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ビル売却の注意点を分かりやすく解説!はじめて売る方は要確認!

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ビル売却の注意点を分かりやすく解説!はじめて売る方は要確認!

親が急に亡くなってビルを相続したけど、空室が目立つし管理が大変…というケースは多いです。

この時は早めに売ってしまう方が相続税対策にもなってお得です。

今やビルの売却は不動産会社にネットで依頼することもできますが、いくつかの注意点を抑えておかないと大損してしまいます。

今回は、特にはじめて売る方が抑えておきたいビル売却の注意点を分かりやすく解説していきます。

事業用のビルを高く売るコツ・注意点!不動産会社選びが重要

ビル売却は普通の不動産売却と方法が異なる

ビルの売却は、家やマンションといった一般的な不動産売却とはやり方が異なります。

どこが違うのか、ここから分かりやすく解説していきます。

高く売るためにじっくり販売活動をしていく

売り出し中のビルは他の売り出し物件と違い、大規模な買主募集は行われないことが多いです。

ビルの売主は法人や事業主がメインですが、ビルの売却が周囲にバレることで何かしらの事業転換がおこなわれたことが筒抜けになります。

また、顧客や株主も会社がビルを売っているのを見て「経営が悪化しているのではないか…」と不安に思ってしまいます。

そのためビルは大規模宣伝はせず、時間をかけて高額売却を目指すの一般的です。

ビル売買市場ではブローカーが暗躍している?

ビルが売りに出されているという情報は一般に公開されないので、購入希望社はどこから買えば良いかわかりませんよね。

この点を解消するのが、暗躍するブローカーの存在です。

ブローカーは年中ビル売買の情報を集めており、不動産会社に教えます。

良かったビルは業者がそのまま買い取るか、会員に情報を流して買わせます。

ブローカーはその成約のあかつきに、仲介手数料の半分ほどを業者からもらうようになるのです。

ビルはテナントが入っている状態でも売却できる?

老朽化したビルを売りたいと思っても、テナントが数件入っていることがあります。

テナントとは契約を交わしている手前、「売りたいから出ていってくれ」と言っても従ってはくれません。

この時は、テナントが入ったまま売るのが一般的です。

オーナーチェンジはよくある取引の方法

ビルの所有権を売買する方法をオーナーチェンジと言います。

この時、契約内容は前のオーナーのものを引き継ぎます。

テナントの入居者からしたら、賃料の振込先が変わるだけなので、引き続き問題なく利用することができます。

空にしたほうが売れやすいが立ち退き料がかかる

オーナーチェンジの場合は、前のオーナーが決めた契約内容が足かせとなって上手く入居者が募集できないケースもあります。

こうしたケースを敬遠する人も多いので、一度ビルを空にしてから売却するほうが高く売れやすいのです。

ただ、オーナーの自由で契約を破棄するのは許されないので、売却の1年前くらいから入居者との交渉を進めていくようになります。

この時、合わせて立ち退き料を支払うのがセオリーです。

ただ、高い立ち退き料を準備したとしても相手が絶対立ち退いてくれるわけではないので注意しましょう。

ビルは築年数が古くても売れやすい

ビルは、戸建てやマンションと違って築年数が古くても売りやすいのが大きなメリットです。

その理由としては、ビルの多くは鉄筋や鉄骨で出来ているので、古くなっても老朽化しにくいのです。

また、ビルが建っているエリアというのは人通りの多い地域なので、ビルの状態にかかわらずそのエリアを抑えるだけでビジネスチャンスを得ることができるのです。

ここからは、古いビルを高く売るためのコツをいくつか紹介していきます。

テナントを満室にしてから売ると成約しやすい

オーナーチェンジの場合は、テナントを全て埋めてから売り出すほうが成功しやすいです。

単純に賃料収入を引き継げるというのもありますが、「築古でも満室」というステータスを見せることで収益物件としての余力を見せることができます。

1室のみ空室の場合と満室の場合は、圧倒的に後者のほうが売れやすくなります。

数ヶ月後に売ることが決まったら、試しにテナント募集をかけていきましょう。

満室にするためにリフォーム工事をすべき?

テナントを募集したいのに状態が悪くて入りそうにない時は、リフォームをしてでも入居しやすくすべきなのでしょうか?

