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売れないマンションを処分したい!費用はいくら?老朽化してても手放せる?

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売れないマンションを処分したい!費用はいくらかかる?最もお得な方法は?

離婚や相続、住み替えなどで、今まで住んでいたマンションを売ることがあります。

築浅のマンションなら高く売れる可能性もありますが、老朽化しているマンションだと買い手が付かないのが一般的です。

このように、手放したいけど売れないマンションはどう処分すれば良いのでしょうか?今回は、1日でも早くマンションを手放したい方に向けて、おすすめの方法を紹介していきます。

マンションを売る方法!売却のコツ・注意点・よくある質問まとめ

売れないマンションの放棄はNG!必ず処分しよう

マンションが売れないからと言って、マンションの所有を放棄することはできません。

空き部屋のまま放置すればいいんじゃない?と思うかも知れませんが、例え放置したとしても所有権を捨てることにはなりません。

そのため、固定資産税を毎年払わないといけませんし、管理費も払い続ける必要があります。

不動産売却後の固定資産税は誰が支払う?どう精算・納付する?

また、管理費や修繕積立金は築年数が経つごとに費用が上がる可能性もあるので、注意が必要です。

分譲マンションを売却すると管理費・修繕積立金の支払いはどうなる?

所有権は誰かに譲渡する、マンションが無くなるなどのケース以外に、所有権を手放すことは出来ないので注意しましょう。

老朽化・離婚・相続…マンションを処分すべき4つのケース

マンションは「最近いらなくなったな…」と感じた瞬間に、気軽に処分へ出せるものではありません。

手続きが複雑なのも一因ですが、マンションという超高額資産を本当に手放すかは、熟慮しないといけません。

今は「価値がほぼない」と思っていても、経済状況が変化すれば価格が数倍になる可能性もあります。

また、価値の少ないマンションでも担保にすれば、高額のローンを借りられます。

それでも、マンションの処分を早急に判断すべきケースはいくつか存在します。

ここからは、代表的な4つのケースを紹介します。

老朽化したマンションは解体前に処分

老朽化の著しいマンションは、事故が起きる前に早期処分する必要があります。

マンションは頑丈で築年数の経過にも強いですが、築50年前後になると事故リスクが上昇します。

劣化が進むと売却や譲渡がしにくくなり、最悪の場合自分で解体、改築をしないといけなくなります。

数千万円の出費が必要になる前に売ってしまうほうが絶対的にお得です。

築年数の浅さは高く売るために重要で、イメージ的には1年経つごとに価格が100万円下がると考えて良いでしょう。

築年数㎡単価価値減少率平均価格平均面積
~5年7437万円100%4895万円65.81㎡
6~10年6117万円82.2%4243万円69.37㎡
11~15年5646万円75.9%3159万円67.61㎡
16~20年4673万円62.8%3159万円67.61㎡
21~25年3155万円42.4%1899万円60.19㎡
26~30年2997万円40.3%1670万円55.74㎡
31年以上2979万円40.1%1678万円56.33㎡

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

少しでも早く処分を決断すれば、その分だけ高い利益を得ることができます。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

