に利用できる年数のことです。

構造 法定耐用年数
軽量鉄骨造(厚さ3㎜以下) 築19年
木造 築22年
軽量鉄骨造(厚さ3~4㎜) 築27年
鉄筋コンクリート造 築47年

例えば、再調達価格が15万円/㎡、延床面積が100㎡の木造物件(築20年)を原価法で査定する場合、以下のようになります。

1500万(円)××(2÷22)=136万3636円 (小数点以下四捨五入)

アパートの査定価格に影響する7つのポイント

アパートの査定価格に影響する7つの基本的なポイントを解説していきますが、最初に言うとこれらは努力しても改善できない部分が多いです。

立地や環境などは事前に対策のしようがないので、査定価格は上げようがないのです。

ただ、一つ知っておいてほしいのは、中古物件は査定価格通りに売れるわけでもないということです。

査定価格が低くても売却価格を高める方法はあります。損せず売る方法はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください。

損せずアパートを売るにはどうすればいい?売却の流れと注意点

では、ここから査定価格に影響する7つのポイントを解説していきます。

最寄り駅からどれくらいの距離にあるかどうか

不動産の価値を査定する際、最寄り駅からの距離は非常に重要な要素の一つです。

実際に、最寄り駅からのアクセスの良さは、住宅やアパートの魅力を大きく左右するため、査定価格に直接的な影響を及ぼします。

財団法人不動産流通近代化センターの調査によると、徒歩での最寄り駅までの距離が3分以内の場合、査定価格はプラスされる傾向にあり、距離が長くなるにつれて減点される仕組みになっています。

最寄り駅までの徒歩距離 3分以内 3~6分 7~10分 11~15分
評価点 +5 0 -5 -13
最寄り駅までバスで向かった時の距離 10分以内 11~15分 16~20分
評価点   0 -5
最寄りのバス停への徒歩距離(上に加算) 3分以内 3~6分 7~10分 11~15分
評価点 0 -3 -8 -16

この評価方法では、物件から最寄り駅までの最短ルートが基準となり、ポータルサイトに掲載される物件情報も同様の基準で提示されます。

ただし、実際の生活を考慮すると、エントランスから部屋までの距離や、途中の障害物なども重要な要素となりますが、これらは査定の際には直接考慮されないため、物件選びでは実際に現地を訪れ、周辺環境も含めて確認することが重要です。

周辺環境の充実性

不動産の価値を左右する重要な要素の一つに、周辺環境の充実性があります。

住環境の点で高く評価される施設

  • 商業施設
  • 教育機関(学校や塾など)
  • 医療施設など

など、これらの施設の存在は、家族連れや子育て世代にとって大きな魅力となります。

これらの施設が徒歩圏内に豊富にある地域は、住みやすさが高いと評価され、それが直接不動産の査定価格に反映されることになります。

また閑静な住宅街に位置する物件は、静かで快適な生活空間を提供するため、優良住宅地として高い評価を受ける傾向にあります。

一方、下記のような住環境にあるアパートは、物件の価値を下げるだけじゃなく、査定価格にマイナスとして反映されます。

アパートの査定価値を下げる原因
  • 交通量が多く騒がしい場所
  • 険悪施設が物件近くに建っている
  • 暴力団の事務所など

不動産会社はこれらの環境要因を5段階で評価し、その結果を物件の価値判断の一環としています。

例えば、優良住宅地はプラスの評価を受ける一方で、嫌悪施設の存在する地域は大幅なマイナス評価となり得ます。

しかし、物理的な環境だけが全てではありません。騒音が多い地域であっても、建物自体の防音性能に優れている場合、住環境の質は大きく改善され、その結果、査定価格の低下をある程度抑えられます。

