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土地査定は無料で出来る!コスト0で相場を自分で調べる方法と査定方法・注意点

【更新日】2020-05-20
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無料で土地査定

土地を売る際は、査定をして見積もりを出す必要があります。

土地には定価というものがなく、その価値は時期や周辺地域の状況によっても変化します。

そのため、査定を依頼して正確な価格を算出する必要があるのですが、ここで気になるのが「お金はかかるのか」ということでしょう。

土地を売る際はさまざまな税金・費用がかかってしまうので、せめて査定だけは無料で実施したいですよね!

今回は、土地査定の気になるコスト事情を紹介していきます

土地査定の方法!価格が決まる仕組みとネットで簡単にできる相場の調べ方

土地査定は無料・有料の2種類がある

土地査定の方法は、無料と有料の2種類があります。

無料査定は一般的な不動産会社がおこなっているサービスで、有料査定は、不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持った人たちがおこなう鑑定調査となります。

本来、土地の査定は鑑定士に依頼する必要があるのですが、費用がかかるため市場の活性化が生まれにくく、だんだん不動産会社が無料におこなうようになりました。

有料査定を依頼することはほとんどない

不動産鑑定士による有料査定は、公式書類に評価額の記載が必要だったり、国の建築物の価値を見極めたりする際に利用されます。

精度がかなり高いと言われていますが、個人による土地売却に使われることはありません。

鑑定費用は各事務所によって決められていますが、どこも総じて高い費用設定になっています。

以下がその一例です。

            
鑑定費用 宅地または建物の鑑定評価 農地または林地の鑑定評価建物+土地(敷地)の鑑定評価
500万円以内 181,100円 362,000円241,000円
1000万円以内 181,000円 422,000円 271,000円
1500万円以内 196,000円 513,000円 316,000円
2000万円以内 226,000円 573,000円 347,000円
2500万円以内 249,000円 618,000円377,000円
3000万円以内 264,000円 648,000円407,000円
4000万円以内 286,000円 693,000円452,000円
5000万円以内 316,000円 738,000円497,000円
6000万円以内 346,000円 768,000円 527,000円
8000万円以内 392,000円 814,000円573,000円
1億円以内 439,000円 861,000円 620,000円
3000万円以内 264,000円 648,000円407,000円

※出典:株式会社横浜不動産鑑定HP

費用は鑑定額に比例して高くなっていますが、土地売却が失敗する可能性もあります。

この時は費用を回収できないリスクも出てくるので注意しましょう。

また、個人への土地売却なら正確な有料査定を依頼しても、その良さを生かすことができません。

なぜなら、土地を買う相手も不動産知識のない素人なので、果たして価格が正確かどうか見抜くことができないのです。

後述しますが、最終的な売り出し価格は売主の希望も考慮されるので、ほとんどの場合は無料査定で十分なのです。

不動産査定の方法には無料と有料がある!かかる日数・査定額の違い

土地の無料査定の依頼方法は3種類

土地の無料査定を依頼する方法は、主に以下の3通りとなります。

  • 不動産会社に来店して申し込む
  • 不動産会社の公式サイトから申し込む
  • 一括査定サイトを使って申し込む

ここからは、それぞれの方法をわかりやすく解説していきます。

不動産会社に来店して申し込む

不動産会社に来店をして査定をしてもらうことも出来ます。

来店による査定は、最初に不動産会社に電話をして来店日時の決定と簡単な土地についてのヒアリングをおこない、実際に来店した時には査定結果の共有と、次のステップの確認をおこなう流れのところもあります。

また、来店時に登記簿謄本や測量図の持参を依頼されることもあります。

不動産査定の必要書類はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

不動産査定の必要書類一覧!全20種類の内容と提出のタイミングを徹底解説!

