空き家の売却価格が購入費用を超える場合、譲渡所得税が発生します。

→不動産売却でかかる税金はいくら？費用の計算方法から節税・控除のポイントまで分かりやすく解説

譲渡所得税は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

また、税率は所有期間5年以下か5年超かによって、以下のように変化します。

築年数が経つごとに物件の価値は下がるので、譲渡所得税が発生するケースはそこまで多くありません。

ただ、いざ発生してしまうとかなり高額になるので、注意しましょう。

この譲渡所得税を控除できる特例が、3000万円特別控除です。

その名の通り、発生した譲渡所得税を最大3000万円まで控除できるのが魅力で、譲渡所得税が発生したら絶対に使わないと損する特例です。

しかし、この3000万円控除を利用する際は、こちらの4つの条件を満たしておく必要があります。

• 長年住んでいた家を売るか、住まなくなってから3年経過するまでに引き渡すこと※
• 親子・親族間の取引ではないこと
• 引き渡し前の2年間で同じ特例を受けていないこと
• 他の特例を受けていないこと

※この場合の3年は、3年を経過する年の12月31日までとなります。例えば、2015年1月1日に引っ越した空き家を2018年12月1日に売却したとしても、この特例を利用することができます。

つまり、空き家を売る際は住まなくなってから3年経つまでの間に空き家を売らないと特例を利用できないというわけです。

空き家になってから3年以内に引き渡しを完了させる

3年と聞くと時間に余裕があるように感じますが、3年以内というのは空き家を引き渡すまでの期間です。

つまり、空き家になってから2年6か月の段階で売り始めたとしても、成約までに6か月以上かかれば特例は利用できないのです。

不動産売却の平均期間は3～6か月と言われていますが、運・タイミング次第ではもっと期間がかかる可能性もあります。

➝ 不動産売却の期間は平均3～6ヵ月！売れるまでのスケジュールと期間内に売るポイント

特例控除を利用したいなら、時間に余裕を持って手続きを進めていきましょう。

3年以内に住んでいない空き家の実家を売る際も、3000万円特別控除を利用することができます。

相続時に3000万円特別控除を使うには、まずこちらの8つの条件を満たしている必要があります。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた物件である
• 区分所有建物登記がされていない
• 相続を開始する直前に住んでいた被相続人以外の人がいない
• 昭和56年5月31日以前に建てられた物件である
• 区分所有建物登記がされていない
• 相続を開始する直前に住んでいた被相続人以外の人がいない
• 相続日から4回目の1月1日を迎える前に売ること
• 売却価格が1億円以下になる

これらの条件を満たしてさえいれば、相続した空き家にも3000万円特別控除を使うことができます。

→実家を売却する手順を紹介！相続の注意点や損せず売るポイント・費用や税金を解説

複数の親族で空き家を共有していた場合はどうなる？

親の家を子ども3人が相続した時、特例が使えるのが1人だけだったら不公平ですよね？

安心してください、この場合に条件を満たしていれば、兄弟1人1人が最大3000万円まで税金を控除することができます。

ただ、この特例を受けるには建物部分と土地部分のいずれも分割で相続しており、共有名義になっている必要があるので注意しましょう。

3000万円特別控除の特例を受けるためには、こちらの5種類の書類が必要になります。

• 譲渡所得の内訳書
• 空き家の登記事項証明書
• 売買契約書(コピー)
• 被相続人居住用家屋等確認書
• 耐震基準適合証明書など

こちらの書類を、確定申告のタイミングで申告書と共に提出します。

ちなみに、確定申告は引き渡した翌年の2月16日から3月15日までに管轄の税務署で手続きするようになります。

サラリーマンの方にとっては馴染みのない手続きだと思うので、こちらのガイドを参考にやっていきましょう。

空き家になってから3年が過ぎてしまい、3000万円特別控除が使えなくなったとしても、他の特例を利用して税金対策をすることができます。

そのうちの1つが、軽減税率の特例です。

この特例は所有期間が10年を超えてから売る時に、税率が以下のようになるというものです。

税金対策という面で見ればお得ですが、所有期間が10年を超えるとなると、築年数の経過によって売れにくくなります。

特例を使うために所有期間を引き延ばすよりは、早めに売ってしまうことをおすすめします。

空き家の売却では3000万円控除など、様々な控除や特例が利用できるケースがあります。

利用すると所得税を大幅に削減できることも多いですが、以下に解説する注意点もあるので気を付けましょう。

所有期間に関する控除

空き家を売却した際の所得税や住民税は、所有期間によって控除の対象となることがあります。

5年以上所有していた不動産を売却した場合、譲渡所得の一部が非課税となる「長期所有特例」があります。

所有期間を計算する際には取得日を正確に把握することが重要です。

またこの特例を適用するためには、所得税の確定申告を行う必要があります。

空き家対策特例の利用

一部の自治体では、空き家を売却しその利益を新たな住宅の購入や改修に利用した場合に、固定資産税の特例措置を設けています。

このような措置は、空き家問題の解消を目指す政策の一部として導入されています。

しかしこれらの特例を利用するには、自治体の定める一定の条件を満たす必要があります。

また申請手続きが必要な場合もありますので、事前に自治体に問い合わせて確認することが重要です。

売却後の再投資に関する控除

不動産売却後に得た利益を新たな不動産投資に用いた場合、税金の控除や延期が適用される場合があります。

経済活動を促進するための政策の一つですが、再投資先の物件や、再投資までの期間など、適用条件は細かく定められています。

またこの制度を利用するには適切な申告を行うことが必要です。

税法は複雑であり適用される法律や規定は変わることがあるので、専門家のアドバイスを得ることをおすすめします。

3000万円特別控除を使えば、税金を控除して利益を最大化することができます。

ただ、この特例の難点はとにかく条件が難しいことです。

相続するまでの間に誰も住む人がいなかったかどうかも、離れて住んでいると把握できないケースが多いので注意しましょう。

もしも空き家売却で譲渡所得税が発生した場合は、特別控除を使ってコストを減らしましょう！