これは結論から言えば、そのビルの立地によります。

アクセスの良いビルなら費用をかけても売って回収できる可能性が高いです。

一方、アクセスが悪いとリフォーム代をかけたとしても高額売却は難しいと思います。

もし迷ったら、まずはリフォームせず売っていくのがおすすめです。

リフォームが失敗したら、高いコストをかけたのに成約が取れなくなり2重で損をしてしまいます。

古いビルでも人気なのは再開発ができるから

上でも説明しましたが、古いビルでも人気の理由は、その”場所代”も大きいです。

企業の中には、並んで建っているビルをまとめて購入し、更地にしたあとショッピングモールを建てるということもあります。

ビルは建物自体だけでなく、アクセスの良さにも価値があるのです。

用途をガラッと変えて売ることもできる

ビルは戸建てやマンションと違い、デザインや間取りに個別性があらわれにくいです。

つまり、どこのビルも構造が割と似通っているということです。

そのため、これまでは複数のテナントが入っていたビルも、会社が自社ビル目的で買ってくれるといった可能性があるのです。

ビルはどんな人に売ればいいの?

ビル売却の基本的な知識は分かりましたが、そもそもビルを買ってくれる人ってどんな人なのでしょうか。

個人が買うにしては高価過ぎますし、用途もわかりにくいですよね。

ここからは、ビルを買う人の特徴を紹介していきます。

好立地なら法人や自営業者に売るのがおすすめ

立地の良いビルなら、まずは法人、その中でも大企業に売りたいものです。

彼らは金払いが良いので、かなりの高利益を生む可能性があります。

ただ、彼らはめぼしいビルには連絡を送ったりと自分から積極的に営業をかけています。彼らにピンポイントで宣伝するのは難しいと思ったほうが良いでしょう。

利回りの高いビルなら投資家に売る

都心の大通り沿いなどではないが、それなりにアクセスの良いビルなら、投資家に売るのがおすすめです。

こうしたビルは高利回りが期待できるので、彼らは喜んで買ってくれるでしょう。

この時は、地方都市のビルでも東京の不動産会社の仲介で売ることをおすすめします。

投資家は入居者と違ってビルの近くに住んでいる必要がないので、自宅から全国各地のビルを狙っています。

不動産投資家が最も多いのは最も富裕層が多い東京都なので、東京の収益物件専門業者のほうが彼らに上手く宣伝できるのです。

将来性のある地域のビルなら不動産会社に売るのも手

今はブランド力のない地域でも、今後価値が高まると言われるところがあります。

例えば東京の練馬区は都心と比べてブランド力はないですが、地盤が固いので今後価値が上がると言われています。

こうした事情をわからない投資家もいるので、練馬のビルを売っても成約しにくいと思います。ただ、不動産会社は事情に精通しているので、買い取ってもらう可能性が高いです。

ビルを売る時はまず相場を調べよう

ビルを売る時は、まず売却価格の相場を調べることから始めましょう。

最初にいくらで売れるのかイメージを付けておかないと、売るべきかどうかの判断も付きません。

ビルを売れば、持ち主の手元に戻ることはありません。

目標額に届かない上、大切なビルまで手放すことになれば、後悔してもしきれませんよね?

必ず相場を調べた上で、売るかどうかを決めていきましょう。

ビルの売却相場はネットで調べられる

ビルの売却価格を算出する式は、素人にとってはかなり複雑です。

ただ、素人でも簡単にビルの相場を知る方法があります。それは、売られているビルの価格を調査すれば良いのです。

売りビルの価格はすでに不動産会社が計算・修正して出した価格ですから、そのまま参考にすれば良いのです。

売りビルの情報は、HOME'S 不動産投資楽待健美家といった収益物件専用のサイトに多数掲載されています。

これらのサイトをチェックして、売却相場のイメージをしていきましょう。

ビルの売却相場を調べる3つの方法とおすすめサイトを紹介

他ビルの売却価格はあくまで参考程度に考える

ただし、周辺の売りビル情報を信用しすぎると痛い目にあいます。

「隣のビルが5000万円で売られてたから、うちのビルもだいたい5000万円で売れる」とはいかないのです。

まず、ビルはそれぞれ面積、間取り、高さなどが違います。例え一緒だったとしても、利回りや利用情報、築年数にどうしても違いが出てきます。

それらも含め、表面上のステータスが全て一緒だったとしても、内部のキズ、付帯設備などの状況はそれぞれ違いがあるはずです。

そんな訳で、素人が正確にビルの売却相場を調べることは出来ないのです。

売りビル情報はあくまで参考程度に考えておきましょう。

ビルを売る流れを分かりやすく解説!

