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マンション売却の見積もりの注意点!数字に惑わされず最高額で売るコツ

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マンション見積もりの注意点!数字に惑わされずに最高額で売るにはどうすべき?

中古マンションには定価がないので、売却時は見積もりをしてもらう必要があります。

見積もり額は不動産会社によって違うので、複数社に見積もりを依頼し、結果を比較する必要があります。

しかし、数社を比較して高く見積もってくれた業者に契約すれば良いというわけではありません。良い不動産屋は見積もり額だけでは分からないので注意しましょう。

今回は、マンション見積もりの注意点を詳しく解説していきます!

マンション査定の方法ガイド!高く売るポイントと失敗しない注意点

マンションの見積もり額=約3か月で売れた時の予想額

そもそも、マンションの見積もりとは何を指しているのでしょうか。

たまに見積もり額のことを不動産の価値と表現することがありますが、これは間違いです。

資産価値が高くても、住みにくいマンションだったら購入希望者からの人気は低くなってしまいます。

見積もり額というのは、それぞれの不動産会社が仲介をした結果、約3か月で成約した時の売却予想価格のことです。

かなり条件が付いた数字ですし、そもそも予想額なので外れる可能性は多々あります。

また、運・タイミング次第ではどんなに良いマンションでも売れ残る可能性があります。

売れ残りを解消するには価格を下げるしかなく、どんどん見積もり額よりも実際の売却額が低くなっていきます。

良く「不動産会社はプロだから言ってることにウソはない!」というくらいの勢いの人がいますが、見積もり額はあくまで私見なので、信用しすぎないようにしましょう。

マンションの見積もりが売却前に必要な2つの理由

そもそも、なぜマンションを売る時に見積もりへ出す必要があるのでしょうか?

中には「買った当時の価格は覚えているから、そこから減価償却すればいくらか分かるのでは?」と思う人もいます。

しかし、利益にこだわりがなく、とにかく早く処分したい方も見積もりを依頼する必要があります。

ここからは、なぜマンション見積もりが必要なのか解説していきます。

理由①ローン残高が完済できそうかチェックする

まず、見積もり額をローン残高と比較する必要があります。

ほとんどの分譲マンションは、住宅ローンが残った状態で売りに出されます。

住宅ローンは30年などの長いスパンで組むのが一般的ですが、中古マンションが売りに出されるのは築10~20年が最も多いため、どうしても残債が余ってしまうのです。

残債付きのマンションを売りに出すのは問題ないですが、引き渡し時には、売った利益を使って完済をする必要があります。

住宅ローンは物件を担保にして借りるので、引き渡し時にローンを完済して担保(抵当権)を外さないといけないのです。

見積もり額>ローン残高だったら問題なく売りに出せますが、見積もり額≦ローン残高の場合は売却を取りやめるか、足りない分を自己資金で補わないといけません。

理由②売り出し価格の参考にする

中古マンションは、売主の思う通りの価格で買ってもらうわけにはいきません。

当然ですが、こちらも価格を付けなければ、売りに出すことはできないのです。

ただ、マンションには適正価格があるので、似たような物件が2000万円で売られているのに、自分は3000万円で売り出すこともできます。

ただ、ここまで平均から離れてしまうと、買う方も割高に感じ、避けるようになります。

これを避けるには、見積もり通りの価格か、最大1割前後で売り出すのが理想的です。

マンション見積もりには2つの方法がある!どちらを選ぶのがおすすめ?

マンションの見積もりには、机上(簡易)査定と訪問査定という2種類の方法があります。

ネットなどで簡単に申し込む見積もりが机上(簡易)査定です。こちらは申込フォームに記入した情報を元に、市場の状態や地価、各社のデータベースなどを参考に価格をつける方法です。

一方、訪問査定は机上査定の方法に加え、担当者が実際に物件を訪問し、ネットでは分からない壁やフローリングのキズ・凹みなどをチェックします。

ネットの見積もり依頼サイトでは、この2つの査定方法を選べるところが多いです。

不動産の机上(簡易)査定と訪問査定の違い!売却時はどちらがおすすめ?

