所有するアパートを売却する理由は様々です。

例えば、収益用のアパートをオーナーチェンジで売却する場合、他の収益用物件への買い替えや管理が困難になったなど、様々な理由が挙げられます。

ここでは、それらの理由を踏まえて、所有するアパートを売却する理由を5つ紹介します。

資金調達の必要性

アパートの売却は、一度に大きな資金を得る手段です。

企業が新しい事業を始める際の資金調達、個人が大きな費用がかかる事象（例えば、高額な医療費や子供の教育費など）への対応、あるいは他のより収益性の高い投資機会への転換など、様々な理由から資金を手に入れる必要がある場合に売却が選択されます。

管理の手間を減らす

アパートの経営には多大な労力が必要です。

テナントの管理、定期的なメンテナンスや修繕、税金や保険料の支払いなど、経営に伴う日常的なタスクは時間とエネルギーを消費します。

これらの負担から解放され、よりシンプルな生活や資産管理を望む場合、アパートを売却することが有効な解決策となります。

アパートの売却価格と利回りの関係とは？利回りが売却相場に与える影響

築年数が経過し、修繕費が増大する

建物は時間と共に老朽化し、維持・修繕のための費用が増大します。

特に大規模修繕が必要になった場合、その費用は経営の利益を食いつぶす可能性があります。

また、老朽化によりテナントが集まりにくくなる可能性もあります。

こうしたリスクから逃れるために、アパートを売却することが選択されます。

価格上昇を利用した資産の売却

不動産市場が活況である場合、アパートの価格もそれに伴って上昇します。

このような市況を活用し、アパートを売却することで、その価値上昇を利益として実現できる可能性があります。

これは不動産投資の一環ともいえ、資産の有効活用を図る一つの手段となります。

退職や引退に伴う生活スタイルの変化

人生の節目、例えば退職や引退などのライフイベントは、生活スタイルや資産運用の方針を変えるきっかけになります。

アパート経営から手を引き、より手間のかからない資産運用を求め、あるいはシンプルな生活を求めてアパートを売却することが選択されます。

アパートの売却は、新たな生活ステージへのスムーズな移行を助けます。

リーマンショックや東日本大震災で一旦落ちた不動産相場が、2020年の東京オリンピック特需によって高騰しています。

特に首都圏では高騰ぶりがすさまじく、都心ではバブル期の地価を抜いたところもあるほどです。

現在アパートを売る人が増えているのは、2020年までを売り時と捉える人が多いからです。

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2019年10月から消費税が増税！その前に売るべき？

2019年10月から、消費税が8%から10%になりました。

賃貸収益が総額1000万円を超える場合は売る際に消費税がかかるので、8%の時に売ったほうがお得ではあります。

ただ、ここで気になるのが競合の存在です。増税間近になれば周辺のアパートもどんどん売り出されるでしょう。競合が強ければ、買い手が付かず売れ残る可能性が高いです。

また、「なんとしても増税前に売らなきゃ！」という思い込みが強すぎると、不動産会社に足元を見られて一気に値下げを迫られる可能性もあります。

あと1年経てば課税分を補えるのであれば、あえて増税後に売るのも一つの手でしょう。

ただ、何にせよ消費税増税をどう過ごすかというのは考えていかなければいけないポイントです。

所有するアパートを売却した後に利益が出れば、譲渡所得税という税金が売主に課税されます。

譲渡所得税は、売却益の額によって納税額が変動し、場合によっては非常に高額な税金を納めることになります。

しかし、気を付けなければならないのは、何も譲渡所得税などの税金や各種手数料だけではなく、「売却」という行いそのものにも目を向ける必要があります。

ここでは、アパートを売却するうえで気を付けることを6つ紹介します。

市場価格の把握

アパートを適正な価格で売却するためには、まずは現在の不動産市場価格を理解することが重要です。

地域や物件の特性、築年数などにより価格は大きく変動します。