ビル売却の流れを簡単に説明すると、以下の手順で6つの手続きを進めていきます。

  1. ビルの売却相場を調査
  2. 不動産会社に査定を依頼
  3. 業者選定・媒介契約
  4. 販売活動
  5. 売買契約
  6. 決済・引き渡し

全ての手続きが完了するまでは平均で6ヶ月ほどと考えておくと良いでしょう。

ただ、都心の条件が良いビルなら、平均の半分以下の期間で売れますし、田舎のビルなら売り出しても1年以上売れないケースが多々あります。

ここからは、ビルを売る手続きを順に解説していきます。

【Step1】ビルの売却相場を調査

ビルの売却手続きに入る前に、まずは売却価格の相場を調べましょう。

前述の通り大まかで良いので、価格のイメージを付けておくだけで売却のスピードや結果が大きく変わります。

【Step2】不動産会社に査定を依頼

相場のイメージがつかめたら、いよいよ不動産会社に査定を依頼していきます。

査定額は「うちならビルをこれくらいの金額で売れる」という予想額なので、必ず複数社の査定額を比較して、高く見積もってくれたところと契約するようにしましょう。

いろんな会社に査定を依頼するのが面倒な方は、一括査定サイトを使うとスムーズに複数社へ査定を依頼することができます。

※一括査定サイトの詳しい使い方はこちら!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

【Step3】業者選定・媒介契約

査定額を比較しながら業者を絞り込んでいき、媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産会社に販売活動を委任する代わりに、成約のあかつきに仲介手数料を支払うという契約です。

媒介契約には3つの方法があり、それぞれ内容が異なります。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

一般媒介契約を結ばれた業者は、自社が一番に成約できな買った時に赤字になることを考え、広告コストを出し惜しみする傾向にあります。

そのため、一般的には(専属)専任媒介契約がおすすめされていますが、高価なビルの場合は一般媒介契約を選ぶことで業者間で競争がおこり、相場以上で売れる可能性があります。

売りたいビルの状況を鑑みて、最適な契約方法を選択しましょう。

不動産売却時の専任媒介と一般媒介の違いをわかりやすく解説

【Step4】販売活動

契約が完了したら、実際に販売活動が始まります。

通常の不動産売却ではWeb広告や折込チラシを使って大規模に宣伝をしていきますが、ビルの場合は企業活動に関わるので、あまり表立ってPRしないことも多いです。

売主自身がやることはありませんが、希望者がテナントを見学に来ることもあるので、最低限の準備をしていきましょう。

【Step5】売買契約

買主が見つかったら、いよいよ売買契約をおこないます。

不動産売買契約の流れ・注意点を徹底解説!

売買契約でおこなわれるのは主に契約書の読み合わせですが、以前に口約束で決めた事項が盛り込まれていない可能性もあるので、慎重にチェックしていきましょう。

【Step6】決済・引き渡し

売買契約を結んだら、最後にビルの決済・引き渡しをおこないます。

不動産の決済は大きなお金が動くため、セキュリティがしっかりしている銀行の1室などでおこなわれることが多いです。

決済・引き渡しの一般的な流れは、以下の通りです。

  1. 本人確認と書類の確認
  2. ローン融資を買い手がおこなう
  3. 税金などの精算
  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
  5. 仲介手数料の支払い
  6. 司法書士への報酬支払い
  7. 売り手のローン返済手続き
  8. 抵当権の抹消登記完了
  9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

引き渡し・決済の詳しい内容はこちらにまとめているので、合わせて御覧ください。

不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要書類を詳しく解説

ビルを売る時はテナントへの通知を忘れずおこなう

ビルを売る際は、テナントへの同意を求める必要はありません。

ただ、オーナーが変われば賃料の振込先が変わるので、必ず通知をおこないましょう。

通知は売主と新貸主の連名で通知書を出すのが一般的です。

売主、新貸主、テナントの3者で同意書(賃借人の地位承継通知書及び同意書)に押印をして、完了となります。

ビルを売る際にかかる税金・費用

ビルを売る際にかかる主な税金・費用は、こちらの5つです。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 消費税
  • 仲介手数料