マンションを売る際は訪問査定が必要

良く机上査定と訪問査定のどちらを選べばいいかという質問が来ますが、最初にどちらを選んだにせよ、マンションを売る際は訪問査定をする必要があります。

つまり、マンションを売るならこの2つのフローのどちらかを選ぶしかないのです。

  • 机上査定→訪問査定→契約
  • 訪問査定→契約

当サイトとしては、最初に机上査定を複数社に出して絞り込み、2~3社に訪問査定を依頼して1社に決める方法をおすすめしています。

不動産会社が無料でマンション見積もりをする理由

マンション売却前の見積もりは、本来なら不動産鑑定士という国家資格を有する専門家にお金を払って依頼するものでした。

しかし、今は不動産会社が無料で見積もりをしてくれます。

ただ、これは100%サービスでやっているわけではなく、その先の契約を見込んでのことなのです。

無料見積もりで気を惹かせて契約を取る

実は、不動産会社の見積もり額はあくまで各社の「私見」扱いなので、大きく外しても罰則などはありません。

そのため、良心のない業者はあえて見積もり額を高く出して、契約を取ろうとするのです。

実際に相場の2割前後まで見積もり額をつり上げ、契約を取っている不動産会社は珍しくないと言われています。

こうした会社と契約しないためにも、最初に相場のイメージを大まかに掴んでおくことが大切です。

マンションの見積もりだけして売らないのもOK

マンションの見積もりをしたいけど、売るかどうかは価格を見て判断したい人も多いでしょう。

結論から言えば、マンションの見積もりだけ不動産会社にしてもらい、売らないのもOKです。

不動産会社に申し訳ない気もしますが、前述の通り、向こうも積極的に無料査定を実施している部分もあるので、売りたくないならキッパリ断りましょう。

たかが見積もりとは言え、依頼された会社からすれば、日本に数万社ある不動産会社から自分たちを見つけてくれたので、自社に少なからず興味があると認識します。

そのため、見積もりを依頼しただけなのに売却を強くすすめてくる業者も多いです。

勧誘を防ぎたい方は、最初から「見積もりだけです」と強く言っておくことをおすすめします。

見積もりに出す前にマンションの売却相場をチェック

マンション見積もりは契約の前段階という意味もありますし、高くつり上げられる可能性もあります。

出来れば事前に価格相場のイメージをある程度つかんでおき、売る・売らないの最初の判断をつけておきましょう。

売却相場は、以下のようなサイトを使って調べることができます。

  • スーモ・ライフルホームズなどのポータルサイトの売り出し物件情報
  • レインズ・マンションマーケットなどの専門サイト
  • 国土交通省運営の「土地総合情報システム」など

※相場の詳しい調べ方はこちらにまとめています。

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

必ず確認してほしいのが成約価格の相場

自宅に届く中古マンションの売り込みチラシやネットの売り出し情報が参考にするには手っ取り早いですが、注意が必要なのはあくまで売り出し中の価格ということです。

前述のように、騙されて査定額をつり上げられているだけで最終的に売れ残って最終的に値下げをするかも知れません。

また、順調に売り出し価格のまま売れたとしても、売買契約の段階で買主から値下げを要求されることだってあります。

マンション売買は高額を出す買主がどうしても優位なので、彼らに逆らえず1割前後も下げてしまうケースは少なくありません。

売り出し情報も参考にはなりますが、必ず「土地総合情報システム」などに載っている成約価格(最終的な売買価格)もチェックしましょう。

相場を知れば見積もり期間を早く完了できる

中には、マンション見積もりをたくさんの不動産屋に依頼したのに、「もっと高値を付けてくれるところがあるのでは…」と不安になって、見積もりをやめられない人もいます。

一方、相場をしっかり調べておけば、見積もり額は高くても相場の約1割増なので、見積もりをある程度の数依頼すれば、どこと契約すれば良いかがすぐにわかります。

見積もり調査だけで半年かかったという人もいます。売却時期を引き延ばすほど市場では不利になりますし、維持費もかさんでいくので注意しましょう。

マンションの見積もりを成功させる4つのポイント

ここまで紹介してきたように、マンションの見積もりには注意すべき点もあります。

ただ、いくら注意しようと思ってもあっちはプロでこっちは素人。上手く言いくるめられてしまいます。

では、正確な見積もりをしっかり出してもらい、売却を成功するにはどうすれば良いのでしょうか?

