空き家を売る方法は、大きく分けると以下の2つです。

• 空き家＋土地をそのまま売る
• 空き家の建物部分を解体してから更地にして売る

空き家が築20年を超えている場合、 建物部分の価値は0になっています。そのため、建物付きで売っても解体後に売っても価格はほぼ変わりません。

ではどちらがおすすめかというと、解体費用と納税効果の2つの点から見ていく必要があります。

空き家をそのままの状態(古家付き土地)で売る

空き家を売る方法としては、まずそのままの状態で売却するケースがあります。

この方法は、建物部分を解体するコストが一切かかりません。また、空き家の劣化に対するリフォーム・リノベーション費用も基本的に買主持ちとなるので、売主の売却費用をかなり抑えることができます。

その他にも、分筆費用や測量費用など、様々な費用が買主負担になります。

また、相続した空き家を売る場合も、この方法なら面倒な手続きが必要ありません。

例えば兄が建物部分、弟が土地部分の権利を持っていたりすると、解体時に権利の移転などのややこしい手続きが必要になります。

空き家をそのまま売却すれば遺産分割時の権利を崩すことなく、売却代金を分配することができるのです。

空き家をそのままの状態で売り出せるので、圧倒的にスピーディに売却を完了させることができます。

お金と時間をかけず早めに売却したい方におすすめの方法となります。

この方法は空き家+敷地という2つの不動産を売却する方法になるので、どちらか片方を売るよりも利益が高くなると考えてしまいがちです。

空き家の状態が良く、築年数が浅い(築20年以内)のであればその通りですが、築25年を過ぎた戸建て住宅は価値が０になるため、実質的には土地部分の価値しか手に入らないことになります。

また、前述の通り、リフォームやリノベーションの費用は買主負担になりますが、その分、売却価格が引かれることも多いです。

空き家を解体してから売る際は売主が解体費用を支払う必要がありますが、場合によってはそのまま売る時に引かれる金額のほうが、解体費用よりも大きい可能性があります。

この点は物件に拠るところが多いですが、少なくとも、そのまま売ることが必ずしもお得ではないということは頭に入れておきましょう。

空き家を解体する場合は、まとめて中にある私物も処分してくれるケースが多いです。

一方、そのまま売却する場合は自分たちで私物整理をしなければならず、大きな家具・家電の処分に相応のコストがかかってきます。

私物整理は時間がかかる他、それが生家だったりすると途中で売るのが名残惜しくなってくる可能性もあります。

固定資産税などのコストがかかることを考えれば早期に売却したほうが絶対に良いのですが、私物整理で愛着が沸いてしまうと、途中で「やっぱり売るのをやめたい」と誰かが言い出しかねません。

こうしたリスクにも十分注意しながら、売却方法を選ぶことをおすすめします。

空き家を解体してから売る

２番目の方法が、空き家を解体してから売るやり方です。

解体業者に依頼をして、物件部分を解体後、更地にしてもらってから売るようになります。

もし空き家の価値がすでに０の場合、そのまま売るよりも高利益になる可能性が高まります。

リノベ費用などで売却代金が引かれないことに加えて、更地にすることでどんな目的にも対応できるようになるので、早く売れやすくなるのです。

一方で、解体にかかるコストは売主が負担するようになるので、資金に余裕がなければ出来ない方法でもあります。

知らない方も多いですが、土地の上に建物が建っている場合と、土地のみの場合では、所有者にかかる固定資産税の金額が６倍も違います。

土地に建物が建っていることで、固定資産税は大きく優遇されるのです。

固定資産税は毎年１月1日時点の所有者に対して課され、このタイミングで課税額の変更などもおこなわれます。

例えば12月に空き家を解体して翌3月に引き渡しが完了した場合、3か月分の6倍になった課税額は売主が負担しなければいけなくなります。

一方で、2月に空き家を解体して、5月に引き渡しをおこなった場合は、1月1日時点でまだ空き家は立っているので、減額された課税額を5か月分支払えば良いことになります。

