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別荘の査定を成功させるコツ!リゾート地専門業者に頼むのがおすすめ

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別荘の査定

別荘を売却する前には、まず不動産会社に査定を依頼する必要があります。

「査定なんてどこに出しても一緒じゃない?」と思うかも知れませんが、実は別荘査定には注意すべきいくつかの注意点があります。

査定が成功するかどうかで売却結果が成功か失敗か決まるといっても過言ではありません。

今回は、別荘査定を成功させる方法を詳しく解説していきます!

別荘を売りたい!高額で売却する方法と売却できないときの対策

別荘には査定が必要!その理由は?

まず、別荘を含む不動産を売る際には査定が必要ということを知らない人も多いです。

こうした人は「○○万円で買った築△△年の別荘なのですが、いくらで売れますか?」と直接買主に聞いて交渉するものだと考えているようですが、そんなことはありません。

まず、中古の別荘には定価がありません。

経過した築年数や劣化具合などを参考にして価格を付けるので、プロの目利きが必要なのです。

また、プロに査定してもらわないと不動産会社と契約することができません。

つまり、販売営業もチラシ配りも全て自分でやらなければいけないのです。

スムーズで安全な別荘売却を実現するためにも、査定は必要なのです。

市場の変化によって別荘価格は大きく変わる

別荘の価値は、普通の不動産とは少し違います。

例えば都心に近いマイホームはいつの時代も高値が付きますし、逆に田舎の郊外の家は売れにくい傾向にあるものです。

しかし、別荘に関してはトレンドの変化によって相場が大きく変化することも十分あり得ます。

もともと別荘を建てるということ自体が娯楽・趣味に当てはまるので、駅までのアクセスの良さなどは査定額にあまり影響しません。

ドラマのロケ地になったり、情報番組で紹介されたりすることで査定額は大きく上がる可能性も十分あります。

このように別荘相場は時代の変化に敏感なため、売却前に必ず相場を調べる必要があるのです。

別荘の査定は無料・有料の2種類

別荘の査定は、不動産会社がおこなう無料査定と不動産鑑定士がおこなう有料査定(鑑定)の2種類があります。

有料査定のほうが価格の精度が高いのは確かですが、別荘売却では無料査定を依頼するケースがほとんどです。

なぜかというと、別荘の価値は買主の趣味・嗜好によっても大きく変わるからです。

海が好きな人に山間のログハウスを売り込んでも成約しませんよね?別荘売買は相手あってのものなので、そこまで精密な査定を依頼して費用を支払うのはもったいないのです。

別荘を売る際は、不動産会社に査定を頼めば問題ないですよ。

不動産査定の方法には無料と有料がある!かかる日数・査定額の違い

別荘の査定はリゾート地専門業者に依頼するのがおすすめ

不動産会社の中には、軽井沢や伊豆などに店舗を構えるリゾート物件専門業者がります。

彼らは別荘地や別荘、リゾートマンションの仲介売買などを専門におこなう不動産会社です。東急リゾートなどが代表的な会社でしょう。

別荘の査定は彼らに依頼をするのがおすすめです。名だたる大手不動産会社に比べてリゾート専門業者がおすすめな理由とは一体何なのでしょうか?

別荘に関するデータが豪富

まず言えるのは、東急リゾートなどが持っている別荘の取引データは一般的な不動産会社の比較にならないということです。

そもそも、売上重視の大手不動産会社は都市部周辺の営業がメインで、郊外の別荘の査定には対応していないことも多いです。

別荘を査定してほしい時に一番頼りになるのは、やはりその周辺にある専門業者なのです。

別荘地への知見も広く売却が成功しやすい

リゾート地専門業者は別荘のデータを多く持っているだけでなく、別荘地に関する知識も広く持っています。

※出典:東急リゾートHP

例えば、軽井沢と一口に言ってもこのようにいくつかのエリアに分かれており、相場と需要が異なります。

どのエリアが人気かというのは時期によっても違いますが、リゾート地専門業者はこうした情報を早めに仕入れていることも多いです。

結局、彼らに依頼をしたほうが早く売れる可能性は高いのです。

その別荘地に特化した会社に相談する

リゾート地の専門業者といっても、熱海の不動産会社が軽井沢の事情に詳しいわけではありません。

リゾート地専門業者は別荘の仕組み全般には詳しいですが、専門外の別荘地に対する知見は深くありません。

「軽井沢の別荘は軽井沢の会社に依頼するなんて、当たり前」と思うかも知れませんが、例えばこれが伊東と伊豆みたいに近い距離になってくると、ネットで間違ってアクセスする可能性もあります。

会社選びは、かなり慎重にやるようにしましょう。

別荘の査定ではどんなところを見られる?