今回は特に抑えておきたい4つのポイントを紹介していきます。

①投資用マンションの見積もりは東京の不動産屋へ依頼

マンションの中でも投資用の収益物件は、ターゲットが都市部の富裕層に偏っています。

直接住むわけではないので、他県に売り出しても成約する可能性は十分あるのです。

不動産投資に取り組む人が最も多いのは東京都心です。そのため、投資物件の仲介業者も東京に店舗が固まっています。

地方の投資用マンションの見積もりにも対応していることが多いので、他県でも見積もりを依頼してみましょう。

投資用マンションの売却タイミングと税金について解説

②金額の根拠を各社からヒアリングする

査定結果が届いた時、数字だけを鵜呑みにしてはいけません。

なぜこの金額になったのか、しっかり質問することが大切です。

この時、複数社に見積もりを依頼していると「他社は〇〇万円だったのですが、金額に差があるのはなぜですか?」といった相見積もりがやりやすくなります。

見積もりの根拠は特に企業秘密でもないので、聞かれたら正確に答える必要があります。

ここで回答が曖昧だったり、言い分が納得できなかったりしたら、契約を結ぶのはやめておきましょう。

③販売プラン・保証サービスもしっかり比較

見積もり後の話し合いでは、どうやって売っていくのか、どんな保証がついてくるのかといったことも相談します。

例えば、フローリングの傷は容認できる程度なのか、それとも売却前に修理するべきなのかという判断は、会社によっても異なります。

また、買取保証サービスなどを付けて売るのかというのも業者の判断に違いがありますし、そもそも保証が充実していない業者も多々あります。

見積もり額通りに売れるわけでは必ずしもないですし、全く検査や保証をせず売って、相手に賠償請求されたら意味がありません。

こうした細かいところもしっかり比較していきましょう。

④最終的な売り出し価格をしっかり考えておく

マンションは契約した業者の見積もり額通りに売らなければいけないわけではありません。

最終的な売り出し価格は、見積もり額を踏まえて売主の希望で少し高めに設定することができます。

例えば見積もり額が3000万円だったとしても、ローン残高が2000万円、費用・税金が200万円かかると見込んで、後200万円高く売るといった戦略が立てられます。

逆に早く売りたいけど損もしたくないという方は、周りのマンション価格より100万円低く売るといったこともできます。

最終的な判断はあなたに委ねられるので、いくらで売るかしっかり考えておきましょう。

マンションの見積もりは必ず複数社に依頼しよう

マンションの見積もりは、必ず複数社へ依頼することが大切です。

計算の仕方・実績・その地域の知見などで価格は前後するので、1社のみに見積もりを依頼し、そのまま契約を結ぶのは危険です。

最低でも3社、平均で6社前後には査定を依頼しておきましょう。

見積もり額に300万円以上の差がつくことも!

マンション(分譲)の価格が平均2000~3000万円とすると、6社に依頼すれば100~300万円くらい見積もり額に差があります。

もちろん、前述の通り高ければ良いというわけでもないですが、複数社を比較しないと単純に300万円も損してしまうということです。

マンション全体の価格からすれば300万円というのは1割程度ですが、100万円以上の臨時所得がもらえるなんて、普通の人の人生で1度あるかないかです。

複数社への見積もり依頼は正直面倒ですが、将来の投資と考えて力を入れていきましょう。

一括査定サイトを活用しよう

複数社に見積もり依頼する時、1社ごとに電話をかけるのは面倒ですよね?

そこでおすすめのサービスが、一括査定サイトです。

一括査定サイトは簡単な物件情報を入力するだけで、平均6社以上に一括で査定依頼が出来る優れもの。結果はメールか書類で郵送されるので、店舗を回る手間が省けます。

利用料は登録会社の広告費でまかなわれているので完全無料。売却を検討段階の人も気軽に利用できます。

一括査定サイトの詳しい情報はこちらにまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

マンション見積もりにおすすめの査定サイト5選

ここからは、マンション見積もりにおすすめの査定サイトを5つ紹介していきます!

サイトの内容・特徴が少しずつ違うので、比較した上で自分にあったサイトを利用することをおすすめします。

  • マンションマーケット
  • マンションレビュー
  • マンションデータPlus
  • HOME4U
  • ライフルホームズ

マンションマーケットは日本最大級のマンション情報が掲載!