景観の良し悪し

不動産の査定において、景観は価値を左右する重要な要素です。

特に部屋やバルコニーからの眺望は、その物件が提供する生活の質を象徴するものとして高く評価されます。

高く評価されやすい景観の例

  • 海や山などの自然景観
  • 都市のパノラマビューが一望できる物件

しかし、眺望が価値を高めるかどうかは、個々の不動産会社や査定士の主観にも左右され、その評価は一様ではありません。

さらに、物件のバルコニーの向きは、日当たり、通風、洗濯物の乾きやすさなど、日常生活の快適さに直結するため、査定時には特に注意が払われます。

南向きは日照時間が長く、自然光を最も多く受けられるため、最も好まれる向きとされています。

これに次いで、西向きや東向きが選ばれ、北向きは日照時間が限られるため、査定評価が最も低くなりがちです。

アパートのブランド力・耐久性

アパートの査定において、ブランド力と耐久性は切っても切り離せない要素です。

アパートのブランド力・耐久性が査定価格に影響する理由

長い歴史を持つシリーズ物件や、信頼と実績のある大手不動産会社が開発した物件は、市場において高い評価を受けます。
これらの物件は、品質やサービスの継続性、そして高い信頼性を消費者に約束するものであり、その結果、査定価格にも好影響を与える要因になります。

特に耐震性に関しても、物件の査定価格において重要な要素です。1981年の建築基準法の改正以降、新たに建てられる建物は、より厳しい耐震基準を満たす必要があり、これらは震度6強以上の地震にも耐えうる構造となっています。

メンテナンスやセキュリティが行き届いているか

アパートの価値を判断する際、メンテナンスの質とセキュリティの充実度は非常に重要な要素です。

評価されるメンテナンス内容 評価点
外壁の塗り替えや防水処理 単に建物の美観を保つだけでなく、長期的な構造の健全性を示す指標となります。
これらの作業が適時に行われている物件は、将来的な大規模修繕の必要性が低く、評価額を高める要因になります。
メンテナンスの実施状況 物件の管理が適切に行われていることの証でもあります。
管理がしっかりしている物件は、潜在的な問題が未然に防げるため、購入者や入居者にとって安心感を提供します。
これにより、物件の魅力が高まり、市場価値が向上します。
セキュリティ面 入居者の安全を守るための措置が整っているかが重要です。
監視カメラの設置、自動ロックシステムの導入、セキュリティ会社との連携など、現代のアパートには様々な安全対策が求められます。
これらのセキュリティ対策がしっかりと整備されている物件は、特にファミリー層からの需要が高く、査定価格にも好影響を与えます。