固定資産税は非常に高額なので、解体のタイミングには十分注意しましょう。

空き家の解体を業者に依頼する場合、必ずしも解体費用を明朗に提示してくれるとは限りません。

建物部分の解体費用は公式サイトの記載通りでも、その他の庭木、庭石、ブロックなどの処分はオプションになっている可能性などのおあります。

その他、解体で出たごゴミの運搬、石綿除去、杭の除去などの手続きが追加費用としてかかってきたら、それだけでかなりの高額になります。

買取業者に依頼をする場合は、基本額でどこまで対応してくれるのかを確認する必要があります。

空き家買取を利用する

空き家を売る方法として、買い取ってもらう事もかのうです。

買手が一般人ではなく不動産会社になり、不動産会社が買い取った後にリノベーションして顧客に売る流れになります。

不動産会社は空き家を買い取って転売益で儲ける為、仲介での売却価格より安い値段で買取される可能性が高く「なるべく高く買い取って欲しい…！」という人に向きません。

一方で、取り壊しが必要な空き家だと買取は取り壊しを不動産会社がやってくれるので、コストを抑えてうることができるメリットがあります。

売りたい空き家の条件によって買取に向いている空き家と向いていない空き家があるので、まずは不動産会社に相談しましょう。

空き家バンクを利用する

空き家は自治体が運営している空き家売却情報サイトで、不動産会社が扱ってくれない空き家でも売り物件として掲載してくれます。

家具がそのまま残っている物件や、直近で売る予定の無い物件でも掲載できるので、自由度が高めです。

空き家であればどのような物件でも掲載できますが、買主が見つからないと売却することが出来ません。

また買主が現れた後は、提携している不動産会社が仲介を行うので仲介手数料などのコストが発生します。

空き家を所有するケースで最も多いのは、実家の相続です。

もう住むことはないと分かっていても、子ども時代を過ごした家を売るのは寂しいですよね。

また、実家を引き継がずに売ることに抵抗を持つ人は、中高齢者を中心に今も多いです。

ただ理想をいえば、「もういらないな…」と思った段階で出来るだけ早く売るほうが経済的にはお得なのです。

ここからは、空き家を早めに売るべき理由を解説します。

固定資産税がかかり続ける

全ての不動産所有者に対してかかるのが、固定資産税です。

固定資産税は、1月1日段階の不動産所有者に対して課される仕組みになっています。

つまり、使っていない空き家でも所有している限り固定資産税が毎年かかってしまうわけです。

空き家を早く売ることで、かかり続ける固定資産税のコストを早めにカットすることができるのです。

近隣トラブルに巻き込まれやすくなる

空き家をそのまま放置していると、どんな状態になっているのか把握しにくくなってきます。

もしかしたら雑草が延びて近隣の家へ越境しているかも知れませんし、悪臭が発生して被害を及ぼしているかも知れません。

この被害が甚大になれば、賠償を請求される可能性だってあります。

苦情を受ける前に、早めに処分してしまうことをおすすめします。

犯罪や事故に巻き込まれやすくなる

空き家を放置する最悪のケースが、反社会的勢力のアジトになってしまうことです。

殺人事件や放火などを空き家で起こされてしまえば、所有者にも管理責任が及んでしまいます。

データ上でも、空き家の多い地域のほうが犯罪発生率は高くなっています。

放置の期間が長引くほど処分しにくくなる

空き家になってから日が浅いと、第三者に売る、業者に買い取ってもらう、自治体に寄付をするといった処分の仕方があります。

逆に放置の期間が長くなって築年数が経ってしまうと、処分しようにも出来なくなってきます。

その理由は、築年数の経過によって価値が下がるからです。いつ壊れるか分からない物件に引っ越したい人はわずかなので、売れる可能性は一気に下がります。

また、金融機関からの融資も受けにくくなりますし、リノベーション業者もリフォーム費用がかさむので買い取ってくれなくなります。

自治体へ寄付することはできますが、現在は財政難によって公有地の管理をしたくない…というところも増えています。また、寄付は出来るけど建物部分の取り壊しは自己負担にされられるかも知れません。

