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家査定の注意点とは?査定で失敗しないためには事前の準備が大切

【更新日】2020-03-10
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家査定の注意点

家の価格を不動産会社に査定してもらう際に、デメリットやリスクを考えている人はそこまで多くないでしょう。

しかし、実際は何も考えずに家の査定を依頼すると失敗する可能性が高くなります。

今回は、家の査定を依頼する際の注意点と、失敗しないための対処法を詳しく解説していきます。

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

家査定の失敗事例に注意!

家査定は費用もかからないので、大失敗をするというのは想像できない方も多いかと思います。

ただ、査定手続きを家売却の第一歩だと考えると、ここがズレてしまうだけで結果的に高く売れない、売れ残るというケースが増えてきます。

ここからは、実際によくある家査定の失敗事例を紹介していきます。

査定額が相場と比べて高いか低いか分からない

査定額を算出してもらっても、その金額を見ただけで高いか低いかが全く分からないというケースもあります。

そもそも、査定額と相場を分けて考えることが家査定で成功するためには重要です。

相場というのは、立地や築年数を加味して算出される標準的な価格です。

対して査定額は、依頼した業者が「うちならこれくらいで売れる!」という意思で付けた金額になります。

家査定で成功しようと思ったら、相場よりも査定額のほうが高くならなければいけません。

つまり、査定を依頼する前に必ず相場のチェックをしておき、その上で査定額と比較することが重要なのです。

依頼した業者の査定額を100%信じてしまう

査定額は業者のあくまで私見で、実際の成約価格と異なったとしても業者がペナルティを負うことは一切ありません。

中には査定額をプロが算出した絶対的な価格と考える方もいますが、これは間違った認識です。

無責任に査定額を吊り上げて契約をもぎ取ろうとする業者も多数いますから、事前に調べた相場と照らし合わせて、現実的にあり得る査定額かどうかを売主自身が見極める必要があります。

事前に相場を調べず、やみくもに高額査定してくれた業者にとびつくのは非常に危険です。

査定額から手残りを計算しない

査定額通りに家が売れたとしても、そこから仲介手数料や各種税金、引っ越し代などが引かれていきます。

売った家の状況によって異なりますが、成約価格の1割ほどはこうしたコストの支払いに消えると思っておいたほうが良いでしょう。

査定額を算出してもらったら、そこから手残りがいくらになるか計算しないと、最終的に目標へ利益が達さず、ムダに大事な家を手放すことになります。

実物の欠陥を考慮せずネット査定の金額を信じる

最近はネットで気軽に簡易査定を依頼できるサービスが増えていますが、こうした査定方法を信用しすぎるのもリスクは大きいです。

まず、ネット査定は依頼者が自己申告をした物件の立地や築年数などしか判断材料がありません。

内装にキズのないキレイな家も、傷や凹みが目立ちシロアリ被害に苛まれている家も、立地と築年数が同じなら、同じ査定額が算出されてしまうのです。

家の正確な査定額は、プロに訪問調査してもらうまでは分からないのです。

隠れた欠陥・デメリットを査定業者に伝えていない

訪問査定では業者が家の中をじっくりチェックします。

ただ、1~2時間ほど見るだけなので、全ての欠陥をチェックできる保証はありません。

隅の部屋の水漏れなどは、むしろ住んでいる本人のほうが分かっているでしょう。

こうした欠陥を放置していると、引き渡し後に瑕疵担保責任に問われ、高額な損害賠償を請求されるハメになります。

不動産売却では瑕疵担保責任の理解・対策が必要!トラブルから身を守る方法

ちゃんと業者にデメリットを隠さず伝えておかないと、損をするのは売主自身なのです。

家の査定額は何を意味する?売れる価格ではない!

まず、家の査定額とは何を意味するかを知る必要があります。

実は査定額というのは売れる価格でも、その物件の価値でもありません。

「自社で普通に売り出せば、これくらいで売れるだろう」という価格のことです。

実際には時期や買主の意向も関わってくるので、必ずその値で売れるわけではありません。

また、国土交通省が公示するような物件の価値とも違うので、書類などに価格を書くことはできません。

あくまでそれぞれの業者が見積もった売却予測額となります。

家の査定額を目標額で算出する業者もいる

中には、家の査定額を目標額で算出する業者もいます。

つまfり、担当者が営業活動で成果を上げることを前提にして、査定額を他社よりアップさせるということです。

申込者からすれば悪い気はしませんが、後述する通り査定額は外れても構わない適当な価格でもあるので、やはり適正価格を算出してくれる業者のほうが良いでしょう。

不動産会社の査定額はあくまで「私見」

不動産会社が算出する査定額には、法的な根拠は全くありません。

査定額はあくまで私見なので、外れても文句は言えないのです。

中には不動産会社のことを業界のプロだと思い、必要以上に見上げる人もいますが、こうした背景がある以上は相手の査定額を疑うことも必要なのです。

家の査定額をワザと高く吊り上げる悪徳業者もいる

一括査定サイトのように複数社の査定額を比較することを前提にしているサービスもあります。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

こうしたサービス経由で来た人には高い査定額を提示したほうが良いとわかっているので、あえて査定額を吊り上げる悪徳業者も存在します。

明らかに悪質なやり方ですが、前述の通り査定が外れても罰則はないため、申込者側が「これは吊り上げだな…」と判断するしかないのです。

実際の価値の2割増で査定額を出す業者もいる

実際に一括査定サイトで6社くらいに査定依頼をすると、1社だけ他社の2割増くらいの額を出す業者がよくいます。

1社だけ明らかに査定額が高いので、知識があればおかしいと気付きますが、知識0だと「ここと契約すれば高く売れる!」と思って飛びついてしまうかもしれません。

また、1社にのみ査定依頼をすると吊り上げられているか分からないので、まずは複数社に査定を依頼すること、そして飛び抜けて査定額の高い業者は警戒することを意識しましょう。

家査定額が高いだけの業者と契約するとどうなる?

