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ビル売却の注意点を分かりやすく解説!はじめて売る方は要確認!

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ビル売却の注意点を分かりやすく解説!はじめて売る方は要確認!

親が急に亡くなってビルを相続したけど、空室が目立つし管理が大変…というケースは多いです。

この時は早めに売ってしまう方が相続税対策にもなってお得です。

今やビルの売却は不動産会社にネットで依頼することもできますが、いくつかの注意点を抑えておかないと大損してしまいます。

今回は、特にはじめて売る方が抑えておきたいビル売却の注意点を分かりやすく解説していきます。

事業用のビルを高く売るコツ・注意点!不動産会社選びが重要

ビル売却は普通の不動産売却と方法が異なる

ビルの売却は、家やマンションといった一般的な不動産売却とはやり方が異なります。

どこが違うのか、ここから分かりやすく解説していきます。

高く売るためにじっくり販売活動をしていく

売り出し中のビルは他の売り出し物件と違い、大規模な買主募集は行われないことが多いです。

ビルの売主は法人や事業主がメインですが、ビルの売却が周囲にバレることで何かしらの事業転換がおこなわれたことが筒抜けになります。

また、顧客や株主も会社がビルを売っているのを見て「経営が悪化しているのではないか…」と不安に思ってしまいます。

そのためビルは大規模宣伝はせず、時間をかけて高額売却を目指すの一般的です。

ビル売買市場ではブローカーが暗躍している?

ビルが売りに出されているという情報は一般に公開されないので、購入希望社はどこから買えば良いかわかりませんよね。

この点を解消するのが、暗躍するブローカーの存在です。

ブローカーは年中ビル売買の情報を集めており、不動産会社に教えます。

良かったビルは業者がそのまま買い取るか、会員に情報を流して買わせます。

ブローカーはその成約のあかつきに、仲介手数料の半分ほどを業者からもらうようになるのです。

ビルはテナントが入っている状態でも売却できる?

老朽化したビルを売りたいと思っても、テナントが数件入っていることがあります。

テナントとは契約を交わしている手前、「売りたいから出ていってくれ」と言っても従ってはくれません。

この時は、テナントが入ったまま売るのが一般的です。

オーナーチェンジはよくある取引の方法

ビルの所有権を売買する方法をオーナーチェンジと言います。

この時、契約内容は前のオーナーのものを引き継ぎます。

テナントの入居者からしたら、賃料の振込先が変わるだけなので、引き続き問題なく利用することができます。

空にしたほうが売れやすいが立ち退き料がかかる

オーナーチェンジの場合は、前のオーナーが決めた契約内容が足かせとなって上手く入居者が募集できないケースもあります。

こうしたケースを敬遠する人も多いので、一度ビルを空にしてから売却するほうが高く売れやすいのです。

ただ、オーナーの自由で契約を破棄するのは許されないので、売却の1年前くらいから入居者との交渉を進めていくようになります。

この時、合わせて立ち退き料を支払うのがセオリーです。

ただ、高い立ち退き料を準備したとしても相手が絶対立ち退いてくれるわけではないので注意しましょう。

ビルは築年数が古くても売れやすい

ビルは、戸建てやマンションと違って築年数が古くても売りやすいのが大きなメリットです。

その理由としては、ビルの多くは鉄筋や鉄骨で出来ているので、古くなっても老朽化しにくいのです。

また、ビルが建っているエリアというのは人通りの多い地域なので、ビルの状態にかかわらずそのエリアを抑えるだけでビジネスチャンスを得ることができるのです。

ここからは、古いビルを高く売るためのコツをいくつか紹介していきます。

テナントを満室にしてから売ると成約しやすい

オーナーチェンジの場合は、テナントを全て埋めてから売り出すほうが成功しやすいです。

単純に賃料収入を引き継げるというのもありますが、「築古でも満室」というステータスを見せることで収益物件としての余力を見せることができます。

1室のみ空室の場合と満室の場合は、圧倒的に後者のほうが売れやすくなります。

数ヶ月後に売ることが決まったら、試しにテナント募集をかけていきましょう。

満室にするためにリフォーム工事をすべき?

テナントを募集したいのに状態が悪くて入りそうにない時は、リフォームをしてでも入居しやすくすべきなのでしょうか?

これは結論から言えば、そのビルの立地によります。

アクセスの良いビルなら費用をかけても売って回収できる可能性が高いです。

一方、アクセスが悪いとリフォーム代をかけたとしても高額売却は難しいと思います。

もし迷ったら、まずはリフォームせず売っていくのがおすすめです。

リフォームが失敗したら、高いコストをかけたのに成約が取れなくなり2重で損をしてしまいます。

古いビルでも人気なのは再開発ができるから

上でも説明しましたが、古いビルでも人気の理由は、その”場所代”も大きいです。

企業の中には、並んで建っているビルをまとめて購入し、更地にしたあとショッピングモールを建てるということもあります。

ビルは建物自体だけでなく、アクセスの良さにも価値があるのです。

用途をガラッと変えて売ることもできる

ビルは戸建てやマンションと違い、デザインや間取りに個別性があらわれにくいです。

つまり、どこのビルも構造が割と似通っているということです。

そのため、これまでは複数のテナントが入っていたビルも、会社が自社ビル目的で買ってくれるといった可能性があるのです。

ビルはどんな人に売ればいいの?

ビル売却の基本的な知識は分かりましたが、そもそもビルを買ってくれる人ってどんな人なのでしょうか。

個人が買うにしては高価過ぎますし、用途もわかりにくいですよね。

ここからは、ビルを買う人の特徴を紹介していきます。

好立地なら法人や自営業者に売るのがおすすめ

立地の良いビルなら、まずは法人、その中でも大企業に売りたいものです。

彼らは金払いが良いので、かなりの高利益を生む可能性があります。

ただ、彼らはめぼしいビルには連絡を送ったりと自分から積極的に営業をかけています。彼らにピンポイントで宣伝するのは難しいと思ったほうが良いでしょう。

利回りの高いビルなら投資家に売る

都心の大通り沿いなどではないが、それなりにアクセスの良いビルなら、投資家に売るのがおすすめです。

こうしたビルは高利回りが期待できるので、彼らは喜んで買ってくれるでしょう。

この時は、地方都市のビルでも東京の不動産会社の仲介で売ることをおすすめします。

投資家は入居者と違ってビルの近くに住んでいる必要がないので、自宅から全国各地のビルを狙っています。

不動産投資家が最も多いのは最も富裕層が多い東京都なので、東京の収益物件専門業者のほうが彼らに上手く宣伝できるのです。

将来性のある地域のビルなら不動産会社に売るのも手

今はブランド力のない地域でも、今後価値が高まると言われるところがあります。

例えば東京の練馬区は都心と比べてブランド力はないですが、地盤が固いので今後価値が上がると言われています。

こうした事情をわからない投資家もいるので、練馬のビルを売っても成約しにくいと思います。ただ、不動産会社は事情に精通しているので、買い取ってもらう可能性が高いです。

注意点を抑えてビルをスムーズに売ろう

ここまで、ビルを売る際に抑えておきたい注意点を分かりやすく解説していきました。

仲介業者と契約したら販売営業や広告作成などを任せることになりますが、売却を成功させるには売主の知識が0なのはやはりダメです。

ここで紹介したような最低限の知識を抑えておき、スムーズにビルを売っていきましょう!

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