いらない空き家を早めに処分すると、広い選択肢から選ぶことが出来るのです。

空き家を売る流れは、一般的にこちらの8ステップとなります。

築浅物件だと全ての手続きが完了するまで平均3～6か月と言われています。

しかし状態の悪い空き家の場合は、売れるまで1年前後かかるケースも多いです。

3か月分の計画しか立てておらず、途中で売却が頓挫しないように、失敗することも想定したプランが必要になります。

Step1.不動産会社に相談・査定依頼

まず査定を依頼する不動産会社を見つけます。

空き家に強い不動産会社に査定を依頼しましょう。

近隣の不動産会社に依頼することも可能ですが、複数の不動産会社に相談することによって最適の不動産会社を見つけられます。

「売ろうか迷っている」と思った人は、不動産一括査定サービスを活用してください。

Step.2査定・業者選び

複数の不動産会社を選んだら査定を依頼します。

査定価格を見て、最適の価格で売却してくれる不動産会社に依頼しましょう。

他社の価格より大きな金額で提示してくる不動産会社は、わざと金額をつり上げて依頼を獲得し、いざ売る時に他社と同じ価格で売却価格を設定してくるケースもあります。

査定結果の内訳も細かく売主に伝えてくれるか、担当と話しをした上で不動産会社を決めましょう。

Step3.媒介契約

査定額に納得して問題がなければ媒介契約をおこないます。

媒介契約は空き家をどの様な条件で売却して、成功した時にいくら支払うか定めているものを指し、不動産会社に仲介してもらう時は必ず媒介契約をおこないます。

媒介契約は3種類あるので、売主の売却目的に合った媒介契約を結びましょう。

Step4.売却活動・部屋のクリーニング

媒介契約が終われば、売却活動に移ります。

買主が内覧することもあるので、売却予定の空き家はクリーニングしておきましょう。

不要な家具が残っている場合は、回収業者に依頼することをおすすめします。

Step4. 内覧対応

買取希望の買主が現れると、空き家の内覧対応をおこないます。

売主も参加するのが一般的なので、予定を調整しておきましょう。

Step5.売買契約

売却価格について買主と相談して、問題なければ売買契約を結びます。

多くの買主は値引きを希望するので、値引きも折込済みの価格を提示しておきましょう。

空き家を高く売るには、何といっても業者選びと建物の第一印象の2点が重要になります。

「空き家を高く売りたい！」と意気込んでも、築年数やアクセスはどうすることもできないので、自分にできることを探して積極的に対応していくイメージを持ちましょう。

高く売れるタイミングで売却をする

近年は地価が高騰しているので、不動産を売るベストタイミングだと言われています。

しかし、空き家の場合はそもそも需要が少なく、個別のニーズに訴えたほうが早く売れるので、この通りではありません。

金融状況の変化よりも新駅の開通や道路工事などによりアクセスがどうなるかをチェックしておきましょう。

都市部へのアクセスや買い物などの利便性が高まるタイミングで売ると、高く早く売れやすいです。

空き家売却が得意な不動産会社に依頼する

不動産会社の中には、仲介物件はマンションや投資物件が100％で、住まい用の一戸建て売却に対応していないケースも多いのです。

更に状態の悪い空き家となると、対応できる業者は少なくなっていきます。

まずは空き家の売却に対応している業者はないか探していきましょう。

また、業者の中では幅広く対応してはいるものの、空き家の仲介を内心嫌がるところも多いです。

これは、相場が低いため仲介手数料(会社の利益)も低くなるからです。

業者のモチベーションも話している中で分かれば、しっかりチェックしておきましょう。

内覧準備をプロに依頼する

次に重要なのが、空き家の第一印象です。

相手も不動産の素人である他、「住みよさ」というあいまいな基準で物件選びをしているので、築年数や面積といった数値よりも見栄えの良さが結果を左右するケースは多々あります。