物件の見回りや障害物の除去といった日常的な管理活動も、長期的なメンテナンス計画の一環として重要です。

これらの継続的な努力は、物件の品質を維持し、最終的には物件価値の向上に繋がります。

そのため、メンテナンスとセキュリティの管理が行き届いているアパートは、市場において高い評価を受け、投資家や購入者にとって魅力的な選択肢となります。

直近でのリフォームの有無

不動産の査定価格を左右する要因の中で、近年行われたリフォームの存在は大きな影響力を持ちます。

物件が最近大規模なリフォームを受けている場合、それは即座に査定価格の向上につながります。

リフォームを行うメリット

  • 建物の機能性や安全性、快適性が向上
  • 新規購入者や入居者が直面する追加の改修費用の削減につながる

リフォームが査定価格にプラスに作用する主な理由は、買主が引き渡し後に必要とするリフォームや修繕のコストが軽減される点にあります。

これにより、物件は市場でより魅力的な選択肢となり、高い評価を受けやすくなります。

リフォームしておきたい専有設備

  • キッチンやバスルームの改装
  • 床材の張替え
  • 壁紙の張り替え
  • 老朽化した設備の交換など

しかし、すべてのリフォームが査定価格に有利に働くわけではありません。

例えば、単純な清掃や小さな修繕、美観のみを目的とした変更は、査定価格に大きな影響を与えない場合があります。

査定において重要なのは、物件の価値を実質的に向上させるリフォームであるかどうかです。

環境や相場の変化

不動産の査定において、物件の現在価値を評価する際、周辺環境や市場の相場の変化は無視できない要素です。

単純に築年数の経過に基づいて価格を下げるのではなく、さまざまな外部要因が価格に影響を与えることを理解する必要があります。

不動産価値に大きな影響を及ぼす要素
  • 地域の開発状況
  • 経済動向
  • 社会的な出来事など

例えば、大規模な商業施設が近隣に開業した場合新しい交通機関が整備された場合、その地域の不動産価値は上昇する可能性があります。

一方で、自然災害や経済的な不況などが起きた場合は、価値が下落することもあります。

このように、物件の査定額を決定する際には、その時点での周辺環境や市場の状況を正確に把握し、適切に反映させることが重要です。

地価の変動もまた、不動産の価値を左右する大きな要因です。

地域によっては、短期間で地価が大きく変動することがあり、この変化は物件の査定価格に直接影響します。

そのため、売却を検討している物件の最新の市場価値を知るためには、最近の地価の動向や周辺環境の変化についての情報を収集し、査定に反映させることが求められます。

アパート査定の必要書類

Webサイトなどからアパート査定を依頼する際は、特に書類提出などの必要はありません。

ただ、不動産会社に直接来店して査定を依頼する際には、最低でもこちらの6種類の書類が必要になります。

  1. 登記簿謄本
  2. 公図
  3. 土地の測量図または建物の図面
  4. 登記済権利書または登記識別情報
  5. 身分証明書
  6. 印鑑証明書

業者によっては査定段階での提出を求めないこともありますが、全て契約時に必要な書類なので、早めに揃えておいて損はありません。

また、提出は必須ではないものの、持っていると評価がアップする以下のような書類もあります。

書類の名前 内容
レントロール(家賃表) 貸借条件一覧表。現状の契約内容の把握などに使う
住宅地図 場所が分かる図、最寄駅から物件までの地図は需要が高い
固定資産評価証明書 評価額が記載。固定資産税の根拠になる
地積測量図 土地の大きさ、形が分かる書類
修繕履歴一覧表 今までのリフォーム履歴がまとめられたもの
管理経費一覧表 アパート管理でかかった経費の履歴がまとめられたもの
設備などの点検報告書 設備点検の結果がまとめられたもの
付帯設備表 どんな付帯設備があるかまとめられたもの
購入時の売買契約書 どんな条件で契約したかを示す書類
建築設計図書または工事記録書 法的な証明力はないが、設計・工事がどうおこなわれたか知ることができるので重宝する
住宅性能評価書 住宅の性能を数値で表したもの。国交省の認可を受けているので証明力がある
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書 別途検査を依頼した時に受け取っている報告書。最新のものであるほど評価が高い
管理費・修繕積立金の記載書類 管理会社に問い合わせればもらえる。これが高額すぎると査定評価は落ちる
管理規約 アパートの細かい規約がまとめられたもの
納税納付書(事業主の場合) 税務署で納税手続きをした後にもらえる書類

上記書類にかかわらず、「この書類使えそう!」と思ったものは積極的に不動産会社へ見せてみるようにしましょう。

不動産売却の必要書類を一覧で紹介!不動産を売る時に必要な全20書類の取得・提出方法を解説

アパート査定で重要なレントロールとは?

レントロール(家賃表)とはアパートの賃料や教育費、契約期間などがまとめられている一覧表です。

レントロールは上記のような形式で、各項目を資料にまとめていきます。

入居者のいるアパートの所有権のみを売買することをオーナーチェンジといいますが、特にこのタイプのアパート売買だとレントロールは重要になります。

まず、契約内容が賃料いくらになっているので、現在の入居者の契約期間は残りどれくらいなのかを知ることで、買主は購入に値するかの判断をするからです。

不動産会社もそれを分かっているので、アパート査定時にはレントロールの出来が評価に大きな影響を与えます。

アパートを査定に出す際は、このレントロールを力を入れて作成することをおすすめします。

レントロールとは?チェックポイント・見方や注意点をわかりやすく解説

アパートを査定してもらう流れ

アパートを査定してもらう流れとしては、次のようになっています。

  1. 不動産会社に査定依頼する
  2. 必要書類を準備する
  3. 訪問査定してもらう
  4. 査定結果が届く
アパートを売却する際は、不動産会社に査定してもらってから売却する流れです。

以下にそれぞれのステップごとに解説していきます。

不動産会社に査定依頼する

アパートを売却することを決めると、不動産会社に査定依頼をします。

不動産一括査定サイトや各ホームページを検索して、アパートの査定をしてくれる会社を探しましょう。

アパート経営をしている知人がいるのであれば、紹介を受けるのも一つの方法です。

査定してもらう会社は複数社に査定依頼をしておくことで、高く売却できるのでおすすめです。

不動産一括査定サイトを利用する場合は、システム上で必要情報を入力すると査定依頼ができます。

必要書類を準備する

机上査定をしてもらう際にも、必要書類を求められます。

築年数だけでは正確な査定価格を算出できないので、次のような書類は準備しておくと良いです。

  • 購入時の契約書
  • レントロール
  • 重要事項説明書
  • 測量図
  • 図面
  • 登記済み権利証
必要書類は売却手続きまで進むとほぼ必須なので、事前に準備しておくことをおすすめします。