戸建て住宅の査定は一般的に、以下のようなポイントを詳しくチェックします。

  • 家の構造
  • 窓から見える景観・日当たり
  • 近隣関係
  • 間取り
  • 水回りの状態
  • 雨漏り・シロアリ

ただ、別荘となると一般的なマイホームとは違った設備も多くあります。

こうした設備は査定では高く評価してくれるのでしょうか?詳しく解説していきます。

最も重視されるのは築年数

別荘とは言え、一番重視されるのは築年数というのに変わりはありません。

特に別荘は木造のものも多いため、築年数が1年経つごとに急速に価値を下げていきます。

古くなり過ぎた別荘は売れない恐れもあるので注意しましょう。

ただ、別荘は普通の住まいとは違い、古さが味を出していると評価されることもあります。

この辺は買主の趣味・嗜好に関わるので、リスクはありますがチャレンジしても良いでしょう。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

中古別荘の買主はリフォームを前提にしている

はじめて別荘を売る人は、査定前にキズや凹みを治す必要はあるのかどうか悩みがちです。

実際、全く価格に影響しないわけではないのですが、かと言って気にしすぎる必要もありません。

なぜなら、中古の別荘が欲しい人は購入後にリフォームをする前提でいるからです。

逆に売る前にリフォームをしてしまうと買主のニーズと合致せず売れない可能性もあります。

ただ、あまりに傷み過ぎている場合は簡易修繕を勧められることもあります。迷ったら不動産会社に相談してみましょう。

独自の設備は査定で高評価?

別荘には暖炉など、独自の設備があるケースも多いです。

こだわって建てた別荘は、中古で売る際に成約が取れにくい危険性もあります。

ログハウスや暖炉、大きなジャグジーなど目立つ物件は、趣味・嗜好があう人しか買わないのでターゲットを狭めてしまいます。

査定では高評価を得やすいですが、実際の売買では決まりにくい要素であることを頭に入れておきましょう。

別荘の査定の流れ

別荘査定のポイントを解説しましたが、いざ査定に出すとなった時にどこから手を付ければ良いか分からない…という方も多いでしょう。

ここからは、別荘の査定の手続きを流れに沿って紹介していきます。

ちなみに、査定の手順を簡単にまとめると以下のようになります。

  1. ネットから問い合わせ
  2. 机上査定
  3. 訪問査定
  4. 不動産査定書が届く
  5. 相談・契約

ここからは、それぞれの手続きを詳しく解説していきます。

【Step1】ネットから問い合わせ

査定の依頼は直接来店したり、電話で申し込んだりすることも出来ますが、最近はスムーズなネット申込を推奨しています。

目ぼしい会社の公式サイトから1件ずつ査定依頼をするのも良いですが、一括査定サイトで複数社の査定額を比較すると高く売れやすくなります。

※一括査定サイトの詳しい内容は後ほど説明します。

【Step2】机上査定

一括査定サイトなどは、依頼時に机上査定(簡易査定)か訪問査定か選ぶことが多いです。

両者の違いをわかりやすくまとめると、以下のようになります。

  • 机上査定:周辺地域の相場や類似物件の売却額を基にした簡単な査定
  • 訪問査定:業者が部屋の状態、道路や境界の位置関係などを詳細に確認することで得られる精度の高い査定

机上査定は申込時に共有した物件情報や各社の保管データを参考にして価格を算出する方法。対して訪問査定は机上査定の価格に加えて実際に物件を調査して評価する方法です。

精度が高いのは訪問査定ですが、まずは複数社の査定額を机上査定で比較し、ある程度絞り込めたら訪問査定をおこなうのがおすすめです。

不動産の机上(簡易)査定と訪問査定の違い!売却時はどちらがおすすめ?

【Step3】訪問査定

机上査定が終わったら、次に訪問査定を依頼します。

複数社に依頼する際は時間帯がバッティングしないように注意しましょう。

別荘の訪問査定は主にこちらのポイントをチェックします。

  • 家の構造
  • 窓から見える景観・日当たり
  • 近隣関係
  • 間取り
  • 水回りの状態
  • 雨漏り・シロアリ
  • 駅までスムーズに歩いて行けるか
  • 緑・公園が近くに多いか
  • 治安が良いか・周辺にある学校の評判はどうか
  • 天井の高さは低すぎないか
  • フローリング・備え付け家具の質感

別荘の規模にもよりますが、査定は1~2時間で完了することが多いです。

【Step4】不動産査定書が届く

査定が完了すると、不動産査定書が届きます。

不動産査定書は自宅に郵送されるのが基本ですが、現在はメールに添付して送られることが多いです。

不動産1件につき10ページくらいの冊子になっており、別荘の詳細情報やどこを査定したか、査定額をどうやって算出したかなどが書かれています。

この冊子の出来栄えによって、相手の本気度を測ることもできます。

※詳しくはこちら!

