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店舗を売る方法!飲食店の居抜き売却相場はいくら?
【更新日】2019-10-09

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店舗を売る

今経営している店舗を閉める時、または今の店舗を売って新しい店舗を借りる時は、売ってお金にするのがおすすめです。

ただ、店舗を売るにはどうすれば良いのか、また店舗の売却相場はいくらぐらいなのか検討をつけるのは難しいですよね。

そこで今回は、店舗を売る方法や売却相場を詳しく解説していきます!

特にはじめて店舗売却にチャレンジする方は参考になると思うので、ぜひご覧ください!

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飲食店を手放したい!店舗を売るメリット

飲食店を手放したいと思った時、知り合いに譲渡するなどのやり方が思い浮かびます。

ただ、お得に処分したいのであれば、売ってしまうのが絶対にお得です。

ここからは、なぜいらない店舗を売ってしまったほうが良いのかを解説していきます。

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店じまいにかかる費用を回収できる

店舗を閉店する際は、こちらのようなコストがかかります。

  • 解体費・原状回復費
  • 処分までの空家賃
  • 保証金+保証金期間内償却

一般的な飲食店の売場面積を30~50㎡とすれば、閉店にかかる費用は少なくても500万円以上になります。

閉めるお店を高く売れば、この費用を回収することができます。

維持費・税金などのコストを丸投げできる

店舗経営は賃料、清掃費、税金など様々な費用がかかってきます。

いらない店舗を誰かに貸し出したとしても、所有者が変わらない限り一部のコストはかかり続けてしまいます。

一方、売却をすれば所有権ごと買い手に譲渡できるので、コストから何かあった時の責任まで丸ごと回避することができます。

店舗を売る際は居抜き売却がおすすめ!

店舗を売る時の基本的な方法が居抜き売却です。

これは、店舗の設備などを撤去せずそのまま売る方法で、設備の処分費を節約し、撤退コストを減らすことができます。

その他にも、居抜き売却には以下のようなメリットがあります。

造作譲渡料によって利益がアップ

造作譲渡料とは、居抜き物件に残る内装、設備のために買主が支払う費用となります。

インテリアにお金をかけていれば、造作譲渡料はその分高額になるため、出費が無駄になりません。

また、撤去費を節約することもできるので、売主にとっては一石二鳥ですよ。

原状回復をする必要がない

通常、店舗を退去する際は原状回復をしなければいけません。

原状回復ですべきことは以下のような作業です。

  • 看板・設備などの撤去
  • 店舗内の修繕
  • 内装解体工事
  • スケルトン仕上げ
  • 廃棄物処理

作業が多くて複雑ですが、居抜き売却では原状回復工事をする必要が無いので、コストを抑えられますし楽です。

店舗を居抜き売却する方法は2通り

居抜き売却は個人で手続きをして買い手を探す方法と、居抜き売買業者という仲介業者と契約する方法の2通りがあります。

それぞれ手続きの流れが異なるので、注意しましょう。

①個人で店舗を居抜き売却する流れ

  1. 解約予告・造作譲渡の承諾
  2. 買い手の募集
  3. 売買条件の交渉
  4. オーナーへの紹介
  5. 造作譲渡契約
  6. 賃貸借契約
  7. 引き渡し・決済