不動産会社の公式サイトから申し込む

不動産会社の公式サイトから査定申込が出来るところもあります。

※上は三井のリハウスの公式ページ

公式サイトから査定申込をするメリットは、他社に情報流出する可能性が低いこと、情報伝達が早いことなどが挙げられます。

すでに査定・契約を依頼したい業者が固まっている時は、この方法でも良いでしょう。

一括査定サイトを使って申し込む

査定額はあくまで各社の”私見”であり、確実に当たっているということはありません。

また、査定額は「ウチならこれくらいの金額で売ることが出来る」という見積もり価格なので、出来るだけ多くの会社に査定依頼をして、高値を付けてくれたところと契約したほうがお得です。

このように、複数社の査定額を比較する際におすすめのサービスが一括査定サイトです。

一括査定サイトは60秒ほどで土地の簡単な情報を入力・送信すれば、平均6社以上に査定を一括依頼できる優れものです。

利用料は完全無料なので、まだ売却を検討中の方も気軽にお申込ください。

※一括査定サイトの詳しい内容はこちらにまとめています。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

土地の無料査定におすすめの一括査定サイト3選

土地の無料査定には、まず一括査定サイトを使って複数社に査定依頼し、比較するのがおすすめです。

ただ、一括査定サイトは30を超える数があるので、初めての方はどれを使えば良いか分からないと思います。

そこで今回は、土地を無料査定する時におすすめの一括査定サイトを3つ紹介していきます。

すまいValue

すまいValueは、不動産の大手仲介業者6社が共同運営している不動産サイトです。

  • 三井不動産リアルティ(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 小田急不動産
  • 野村不動産アーバンネット
  • 三菱地所ハウスネット

日本でもトップクラスの業者の査定額を比較できるので、大手志向の方にもおすすめです。

すまいValueは不動産会社が直接運営しているので、情報が洩れる心配は少ないです。

そのため、プライバシーを保護してほしい方にもおすすめできます。

すまいvalueで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

HOME4U

HOME4UはNTTグループが運営しているサイトで、業界の中でも信頼性が高い部類に入ります。

すまいValueと違って純粋な一括査定サイトで、登録業者が1000社ほどいます。

大手から中小まで幅広く比較をすることができるので、「どこと契約すれば良いか、まだ検討がついていない」という方にもおすすめです。

また、HOME4Uは一括査定サイトの中では珍しく、Pマーク認定を受けています。

そのため、こちらもプライバシー保護に力を入れている安全なサイトと言えるでしょう。

home4uで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

ライフルホームズ

ライフルホームズはスーモやアットホームと同じ大手不動産ポータルサイトです。

上記3サイトにはいずれも不動産査定フォームが付いていますが、中でもライフルホームズがおすすめなのは匿名で査定依頼ができるからです。

「個人情報の流出が心配…」という方も、試しに査定を受けてみることができます。

加えて、ライフルホームズは通常の一括査定も受けられるので、まずは匿名査定を受けてみて、価格が気に入れば通常の査定を依頼するとスムーズですよ!