不動産査定書とは?内容と注意点・ひな形の無料ダウンロード方法を解説

【Step5】相談・契約

査定結果に納得がいったら、売却プランを確認して媒介契約を結びます。

これは不動産会社に販売活動を依頼する代わりに、成約のあかつきには仲介手数料を支払うという契約です。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法

媒介契約には3種類の契約方法がありますが、別荘におすすめするのが一般媒介契約という方法です。

一般媒介契約は複数社と契約して各々で売り出してもらう方法で、仲介手数料は成約を取った1社にのみ支払います。

業者からすれば赤字のリスクもあるので成功しにくい方法ですが、別荘は相場が高いので業者間で高利益を得ようという競争が起きやすいのでおすすめです。

不動産売却で一般媒介契約を選んだほうがいいケース

別荘の売り出し方を変えるだけで査定額が上がることもある

別荘は、その価格の割に査定額が低めに出てしまうことがあります。

その理由の一つに、別荘としてのニーズが低いからということも考えられます。

別荘地の人気は移り変わりが激しいですし、別荘が欲しい人自体が多くありません。

そこで、別荘として買った物件をあえてそれ以外の目的で売り出せば、査定額が高くなることもあるのです。

ここからは、別荘を高値で査定してもらう裏ワザを紹介していきます。

永住地としての価値を評価してもらう

別荘というのは、夏や冬の長期休暇に住まいとして利用する物件です。

それとは別に、現在ブームになっているのはセカンドライフとしての住まいというニーズです。

シニア層が退職金とつぎ込んで、別荘地に移住してしまうケースが増えています。こうした方にとっては、暖炉や露天風呂といった別荘ならではの魅力というよりも、しっかり家として住めるかが重視されるのです。

別荘としての魅力がなくても、備え付けの家具・家電がしっかりしていれば、彼らのような層に向けて売り込むことが出来るのです。

シェアオフィスとして売り出す

現在は、働き方の1つとしてテレワークが推奨されています。

時間や場所にとらわれず、PCを使って仕事をするスタイルのことです。

別荘地にはこうしたテレワーク用のシェアハウスや、あえて都市部から離れることでブランド価値を高めたいIT企業のオフィスなどが増えています。

ネット環境の整った別荘であれば、こうした層へ売り込むことも可能です。

子ども部屋があると評価が格段に上がるケースも

軽井沢などは、子育てのための移住支援を盛んにおこなっています。

別荘地に移り住む子育て世代が増えているため、子ども部屋にある別荘の評価は高まっています。

別荘を査定に出す時の注意点

不動産会社への査定依頼は無料で出来ますが、だからといって安易な気持ちでおこなってはダメです。

ここからは、別荘を査定に出す際に注意してほしい3つのポイントを解説していきます。

別荘地には独自の建築ルールがあることも

別荘地は景観を守るため、独自の建築ルールを設定しています。

例えば軽井沢には、敷地の最低面積が1,000㎡以上でなければならないというルールがあります。

また、軽井沢には自然保護対策要綱という条例があり、以下のような取り決めがあります。

建築物の改築や3区画以上の分譲・分割をおこなう際は、軽井沢町への事前協議が必要になる

査定に出す前に、しっかりチェックしておきましょう。

査定額は業者ごとに差が出やすい

「価格が知りたいから最寄りの不動産会社に査定依頼してみよう」という安易な気持ちだと、足元をすくわれてしまいます。

まず、不動産会社の査定額は会社ごとに数字が違います。

これは評価する項目や参考にするデータがそれぞれ違うからです。

そのため、別荘の査定額を知りたい時は必ず複数社に依頼して結果を比較することをおすすめします。

また、査定額は各社が「ウチならこれくらいで売れる!」と出した金額なので、比較して高いところに売却を依頼すると成功しやすくなります。

リゾート地専門業者と大手・中小を比較してみる

前述の通りリゾート地専門業者が査定を依頼するにはおすすめですが、だからといってそこに依頼すると100%成功するわけではありません。

中にはモチベーションの低い業者もいるので、PR文を信用しすぎずに一般的な総合系業者にも査定を依頼しましょう。

この時、大手と中小の比較も忘れないようにしましょう。

大手業者はネットワーク力や保証サービスに強みがありますが、中小は1つの案件に社を挙げて取り組む冷静さがあります。

不動産売却は大手業者か中小業者どちらがいい?徹底比較

会社の種類・規模だけでなく、担当者1人1人を比べてもわかる部分があるので、幅広いタイプの業者を見ていきましょう。

安易に査定依頼をするのはNG

査定を依頼する業者は数が多ければ良いというわけでもありません。

査定を依頼して納得がいけば契約を結んで販売開始…という流れになるため、業者からすれば、査定の依頼者と契約を結ぼうと必死なのです。

確かに日本には数万件の業者がいますから、その中で自社に査定依頼が来れば、少しでも脈があると思われても仕方ないですよね。

ただ実際に契約するとなると、昨年の実績や保証サービスの有無などもチェックしなければいけません。

査定依頼先を選ぶ段階で、こうした項目も考慮しておきましょう。

査定額は複数社で比較すべし!一括査定サイトを活用しよう!

一括査定サイト

前述の通り、査定額は複数社で比較しなければいけません。

しかし、1社ずつ連絡を取って査定依頼していると手間がかかりますし、各社の進捗も把握できなくなってしまいます。

そんな複数社に依頼するデメリットを改善するツールが一括査定サイトです。

このサイトは簡単な物件情報を入力・送信するだけで最大6社以上に一括査定依頼ができる優れものです。

査定の依頼・結果の比較がスムーズにできるので、結果的に高く早く売ることができます。

サイトの利用料は完全無料なので、まだ売却を検討中の方も積極的に利用しましょう!

※一括査定サイトの詳しい内容はこちらにまとめています。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
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