特に玄関や水回りは第一印象に大きくかかわるので、プロのハウスクリーニングを依頼するのも一つの手です。

「空き家を売却する時にどんな不動産会社を選べば良いの？」と不安になる人もいますよね。

空き家の売却は、空き家の売却に強い不動産会社に依頼することをおすすめします。

実績の無い不動産会社に売却活動を依頼すると、買主が見つからず放置されてしまう可能性もあります。

スムーズに空き家を売る為にも、選び方を把握しておきましょう。

査定結果を比較

空き家を売却する際は、空き家に強い不動産会社に査定を依頼します。

最初から1社に絞らず、複数社に査定を依頼することによって、どの不動産会社が高く売ってくれるのか見比べることができます。

間違った不動産会社を選ばない為にも、まずは複数社査定依頼をだして査定結果を比較しましょう。

市場の価格相場と査定内容を見比べる

不動産会社の査定結果と市場価格相場を比較しましょう。

相場価格とくらべて大きく乖離している価格で売却活動を行うと、買主が怪しく思って中々購入したい人が現れません。

査定結果と相場価格を比較して、高すぎず安すぎない価格を提示してくれる優良な不動産会社を見つけましょう。

査定価格の内訳を説明してくれる担当か

査定価格が良い値段でだされていても、担当者の内訳説明が抽象的だと信頼性が薄まります。

どうして査定価格がこの値段なのか、内訳を明確に話してくれる担当者や顧客が疑問に思った内容を親身になって説明してくれる担当者を選びましょう。

担当者は、媒介契約を結んだあとは空き家の売却活動をおこなってくれる重要な人です。

選び方を失敗してしまうと、空き家が売れ残って大変な事になってしまうので注意しましょう。

空き家の市場相場は、情報サイト見ることができます。

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣が指定している不動産流通機構が、運営したり管理したりしているマンションや戸建ての相場を市調べることができます。

最寄りの駅や土地面積の類似性が高いと、市場価格が精度高めで表示されます。

「査定前から市場相場を知りたい！」という人は活用してみてください。

空き家売却でかかる税金は、こちらの3種類です。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

せっかく高く売れたと思っても税金で引かれてしまい、目標額に至らなかったら元も子もないですよね。

最初にいくら税金がかかるかのチェックと節税方法を確認した上で空き家売却に取り組むようにしましょう。

ここからは、3つの税金についてそれぞれ詳しく解説していきます。

→家を売る時にかかる税金をわかりやすく解説！計算方法・節税対策

①印紙税

印紙税とは、国や自治体に対して安全・公正な不動産取引を担保してくれた見返りとして支払う税金のことです。

印紙税はその名の通り、売買契約書に課税額分の印紙を貼り付けて納付します。

課税額は、空き家の売却価格に応じて以下のように決まっています。

印紙はコンビニなどでも手に入りますが、高額印紙は準備していないことが多いので、郵便局で購入するのが一般的です。

また、居住目的で利用してきた不動産にかかる印紙税は上の表の通りですが、売主が法人や事業主の場合や、空き家期間に賃貸経営などに出していた場合は領収書にも印紙が必要なので表の2倍かかります。