ただ、こちらは最低限支払うコストになります。売る前に簡易リフォームやクリーニングを依頼したりすれば、これ以上の費用がかかってしまいます。

今回は、5つの中でも特に高額になりがちな3つの費用について解説していきます。

不動産売却にかかる税金・手数料・費用一覧!いくらかかるのか解説

譲渡所得税は売却益が出た時に発生する

ビルを売った時に出た利益が購入時の費用を超える時に発生するのが譲渡所得税です。

譲渡所得税は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

ちなみに取得費は、不動産の購入代金と取得に要した費用の合計額(家の場合は減価償却費を差し引く)と譲渡収入金額の5%のうち、大きい額の方が採用されます。

また、税率はビルの所有期間(取得費から引き渡し年の1月1日まで)が5年以下(短期)か5年超かによって、このように変化します。

短期譲渡所得 長期譲渡所得
所得税 30% 15%
住民税 15% 5%

所有期間が長引けば税金が下がりますが、その分築年数が経過して劣化してしまい、価格がつきにくくなります。

どちらがお得かは判断が難しいですが、当サイトでは、たとえ税率が高くても早めに売ってしまうことをおすすめしています。

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

ビル売却では消費税がかかる!増税前に売るのがお得

ビルは、ほぼ全てが事業目的で利用されています。

そのため、普通のマイホームを売る際にはかからない消費税が売却価格に課されるようになります。

ただ、ビルの価格に8%をかければ非常に高額な負担となります。そのため2期前の課税売上高が1,000万円未満の方は課税を免除されます。

8%でも高い消費税ですが、2019年10月からは10%に増税されます。現在売却を検討中の方は、増税前に成約できるよう早めに手続きを進めていきましょう。

仲介手数料は売却価格に応じて変わる

仲介手数料は、業者が販売活動をおこなってくれた報酬として、成約のあかつきに支払う費用です。

仲介手数料の負担は、ビルの売却価格に応じて以下のように計算します。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

例えばビルの売却価格が8000万円だった場合、仲介手数料は8000万円×3%+6万円=246万円となります。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法

ビルを売る際は精算金のチェックを忘れずに!

ビルを売る際は、以下の費用精算が必要になります。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 賃料・共益費
  • 駐車場利用料
  • 看板等の利用料
  • 自動販売機の設置料
  • 町会費

不動産の精算は引き渡し日で日割り分担をするのが一般的ですが、精算方法が法律に規定されているわけではありません。

精算はあくまで売主・買主間の話し合いによって決まるので、必ず売主の方から話を切り出すようにしましょう。

ただ、中古不動産の売買は、どうしてもお金を出してくれる買主の優位で話が進んでいきます。

細かい費用は売主が気前よく出し、固定資産税などの大きなお金は確実に精算してもらうことをおすすめします。

不動産売却後の固定資産税は誰が支払う?どう精算・納付する?

ビル売却を成功させる3つの裏ワザ

ビルを売る相手はほとんどが投資家ですから、彼らのことを理解して対策しなければいけません。

通常の不動産売却と同じように手続きを進めてしまうと、損をすることも多いのです。

では、ビル売却を成功させるにはどうすれば良いのでしょうか?3つのポイントを解説します。

①レントロールを作成する

テナントビルを売る際は、レントロールをしっかり作っておく必要があります。

レントロールには、現在入っているテナントの賃料や契約期間などがこのようにまとめられています。

投資家がビルを購入する場合は、ビル自体の築年数などより、レントロールから収益性の有無をチェックして判断するようになります。

逆に言えば、レントロールが準備できないと投資家相手に取引をするのは難しいです。

②修繕履歴を一覧でまとめる

ビルを売る際は、これまでの修繕履歴を一覧でまとめることも忘れないようにしましょう。

投資家にとっては、コストを計算する時に近々リフォームが必要かどうかは重要なポイントとなります。

修繕が行き届いているビルは、管理が行き届いている上、コスト負担も少ないので買主にとっては好条件で購入できます。

③フリーレントにしてでも満室にする

ビルは満室にしてから売るほうが良いですが、急に満室にするのはなかなか難しいものです。

そこでおすすめなのがフリーレント、つまり入居後数ヶ月は賃料を0にするサービスです。

一度テナントが入ってしまえば、短期で出ていく可能性は低いです。

リスクを背負ってでも満室にして売ることで、結果的に売主の得にすることができます。

注意点を抑えてビルをスムーズに売ろう

ここまで、ビルを売る際に抑えておきたい注意点を分かりやすく解説していきました。

仲介業者と契約したら販売営業や広告作成などを任せることになりますが、売却を成功させるには売主の知識が0なのはやはりダメです。

ここで紹介したような最低限の知識を抑えておき、スムーズにビルを売っていきましょう!

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