訪問査定してもらう

机上査定を受けた後、より正確な査定のために訪問査定をしてもらいます。

不動産会社がアパートを訪問して査定をするので、できる限りオーナーも同行すると良いでしょう。

満室状態の場合は室内の査定を行わないので、住民に迷惑をかけることはありません。

あらかじめ室内の写真や間取り図を準備しておき、その情報をもとに判断してもらいます。

所要時間は1~2時間程度なので、時間にゆとりは持っておきましょう。

査定結果が届く

訪問査定をしてもらってから1週間前後で査定結果が届きます。

不動産会社ごとに届くまでの時間が異なるので、訪問査定を受けた時に質問しておきましょう。

複数の不動産会社に査定依頼をした場合は、結果をもとに依頼する不動産会社を選択して連絡します。

アパートの査定額を高める3つの方法

アパートの査定額は築年数や立地で全て決まっており、査定額を高めることなど出来ないと考えている方も多いと思います。

しかし実際には、査定額を上げる方法は存在します。

今回は、査定額を上げるおすすめの方法を3つ紹介していきます。

不動産査定業者の選び方とおすすめ査定業者に依頼する時のポイント・注意点を徹底解説

入居率を高める

空室の目立つアパートなら、なんとか満室にしてから査定依頼することをおすすめします。

空室があると単純な利益が下がるだけでなく、イメージの上でも良くありません。

空室が目立つアパートを売る際は、仲介業者への支払いを上乗せするなどして、何とか部屋を埋めるようにしましょう。

家賃の滞納者は早めに対処する

アパートの権利のみを売買することをオーナーチェンジと言いますが、この時の入居者は継続して住み続けることになります。

入居者にとってはオーナーが変わっても家賃の振込先が変わる程度なので、特に影響はないのです。

ただ、入居者の中に家賃の滞納者がいたりすると買主にとってデメリットですし、そもそも買おうとしてくれません。

不動産会社もこれを見越して価格を付けるため、査定額は低くなってしまいます。

これを解決するためには、家賃の滞納者などの迷惑な入居者は査定前に対応し、追い出してしまうことが大切です。

目に見える欠陥は事前に修理する

中古の不動産はそのまま売買して良いことになっており、売却前に大規模リフォームをしたりすると逆効果になることも多いです。

しかし、ドアの立て付けが悪いといった目に見えて分かる欠陥に関しては、査定前に簡易修繕してしまったほうが良いでしょう。

こうした物件を購入する際は修理が買主持ちになってしまうので、余分なコストを払いたくない人は購入を嫌がります。

業者もその点を理解しているため、どうしても査定額は低くなってしまうのです。

アパート査定の注意点

アパート査定を依頼して価格が算出されたら、その金額通りに売れるというものでもありません。

アパートの査定額はあくまで各社の私見なので、査定額と実際の売却価格が違っていたとしても、不動産会社のせいにすることは出来ないのです。

つまりアパート売却において査定額は非常に参考になりますが、だからといって査定額を鵜呑みにしすぎると売却の失敗につながるということを知っておく必要があります。

ここからは、アパート査定を依頼する前に心得ておきたい注意点を紹介していきます。

アパートの査定額は基本的に個人で算出は難しい

アパートなどの不動産価値の査定は、多くの要因を考慮し、複雑な分析を必要とするため、基本的に個人での正確な算出は難しいとされています。

収益還元法などの基本的な計算式を使用することで、おおよその金額を把握することは可能ですが、これだけでは実際の市場価値を正確に反映した査定額を導き出すには不十分です。

実際の査定で使用される情報
  • 物件の過去の取引実績
  • 現在の市場の傾向
  • エリア特有の需要と供給の状況など

これらの情報は、不動産業界に長年従事している専門家や、膨大なデータベースを持つ不動産会社でなければアクセスが難しいものです。

近年では、AI技術を活用した不動産査定サービスが登場していますが、これらの技術もまだ完全には普及しておらず、また、不動産査定の複雑さを全てカバーしているわけではありません。