その点に注意しましょう。

➝ 不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

②登録免許税

空き家を売買したら、公式に所有者名義を売主➝買主に変更しなければいけません。

これを所有権の移転登記と言いますが、この際に登録免許税という税金がかかります。

登録免許税は、課税額が以下のように決まっています。

※2019年4月1日から1000分の20に減額

空き家を立て壊さず売るのであれば、建物と土地2つ分の税金がかかるので注意しましょう。

また、移転登記は司法書士に依頼することが多いですが、この際に依頼料が1万円ほどかかります。

依頼料がもったいないので自力で登記する方もいますが、失敗した時のリスクが大きいので司法書士に依頼してしまうのが安心ですよ。

③譲渡所得税

空き家の売却価格が購入時よりも高額の時には、譲渡所得税という税金が発生します。

譲渡所得税は、以下のような計算式で求めることができます。

譲渡所得税＝税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

注意してほしいのが税率で、所有期間(取得日から売却年の1月1日まで)が何年の時に売ったかによって大きく変化します。

譲渡所得税が発生したら、引き渡した翌年の2～3月に確定申告をして納付をします。

サラリーマンや公務員の方は慣れない確定申告に戸惑うことも多いと思います。こちらに不動産の確定申告の方法をまとめているので、ぜひ参考にしてください！

ここまで空き家を売るメリットなどを解説しましたが、空き家を売却するのは決して簡単ではありません。

普通の家に比べて劣化している可能性も高く、売れるまでに時間と労力がいるので覚悟が必要です。

また、一定期間放置していた家を売るとなると、最初にやるべきこともたくさんあります。

まず、どんな点をチェックして売却を進めるべきなのかを紹介していきます。

売る前に権利関係を確認する

まずチェックしたいのが、空き家の正しい権利関係です。

これは分かっているつもりでも、勘違いしているケースが多いので注意しましょう。

原則として、不動産売却は権利者が1人の場合に、その人が責任をもって手続きを進めることになります。

夫婦や兄弟、親族間の共同名義になっている場合は、満場一致で売ることに賛成していないと売却をすることはできないので注意しましょう。

自分は空き家の実家を売りたいのに、兄弟が断固反対している…というケースも多いです。空き家の処分を巡って人間関係に溝が生まれることも良くあるので、出来れば事前に他の権利者と話しあっておくことをおすすめします。