解約予告・造作譲渡の承諾

店舗を退去する際は、まずオーナーに解約の予告をしましょう。

この時、造作譲渡(居抜き売却)を出来るかどうかの許可をもらいます。

物件によっては、備え付け設備などの影響で居抜き売却ができない可能性もあります。

買い手の募集

業者の仲介を挟まない場合、自分で募集をかけなくてはいけません。

募集は店舗のHPなどを通じておこなったり、知り合いを通じて募集をかけたりするのが一般的です。

売買条件の交渉

購入希望者との間で、売買条件の交渉をしていきます。

そのまま売ることはできるのか、 設備の修繕は必要か、修繕費用がかかるなら負担はどちらがするのかといった話し合いを進めていきます。

オーナーへの紹介

店舗にオーナーが存在する場合は、売主が仲介して購入希望者をオーナーへ紹介します。

場合によっては、3者面談をおこなうケースもあるようです。

造作譲渡契約

居抜き売却が成立したら、造作譲渡契約という契約を結びます。

契約時は売主と買主、行政書士などの立会人のもと、契約書の読み合いをおこないます。

契約書のフォーマットは自由ですが、こちらのような重要項目は記載が必要です。

  • 造作譲渡する品のリスト
  • 造作譲渡料
  • 引き渡し日
  • 代金の支払い方法・支払い期限
  • 途中キャンセルの罰則 など…

読み合わせた上で納得をすれば、契約を締結します。

賃貸借契約

賃貸借契約は、造作譲渡契約が終わった後におこなうのが一般的です。

造作譲渡契約を結ばないと正式に借主と貸主という関係が結べず、賃貸借契約ができません。

引き渡し・決済

全ての契約を終えたら、決めた日時に店舗の引き渡しと代金などの決済をおこないます。

売却代金は、店舗引き渡し後に振り込まれるのが一般的です。

②居抜き売買業者と契約した場合

居抜き売却には、専門の仲介業者がいます。

時間に余裕のない方や手続きが不安な方は、彼らに依頼してしまったほうが良いでしょう。

最初から最後まで居抜き売却をサポートしてくれる

仲介業者と契約すると、広告作成や販売営業といった販売活動を一手に引き受けてくれます。

その他にも税金や契約の相談にも乗ってくれるので、文字通り最初から最後までサポートしてもらえるのです。

個人売買よりトラブルが少ないのが魅力

「手続きの仕方なんてネットにも載ってるし、カンタンだろ」と思う方もいるでしょう。

確かに手続き自体は何かを参考にすればできます。ただ、最も注意すべきは法的なリスクのほうです。

自分の中では経営の延長線上で良かれと思ってやったことも、不動産業界では認められていないというケースが多々あります。

もし、こうしたルール違反をしてしまうと高額賠償をする羽目になりかねません。

トラブルを起こさないためにも、業者と契約してしまうことをおすすめします。

仲介手数料が発生するのが難点

仲介業者に依頼する大きなデメリットが、仲介手数料です。

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仲介手数料は、売却価格に比例して上がっていきます。計算式は以下の通りです。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

仲介業者に依頼する際は、手数料の存在もしっかり考慮しましょう。

店舗の居抜き売却は100万円~250万円ほど

居抜き売却の相場に関しては、買主が店舗展開の費用をいくらと考えているかで変わります。

ただの引っ越しとは違い、事業は設備や材料の仕入れなどをまずおこなわなければいけません。

こうした必要最低限の費用を支払い、残ったお金で店舗を決めていくのが一般的です。

店舗の居抜き売却の相場は、現在100万円~250万円ほどとなっています。

居抜き売却市場拡大にともない売り手市場から買い手市場へ

居抜き売却は、以前はポピュラーではなく空き店舗を売買するよりお得というインパクトもあったので600万円ほどの高値が付きました。

しかし、現在は居抜き売却を仲介する業者が増え、コストを抑えられるメリットも浸透したことで多くの売主が実施をすることになりました。

周辺地域でも数件の店舗が居抜き売却で出されているというケースが珍しくなくなり、結果的に相場が下がってしまったのです。

相場以上で売れる店舗の特徴

居抜き売却の相場は下がってしまいましたが、それでも高く売れる店舗というのは存在します。

では、相場以上で高く売れる店舗とはどんなものでしょうか?