夫婦共有のマンションは離婚前後に処分すべし

夫婦がお金を分担してマンションを購入する場合もあります。

万が一夫婦が離婚した時は、マンションをどう扱うか協議します。

どちらかが所有する形で丸く収まる可能性もありますが、住宅ローンの返済は分担するなど、取り決めが複雑になります。

マンションは真っ二つに分割できないのがトラブルの根本的な原因です。換金すれば1円単位まで分けることができ、更に溝が広がるのを避けることができます。

例え片方が購入価格を全額支払ったとしても、もう一方の主婦(主夫)も住まいをより良くするために尽力していたと認められれば、分割が必要となります。

分割相続したマンションも早期売却すべし

親の死後、マンションを兄弟が共同で相続するケースも多いです。

3人兄弟(姉妹)で相続した場合は地元に住む一人が妥協して住み続けることもありますが、兄弟間の連携が取れていない限り、この形はおすすめできません。

まず、一人に維持費やローンの支払いがのしかかりますし、かといって他の2人がいくら負担するか決めるのも喧嘩のもとです。

実家の取扱いを巡って家族の溝が深まった例は山程あります。これを防ぐためにも、早めに換金して平等に分担することをおすすめします。

【実家売却】親の死後に相続した実家を売るかで揉めた友人の話

住宅ローンが払えない時は任意売却がおすすめ

住宅ローンが期限内に払いきれず、どうにか差し押さえを免れたい時も処分が必要です。

ローン残高が1000万円、マンションの査定額が2000万円というケースなら、普通に売ってローンを完済することができます。

ただ,ローン残高を返せる見込みが無かったり、すでに返済期限を過ぎていたりする場合は任意売却という方法をとるようになります。

任意売却を業者に依頼すると、担当者は金融機関に売り出しの許可や返済額の値下げ交渉をおこないます。

その後、許可が出れば通常通り売っていき、利益を返済に充てます。

任意売却で残高を完済できなくても、支払い先をサービサー(債権回収会社)に変えて、無理のない範囲で返済をしていくことができます。

また、業者によっては任意売却の際に100万円相当の引っ越し代をくれることもあります。

任意売却のメリット・デメリットとおすすめ業者ランキング

ローンの払えないマンションは、任意売却をしないと裁判所に差し押さえられてしまいます。

差し押さえは白昼堂々おこなわれるので、プライバシーが侵害されてしまいます。

また、利益も任意売却に比べて低くなってしまいがちなので、注意しましょう。

マンション処分には積極的なものと消極的なものがある

マンションの処分には積極的な攻めの処分と、消極的な守りの処分があります。

例えば、高額利益を目指した仲介売却などは、積極的な処分と言えます。

一方、持っているだけでリスクになる老朽化したマンションやローンが残ったマンションの処分は、消極的な処分と言えるでしょう。

抽象的な概念ではありますが、これをイメージしておくと有利に処分することができます。

積極的な処分ができるマンションの特徴

積極的な処分をするなら、マンションの状態が良くなければいけません。

状態の良いマンションとは、主に以下のようなものを指します。

  • 築年数が浅い
  • 立地が良い
  • ブランド力のあるシリーズ
  • 質の高い設備を使っている
  • 眺めが良い …

究極の攻めの処分は、一般媒介契約によってマンションを高く売る方法でしょう。

媒介契約は、業者に販売活動を任せる代わりに、成約のあかつきには仲介手数料を支払う契約のことです。

媒介契約には3種類の方法があり、専任媒介契約を選ぶのが一般的です。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

1社のみの契約がおすすめなのは、業者からすれば確実に成約=利益(仲介手数料を貰える)なので、モチベーションを高く保てるのです。

一方で、複数社と契約する一般媒介契約は、一番成約の早い1社にのみ仲介手数料が支払われます。

そのため、販売活動にお金をかけたとしても回収できる確証がなく、どうしても業者のモチベーションが低くなります。

ただ、都内一等地など、絶対に高く売れるマンションなら、一般媒介契約にすることで業者間に競争がおき、価格はどんどん吊り上がっていきます。

この状態が起これば、中古マンションを購入価格以上で売ることも夢ではありません。

ただ、一般媒介による売却を成功させるには、マンションの条件が相当良くないといけないので注意しましょう。

不動産売却で一般媒介契約を選んだほうがいいケース

条件の悪いマンションの処分は「損切り」をイメージ

逆に、築50年以上のマンションなどは、どれだけ頑張っても高く売れる見込みは薄くなります。

マンション自体の条件が悪いのに、売主が熱を入れすぎて「絶対に高く売る!」と意気込んでも失敗してしまいます。

こうしたマンションの処分では、損切りの意識を持ちましょう。

損切りとは、どうしても高く売りたい!という意識を捨て、「今後かかる税金・コストをカットできるし、いらないマンションを処分もできる。その上お金まで貰えればラッキー」というように、コストカットに重点をあてて安値での取引をポジティブに捉えることです。

この意識を持っていれば、無理に高く売ろうとして損をすることはなくなります。

親の遺産のいらないマンションは相続放棄すべき?相続後に処分すべき?

親の所有する老朽化の激しいマンションは、相続放棄をして処分することもできます。

相続放棄をすれば、固定資産税や管理費を支払わなくて済むのでお得です。

ただ、国は誰の名義でもなく誰の管理も受けていない不動産の存在を認めていないので、所有権(管理責任)は相続放棄をしても負うようになります。

管理責任を放棄するには、相続財産管理人を立てて裁判所へ申し立てをおこない、国に所有権を移せばOKです。

ただ、コストが最大で数百万円かかるのが難点です。

見映えが悪くても業者買取などで売れる可能性は十分にあります。一度所有して売却にチャレンジし、売れ残ったら自治体に寄付をするのがおすすめです。

売れ残ったマンションは業者買取で処分しよう

仲介売却で売れ残ってしまったマンションも、業者に買取依頼をすればすんなり引き取ってくれる可能性があります。

仲介売却はターゲットが素人になるので、壁のキズやフローリングの凹みがあると買ってもらいにくくなります。

一方、業者買取はプロがチェックをするので、見映えよりも構造の頑丈さなどを重視してくれます。

また、リノベーション前提で買い取るので多少の老朽化には目をつむってくれるところ、仲介手数料がかからないところも大きなメリットです。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法

