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離婚したらマンションは売るべき?住み続けるべき?どちらがお得か徹底比較

【更新日】2019-01-04
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離婚してマンションを売る

夫婦の新居として分譲マンションを大金はたいて買っても、急な離婚で不要になるケースがあります。

離婚手続きで面倒なのが財産分与ですが、分与すべき財産の中にはマンションも含まれます。

離婚後に残ったマンションは、そのまま住むか売り払うかの2択となることが多いですが、実際どちらがお得なのでしょうか?

今回は、離婚後のマンションはどう処理すべきなのか分かりやすく解説していきます。

マンションを売る方法!売却のコツ・注意点・よくある質問まとめ

離婚後のマンションの処理方法は住宅ローンや当事者の収入で変わる

せっかく買ったマンションなのですから、離婚後もどちらかが住み続けるのが理想的ではあります。

ただ、今まで2人で協力していた住宅ローンや固定資産税といったコストを1人で負わなければならず、大きな負担になります。

特に住宅ローンの残債がまだ高額の時は、長期に渡って返済をしなければいけません。

基本的にはローンが残り少ないなら住み続けるほうが、ローンが高額なら売って完済してしまうのがおすすめです。

無理して住み続けると自己破産が待っている

無理して高価なマンションに住み続けても、住宅ローンの返済に加えて故障のリスクや維持費が年々増えていき、あなたの首を絞めることになります。

一度住み始めるリスクは、負担に耐え切れなくなった時に売れないということです。築30年、40年になると、中古マンションの売却価格はガクッと落ちます。単に価格が下がるだけでなく取引が成立しないケースも増えてしまいます。

既に築年数がある程度経っているマンションなら、ここを終の棲み処にするつもりでいないと住み続けることはできません。

もし覚悟がないのであれば、身の丈にあった賃貸物件に引っ越したほうがよっぽどお得です。

マンションの名義・住宅ローンの権利関係も離婚時には要チェック!

離婚で残ったマンションをどう処理するかは、そのマンションの権利関係がどうなっているかでも異なります。

もしマンションの所有者がどちらが片方(単独名義)だったなら、彼の権限でマンションを売ることができます。しかし、マンションの所有者が夫婦の共同名義になっている場合は片方の都合で売ることは出来ず、必ずお互いの同意が必要になります。

これは単純な名義だけの話ではなく、例えば住宅ローンの支払いを夫婦で半分ずつ出していた時なども共同名義と見なされるケースがあります。

別居後に名義人同士で話し合うとなると、時間が取りにくく議論も感情的になりがちです。

マンションを売るかどうかの話は離婚前におこなうことをおすすめします。

名義人じゃない方がマンションをもらう際は名義変更が必要

購入費は夫が出したものの、離婚後は妻が単独で住み続けるケースは多いです。

特に専業主婦の方は賃貸に引っ越して急に家賃を払うよりも経済的に安心です。

この時、妻が住み続けるマンションの名義が夫の名前になっているケースがあります。必ず住み続ける側の名義に変更しておきましょう。

名義変更の手続きは自分でも出来ますが、安全に手続きを済ませるため、司法書士にお願いすることをおすすめします。

不動産売却で司法書士は何をするの?役割と費用相場について

離婚後はどちらが住宅ローンを払うのかチェック

離婚後に大きな負担となるのが残った住宅ローンの支払いです。

契約者の夫が支払い続けるケースが多いですが、この際、妻が連帯保証人になっていることがあります。

この際、例え離婚後でも夫が返済を滞納したら妻が肩代わりをしなければいけません。

既に連帯保証人をたててローンを借りている場合、誰かに替わってもらう以外に保証人を外れる方法はありません。

離婚後に替わりを探すのは難しいので、「連帯保証人の代わりを見つける」ことを離婚の条件にして協議を進めていくのがおすすめです。

離婚時のローン残高によってマンションを売却できないケースがある

ローンの残っているマンションでも売却はできますが、引き渡し時には完済していることが前提になります。

つまり、以下の流れで手続きを進めていくということです。

売買契約➝売却代金受取→ローン完済→引き渡し

マンションの売却価格は事前に査定してもらえます。この際、売却価格で十分ローンが完済できる、あるいは売却価格に切り崩した貯金を足して何とか完済できるというケース以外は基本的に売り出すことはできません。

マンション査定の方法ガイド!高く売るポイントと失敗しない注意点

住宅ローンを借りる際、担保となる物件に抵当権というものがつきます。

これは、万が一ローンが期限内に返せなかった場合に金融機関が担保物件を差し押さえて競売にかけられる権利です。

抵当権はローンを完済した後に取り外すことができますが、権利が残ったまま他人に物件を引き渡しても迷惑になります。

住み替えローンを使えばローン返済を後回しにできる

離婚してマンションを売る方の多くは、売却代金を元手に賃貸へ引っ越します。

ただ、稀に売却代金を使って新居を購入するという方がいます。

こうした方におすすめなのが、住み替えローンです。

住み替えローンは売った物件の余ったローンを新居のローンに回すことができます。

例えば、前の物件を売ってローンが1000万円余ってしまった場合、この1000万円を新居の住宅ローンに上乗せすることができるということです。

この時、売った物件のローンは完済扱いになるため、問題なく引き渡しができます。

住み替えローンは後回しにする金額を自由に決めることができます。

3000万円のローンが残るマンションを売って2000万円を取得した場合、全額返済にあてて残りの1000万円を後回しにしても、手元に1000万円を残して半分を返済にあて、残りの2000万円を後回しにしても良いということです。

ただ、調子に乗って後に回し過ぎると後々負担が重くなるので注意しましょう。

ローンが払えない時の最終手段「任意売却」

任意売却とは、ローンの返済ができない時に金融機関の合意を得て不動産を売ることを言います。

普通の不動産売却と異なるのは、最初に任意売却業者と契約すること、任意売却業者に金融危険へ交渉してもらうことです。

不動産取引というよりは財務上の手続きという性格が強いため、不動産屋だけでなく弁護士なども取り扱っていることがあります。

抵当権の説明にあるように、ローンが返せない状態が長引くと差し押さえられて強制的に競売にかけられてしまいます。

白昼堂々差し押さえられてプライバシーが侵害されるだけでなく、相場よりも価格が安くなりがちです。

一方、任意売却は周囲に内緒のまま手続きが進められますし、ほぼ相場通りに売ることができます。

ただ、どれくらい高く売れるか、ローン返済が軽減されるかは業者の営業力にかかっているので、業者選びがかなり重要です。

おすすめの任意売却業者はこちらにまとめています。ぜひ参考にしてください。

任意売却のメリット・デメリットとおすすめ業者ランキング

離婚後はマンションに住み続けるより売ってしまうのがおすすめ!

離婚をしたとは言え、長年住んでいたマンションには愛着があるものです。

ただ、マンションを残しているとローンや税金の支払いをめぐって、夫婦の更なるトラブルを巻き起こしません。

夫婦がキッパリ決別して新しい道を歩もうとしても、マンションが残っているせいでずっと連絡を取らざるを得なくなります。

経済的にお得というだけでなく、関係を断ち切るためにも離婚後はマンションを売ってしまうのがおすすめです。

離婚でローンが残ってる家を売却…手続きの流れや財産分与はどうなる?
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