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いらない不動産はどう処分する?放置状態を解消する方法

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売れない不動産はどう処分する?放置の状態を解決する方法

不動産を売り出したは良いものの、いつまで経っても売れ残ってしまうケースがあります。

できれば売れるまで待ちたいものですが、販売中も固定資産税などの維持コストがかかってしまうのが難点です。

売れ残った不動産をリスクなく処分するには、どうすれば良いのでしょうか?分かりやすく解説していきます!

6ヶ月経っても売れない不動産は「売れ残り」と見なされる

不動産の平均成約期間は、3~6ヶ月ほどです。

不動産売却の期間は3~6ヵ月!スケジュールを短縮する方法はある?

ただ売却期間は地域によっても差があります。

市場が大きい都心・首都圏は3ヶ月弱で成約に至りますが、大阪、名古屋を始めとする地方の大都市なら3~4ヶ月、その他の郊外なら5~6ヶ月ほど、地方の農村部なら平均で6ヶ月以上かかります。

一般的には6ヶ月経っても売れないと、雲行きが怪しくなってきます。

6ヶ月経っても売れない時は値下げをする

不動産が売れ残るということは、物件に問題がある以外にも、立地や面積の割に価格が高すぎる可能性があります。

そのため、6ヶ月経っても売れない時は価格を値下げしていきます。

ただ、値下げをしすぎても損するだけですし、値下げ額が少しだけだと買い手にお得さが伝わらないので注意しましょう。

※値下げのコツはこちらにまとめています。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

売れない不動産を放置すると起こるトラブル

売れない不動産をそのまま放置することで、以下のようなトラブルが起こりやすくなります。

  • 下水が蒸発して悪臭が発生
  • 老朽化の急速な進展
  • 犯罪の温床になる
  • 被相続人に迷惑がかかる

ここからは、それぞれのトラブル内容を分かりやすく解説していきます。

①下水が蒸発して悪臭が発生

古い家の下水は、S字の太い管がつながっています。

下から匂いやネズミなどが登ってくるのを防ぐためにこうした構造になっているのですが、1ヶ月下水を放置していると、上の図のようにS字部分に溜まった汚水が蒸発して悪臭が発生します。

公衆便所のような臭いが外にも蔓延し、近隣に迷惑をかけてしまいます。

②老朽化の急速な進展

建物は住む人がいないと急速に老朽化が進みます。

柱や土台が劣化すれば倒壊のリスクが出てきます。そうなれば近所から高額の賠償金を請求されてしまうので、その前に修繕をしなければいけません。

結局、放置をしてもコストがかかるのには変わりないのです。

③犯罪の温床になる

空き家は、放火などの犯罪の舞台になりやすいです。

また、犯罪組織のアジトとなってしまう可能性もあります。

長年放置された家であることは、ポストにチラシが溢れかえった様子を見れば一目瞭然です。悪い人がそれを見れば、出来心で侵入したり放火したりするのも十分想定できます。

④被相続人に迷惑がかかる

「自分には妻も子どももいないので、誰にも迷惑かからない」と思い、不動産を放置している人が多いですが、これは間違いです。

もし親、兄弟、子どもがいない時は、空き家は甥や姪に相続されます。相続税や維持コストは彼らにかかってしまうのです。

結婚しておらず、子どもがいないから放置してもOKという考えは捨てたほうが良いでしょう。

売れない不動産は放置をせず早めに処分しよう

確かに、今まで売れる気配すらなかった不動産でも明日になれば急に買い手が殺到する可能性はあります。

ただ、その可能性は非常に低く、将来のコストを考えれば売れ残った不動産は早く処分してしまったほうがお得です。

家・マンションなどの建物は築年数が経つほど売れにくくなるのは有名ですが、処分する際も同じで、古くなるほど処分方法の幅が狭くなっていきます。

税金・管理だけでなく、円滑に処分するためにも早めの対応が大切です。

不動産の処分方法をケース別に紹介

不動産の処分は、ケースによって方法が異なります。

今回は、不動産の処分方法を3つのケースに分けて紹介していきます。

①相続や相続放棄の対象になった不動産を処分する方法

親などから不動産を相続した際に、まずやることは相続登記です。

相続登記をして不動産の名義人をあなたの名前にすれば、あなたの意思で処分ができるようになります。

相続登記は自分で手続きすることもできますが、複雑かつミスした時のリスクがあります。そのため、司法書士に依頼することをおすすめします。

不動産売却で司法書士は何をするの?役割と費用相場について

相続放棄するよりは売却にチャレンジしたほうが良い

いらない不動産を相続するくらいなら、最初から相続放棄したほうが良いのではないかと思いますよね。

ただ、相続を放棄すると財産はマイナスになるケースがほとんどなので、一旦相続したほうが良いです。

ただ、売ってもお金にならない不動産を相続したら、相続税プラス仲介手数料などでコストがかさんでしまいます。

そこで利用してほしいのが、相続税の取得費加算の特例という制度です。

相続した不動産は3年以内に売却すると税金が安い!取得費加算の特例を使うメリット

この制度を使うと、相続税の一部を取得費として加算できます。

売却益が出た時に発生する譲渡所得税などは、取得費が高額であるほど課税額は低くなり、お得です。

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

こうした制度を利用すれば、築戸の相続物件でも利益を確保できます。

②離婚で不要になった家を処分する方法

建てたばっかりの一戸建てを離婚が原因で手放すケースもあります。

この場合は築浅なので売り出せば高値で売れるのでおすすめですよ。

離婚でローンが残ってる家を売却…手続きの流れや財産分与はどうなる?