マンションマーケットは、全国400万件以上のマンション価格データを調べることが出来る、日本最大級のマンションデータベースです。

マンション名で検索すれば相場情報を一瞬で調べられますし、査定サービスを使って最大6社に一括査定依頼をすることも出来ます。

つまり、マンションマーケットはマンション情報のデータベースでありながら、一括査定サービスでもある優れものということです。

マンションマーケットにはプロのエージェントが常駐しており、サイトのことや見積もりのこと、その他さまざまな相談に以下の番号から対応してくれます。

電話番号 0120-205-666
通話料 完全無料
受付時間 10:00~19:00

分からないことがあれば、そのままにせず積極的に相談していきましょう!

運営会社 株式会社マンションマーケット
設立 2014年5月
本社所在地 東京都中央区銀座7-13-12 サクセス銀座7ビル9階

マンションレビューは価格の推移が丸わかり!賃料見積もりもできる

マンションレビューは、以下のようなコンテンツを使うことができる、マンションの総合サイトです。

  • マンション偏差値
  • 販売履歴
  • 賃料履歴
  • 価格騰落率
  • 適正価格診断
  • 口コミ
  • ランキング

マンションについて知れるだけでなく、直接自分と関係のないコンテンツも楽しみながら利用することができます。

マンションレビューは、売却査定の他に、賃料を査定することもできます。

マンションを見積もりに出す人の中には、売ってしまうか賃貸に出すか悩む方も多いと思います。

マンションレビューならそれぞれ見積もりを依頼して結果を比較できるので、お悩みの方にピッタリですよ!

運営会社 株式会社グルーヴ・アール
設立 2009年9月10日
本社所在地 東京都港区虎ノ門3丁目4番7号 虎ノ門36森ビル 10階

マンションデータPlusは野村不動産グループが提供するマンションデータベース!

マンションデータPlusは野村不動産のWebサービス「ノムコム」が提供する新サービスです。

ノムコムで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

首都圏・関西・東海を中心にマンション情報を詳しく紹介しており、建物名を入力するだけで簡単に相場を調べることができます。

査定サービスを使えば、そのまま野村不動産アーバンネットに見積もり依頼ができるので、より踏み込んだ価格が知りたい方はおすすめです。

運営会社 野村不動産アーバンネット株式会社
設立 2000年11月6日
本社所在地 東京都新宿区西新宿1丁目26番2号 新宿野村ビル

HOME4Uは優良1000社に依頼できる!プライバシー保護を徹底

HOME4UはNTTグループが運営する大規模査定サイトで、優良業者が約1000社登録されています。

大手から中小まで、様々な優良業者の見積もり額を比較したい方におすすめのサイトです。

また、HOME4Uはプライバシーマーク認定を受けており、個人情報の流出を厳しく制限しています。

安心してサービスを受けたい方にもHOME4Uはおすすめです!

home4uで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
設立 1997年8月
本社所在地 東京都江東区豊洲3-3-9 豊洲センタービルアネックス4F

ライフルホームズは最大級の不動産サイト!匿名でマンション見積もりができる

ライフルホームズは、スーモやアットホームに並ぶ最大級の不動産サイトです。

売却見積もりサービスもついており、1000社以上に一括見積もりを依頼することができます。

個人情報を入力しない匿名見積もりサービスも用意されているので、情報流出が不安な方はこちらを先に使うのも良いでしょう。

ライフルホームズはとにかくコンテンツが充実しており、引っ越し見積もりなどもワンストップでおこなうことができます。

売却見積もりから新居探し、引っ越しまでライフルホームズ1サイトで完結させることができますよ!

ライフルホームズで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

運営会社 株式会社LIFULL
設立 1997年3月12日
本社所在地 東京都千代田区麹町1-4-4

見積もり額の低いマンションをどうするかが重要

売りたいマンションを見積もりに出し、高値が付いたらスムーズに売り出せます。

問題は、見積もり額が思いのほか低かったときにどうするかです。

強気で売り出すか、それとも賃貸に出すかなど、選択肢は無限にあります。

特に最近は不動産投資ブームということもあり、勢いに乗って賃貸経営に手を出す人も多いです。

ただ、マンション経営は素人が手を出すには難しいですし、2020年の東京オリンピックが終わった後の市場の見通しは決して明るくないと言われています。

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?市場の動向・見通し

結果的にマンションをどうするかは自分の意志ですが、ウソや適当な言葉に影響されず、慎重に行動することをおすすめします。

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