三階建ての物件には以下のような特徴があります。

特徴を理解したうえで、どのように売却するかを判断しましょう。

狭い土地でも延べ床面積が広い

土地が狭い場合でも、三階建てにすることで総床面積を広く取ることができます。

敷地面積に対して家を建てられる面積の割合のことを、建築用語で「建ぺい率」といいます。

一方で、敷地面積に対する延べ床面積の割合は「容積率」です。

建ぺい率が70%の70平米の土地では、家を建てられる面積は70平米× 70%＝49平米です。

2階建ての住宅は、延べ床面積が49平米×2階=98平米の家しか建てられません。

しかし容積率が300%だとしたら、70平米×300%で、延べ床面積は210平米まで許容されます。

このとき、住宅を3階建てにすることで、49平米×3階=147平米の家を建てられるでしょう。

3階建てにすると、土地が狭くても延べ床面積が広い家を建てられるようになることがポイントです。

ただし、高層化にはノイズ問題や階段の昇り降りなどの考慮点もあるため、その点は注意が必要です。

フロアごとに活用方法を分けられる

三階建ての家では、各フロアを異なる目的に活用することが可能です。

例えば、1階をリビングやダイニング、2階を寝室や子供部屋、3階をホームオフィスや趣味のスペースにするなど、ライフスタイルに合わせた自由なレイアウトが可能です。

家族の成長や生活スタイルの変化に柔軟に対応することができます。

また階ごとに生活のスペースを分けることで、プライバシーを保つことができ、家族間のコミュニケーションもスムーズになる可能性があります。

ただし、高齢者や小さい子供がいる場合、階段の昇り降りには注意が必要です。

三階建ての家が売れにくい傾向があるのは大前提としてあります。

3階建ての家ならではのデメリットをまとめました。

都市部では高価格な駅近物件が多い

3階建ての住宅は、都市部では駅近の物件が多くあります。

駅近物件は高額なので、売却しづらい傾向です。

建物の高さや傾斜制限の規制がきつくない駅近では、3階建ての住宅が多く見られます。

駅周辺などは区域が商業系用途とされているため、3階建ての住宅が立てやすいのです。

広い土地ではなくても居住スペースが欲しいという需要もあり、3階建て住宅は駅の近くに多いです。

相場が高くなりがち

その大きな理由は、三階建ての家はどうしても相場が高くなるということです。

普通に生活をする上でどうしても家が三階まで必要という人はごく少数です。

そのため、わざわざ高い金を出して三階建てを購入するよりは普通の二階建てを購入するという人が多いのです。

スペースの用途が限られる

次に、三階建ての家の間取りやデザインの問題です。

三階建ての家を新築するのは、何かしらの理由があることが多いです。

例えば3世代で住むので住む場所を分けたい、一階を客人用のパーティールームにしたい、三階に天体望遠鏡を配置したいなどです。

しかし、こうしたこだわりが顕著であるほど中古で売る際には売れにくくなってしまいます。

これは大家族のマイホームをイメージしてみると分かります。

子どもが5人いるので5人分の子ども部屋を用意したとしても、中古売却時はその部屋分だけ価格が高くなり、ネックになります。

子どもが5人いる家族ならマッチしますが、その他にも立地・面積・学区などさまざまな項目を考慮すればドンピシャで気に入ってくれる可能性はかなり薄いです。

建てる際に間取り・デザインにこだわった分だけ中古では売れにくくなってしまうのです。

目立つデザインやこだわりのある家が多い

3階建ての住宅は、目立つデザインやこだわりのある家が多いです。

奇抜なデザインは、売りやすい物件とはいえません。

住宅のこだわりや好みは個人によって違うので、注意が必要です。

住みやすい家を求めている人には、3階建ての住宅が避けられることもあります。

リフォーム代金が高い

三階建ての家のメンテナンスは、修理・壁の張替えなど、何をするにしても二階建てより費用がかさむことが多いです。

築20年近い中古の家はどこかしらガタがきていることが多く、購入後リフォームすることを想定して物件選びをする買い手は多いです。

この時、リフォーム代が高くつくというのは、買い手にとって大きなデメリットとなります。

