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マンション査定の注意点!査定前に抑えておきたい11のポイント

【更新日】2019-10-03
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マンション査定の注意点

マンションを売るには、まず不動産会社に査定を依頼する必要があります。

査定の依頼料は無料なので気軽に依頼をする必要がありますが、この時にはいくつかの注意点があります。

今回は、そんなマンション査定の注意点について詳しく解説していきます。

マンション査定はどこを見られる?7つのポイント・仕組みを知ろう

注意点①マンション査定の前にリフォームする必要はない

マンション査定を受ける際にリフォームなどを受けようとする人もいます。

ただ、査定を受ける時はそのままの状態で出してOKです。

理由としては、不動産会社は主に物件の構造や頑丈さ、または周辺環境などをチェックするからです。

また、中古のマンションを買う人も購入後にリフォームすること前提で物件選びをしているので、逆にこちらがリフォームをするとニーズのミスマッチが起こる可能性もあります。

マンション査定では見映えの良し悪しは考慮しない

マンション査定では、部屋が散らかっているかどうかは考慮されません。

当たり前ですが、売却をする際は荷物をすべて片付けて掃除をおこなうからです。

初心者だと同じ部屋でも散らかっているかどうかで受ける印象は無意識に大きく変わります。

ただ、不動産会社はプロなので、見映えの良し悪しに影響されることはあまりありません。

マナーとして整理整頓はしたほうが良い

前述の通りマンション査定ではそのまま出してOKですが、訪問査定の前にはある程度片付けておくことをおすすめします。

不動産の机上(簡易)査定と訪問査定の違い!売却時はどちらがおすすめ?

査定額に納得いけば媒介契約を結び、業者に販売活動をおこなってもらいます。

ここで注意して欲しいのが、販売活動時の営業や、コストをかけた広告作成などは全て業者負担ということです。

モチベーションの高い業者なら、相場以上で高く売ってくれます。一方で質の低い業者だと、コストをかけず営業もなおざりにおこなわれる可能性があります。

これが訪問査定の時にしっかり部屋を片付けて迎え入れれば、「この協力的な売り主のために頑張ろう!」と思われるかも知れません。

相手は人間なので、最低限のマナーは守って接しましょう。

注意点②設備の劣化や損傷は査定額に影響しない?