利益が仲介売却の6割ほどまで落ち込んでしまうのがデメリットですが、現在は本来の価値の8割ほどまで利益を上げてくれる買取業者も存在します。

おすすめのマンション買取業者はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

【2018年】マンション買取業者ランキング!買取再販戸数・保証を比較

それでも売れないマンションを処分する最終手段「寄付」

業者買取は仲介売却よりもずっと成約しやすいと言いましたが、それでも状態によっては引き取ってくれないことがあります。

どうしても売れないマンションは、管轄の自治体や公益法人に寄付することで処分することもできます。

寄付なので利益は発生しませんが、管理する手間がなくなり、固定資産税などの支払いコストが0になるのは大きなメリットですよね。

ただ、どこの自治体もマンションの寄付を受け入れているわけではありません。

管理費は自治体持ちになるので、財政が苦しい自治体は受け入れを拒否するか、よっぽど立地の良い物件しか寄付を認めないでしょう。

2022年に大量の空き地が寄付申請されるとも言われているので、今後マンションの寄付はますます狭き門になることが予測されます。

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?市場の動向・見通し

あまり期待せずに、自治体の窓口へ相談してみましょう。

処分できないマンションを賃貸に出して成功したケースも!

何をやっても処分できないマンションを、賃貸に出して成功したケースもあります。

賃貸経営だと住まい目的の人にも事務所目的の法人にも柔軟に対応できるので、ちょっとしたニーズのズレをクリアしやすくなるのです。

マンションを売るのと貸すのはどっちがお得?売却・賃貸を費用と将来性で比較!

ただ、マンションを賃貸に出す際は、リフォーム・クリーニングなどの初期費用がかかるので注意しましょう。

また、例え入居希望者が出てきたとしても、処分を断られるほど状態の悪いマンションを継続利用してくれる保証はありません。

賃貸経営はあくまでつなぎで、売り時を見計らって売ってしまう出口戦略が重要になります。

分譲マンションの売り時はオリンピックまで! 景気と築年数から考える売却時期

一度売れ残った処分できないマンションを再度売り出すのも一つの手

半年以上も売れ残っている場合は、一旦販売を中止して、時間を空けて再度売り出すのも一つの手です。

現在、多くの方は中古マンションを不動産会社の公式HPやスーモなどのポータルサイトで探します。

ネットの物件情報は新着のものほど目立つ場所に掲載されていますが、掲載時間が経てば経つほど人目につかなくなり、成約率が激減します。

そのため、そのまま売り続けるよりは一旦販売を中止し、反省を生かして価格を修正した上で再度売り出しましょう。

もう一度「新着物件」に表示されれば、成約する可能性は高いですよ!

ただ、中古マンションの買主は特定地域の物件情報を数か月にわたって逐一チェックしています。

売却中止から再売却までの期間が短いと買い手に「前見た物件がまた売り出されている。裏があるな…」と思われ逆効果なので注意しましょう。

マンションを処分する際にかかる税金・費用はいくら?

寄付や業者買取で処分をする場合は、費用はほとんどかかりません。

一方、仲介売却は利益が高い分、費用も高額になります。

代表的な売却費用はこちらです。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 仲介手数料

ここからは、マンションの処分にかかる税金・費用を一つ一つ紹介していきます。

譲渡所得税は高額になりがち

費用の中で最も高額になるのが譲渡所得税で、これは売却価格が購入費用よりも高い時に発生し、所得税と住民税に上乗せされます。

ちなみに、譲渡所得税の課税額は以下の計算式で算出することができます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価額-(取得費+売却費用)}

税率は、売ったマンションの所有期間が5年以下か、5年超かによって変化します。

短期譲渡所得 長期譲渡所得
所得税 30% 15%
住民税 15% 5%

より詳しい内容はこちらにまとめてあるので、お役立てください。

マンションを売る時にかかる税金・費用・手数料を徹底解説!計算方法と特例控除

印紙税は契約書に貼り付けて納付

印紙税は、国や自治体が安全・公平な不動産取引を担保してくれた見返りとして支払う税金です。

その名の通り、売却額に応じた印紙を契約書に貼り付けて納付します。

ちなみに、課税額はマンションの売却価格に応じて以下のように決まっています。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円