安値で買えるはずが出費が結局かさむのであれば、多くの人は「最初から状態の良い家を買おう」と考えるでしょう。

耐震性に不安を感じやすい

3階建ての住宅は、耐震性に不安を感じる人もいます。

建物の耐震強度は法律で決まっていますが、必ずしも地震の影響がないとは言えません。

3階建ての住宅は地震の時に揺れが大きいことで、売りにくいことがあります。

震災が起きたときも、避難しにくいことに不安を覚える人もいるでしょう。

階段が多い

3階建ての住宅は階段が多く、上下移動の手間がかかります。

家の中の移動に時間と手間がかかることで、売りにくい傾向です。

階段での事故や安全面を考えると、子どものいる家庭からも避けられがちです。

年齢を重ねたときに、階段が多い家に住みたくないという人は多いでしょう。

三階建ての家を売る前に、高くスムーズに売れる条件を満たしているかのチェックをしましょう。

これによって、いくらで売れるかのイメージやだいたいのスケジュールが分かりやすくなります。

売れそうにない物件を強気で売り出すのも時には有効ですが、かなり長い時間がかかることも想定しておかないといけないので注意しましょう。

では、どんなところをチェックしておくべきなのか紹介していきます。

階段昇降機・ホームエレベーターの設置が可能かチェック

若いうちは良いですが、老いて足腰が弱くなると一階から三階までのぼるのが難しくなっていきます。

こうした懸念は中古物件を探している方も同じように持っていることでしょう。

こうした懸念を解決するのが、階段昇降機やホームエレベーターです。

これらの器具が設置可能な物件なら、シニア層にも売り出すことができますよ。

ただ現在は、トレンドが昇降機からホームエレベーターに移って久しいです。昇降機がついているとホームエレベーターを設置できなくなる間取りの家も多いので注意しましょう。

耐震診断を受けておく

3階建ての住宅を売るときには、耐震診断を受けることもおすすめです。

耐震性に問題がないことをプロから診断してもらえば、アピールが可能でしょう。

買主も安心して住宅を購入できます。

注意点として、耐震診断を受けるためには、 3階建ての住宅で10万～20万円程度の料金が必要です。

事業用としても売り出せるのかチェックする

階数が多いほど収益性が高いので、民泊やテナント、介護施設に利用されることが多いです。

三階建てを売る際は、居住用としてだけではなく、事業用としても売り出すことで、ターゲットが一般層だけでなく事業者、法人にまで広がります。

ただ、店舗利用したい事業者などは駐車場利用するために敷地が広いことを条件にすることが多いです。三階建ては敷地が狭いことが多いので、ここはしっかり交渉すべきところでしょう。

売却だけでなく賃貸に出すことも検討する

三階建ての家なら、最上階を自分達の住まいとして使い、他の階を貸し出すという手もあります。

特に、世帯ごとに玄関から浴室、寝室まで完全に分かれている完全分離型住宅だと賃貸需要は高くなりがちです。

賃貸経営は、家を手放すことなく、毎月安定した不労所得を手に入れることが出来るというのがメリットです。

売却を検討する際は、必ず貸し出す可能性も考慮しておくことをおすすめします。

ただ、賃貸経営で収益を出すのは難しいですし、貸し出した人に壁やフローリングを傷つけられる可能性もあります。また、固定資産税は家のオーナーが払い続けなければいけません。

こうした点から、基本的には売却のほうをおすすめしています。

三階建ての物件はかなり珍しいタイプになるので、仲介売却を経験したことのある業者は少ないです。

もしあなたが三階建ての家を売りたいのであれば、過去に同じタイプを仲介した経験のある業者と契約を結ぶことをおすすめします。

「3階建てって言っても、売り方は2階建てと変わらないんだから、どこに依頼しても同じじゃない？」と思うかも知れません。

ただ、不動産屋は新しく仕入れた家の査定や売り方を、過去の経験をかなり参考にしておこないます。

そのため、過去に三階建ての売却経験があるところと契約するのとそうでないのでは、差が出やすいのです。

とはいえ、ピンポイントに三階建ての家売却経験がある不動産屋を絞り込み検索するのは困難です。