不動産査定は単に数値を入力するだけでなく、その地域の将来性や物件の独自性など、定量化しにくい要素を専門家が総合的に判断することが重要です。

アパートの売却が得意な不動産会社を探す

不動産市場には多種多様な会社が存在し、それぞれが異なる専門分野を持っています。

アパートの売却に際しては、その分野に特化し、豊富な経験と実績を持つ不動産会社を選ぶことが重要です。

全ての不動産会社がアパートの売買に対応しているわけではなく、中には賃貸管理や他の不動産取引に重点を置いている会社もあります。

そのため、アパート売却をスムーズに進めるためには、事前に会社の専門性を調査することが必要です。

アパートの売却が得意な不動産会社を見極める方法

公式ホームページの情報をはじめ、過去の取引実績や顧客からの評判を確認することが効果的です。
特にアパート売買に関する経験や成功事例が豊富にあるかどうかをチェックすることが大切です。
専門的な知識が必要とされるアパート売却では、その地域の市場動向を理解しているか、また、売却プロセスにおけるアドバイスやサポート体制が整っているかも重要なポイントになります。

地域密着型の不動産会社を選ぶのも1つの手段

地元の市場に精通している会社であれば、その地域特有の需要や価値を正確に把握し、適切な価格設定や販売戦略を提案してくれる可能性が高いです。

大手企業も幅広いネットワークやリソースを活用できるメリットがありますが、アパート売却における地域の特性を踏まえたパーソナライズされたサービスを提供してくれる地元の会社を選ぶことも一つの戦略と言えるでしょう。

不動産会社の査定額は根拠・評価内容までチェックする

不動産の査定額を決定する際、不動産会社によって評価方法や考え方に大きな差があることが珍しくありません。

一部の会社では、非常に楽観的な査定額を提示し、「特定の戦略を用いれば、これだけの価格で売却可能」と主張するケースも見られます。

また、特定のエリアでアパートの需要が高い不動産会社では、市場の相場観に基づき、通常の評価基準を超えた査定額を算出することもあります。

こうした背景から、不動産会社が提示する査定額の背後にある根拠や評価内容を理解することが非常に重要です。

査定額の算出方法

  • 物件の立地条件
  • 建物の状態
  • 市場の需給状況など

など、多岐にわたる要因が考慮されるべきですが、会社によって重視するポイントが異なるため、査定書に記載されている詳細な情報を吟味する必要があります。

査定書を受け取った際は、ただ数字を見るだけでなく、その数字がどのような評価基準や市場分析に基づいているのか詳細な根拠を確認することが肝心です。

不透明な点や納得がいかない部分があれば、積極的に不動産会社に問い合わせ、明確な説明を求めましょう。

複数の不動産会社に査定依頼

アパートの売却を検討する際、一つの不動産会社だけに査定を依頼するよりも、複数の会社から見積もりを取ることが非常に重要です。

不動産業界では、査定額に大きな差が出ることが珍しくありません。

これは、各社が持つ市場データの量や質、評価方法の違いに起因します。

そのため、複数の査定を比較することで、物件の真の市場価値をより正確に把握できます。

複数の査定を行うメリット

異常に高い査定額を提示する不動産会社を識別できるメリットもあります。
極端に高い査定額は、契約を取るための甘言である可能性が高く、実際にその価格で売却できる保証はありません。
対照的に、複数の査定結果を比較することで、各社の査定額の妥当性をしることができます。

査定依頼を複数の不動産会社に行う際は、一括査定サービスを利用するのが効率的です。

不動産一括査定サイトとは

複数の不動産会社に同時に査定を依頼でき、時間と労力を大幅に節約できます。
さらに、一括査定サイトを利用することで、自宅のエリアに精通した複数の専門家からアドバイスを受けられます。

【代表的な不動産一括査定サイト】

そのほかの一括査定サイトについては、下記記事にて紹介しています。

【2024年最新】不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング!不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介

複数の査定結果を得ることで、不動産会社の選定においても有利に働きます。査定額だけでなく、提供されるサービスやサポート体制、販売戦略など、各社の特色を比較検討することができます。