ライフルホームズで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

土地の無料査定を依頼する流れ

土地の無料査定を依頼する際は、ネットから申し込むのが最もスムーズです。

無料査定の依頼は、こちらの4ステップで進んでいきます。

  1. 土地の基本情報を入力
  2. 申込者の個人情報と希望・要望を入力
  3. 不動産会社へ査定を依頼する
  4. 不動産会社からの連絡を待つ

1つずつ見ていきましょう。

【Step1】土地の基本情報を入力

査定フォームを開くと、まずは査定に出したい土地の基本情報を入力します。

所在地の他、面積や現状を記入するようになりますが、その際は出来るだけ事前に情報を集めて、1社目の査定依頼から正確に情報を記入するようにしましょう。

複数社に査定を依頼する場合、各社に相談をしたり、資料がそろってきたりして、どんどん申込情報がアップデートされていく可能性があります。

この場合、前提条件が変わるので客観的な比較ができなくなってしまうので注意しましょう。

【Step2】申込者の個人情報と希望・要望を入力

土地の基本情報を入力したら、次に依頼者の個人情報と細かい要望を入力していきます。

訪問査定と机上査定のどちらを選択するのか、すぐの売却を希望か、検討中かなどを入力しましょう。

【Step3】不動産会社へ査定を依頼する

記入項目を全て記載したら、一括査定の場合は査定に対応している業者が一覧で表示されています。

出てきた業者のプロフィールを確認し、査定を依頼する業者をチェックして送信しましょう。

平均最大6社以上に一括査定を依頼できるサービスが多いですが、余りに多くなると連絡が大変なので、1度に依頼する業者の数は3社ほどにとどめておくことをおすすめします。

【Step4】不動産会社からの連絡を待つ

査定を依頼したら、不動産会社からの連絡を待ちます。

査定が完了した際は当然、査定の結果を送ってきますが、実際はその前に連絡を送ってくるケースも多いです。

査定結果以外の連絡を「しつこい営業」と決めつけて嫌がる方も多いですが、より正確な査定額を算出するために必要なヒアリングという可能性も多々あるので、最初から警戒する必要はありません。

ただ、明らかにしつこすぎる場合は、不動産会社の監督官庁へ相談しましょう。

土地の査定額を自分で調べる方法!無料で初心者でも簡単に調査可能

土地の査定額は不動産会社に依頼をして算出してもらうことができますが、不動産会社が無料査定を提供しているのは営業目的の側面が強いですし、その業者の経験・実績によっても金額は変わってしまいます。

例えば、本来の価値が2,000万円の土地を1社から1,500万円で査定された場合、「プロが言うならそんなもんか…」と信じ込んでしまったら、売却をした後も大損したことに気づかない可能性があります。

そのため、土地を査定に出す前に自分でだいたいの価格イメージは調べておいたほうが良いのです。

土地の価格を調べるのは初心者にハードルが高いようにも感じますが、以下の方法を利用すれば比較的簡単に調べることが出来ます。

  1. ポータルサイトを使う
  2. 土地総合情報システムを使う
  3. 公示地価を使う
  4. 路線価図を使う
  5. 固定資産税評価額を使う

ここから、調べ方を一つ一つ見ていきましょう。

ポータルサイトを使う

スーモ

スーモやライフルホームなどの不動産ポータルサイトは賃貸物件を探す際に利用するケースが多いですが、購入希望者を募集している売り出し中の土地も掲載されています。

絞込検索をして周辺エリアの類似の土地をチェックすれば、自分の土地がだいたいいくらで売れるのかが分かります。

ただ、注意してほしいのは掲載されている土地の価格は売り出し価格であり、成約価格ではないという点です。

売り出し価格は売れ残りが続くと値下げをする可能性もありますし、交渉によって価格を下げるケースも多いです。

結果的に、掲載価格よりもずっと下がってしまう可能性があるということを頭に入れながらチェックをしていかなければいけません。

土地総合情報システムを使う

土地総合情報システム

土地総合情報システムは国土交通省が提供しているデータベースで、全国の不動産成約事例を直近5年分までチェックすることができます。

こちらは成約価格(最終的な決定価格)になるので、売っていくらになるのかを正確に知りたい方はポータルサイトを利用する際よりも正確な価格算出が可能です。

ただ、過去の取引事例は100%参考に出来る訳ではなく、以下のような要因の変化で前提条件が変化する可能性も十分あります。

相場変動の要因 内容
1年 +13.5
事情補正 離婚、転勤などが理由による売却は期限が設定されているので、査定額が低くなる
時点修正 周辺環境・経済状況の変化
地域要因 同一エリアの土地を参考にしていても、そのエリアの一部だけ騒音などがある場合は補正が必要
個別的要因 形状、埋没物、地歴などの個別の要因