ここから解説していきます。

最も重要なのは立地の良さ

店舗の価格を決める最も大きな要素が立地です。

同じ事業をおこなうにしても、立地によって利益は何十倍にもなります。

居抜き売買業者も立地の良い店舗を仲介しようと考えているので、相見積もりをすれば好条件で売ってくれる可能性が高いです。

不動産見積もりの注意点!相見積もりにはリスクもある

面積は10~15坪が最も人気

店舗の面積というのは、広ければ広いほど良いわけではありません。

設備の規模によっては広すぎると上手く稼働しないものがありますし、事業によっては集客できる見込み数にも限りがあります。

カウンタータイプの店舗で、10~15坪ほどのものが人気は最も高いです。

客席・厨房の清潔さも価格に影響

飲食関係だと、焦げやこびりついた汚れなど、プロに頼んでも完璧にキレイにはできない部分が出てきます。

こうなってしまうと売却価格はガクッと下がってしまうので注意しましょう。

経営時にいかにキレイに使っていたか、汚れてしまった時の対応をスピーディにおこなったが、店舗売却では重要となります。

スムーズに成約を取るなら店舗買取がおすすめ

上で紹介した2つの方法は、どちらも不要な店舗を第三者へ売る方法ですが、ここで注意したいのが相手も事業に携わっているということです。

事業内容・規模・持ち込む設備によって買いたい空き店舗も変わってくるので、早く高く売れるかは運・タイミングも重要になります。

最初に売れる時期を知りたい、一刻も早く処分したいという方は、店舗を業者に買い取ってもらうのがおすすめです。

業者買取なら、どんな物件でも価格を付けてくれる可能性が高いです。また、早ければ持ち込んだ当日に査定・契約をしてくれるので、スケジュール管理がしやすくなります。

店舗買取におすすめの業者8選!閉店処理時の居抜き譲渡・直接買取・無料訪問相談で選ぶ

居抜き売却に比べて価格が下がるので注意

業者に買い取ってもらうデメリットとしては、利益が4割ほど下がってしまうという点です。

買い取った店舗はリフォームした上で再度売り出します。

この時にかかるリフォーム代分が利益から引かれているのです。

ただ最近は独自の工法でリフォーム代を節約し、その分売主に還元しようとする買取業者も増えています。

どこに買い取ってもらうか、じっくり選ぶことをおすすめします。

不動産買取とは?家の買取と仲介を徹底比較

店舗を売るのにおすすめ!売却業者4選

店舗売却には専門の業者も多く、経験豊富な彼らに任せることで成功へグッと近づきます。

通常の不動産会社でも店舗売却に対応はしていますが、専門業者は成功のノウハウがあったり、独自のネットワークを築いていたりするので、安心して任せることができます。

今回は、厳選したおすすめ4業者を紹介していきます。

テンポイノベーション

テンポイノベーション

テンポイノベーションは東京周辺の飲食店の居抜き売却に特化した専門業者です。

居抜き売却事業は、以下の3つのメリットがあり、高い人気を得ています。

  1. 仲介手数料完全無料
  2. 購入希望者を多数保有
  3. プライバシー徹底厳守

売却コストを大幅に削減することで、利益率を上げることができます。

テンポイノベーションの口コミ・評判

・何もかもわからず途方に暮れていたが、閉店処理を徹底的にサポートしてもらえて大満足です。

・費用や税金関係の相談にもしっかり乗ってくれて助かりました。

M&A Properties(テンポスマート)

M&A Properties(テンポスマート)

テンポスマートは、M&A Propertiesという企業が運営しているサービスです。

店舗物件専門のポータルサイトで、売り出し中の居抜き物件、スケルトン物件が多数掲載されています。

高い集客力を誇るこの会社に依頼すれば、スピーディに売れること間違いありません!

M&A Properties(テンポスマート)の口コミ・評判

・飲食店の譲渡を徹底サポートしてくれました。

・担当の方がデキるオーラを出してて、こちらも安心して依頼できました!

レスタンダード

レスタンダード

レスタンダードは店舗不動産を専門に扱う不動産会社です。

売却・閉店・撤退・譲渡をワンストップで支援してくれるので、安心して任せられます。

また、公式サイト内にネット査定フォームがあり、簡単に店舗の見積もり額を知ることができておすすめです。

レスタンダードの口コミ・評判

・店舗専門の業者ということで、安心して依頼することができました。

・隠れ家的PRをしてた物件で売れるか不安でしたが、上手くPRしていただきました。

M&Aオークション

 M&Aオークション

M&Aオークションは居抜き売却に特化した会社で、「店舗そのまま」というサイトも運営しています。

M&Aオークションと契約すれば、上記のサイトに物件が掲載されます。集客力が高く、スピーディにマッチングできます。

そのほかにも閉店や買取、売却、委託にも幅広く対応しています。

M&Aオークションの口コミ・評判

・幅広い選択肢・可能性を提案していただきました。

・他社で言われていたよりずっと早く売れました。感謝しかありません。

店舗の業態別に売却成功のポイント紹介!