プロの不動産業者による査定を受けたり、近隣の同じような物件の売却価格やインターネットの不動産情報サイトを参考にしたりして、市場価格を把握しましょう。

一棟アパート売却の価格相場はいくら？適正価格の求め方と高く売るための不動産会社の選び方

複数の不動産会社から査定を受ける

一つの不動産会社にだけ査定を依頼すると、その会社の見積もり価格に依存してしまいます。

複数の会社から査定を受けることで、市場価格の幅を把握でき、自分の物件の適正価格をより正確に知ることができます。

また、各不動産会社がどのような販売戦略を持っているのかを比較することも可能です。

アパート買取業者おすすめランキング！買取業者の選び方と買取に向いているアパートの特徴

売却手数料に注意する

売却には手数料が発生します。

これは通常、売却価格の数％で計算され、不動産会社によってはそのレートが異なります。

この手数料は売却価格から引かれるため、販売後の実際の収益を考えるときには忘れずに計算に含める必要があります。

また、売却に関連する他の費用、例えば登記費用や税金なども考慮に入れる必要があります。

テナントとの契約状況を確認する

アパートを売却する際、テナントとの契約状況を確認し、それを正確に買主に伝えることが必要です。

契約期間、更新の有無、違約金の有無、賃料の滞納状況などは、買主が購入を決定する際の重要な要素です。

建物の状態を把握する

建物の状態、特に老朽化や修繕状況は売却価格に大きく影響します。

大規模な修繕が必要な場合、それが売却価格を下げる可能性があります。

建物の状態を詳細に把握し、査定に反映させることが重要です。

専門家の意見を聞く

不動産の売却は複雑なプロセスであり、税金、法律、契約についての専門知識が必要な場合があります。

例えば、売却による所得税や消費税、物件の名義変更に関連する法律や手続きなどは、弁護士や税理士などの専門家に相談することが有効です。

これにより、意思決定の根拠を強化し、思わぬトラブルを避けることができます。

売り時にかかわらず、アパート自体のリスクが高まってきたのを機に売って処分するという方法もあります。

築年数の経過によって、維持費・管理費がだんだん高額になってきます。

ポートフォリオの見直しを図るために、一気に売ってしまうのも手でしょう。

ただ、賃貸収益が上げられているうちは、売らずにもう少し粘ってみるというのも戦略です。この辺は投資家の経験や勘によるところが大きいでしょう。

「これ以上持ってても損なので売ることにした」と正直に言うのはＯＫ？

損切で売る際、買主に売る理由を聞かれて回答に困っていしまう方は多いです。

「負担が大きくなりそうだったので売ることにした」なんて正直に言ったら、買主が離れていってしまいそうですよね？

実は、アパートを売る際は言わないといけない理由・言わなくてよい理由の2種類があります。

言わないといけない理由は、アパートの劣化や水漏れ・シロアリ被害といった物理的欠陥、以前ここで殺人が起きた、近くに暴力団事務所があるといった心理的欠陥などです。

つまり、「新たに入居する人・所有する人の安定した生活・運用を阻害する事項」は必ず告知しないといけないのです。

一方、離婚や借金など、売主の個人的な売却理由は告知をする必要がありません。

一口に損といっても、それがどういった性質のものかをもう一度考え、言うべきか言わないべきか決めていきましょう。

物件情報を見ると、満室のアパートが売り出されているケースが多々あります。「なぜ満室で経営できているのに売る必要があるんだろう？」と不安に思う方もいるのでしょうが、実はここには裏があります。

そもそも、アパートを売るなら住人を立ち退かせて空にしたほうが良いのです。しかし急に立ち退き勧告をしても正当事由がなければ立ち退いてもらえないので、そのままオーナーチェンジをするしかありません。

立ち退きできないのであれば、次に満室にする方法を考えていきます。オーナーチェンジであれば住人が多いほうが高い収益を見込めるからです。

こうしたアパートは、入居者を募るために敷金・礼金を無料にしたり、入居者に商品券などをプレゼントしたりして、なんとか満室にしようとします。

つまり、満室で売られているアパートの多くは最初から満室なわけではなく、損切で売るために何とか満室にしたケースが多いのです。