ここ数年で地域に大きな環境変化があった場合は十分注意しましょう。

標準地・基準地検索システムを使う

標準地・基準地検索システム

国土交通省は全国の地価を公示しており、公示された基準地価がベースになって税額や実勢価格などが決まっていきます。

最新の基準地価は国土交通省提供の「標準地・基準地検索システム」でチェックすることができるので、確認してみましょう。

ただ、公示地価は全国隅々の土地についている訳ではないので注意しましょう。

加えて、公示地価は土地そのものの評価額ですが、実際に売却をする場合は市況や競合の様子によって価格が上下します。

必ずしも売却価格と公示地価はイコールではないことを頭に入れておきましょう。

路線価図を使う

路線価図

国税庁が提供している「路線価図・評価倍率表」は、個人もネットで無料閲覧することができます。

路線価図には全国の道路の価値が書かれており、そこから道路に接する土地の価格を計算するようになります。

路線価図の見方は一定のルールがあります。こちらの記事にまとめてあるので、参考にしてください。

路線価を使って土地の売買価格を査定しよう!路線価図の見方・計算方法

固定資産税評価額を使う

毎年1月1日時点での土地の所有者に対して課される税金が固定資産税です。

固定資産税の納税者に対して通知書が届きますが、こちらの書類に固定資産税評価額という項目があります。

この固定資産税評価額の約7割が、売却価格となります。

土地の無料査定の注意点

土地の査定は不動産会社に依頼をすれば無料で受けることができます。

しかし、いくら無料だとは言え、高額な資産である土地を扱う以上注意が必要です。

ここからは、土地の無料査定を受ける際の注意点を詳しく解説していきます。

土地査定で見られる8つのポイントと損しないため注意点

100%査定額通りに売れるわけではない

前提として、査定はあくまでも見積もりです。

「この価格で売れるなら売ろうかな…」と思っても、実際はかなり値下げされることもあり得るので注意しましょう。

特に多いのが、運やタイミングが原因で売れ残ってしまうケースです。

売れ残りが生じると、不動産会社は早く成約を取ろうと値下げを提案してきます。

また、契約時にも買主から値下げ交渉を受け、最大で価格の1割を下げることもあり得ます。

成約額は査定額から大幅に下がるリスクも頭に入れておきましょう。

査定額を高く吊り上げる悪徳業者も存在

一括査定サイトで複数社の査定結果が届いた時、どうしても気になるのが「どの会社が一番高額か」でしょう。

登録業者も査定額が比較されることを分かっているので、中にはあえて査定額を吊り上げる悪徳業者も存在します。

こうした業者を避けるには、他社に比べて飛びぬけて査定額が高い業者は契約しないこと、事前に相場を調べて、ある程度の価格をイメージしておくことが大切です。

悪徳・悪質不動産業者の営業手口を紹介!免許番号を調べてリスク回避

無料査定は契約まで見据えて依頼する

土地を売る際は、まず査定をおこない、その業者の査定額に納得がいけば契約を結ぶという流れになります。

つまり、査定を依頼するのは契約先選びという一面もあるのです。

不動産は日本に2万社以上あるので、その中から査定を申し込んできたということはウチと契約を結んでくれるかもしれない!と相手が重い、しつこい営業電話がかかって来るということもありえます。