店舗と言っても、様々な形態があります。

同じ間取りでも用途に応じて改装を施していれば。それはもはや違う物件と考えた方が良いでしょう。

ここからは、店舗の業態別に売却を成功させるコツを紹介していきます。

居酒屋・ダイニングバーを売るコツ

このタイプのお店は数が多く、需要が高いので売れやすいです。

最近は郊外から都市部に移る店舗が増えているので、まずは立地をチェックしましょう。

その他に重要なのが転用性です。

流行りをいかに取り入れるかがカギなので、こだわり無く時代に応じて厨房も変えていく必要があります。

また、席数を確保できるかどうかも重要なポイントです。席数が十分あれば、宴会コースなど違った需要を生むこともできます。

カフェを売るコツ

カフェはアクセスが悪くても独自の需要があります。

ただ、2割が厨房・8割がホールという独特の配分があるので、これに上手くハマるかどうかが売却のカギです。

レストランを売る

レストランを売る際は、まず専用機器のメンテナンスが重要になります。

日頃からケアをしっかりしていれば、高く売れやすくなります。

また、席効率はどんなイメージのレストランかによっても異なるので、転用性が高いに越したことはありません。

美容室・エステ店を売るコツ

美容室の場合、水回りの工事が非常に高額になります。

中古でも水回りがしっかりしていれば、高く売れる可能性は十分にあります。

また、シャワーの水圧もシャンプーの満足度に関わるので大事です。

エステサロンの場合は、広さや内装のイメージが重要になります。

雰囲気重視で室数が少ない店も室数が多いのに内装が殺風景な店も高くは売れません。

重要なのは2つのバランスです。

フランス料理店を売るコツ

フレンチは他の業態への転用性が高く、高額で売れやすいタイプです。

内装・インテリアにこだわったお店なら、プラスアルファの価格がついても不思議ではありません。

また、ワインセラーなどの専用設備も高くうれます。

イタリア料理店を売るコツ

イタリアンも設備が充実しており、高く売れやすいタイプです。

パスタ鍋、ピザ窯、エスプレッソマシーンなどの専用設備をどれだけキレイに扱っているかが売却結果を左右するでしょう。

中華料理屋を売るコツ

中華料理は油を多用する、においや煙が発生するため、住宅街の真ん中で開業するのは敬遠されます。

逆に言えば希少性が高いので、高額で売れる可能性も十分あります。

まず注意したいのが清潔感です。中古の場合、油がこびりついて取れないケースも少なくありません。

また、十分なガス容量があるかどうかも重要です。

すでに大容量を確保できる店なら需要が高いですが、工事してガス管を引き込む余裕があれば十分売れるでしょう。

ラーメン屋 を売るコツ

ラーメン屋は居抜き売却の需要が非常に高いです。

脱サラ後に始めるお店の中でも人気が高く、かつ設備が基本的に同じなので売りやすいです。

高く売れるラーメン屋は、規模・店内配置・排水設備がキチンとしています。売却準備ではそれらの見直しをしましょう。

和食屋・寿司屋を売るコツ

これらのお店は、なにより内装が重要になります。

和風の雰囲気がしっかり出せるかどうかがお店の人気を決定すると言っても過言ではありません。ゴタゴタしていないシンプルな内装が買い手に好まれます。

和食屋・寿司屋と一概にいっても、メインの料理だけでなく揚げ物や麺類を出すところも増えているので、厨房の転用性もポイントになってきます。

カラオケ・パブ・スナックのお店を売るコツ

これらの店舗は、何より防音設備がしっかりしているかどうかが結果を左右します。

パブやスナックは買い手がどんなお店にしたいかで変わってくるので、とにかくいろんな人に広告を見てもらうことが大切です。

そば・うどん屋を売るコツ

そば・うどん屋にあるフライヤーは天ぷら以外にも様々な揚げ物に対応できるので重宝されます。

また、製麺機はラーメンなども作れるので、幅広い方に向けて売ることができます。

ただ、内装が基本的に和テイストとなるので、ニーズとのズレが生まれる可能性もあります。注意しましょう。

アジア料理・エスニック料理店を売るコツ

韓国料理やインド料理などのお店を売る際は、何より専用の器具がそろっており、清潔感を保てているかがポイントになります。

料理によってはにおいがこびりついてしまうものも少なくないので、注意が必要です。

また、これらのタイプのお店は昼休みのサラリーマン・OLのランチ人気が高いので、オフィス街に位置しているとポイントが高いですよ。

焼肉屋を売るコツ

焼肉屋を売るために重要なのは、クレンリネスの状態です。

開業前にクリーニング業者への依頼が必要だと高額コストがかかるので敬遠されてしまいます。

日頃から汚れや付着するにおいのケアはしておきましょう。

