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マンション売るにはどうしたらいい?初心者の素朴な疑問を解決

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マンション売るには?

マンションが不要になったから売りたい!と思っても、まず何から始めれば良いか分からないというのが本音でしょう。

マンション売却の手順は不動産会社の公式サイトにも載っていますが、「実際こんなにスムーズにいくの?」と思ってしまうことと思います。

また、査定の依頼方法やかかる税金などで疑問に思うポイントも多々あることでしょう。

そこで今回は、マンションを売るにはまず何をすれば良いのかを初心者向けに詳しく解説していきます。

マンションを売る方法!売却のコツ・注意点・よくある質問まとめ

マンション売るにはまず相場調査から!

マンションを売る際は、まずいくらで売れるか調べることから始めましょう。

もし余りにも予想額が低かったなら、わざわざ高額資産であるマンションを手放す必要があるのか、一度考慮する必要があります。

相場は、スーモなどのサイトに掲載されている売り出し情報を見たり、レインズや土地総合情報システムなどの専門データベースをチェックしたりすることで調べられます。

相場の調べ方はこちらにまとめてあるので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

相場のイメージがつかめたら業者に査定依頼

相場を調べ、金額に納得がいったら、いよいよ不動産会社に査定を依頼します。

査定依頼には一括査定サイトを使うのがおすすめです。こちらに人気のサイトをまとめているのでご確認ください。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

査定額は業者ごとに異なるため、出来るだけ多くの会社に査定を依頼して比較することをおすすめします。

査定額に納得がいったら媒介契約を結ぶ

査定額に納得し、担当者の対応なども良ければ、媒介契約を結びます。

これは、仲介業者に販売活動を依頼する代わりに、成約のあかつきには仲介手数料を支払うという契約です。

基本的には1社のみと契約を結びますが、一般媒介契約という複数社と契約を結ぶ方法もあります。

自分に合った方法を選んでいきましょう。

不動産売却時の専任媒介と一般媒介の違いをわかりやすく解説

※媒介契約後の流れについては、こちらに詳しくまとめています。

マンション売却の流れを解説!9つの手順の進め方

○○なマンションを売るには?よくある疑問を徹底解説!

ここまで紹介したのは、比較的一般的なマンション売却の方法になります。

ただし、中には特殊なケースのマンション売却もあります。

例えば、ローンの残るマンション、賃貸に出しているマンション、相続したマンションなどです。

こうしたマンションを売るには、どうすれば良いのでしょうか?詳しく解説していきます。

ローンの残るマンションは売るには返済シミュレーションが重要

良くあるのが、ローンがまだ残っているマンションを売らないといけないケースです。

ローンが残っているマンションを売ることは出来ますが、引き渡し時には完済されていることが前提になります。

例えば、1000万円のローンが残るマンションを売却する際は、まず売却価格を受け取り、そこから費用を捻出して完済をおこなった後に引き渡すようになります。

つまり、最低でもローン残高以上でマンションを売ることが前提になるのです。

ローンの残るマンションを売る時は、最新の残高チェックと査定額を照らし合わせ、完済できるかを確認しましょう。

ローンの残るマンションを売る際の注意点を解説!返済中に売却したい方必見

人に貸しているマンションを売るにはどうすべき?