現況を自分の目で確認する

実家が遠方にある場合も、できれば売却前に目視でチェックしておきましょう。

庭の雑草が伸び切っており酷い有様なのに、遠方で「なんで売れないんだろう…」と悩んでいても埒があきません。

こうなる前に、ちゃんと空き家に赴くことが大切です。

実際に空き家に着いたら、以下のような点を確認しましょう。

• 権利関係の確認
• 境界の確認
• 面する道路の確認
• 法令上の制限確認
• 電気・水道・ガスの確認
• 周辺の売出物件の価格をチェック

現況を知っておくことで、売却戦略も立てやすくなりますよ。

空き家状態が長引くほど近隣にとってデメリットとなるため、早めに解消することをおすすめします。

空き家状態を解消する方法は、第三者に売るだけではありません。

ここからは、空き家状態を解消する売却以外の方法を紹介します。

誰かが住む

持ち主本人や親族など、誰かが住むことで空き家状態は解消されます。

人が住まなくなった家は不思議と劣化が急速に進むので、物件の状態を維持するためにも誰かが住むことをおすすめします。

本人が遠方に住む場合は、親族にかけあってみて入居者を募集してみましょう。

借家として貸し出す

親族が住まなくても、借家として広く入居者を募集することも可能です。

借家のニーズは年々上がっており、将来的には新居を建てる方よりも借家に住む方の割合が増えると言われています。

別の用途に活用する

空き家の広さやアクセス次第では、店舗や事業所、その他施設として再利用することもできます。

住まいとしてだけでなく、幅広い用途で募集をかけられるため、契約を結べる可能性は高まります。

空き家の築年数が古すぎる場合は、物件を解体したあと更地化して駐車場として貸し出したり、太陽光パネルを設置したりすることもあります。

　→土地活用の方法を厳選31種類紹介！収益性・初期費用やデメリットを徹底比較

国・自治体に寄付する

国や自治体が公共事業の一環で、不要な空き家や空き地の寄付を募っていることがあります。

募集があれば積極的に利用したいですが、利益は発生しないので悩みどころです。

また、地方自治体の財政状況が悪く、最近は募集をかける余裕がないというのが正直なところです。

ただ一方で近年では空き家問題への関心が高まっているので、今後は国主導で何らかの救済策が出る可能性が高いです。

空き家を売却する際に、できるだけ高額で売却する方法を以下に解説していきます。

リノベーションや修繕を行う

空き家の状態によっては、内装のリノベーションや必要な修繕を行うことで、見た目の良さや機能性を向上させ価値を引き上げることが可能です。

特にキッチンやバスルームなどの水回りは生活に直結する部分なので、新しくしたり最新の設備に変えたりすると大きな価値向上につながります。

しかし改修工事には費用がかかるので、リノベーション後の物件価格と修繕にかかるコストとのバランスを見極めることが重要です。

また購入者のニーズを理解し、それに見合った改修を行うことも大切です。

プロに依頼する

不動産業者やホームステージャー（住宅販売のプロフェッショナル）に依頼すると、専門的な視点から物件の価格交渉やプレゼンテーションを最適化することが可能です。

プロフェッショナルは市場の動向を理解しており、物件の魅力を最大限に引き出すための戦略を提案してくれます。

また販売に関する煩雑な手続きを代行してくれるため、自分自身の手間を省くこともできます。

適切な価格設定を行う

物件の価格設定は、売却成功のカギを握る大切な要素です。

価格が高すぎると、購入を検討していた潜在的な購入者を遠ざけてしまいます。

一方、低すぎる価格設定は、自分自身の利益を削ぐ可能性があります。

周辺の相場を調査し、物件の特性やリノベーションの度合いなどを考慮した適切な価格設定が重要です。

売却タイミングを判断する

不動産市場は季節によっても動きがあります。

一般的に、春（2月～5月）や秋（9月～11月）は引越しの多いシーズンで、物件の需要が高まる傾向があります。

この期間に売り出すと、より多くの見込み客が集まる可能性があります。

また、金利の動きや経済状況などのマクロ的な要素も売却タイミングを決定する要因となります。

マーケティングを調査する

今日の不動産市場では、インターネットやSNSを活用したマーケティングが非常に重要です。

これらのプラットフォームを活用することで、より多くの潜在的な購入者に対して物件情報を伝えることが可能です。

物件の特長や魅力を強調した写真や説明文を用意し、物件の良さを引き立てることで、購入者の興味を引くことができます。

また、物件の見学会を開催したり、360度カメラを使ってバーチャルツアーを提供するなど、様々な方法で物件の魅力を伝えることが可能です。

空き家の価格は築年数にどれくらい影響する？

「空き家って高く売れるの？」という疑問に関してですが、これは広さや立地など様々な要素に影響されるので、一概には言えません。

その中でも、売却価格を決める最重要要素が築年数です。

戸建て物件が売り出されるのは築10年前後が最も多く、築20年を超えると売れなくなってしまうと言います。

つまり、築年数が1年経つごとに売却価格が100万円前後低くなる計算というわけです。

こうした観点から見ても、空き家を早く売ることがどれだけ重要か分かるのではないでしょうか。

➝家の売却相場はいくら？相場の調べ方と築年数・立地の関係を詳しく解説

空き家の解体相場はいくら？

空き家の解体相場は建物の構造によって異なり、木造の空き家なら120万円から150万円が相場となります。

そこまで高い金額ではないですが、解体は売る前に依頼する必要があるので、基本的には自費で費用を払うようになります。

土地の面積・立地によっては、税金・仲介手数料と合わせると赤字になってしまうケースがあるので注意が必要です。

空き家を解体すると固定資産税が6倍になる

不動産を所有している方に対してもれなく固定資産税が発生しますが、建物が建っていることで、本来の6分の1に減税される優遇措置が設けられています。

そのため、一旦建物部分を立て壊し、売れ残ればその期間中は今までの6倍の税金がかかるようになります。

解体を実施する際は、そのことを良く考えておかなければいけません。

かかる税金をお得に抑える方法はある？

空き家を売る際にネックとなるのが税金です。

特に譲渡所得税が発生してしまうと、売却価格の1～2割が費用に取られてしまいます。

空き家売却でかかる税金を抑えるには、こちらの3つの特例控除を使うのがおすすめです。

• 所有期間が10年を超えた時の軽減税率
• 3000万円の特例控除
• 相続税の取得費加算の特例

住む人のいない空き家を第三者に売るのはハードルの高い作業に感じますが、実際には毎年多くの空き家が取引されています。

不動産会社の中にも空き家の仲介売買をおこなった経験のある業者は数多くいるので、プロに任せれば決して不可能なものではありません。

都市への人口集中や少子化の進展により今後どんどん空き家が売れにくくなることも踏まえて、早めに売却をすすめていきましょう。