アパート査定におすすめの不動産一括査定サイト

アパートの査定額を比較する際は一括査定サイトを使うのがおすすめです。

しかし、一括査定サイトは大小合わせて30サイト以上あるので、初心者はどれを使えば良いか分からないことと思います。

また、一括査定サイトが対応しているのは主に一戸建て・マンション・土地の3種類です。

そのため、どのサイトもアパートの査定額を正確に算出できる訳ではないのです。

ここからは、アパートを査定する際に利用すべき、おすすめサイトをそれぞれ紹介していきます。

楽待

楽待

楽待は、アパートやビル、事務所などの収益物件に特化した不動産サイトです。

他のサイトにはない隠れた優良業者も多く登録されており、一括査定のし甲斐があります。

また、全国の売りアパートの情報がリアルタイムで掲載されており、周辺地域の情報を収集すれば、だいたいいくらで売れるかのイメージが付きます。

更に、投資物件の持ち主に向けて公開される耳よりなコラム、最新ニュースなどを読むこともでき、楽しみながら知識を収集することができます。

アパートを査定に出すなら、一度訪問したいサイトです。

楽待の評判・口コミは?不動産売却査定のメリット・デメリットを解説

リガイド

リガイド

リガイドは老舗の査定サイトです。

知名度はhome4uなどに押されてはいますが、リガイドがアパート査定におすすめな理由として、収益物件売却専用の査定フォームを用意していることが挙げられます。

通常は、マイホームなどの居住用物件と、アパートなどの収益物件は同じフォームで査定依頼をします。

そのため、記入項目も査定業者も同じになってしまいます。

リガイドはそれぞれのフォームを分けることで、最適な業者へ的確に査定を依頼できるようにしているのです。

また、リガイドはYahoo!IDやFacebookのアカウントを持っていると個人情報の入力をカットできるので、スピーディに申し込みたい方にもおすすめです。

リガイドの評判・口コミは?売却査定のメリット・デメリットを解説

イエイ

イエイ

イエイは日本最大級の1700社以上が登録されています。

オーソドックスな査定サイトではありますが、意外にアパート査定におすすめな理由が、希望・要望の自由記入欄に文字数制限がない点です。

例えば不動産査定エージェントなどのサイトでは、こちらの自由記入欄が最大500字の制限がついています。

しかし、これでは本当に伝えたいことが書ききれるか不安です。

アパートは構造上問題が起こりやすいので、正確に伝えておいた方が良いです。

イエイの自由記入欄に伝えたいことを余すことなく記載しておけば、業者にそのまま伝わるので査定がスムーズです。

イエイの評判・口コミは?不動産売却査定のメリット・デメリットを解説

不動産一括査定サイトで複数社にアパート査定を依頼しよう

想定利回りや現在の価値をどう評価するかは、不動産会社によって異なります。

一般的には査定額が高い業者ほどアパートを高く売ってくれるので、まずは複数社の査定結果を集めることから始めましょう。

1社ずつ連絡を取って査定依頼をするのは面倒ですが、一括査定サイトを使えばかなり簡単に複数社へ査定を一括依頼できます。

詳しい使い方はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

【2024年最新】不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング!不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介
このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

アパート売却では消費税がかかる?課税事業者・免税事業者の条件と制度の注意点
アパートを売ると消費税がかかるかどうか、多くの人が疑問に思う点ですが、同時に多くの人が勘違いをして…
アパートの査定方法「収益還元法」とは?査定額の決まり方・計算方法と依頼時の注意点
アパートの査定方法「収益還元法」について分かりやすく解説!査定額の求め方から、一般的な不動産査定と…
アパート買取は損?買取査定額が高くても失敗するケース
アパートを買取に出すのは損なのでしょうか?今回は買取に不向きなアパートの特徴や、成功させるコツを詳…
アパート査定を匿名で依頼!おすすめの匿名サイトと匿名査定の注意点
アパートの査定は匿名で依頼することができます。どのサイトを使うのが良いのでしょうか。また、匿名査定…

特集記事

【2024年最新】不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング!不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…
【2024年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較!信頼できるのはどこ?
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…
不動産売却とは?不動産を売るなら読むべき鉄則
不動産売却を行う理由は多岐に渡り、売却方法も理由や事情などに合わせて選んでいく必要があります。 ま…
【2024年最新】大手不動産リースバック業者比較ランキング!おすすめ会社の口コミ徹底比較
リースバック業者ランキングを紹介!口コミ・内容を比較して人気の会社をランキング形式で紹介していきま…
pmark image
お客様の個人情報保護のため、プライバシーマークを取得しております。
個人情報を適正に取り扱うことができる企業のみ認定されてる制度です。