マンションによっては、備え付けのエアコンや湯沸かし機能などが故障していることもあるでしょう。

こうした設備の故障も査定額には影響します。

戸締まりが悪いなど、目視で確認できる不具合があったら簡単に修理しておくことをおすすめします。

交渉次第で査定額の低さをカバーできる

例えば備え付けのエアコンが壊れていたとしても、買主がエアコンを持ち込んで来るかも知れません。

このように、故障した設備を必ずしも修理する必要はないのです。

また、出費が惜しいというのであれば交渉次第で買主と出費を分担したり、買主負担にしたりすることもできます。

この点は意外と柔軟に対応できるので、まずは不動産会社に相談しましょう。

注意点③マンション査定では1社の査定結果を信じ過ぎない

不動産会社の査定額を信用しすぎるのは危険です。

質の高いマンションでも運・タイミングが悪ければ売れ残って値下げをすることもありますし、買主次第では値下げ交渉がしつこいこともあります。

査定額を信じすぎて話を進めすぎると、その通り売却できなかった時に首が回らなくなってしまいます。

査定額の8割くらいでしか売れなかった時のシミュレーションもしておきましょう。

査定結果はあくまで各社の「私見」

そもそも査定額というのは、「うちならこれくらいの金額で売れる」という各社の私見となります。

なので外れたとしても、法的なペナルティがあるわけではないのです。

また、査定額を見て「これくらいでしか売れないのか…」と思う必要はありません。

あくまで価格を付けたのはその1社のみであり、他にもっと高値を付けてくれる会社があるかも知れません。

少しでも高く売るなら、出来るだけ多くの不動産会社の査定額を見比べるようにしましょう。

住みやすさや眺めの良さの感じ方は人によって違う

マンション査定では、築年数や面積、アクセスなど数字で出せるステータスの他に、周辺環境の住みやすさや眺めの良さといった抽象的なポイントもチェックされます。

住みやすさや眺めをどう評価するかは、担当者の考えや各社が持っている情報によっても異なります。

こうした点から見ても、正確な査定を依頼するには複数社にお願いするのが理想的ですよ。

地域の知見の深さによっても評価が異なる

不動産会社がその地域に詳しいかどうかによっても、評価は変わります。

特に多いのが学区です。

A中学校は進学校だがB中学校は荒れているという場合、地元の業者ならA中学校の学区に所属するマンションを高く評価するでしょう。

一方、大手不動産会社の支店など、異動が多いところに査定を依頼すると、このことに気づかず査定結果に反映されないかも知れません。

こうした点からも、大手と中小のどちらにも査定依頼をする重要性が分かりますね。

注意点④大手と地元中小の両方にマンション査定を依頼する

CMが人気の大手不動産会社から、雑居ビルに入っている町の不動産屋まで、かなりの数の業者が査定に対応しています。

大手も中小もそれぞれ良さがあり、どちらかに査定を依頼すべきかは一概には言えません。

大手はネットを使った宣伝力や、支店間の情報ネットワークに強みがあります。

対して中小は古くからの地元企業とのつながりや知見の深さがあります。1つの案件に社を挙げて対応してくれるのも魅力です。

どちらにも査定を依頼して、金額や対応を比較してみましょう。

不動産売却はどこがいい?大手業者と地元中小を徹底比較

注意点⑤査定額が他社より2割前後高いところは危険

マンションを査定する時は、複数社に依頼をするのがおすすめだと述べました。

これは一般的に査定額の高い業者に依頼すれば高く売れるからですが、逆に査定額が高すぎる業者に依頼をするのは危険です。

業者査定価格
A社3000万円
B社 2960万円
C社 3080万円
D社 3700万円
E社 3100万円
F社 3000万円

例えば、上記が6社に査定を依頼した結果だとします。ほとんど2900~3100万円の範囲内に収まっているのに、D社だけ飛びぬけて査定額が高いのが分かります。

この時、「D社に頼めば高く売れる」と考えるのは危険です。特に一括査定サイトなどから申し込んだ場合、D社は査定額を比較されることが分かっていて、あえて高く設定した可能性があります。

もちろんD社の営業マンが非常に凄腕で、高く売れる自信を込めた可能性もあります。ただ、基本的に査定額=マンションの適正価格なので、それが他社とズレてるということは、逆に能力に不安を感じます。

かなりグレーな行為ですが、査定額はあくまで私見なので、罪に問われることはないのです。

査定額を吊り上げるのは契約を取るため

なぜ査定額を吊り上げるのかというと、契約と1件でも多く取るためです。

仲介業者の顧客は建物や土地を売りたい人に限定されるので、1店舗で何件も契約が取れる訳ではありません。

年間で取引が数百件しかない都道府県も珍しくありません。その中の高く売れる物件は、ごくごくわずかになります。

全国に2万社以上あると言われる不動産会社は、少ない顧客の奪い合いを日々行っているという訳です。

仲介事業は契約が取れないと会社に1円も入りません。

そのため、査定額を吊り上げるようなグレーなやり方が横行してしまうのです。

不相応に高値で売り出しても買い手はつかず、売れ残ってしまいます。結果的に適正価格以下で成約することも珍しくないので注意しましょう。

注意点⑥机上(簡易)査定から訪問査定の流れが理想的

一括査定サイトなどでは、業者に依頼する査定方法を机上(簡易)査定と訪問査定から選ぶことができます。

机上(簡易)査定はネットで簡単に依頼できる方法で、訪問査定は営業マンがマンションを訪れて調査する方法です。

時間がない人が机上査定、正確な価格を知りたい人が訪問査定を勧められるケースが多いですが、これは説明としては中途半端です。

実際にマンションを売る場合は担当者が訪問調査をおこなわない訳がありません。つまり、机上査定を最初に依頼しても最終的には必ず訪問査定をしないといけないのです。

ただ、机上査定は時間がかからないので、多数の会社に依頼をして、複数社に絞り込む時に使えます。

2、3社に候補を絞り込んだら、次に訪問査定を依頼しましょう。より精度の高い査定結果と担当者の対応で比較すれば、最適な1社が見えてきます。

注意点⑦築年数の経過が査定額へダイレクトに影響する

築年数㎡単価価値減少率平均価格平均面積
~5年7437万円100%4895万円65.81㎡
6~10年6117万円82.2%4243万円69.37㎡
11~15年5646万円75.9%3159万円67.61㎡
16~20年4673万円62.8%3159万円67.61㎡
21~25年3155万円42.4%1899万円60.19㎡
26~30年2997万円40.3%1670万円55.74㎡
31年以上2979万円40.1%1678万円56.33㎡