ただ査定額を聞きたいという方も、慎重に依頼先を決めていきましょう。

売り出し価格は売主自身で決める

最終的に土地をいくらで売り出すかというのは、売主自身が決めて良いことになっています。

そのため、査定額が低かったり高かったりすることに一喜一憂する必要はありません。

状態が決して良くない土地でも売主の努力次第で高く売ることはできます。

こちらにポイントがまとめてあるので、ぜひ参考にしてください。

土地を売る時の17の注意点!高く売却したい方必読

ただ、査定額(実際の価値)と売り出し価格があまりにも乖離していると売れ残りの原因になるので注意しましょう。

土地の無料査定を実施する前に整理したいポイント

土地の無料査定を実施する前に、整理をすべきポイントがいくつかあります。

場合によっては査定額が高くても、売却できない可能性があるので十分注意が必要です。

査定を依頼したい土地の所有者を把握する

まずやっておきたいのが、査定を依頼したい土地の登記簿上の所有者の把握です。

ややこしいのですが、土地の実質的な所有者があなたでも、正式な所有者はあなたではない可能性があります。

例えば、あなたが親から土地を相続したとします。

子どもは自分1人で、遺言でも書かれていたのでどう考えても自分が所有者のはずです。

ただ、別途で所有権の移転登記をおこなわない限り、登記上の持ち主は亡くなった親のままになっている可能性があります。

土地を売る際は必ず依頼者が登記上の正当な所有者である必要があるので、注意が必要です。

共有名義人の存在を確かめる

土地の所有者は一人とは限りません。

例えば夫婦や兄弟間で権利を分割し、共同で所有している可能性があります。

他にも所有者が存在する場合は、全ての所有者が売ることに同意してくれないと、売却することは出来ません。

また、所有者が多数いる場合、それぞれが不動産会社と話しを進めてしまうと収拾が付かないので、委任状を作って代表者を立てる必要があります。

土地の形状が特殊かどうかをチェックする

不動産の無料査定をWEBで依頼する場合、業者に共有される情報はアクセス、広さ、権利関係などに限定されています。

つまり、土地がどんな形状かを業者が把握できないまま価格を算出する可能性があるということです。

例えば同じ2500㎡の土地でも、50 m×50mの土地と5m×500mの土地では、前者のほうが査定額は明らかに高くなります。

土地を購入する方のほとんどは、そこに建物を建てることを想定しているので、細長い土地や旗竿地、三角地などの特殊な形状の土地は、面積が広くても建築スペースがとれず、評価は低くなります。

査定に出したい土地の形状が特殊な場合、実際の評価はオンラインの査定よりも低くなることを覚悟しなければいけません。

把握している面積が登記上の面積とは限らない

土地の周りに塀や生垣があれば、何となくそこを土地の境界だと考えると思います。

しかし、登記簿で見た公式の面積は、あなたが目で見て感じる面積と大きく異なる可能性も十分あります。

土地境界を明確に定めていないと、近隣住民が境界を越えて侵入していることに気づかず、本当の面積よりも大分狭まってしまっている可能性があるのです。

境界が曖昧になってしまっている場合は、測量を一度業者に依頼する必要があります。

土地に古家が残っている場合は処分をどうするか考える

土地に古家・廃屋が残っている場合、必ずしも更地にしてから査定に出す必要はありません。

購入後に十中八九処分はされますが、いつ処分をするのか、費用はどう負担するのかの話し合いを買主と進めることも可能です。

ただ、先に売主がお金を出して処分をしたほうが、買主も安心して購入できるのは確かです。

売主自身の資金も判断材料になってくるので、不動産会社と相談しながら決めていくことをおすすめします。

分筆・合筆の可能性も頭に入れておく

土地を売る際は、近隣の土地と合わせて売ったり、分けて売ったりすることができます。

田舎にあるような広大な土地は、一部を自分用に残して、それ以外を売ることも多いです。

これを分筆と言います。

一方、細かい土地をあなたがいくつも所有している場合は、まとめて一つの土地ということにして売却することも可能です。これが合筆です。

合筆をおこなうタイミングは多くないですが、分筆は自分の敷地も残しておきたい方が多いので、意外と多く用いられます。

ただ、もともと一つの土地を査定した後に分筆をして2つの土地に分けた場合、2つの総額と、もともとの査定額が異なることも多いので注意しましょう。

また、法律上の規制によって分筆・合筆が出来ない可能性もあるので、こちらも不動産会社に相談しておく必要があります。

土地の無料査定は慎重に依頼しよう

ここまで土地の無料査定について解説してきました。

無料で査定が出来るのは嬉しいですが、触れた通り注意点もいくつかあります。

土地売買は大きな金額が動く取引なので、トラブルには十分注意しましょう。

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