家そのものは半分に分けられませんが、売ってお金に変えればスムーズに財産分与をおこなえます。

ただ、気をつけて欲しいのが住宅ローンの残高です。

住宅ローンが残っていても家を売り出すことはできますが、引き渡し前に売却代金を使って一括返済する必要があります。

オーバーローン状態の時は家を売ることができないので注意しましょう。

住宅ローンの残ってる家も売却できる!損せず全額返済するポイント

売れない、あるいは売れ残った家は、親権を持つ側が住み続け、片方がローン返済の援助をするというのが自然な処分方法でしょう。

③債務整理をした時の不動産の処分方法

債務整理をすると住まいが強制的に差し押さえられるイメージがありますが、必ずしもそういうわけではありません。

債務整理には様々な方法がありますが、そのうち任意整理や個人再生なら、住まいを手元に残したまま債務整理をすることができます。

家を残しつつ債務整理をする場合は、個人再生の方法を取ることができます。

個人再生には住宅資金特別条項(住宅ローン特則)という制度があります。これを使えば住宅ローンの返済を継続しつつ、その他の債務を大幅減額することができるのです。

ただ、住宅ローンのみの返済もままならないという方は、自己破産をするしかなくなります。

自己破産をすると不動産は差し押さえられるので、有無を言わさず不動産は処分されます。

任意売却で処分するのがおすすめ

自己破産状態になると、白昼堂々と差し押さえられるのでプライバシーが侵害されます。

また、競売で得られる利益は本来の物件価値よりかなり下がるので損です。

差し押さえを防ぐためには、早めに任意売却の手続きを取ることをおすすめします。

任意売却はローンの払えない家を売る方法!売った後も住み続けられる!

任意売却は、以下の流れで進んでいきます。

  1. 電話やメールでの相談
  2. コンサルタントと面談
  3. 物件の査定
  4. 債権者との交渉
  5. 成立

任意売却は不動産というよりは財務上の手続きなので、不動産会社以外にも弁護士などが担当することもあります。

また、金融の詳しい知識も必要なので、普通の不動産屋では任意売却できないことも多いです。

とは言え、任意売却は担当者が債権者への交渉や売却後の返済計画の立案まで担うので、業者選びの重要性がかなり高いです。

こちらにおすすめの任意売却業者をまとめているので、ぜひ参考にしてください!

任意売却のメリット・デメリットとおすすめ業者ランキング

いらない不動産を処分する最終手段「寄付」

利益は一切いらないから不動産を手放したいという方は、寄付を検討しましょう。

一般的に、寄付を受け入れてくれるのはこちらの3つです。

  • 自治体
  • 不動産の隣人
  • 法人

まず、大っぴらに寄付を募集している自治体に相談しましょう。自治体には寄付の相談も対応できる不動産窓口があります。

寄付された不動産は公共事業なのに利用されるのですが、管理費は自治体負担なので向こうにすればメリットはあまり無いです。

また、2022年に大量の空き地が寄付申請される予測もあり、財政が良くない自治体は寄付受け入れを縮小しています。(2022年問題)

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?市場の動向・見通し

残念ですが受け入れを拒否されるケースも想定しておきましょう。

次に寄付を持ちかけたいのが、不動産の隣に住む人です。

更地を寄付すれば地続きになるので、彼らにとってメリットは十分あります。

ただ、面積が広くなれば固定資産税はその分高額になりますし、単純にいらないと断られる可能性もあります。

最後に検討したいのが、法人への寄付です。

会社の宣伝のために立て看板を建てたり、飲料メーカーなら自動販売機を設置したりと、有効活用したい法人が寄付を受け入れてくれる可能性があります。

ただ、法人が欲しい不動産は立地がかなり良いものに絞られていますし、めぼしい不動産には法人側から買取希望の連絡をしていることが多いです。

急に連絡をしても受け入れてくれる可能性は低いので注意しましょう。

不動産売却をストップして再度売り出すのも一つの手

不動産は売れ残る時間が長いほど、成約率は下がっていきます。

これは、ネットの広告掲載の仕組みも関係しています。

売り出したばかりの物件情報は、「新着物件」として目立つ場所に掲載してもらえますが、売れ残ってしまうと物件情報は目立たないところにいってしまいます。

宣伝効果がどんどん下がっていくので、粘っても売れる可能性はわずかなのです。

これを逆手にとり、売却をストップして再度「新着物件」として売り出すのも一つの手です。前回の反省を生かして価格を調整すれば、すぐに成約が取れるかもしれません。

ただ、売却ストップから再売り出しまでの期間が短いと、サイトを見ている人に「これは新着物件じゃないな・・・」とバレるので、期間はある程度空けるようにしましょう。

処分の仕方に悩んだら不動産会社に一度相談しよう

いらない不動産は早めに処分したほうが良いのは確かです。

ただ、どう処分すれば良いか一人で悩み、抱え込んでしまうのは良くありません。

不動産の処分は、不動産会社へ相談する人の悩みとしてはよくあるものです。まずは来店相談をしてみましょう!

悩みが解決するだけでなく、人に言うことで気持ちが楽になりますよ!

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