ただ、飛び抜けて査定額が高かったとしても、それが詐欺なのか本気なのか見抜くのは難しいです。

ただ、もし詐欺でなかったとしても、査定額が高すぎる業者と契約するのにはリスクがあります。

買主に相手にされず売れ残る羽目に

前提として、買主は売り主よりも不動産知識があることが多いですし、向こうも不動産会社と契約をしています。

つまり、本当は3000万円の家を4000万円で査定して売り出したとしても、敬遠されて買ってもらえない可能性が非常に高いのです。

誰も高いお金をあえて払おうとはしませんから、いつまで経っても売れなくなってしまいます。

値下げをし続けて結局適正価格以下になってしまう

売れ残りが続くと、テコ入れをするか売却を中止するかの2択を迫られます。

売り続けるにしても今の価格では成約が取れないので、値下げをしていきます。

ただ、この場合、適正価格まで下げれば良いというわけではありません。

売れ残っているだけで印象は悪いですから、相場より低くした方が良いのです。

つまり、結果的に適正価格で査定してくれた業者と契約するよりも、損失が大きくなってしまうのです。

なぜ家の査定額を吊り上げる業者が存在するの?

では、なぜ査定額を吊り上げる業者が存在するのでしょうか。

実際、悪徳業者も高値で売り出せば売れ残るということは分かっているのです。

それでも査定額を上げるのは、売り主を騙して契約を取るためです。

実は、査定額吊り上げが横行する背景には、業界のルールや仕組みも大きく関係しているのです。

仲介手数料を得ないと収益は増えない

不動産会社との契約は媒介契約と言います。これは不動産会社に営業や広告作成などを一任する代わりに、成約のあかつきには売り主が業者に対して仲介手数料を支払うという取り決めです。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法

この仲介手数料が、不動産仲介の利益となります。

つまり、査定額を吊り上げて結果的に相場を割ったとしても、不動産会社からすれば仲介手数料がある程度手元に入るので御の字なのです。

中小が激戦区で契約を取るのは難しい

不動産の売却相場を見ると、相場が高いエリアというのは都市部の駅近と決まっており、その中でも高く売れそうな築浅物件となれば、どの業者も目星をつけるところは一緒です。

こうした家に対しては、どの業者も早い段階でチラシをポスティングしたりしながら、しのぎを削っています。

ただ最近ではネットから不動産会社を探すことが大きくなったので、どうしても集客力の高い仲介業者に契約数が集中しています。

【2019年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

アクセスの良い激戦区で老舗や新興の中小業者が契約を取るのは至難の業でもあり、こうした査定額吊り上げが黙認されている節もあるのです。

家査定で失敗しないための注意点・対処法

ここまで、家査定の注意点を紹介してきました。

たかが査定と甘く見るとリスクが大きいことが分かったのではないでしょうか。

ただ、こうした査定額吊り上げなどのグレーな営業は巧妙化しており、素人では見抜きにくくなっています。

そこでここからは、家査定で悪徳業者につかまらないコツを3点紹介していきます。

事前に相場のイメージを掴んでおく

査定額が高いか低いかを知るには、まず家の相場(一般的な中古価格)を調べておく必要があります。

相場は以下のような方法で初心者も簡単に調べることが出来ます。

  1. 過去の取引から売却相場を調べる
  2. 売り出し中の不動産価格から売却相場を調べる
  3. 国土交通省が提供するデータから売却相場を調べる

詳しい調べ方はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

相見積もりをする

他社の査定結果を持っていき、価格を交渉することを相見積もりといいます。

手間はかかりますが、これをすることで査定額を自然に上げることができます。

査定額の高い業者に「他社よりも高いのですが、どんな根拠があるのですか?」と聞いてみる際にも結果が手元にあるほうが良いです。

※相見積もりの方法はこちら!

不動産見積もりの注意点!相見積もりにはリスクもある

会社の実績や担当者の人柄もチェックする

例えばA社とB社の家(戸建て)査定額を比較すると、A社の方が高かったとします。

ただ、過去の実績を見るとA社の取扱物件はほぼ100%がマンションで、逆にB社は戸建て住宅の仲介実績が高かったとします。

この場合、いくらA社の査定額が高くてもB社と契約したほうが安全でしょう。

また、対応してくれる営業マンの能力も価格には影響します。

更に、家が売れるまで営業マンはあなたのパートナーになるので、相性も大切になります。

いろいろと相談した時に、初心者にも分かりやすく答えてくれるか、気配りができて売り主の目線で話をしてくれるかなどもチェックしておきましょう。

家査定を失敗すると大損するので注意!

ここまで、家査定の注意点を紹介しました。

家の査定は業者選びの第一歩でもあるわけですが、実際に販売活動をしてくれるのは契約した仲介業者になります。

そのため、家の査定を成功させることが回り回って売却の成功につながるのです。

逆に査定で失敗してしまうと高く売れず、損をする可能性も十分あります。

家査定は準備をしっかりして、慎重におこないましょう。

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