また、ファミリー向け、中規模店、高級店のどれに当てはまるかで売り方も変わってきます。

鉄板焼き・お好み焼き・もんじゃ焼き屋を売るコツ

これらのタイプで重視されるのが、ガスの容量です。

各テーブルにガス設備が設置されているタイプは珍しく重宝されますが、すべての設備が問題なく機能するか売る前にチェックしましょう。

また、小麦粉を大量に使うことが多いので、収納スペースも確保できるかが重要です。

テイクアウト(たこ焼き・タイ焼き・かき氷・タピオカなど)店を売るコツ

このタイプは大規模な設備があるかどうかより、立地が何より重要になってきます。

立地さえ確保できれば流行に合わせて業態を変えることもできるので、人通りの多い駅前などのお店は高く売れます。

お弁当屋・惣菜屋を売るコツ

このタイプのお店も、意外とフライヤーや大きな鍋など、レストラン並みの厨房設備が求められます。

また、立地もテイクアウト店とは違い、住宅街の近くにあるほうが需要は高いです。

加えて、地域によって繁盛する時間帯が違うので、それが買主の希望に合うかどうかも重要になります。

ケバブ・クレープなどの専門店を売るコツ

メニューの幅がない専門店は、専門設備がいかに充実しているかが大切になってきます。

また、食べ物の流行り廃りは激しいので、早めに売却することをおすすめします。

こんな時はどうやって店舗を売ればいい?売る理由別の注意点

店舗を売る理由は、人によってバラバラだと思います。

どんな理由・目的でお店を売るかによって、売り方は変わってきます。

今回は、ケース別におすすめの売り方を紹介していきます。

移転がきっかけで店舗を売る時の注意点

移転がきっかけで店舗を売る際は、原状回復と移転先探し、契約を同時に進める必要があります。

計画をしっかり立てて閉店手続きをしましょう。

また、「常連さんが来て移転を伝えたい」と、売る期限を先延ばしにしていると高く売れにくくなります。

一旦売ると決めたら、早く手続きを進めることをおすすめします。

オープンして初めてデメリットが分かった時の売却ポイント

移転して初めて、お客さんの質がマッチしないとわかることもあるでしょう。

ただ、ミスマッチを感じたとしても、オープンしてすぐに売るのは勿体ないです。

まずは土地柄に合わせてメニューや内装、接客を見直しましょう。

それでも売るべきと判断したなら、どうやって売るかのプランが重要になってきます。

後継者不在で店舗を売る時の注意点

後継者がおらず、店じまいをする際は年齢がネックになります。

売却後にまた店を続けるのか、それともセカンドライフを満喫するのかによって売り方は変わってきます。

まずはあなた自身のライフプランを見直しましょう。

病気や体調不良で店舗を売る時の注意点

お店の切り盛りで無理がたたり、体調を壊してしまう方も多いです。

営業継続が困難だと判断したら、早めに売却を決断しましょう。

内装や造作の廃棄をして手遅れにならないように、居抜き売却をして楽に手放すのも体を守る一つの手です。

赤字が理由で店舗を売る時の注意点

売上不振で店舗を売らざるを得なくなった場合も、売ってしまうのがおすすめです。

ただ売っても同じことの繰り返しなので、事前に次はどうするかを考えておきましょう。

また、赤字で売ったことを周りに知られたくない方はプライバシー秘匿に力を入れている業者がおすすめです。

店舗売却は業者選びが重要!一括査定サイトを活用しよう

店舗の居抜き売却を業者に依頼する際は、契約先を慎重に選ぶことが何より重要です。

営業マンの広告コストや営業範囲などは、業者の実績・モチベーションによって大きく変わります。

仲介業者が得られる利益は仲介手数料ですが、販売コストをかけても利益が変わらなければ赤字になってしまうので、敢えて営業で手を抜く業者も多いのです。

こうした業者と契約しないためには、まず複数社の査定結果や、担当者の実績・人柄も比較した上で絞り込みましょう。

一括査定サイトは60秒で最大6社へ査定依頼!

一括査定サイト

業者を比較しようと思っても、まず何社が対応してくれるか分かりません。また、1社ごとに査定を依頼していると時間がかかり過ぎてしまいます。

こうしたデメリットをスムーズに解消できるサービスが、一括査定サイトです。

店舗の簡単な情報を約60秒で入力すれば、最大6社以上に一括で査定依頼ができます。

査定結果を比較すれば、どこと契約すべきか一目瞭然ですよ!

一括査定サイトを使えば、契約までにかかる時間が約1週間短縮でき、価格は最大300万円も高く売ることができます。

利用料は無料なので、気軽に利用してみましょう!

※一括査定サイトの詳細内容はこちらにまとめています!

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