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

マンション査定の要素の一つに時点修正というものがあります。

これはマンションの購入価格から年数が経過した分をダイレクトに引くというものです。

つまり、いくらあなたが傷つけず大事に住んでいたとしても、築年数が経過すればするほど査定額は低下してしまうのです。

むしろ築年数は査定額を決める最重要項目と言っても良く、築年数が1年経てば約100万円ずつ下がっていきます。

マンションを査定に出すなら、少しでも早く対応することをおすすめします。

注意点⑧自分にしか分からない情報を把握・共有しよう

マンションの販売活動は基本的に不動産会社に任せる形になります。

不動産会社はプロなので、物件の状況を詳しく把握できます。

ただ、騒音の有無や過ごしやすさ、または偶に雨漏りがするなどの情報は、担当者が数時間チェックしただけではわかりません。

こうした情報を伝えておくとスムーズに査定が進みます。

また、実際に販売活動をするにあたり、あなたが伝えた騒音や生活環境の情報が結果を大きく変える可能性もあります。

逆に「隣の部屋で殺人があった」などのネガティブな情報は、しっかり告知しないと後にトラブルになるので注意しましょう。

注意点⑨マンションの査定額に影響する要素を知っておく

マンション査定で評価するポイントは、ある程度決まっています。

マンション査定で見られる7項目
  • 競合の有無
  • 経済状況・金融状況
  • 近隣の環境
  • 事件・事故・悪評の有無
  • 床の陥没や水回りの汚れ
  • 日当たり
  • 騒音の有無

部屋を隅から隅までチェックするのではなく、上記のように価格に関係するポイントは意外と少ないのです。

査定・売却前に対策をする時も、ある程度ポイントを絞って対応しましょう。

注意点⑩マンション査定の3つの方法を知っておく

どんなマンションも同じ方法で査定をする訳ではありません。

査定方法は取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つがあり、それぞれ計算式も違いがあります。

査定方法 対象物件 査定の内容 計算方法
取引事例比較法 居住用マンション過去の取引事例から算出類似物件のデータから査定額を修正
原価法 戸建て住宅の査定で用いられる同じ物件を立て直した時のコストから算出再調達価格×延床面積×(耐用年数残り÷法定耐用年数)
収益還元法 投資物件の見込み利益から算出年間家賃収入÷還元利回り×100(直接還元法)

居住用マンションと投資用マンションでは、そもそもの計算方法が違うことくらいは知っておくことをおすすめします。

注意点⑪マンションの売却価格は最終的に売主が決定する

マンションの査定結果が良くないからといって、売却を諦めることはありません。

実はマンションの売り出し価格は、最終的に売り主の意思によって決めることが出来るのです。

つまり、査定額が低くても、高く売り出して成約が取れれば何の問題もないということです。

相場より高く売り出すことも出来る

例えば、目標利益が3000万円だったのに査定額が2800万円だったマンションを、3000万円で売り出すことが出来るのです。

目利きだったら「相場より高くて損だ」と見抜くことが出来ますが、良いマンションの基準というのは人それぞれです。

売り出し価格のまま購入してくれる人も0ではないので、チャレンジする価値はありますよ!

適正価格との大きなズレに注意

査定額と売り出し価格があまりにもかけ離れていると、売れ残る可能性が高くなるので注意しましょう。

不動産売却に要する期間は一般的に3~6ヶ月と言われており、これを過ぎると値下げをして成約率を上げるしかなくなります。

値下げを何回もしていると結果的に査定額を割ってしまうこともあり得るので注意しましょう。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

マンション査定の注意点をしっかりチェックしよう

査定に出すのは、ただ単純に見積もりを出すだけではありません。

マンション売却は査定から契約という流れを取るので、査定を依頼するのは契約手前の手続きと取られる可能性もあるのです。

適当に査定を依頼しただけなのに、営業マンに押されて無理やり契約し、結果的に売却失敗…ということもあり得るので、十分注意しましょう。

※マンション査定を成功させるには、一括査定サイトの利用をおすすめしています。一括査定サイトの詳しい内容はこちら!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
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