賃貸経営中の部屋を売る際は、2つの売却方法を選ぶようになります。

  • 入居者はそのままで、所有権を売る(オーナーチェンジ)
  • 入居者を立ち退かせてから売る

最もスムーズなのはオーナーチェンジです。オーナーチェンジは入居者に事前通知をするだけで良いので、手続きがスムーズです。

取引のハードルも低いため、入居者のいるマンションでは良くおこなわれている手法です。

次に、入居者を立ち退かせて空にして売る方法があります。

ただ、これはハードルが高いです。なぜなら、こちらが募集をした手前、簡単に立ち退かせることはできないからです。

1年ほど前に立ち退き勧告をおこない、交渉した上で高額な立ち退き料を支払うのが一般的です。

ただそれでも納得してもらうことは難しいため、転居後の根回しや引っ越し費用なども支払ってようやく納得されることが多いです。

十分注意しましょう。

親から相続したマンションを売るにはまず相続登記をしよう

親からマンションを相続したものの、使い道がないので売るという方も多いです。

この時にまずすべきなのが、相続登記です。

相続登記とは、相続した不動産の登記簿上の所有者を相続人から被相続人へ変更する手続きです。

相続物件に住む人は意外に気にせず居住していますが、相続後に手続きをしないと、登記簿上は亡くなった親の名義のままです。

住む分には問題ないですが、売るなどの処分は正式な所有者の手続きでしかできないので、所有権を移す必要があるのです。

相続登記では、手続きを司法書士に依頼するのが一般的ですが、この時には費用が別途かかるので注意しましょう。

不動産売却で司法書士は何をするの?役割と費用相場について

古いマンションを売るにはリフォームは必要?

築30年以上の古いマンションは、フローリングや壁のキズ・凹みなどで見映えが悪くなっていることが多いです。

こうしたマンションを売る際は、リフォームをしてから売り出すべきかどうかが悩みどころです。

基本的にはマンションを売る際はリフォームをする必要はありませんが、購入後の修繕費捻出を渋る買主がいるなら簡易修繕をしておくのも良いでしょう。

ただ、マンションの第一印象がアップすれば成約率は格段に上がります。

リフォームを無理にする必要はないですが、ハウスクリーニングの依頼などは、積極的にやっていくと良いでしょう。

マンション売却でリフォーム・ハウスクリーニングは必要?

マンション売却はどの不動産会社に頼んだらいいの?

不動産会社は全国に何万とありますから、どこに依頼すれば良いか悩むことでしょう。

基本的には、上で紹介している一括査定サイトを利用して、査定額を比較しながら選ぶことをおすすめします。

この時に重要なのは、会社の規模で査定を依頼しないことです。

何となく大手のほうが良さそうなイメージがありますが、中小には中小の良さがあります。

【比較項目】 大手 地元中小
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
集客力 高い 低い
ネットを使った宣伝 不得意 得意
不動産タイプごとの実績 タイプに関わらず平均的 得意・不得意がはっきりしている
地域の情報 持っていない 独自情報を持っている
担当者の対応 比較的ドライ 親身になってくれる
囲い込みの危険性
最新の市場動向 対応 未対応なことも多い
検査・保証 しっかりしている 対応が不十分な場合もある

安心感や保証サービスの充実度は大手のほうが高いですが、地域の知見はやはり中小が優れています。

どちらか一方ではなく、必ず両者を比較して選びましょう。

不動産売却は大手業者か中小業者どちらがいい?徹底比較

税金や費用を抑えることは出来る?

マンションがいくらで売れるのかと同じくらい気になるのが、売却時にかかる税金・費用の金額でしょう。

特に高額になるのが、譲渡所得税と仲介手数料の2つです。

譲渡所得税はマンションを売って売却益が出た時に発生する税金で、以下の式で算出することができます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

譲渡所得税には多くの特例控除が用意されているので、利用条件をチェックしてみましょう。

マンションを売る時にかかる税金・費用・手数料を徹底解説!計算方法と特例控除

次に高額となるのが仲介手数料です。

仲介手数料は、マンションの売却価格に応じて金額が設定されています。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

仲介手数料は慣習なので値引きは難しいですが、不可能なことはありません。

こちらに値引きのコツをまとめているので、ぜひ参考にしてください。

仲介手数料は半額まで値切れる!値引き交渉のテクニック3選

マンション売るには分からないことを全て解決するのが大事

ここまでマンションを売る際の良くある疑問を紹介しましたが、マンション売却の悩みはそれぞれなので、実際に不動産屋などに相談してみない限りは解決することはできないでしょう。

少しでも分からないことがありながら契約を結んでしまったりすると、大きな失敗をしかねません。

分からない部分をすべて解決してから、マンション売却にチャレンジすることをおすすめします。

不動産売却時に相談すべき相手をタイミング別に紹介!
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