住まいとして利用していたマンションを売る際は、税額は上記の通りです。

ただ、賃貸経営に出していたマンションを売る際は領収書にも同額の印紙を貼り付けるので、課税額が2倍になります。注意しましょう。

印紙はコンビニでも購入できますが、不動産取引で使うような高額の印紙は取り揃えていない可能性もあります。

基本的には郵便局で購入することをおすすめします。

不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

登録免許税はマンション価格の1000分の20

登録免許税とは、マンションを売った後、正式に所有権を買主に移転する際かかる費用です。

この登録免許税は、マンション売却価格の1000分の20と決まっています。

つまり、マンションを1000万円で売った時は20万円の税金がかかってしまうということです。

また、所有権の移転手続きは司法書士に依頼することが多いですが、司法書士への報酬が約1万円、1件あたりの依頼費が5000円なので、更に1万5000円ほどのコストがかかります。

不動産売却で司法書士は何をするの?役割と費用相場について

仲介手数料は売却価格の3%+6万円

仲介手数料は、不動産会社が販売活動をしてくれたことに対する報酬です。

支払う金額はマンションの売却価格に応じて、以下のように決まっています。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

上記の数字は法律で決められた上限額ですが、慣例としてそのまま請求されることが多いです。

仲介手数料を法定上限額支払う根拠はありませんが、交渉をしてもなかなか値下げは成功しません。

大手仲介業者が実施している割引特典などを利用するのが最もスムーズですよ。

ページリンク 割引特典の内容
三井のリハウス ①成約者特典:売却が完了したら10万円プレゼント
②成約者紹介特典:紹介した人が成約すると紹介者に5万円プレゼント
住友不動産販売 再度のお取引特典:2度目の成約でギフト券10万円分プレゼント
東急リバブル
  1. 再契約特典:東急リバブル関連会社を一度利用した方は仲介手数料1割引き
  2. 紹介特典:過去の利用者から紹介してもらうと、手数料1割引き
  3. 家族割引特典:家族が過去に東急リバブル関連会社の仲介で売買契約を結んだ場合、手数料1割引き
京王不動産 リピーター制度:再度の利用で仲介手数料1割引き

最もお得な処分方法は仲介売却!ただ難易度は高いので注意

費用が高くつくとはいえ、最も利益が高くなるのはやはり仲介売却です。

そのため、マンションを処分しようとした時は、まず仲介売却から挑戦することをおすすめします。

ただ、仲介売却は全国不特定多数に向けて売るので、単純な手続きではなくPRの上手さ、営業マンの実力なども結果に大きく関わってきます。

また、物件の印象によって価格は高くなるので、売主自ら積極的に掃除や整理整頓をする姿勢も重要です。

売主の努力でマンションを査定額より高く売った体験談が、こちらです。仲介売却を検討中の方はぜひ参考にしてみてください!

【マンション売却の裏技】普通の主婦が5日で600万円高く売った方法

買取保証サービスを使えば売れ残りを気にせず仲介売却できる

最近、大手業者を中心に提供されているおすすめの売却方法が買取保証サービスです。

これは、一定の期間までは仲介売却をおこない、期間が過ぎたら買取にシフトする方法です。

まさに仲介売却と業者買取のいいところ取りで、売れ残りを気にせず高額売却にチャレンジすることができます。

買取までの期間は1.5ヶ月や3ヶ月と事前に設定しているところ、自分で決められるところもあります。

内容が少しずつ違う上、提供している業者がまだまだ少ないので注意しましょう。

マンションの買取保証サービスは本当にお得?メリット・デメリットを解説

マンションは戸建てや土地より処分が難しいので要注意

戸建ての家は解体して、更地にして売ることができます。

ただ、マンションは戸建てと違って簡単に立て壊すことができないので、処分が非常に難しいです。

マンションを購入する際は、いずれ売ることも想定しつつ「売れやすい部屋」を買うようにしましょう。

また、税負担が重いという時は、所有権を不動産屋に売り、自分は賃料を払いながら住み続けるリースバックという手段もあります。

家の売却後も住み続けることができるハウス・リースバックを徹底解説

処分の方法は一つではないので、まずは不動産会社に相談してみることをおすすめします。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較
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