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家査定の注意点!査定額だけで業者を選んでしまった人の末路とは?

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家査定の注意点

家を売る際は、まず査定をして売却価格の目星をつけることが大切です。

複数社の査定額を比較すると、価格の差が目に付きます。

一般的には、査定額が高い業者と契約をすれば成功率はアップします。

しかし、査定額が高いというだけで業者を選ぶリスクもあるので、注意しましょう。

今回は、家の査定を検討している方に向けて4つの注意点と対処法を紹介していきます。

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

【注意点①】家の査定額は何を意味する?売れる価格ではない!

まず、家の査定額とは何を意味するかを知る必要があります。

実は査定額というのは売れる価格でも、その物件の価値でもありません。

「自社で普通に売り出せば、これくらいで売れるだろう」という価格のことです。

実際には時期や買主の意向も関わってくるので、必ずその値で売れるわけではありません。

また、国土交通省が公示するような物件の価値とも違うので、書類などに価格を書くことはできません。

あくまでそれぞれの業者が見積もった売却予測額となります。

家の査定額を目標額で算出する業者もいる

中には、家の査定額を目標額で算出する業者もいます。

つまfり、担当者が営業活動で成果を上げることを前提にして、査定額を他社よりアップさせるということです。

申込者からすれば悪い気はしませんが、後述する通り査定額は外れても構わない適当な価格でもあるので、やはり適正価格を算出してくれる業者のほうが良いでしょう。

不動産会社の査定額はあくまで「私見」

不動産会社が算出する査定額には、法的な根拠は全くありません。

査定額はあくまで私見なので、外れても文句は言えないのです。

中には不動産会社のことを業界のプロだと思い、必要以上に見上げる人もいますが、こうした背景がある以上は相手の査定額を疑うことも必要なのです。

【注意点②】査定額をワザと高く吊り上げる悪徳業者も

一括査定サイトのように複数社の査定額を比較することを前提にしているサービスもあります。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

こうしたサービス経由で来た人には高い査定額を提示したほうが良いとわかっているので、あえて査定額を吊り上げる悪徳業者も存在します。

明らかに悪質なやり方ですが、前述の通り査定が外れても罰則はないため、申込者側が「これは吊り上げだな…」と判断するしかないのです。

実際の価値の2割増で査定額を出す業者もいる

実際に一括査定サイトで6社くらいに査定依頼をすると、1社だけ他社の2割増くらいの額を出す業者がよくいます。

1社だけ明らかに査定額が高いので、知識があればおかしいと気付きますが、知識0だと「ここと契約すれば高く売れる!」と思って飛びついてしまうかもしれません。

また、1社にのみ査定依頼をすると吊り上げられているか分からないので、まずは複数社に査定を依頼すること、そして飛び抜けて査定額の高い業者は警戒することを意識しましょう。

【注意点③】査定額が高いだけの業者と契約するとどうなる?

ただ、飛び抜けて査定額が高かったとしても、それが詐欺なのか本気なのか見抜くのは難しいです。

ただ、もし詐欺でなかったとしても、査定額が高すぎる業者と契約するのにはリスクがあります。

買主に相手にされず売れ残る羽目に

前提として、買主は売り主よりも不動産知識があることが多いですし、向こうも不動産会社と契約をしています。

つまり、本当は3000万円の家を4000万円で査定して売り出したとしても、敬遠されて買ってもらえない可能性が非常に高いのです。

誰も高いお金をあえて払おうとはしませんから、いつまで経っても売れなくなってしまいます。

値下げをし続けて結局適正価格以下になってしまう

売れ残りが続くと、テコ入れをするか売却を中止するかの2択を迫られます。

売り続けるにしても今の価格では成約が取れないので、値下げをしていきます。

ただ、この場合、適正価格まで下げれば良いというわけではありません。

売れ残っているだけで印象は悪いですから、相場より低くした方が良いのです。

つまり、結果的に適正価格で査定してくれた業者と契約するよりも、損失が大きくなってしまうのです。

【注意点④】なぜ査定額を吊り上げる業者が存在するの?

では、なぜ査定額を吊り上げる業者が存在するのでしょうか。

実際、悪徳業者も高値で売り出せば売れ残るということは分かっているのです。

それでも査定額を上げるのは、売り主を騙して契約を取るためです。

実は、査定額吊り上げが横行する背景には、業界のルールや仕組みも大きく関係しているのです。

仲介手数料を得ないと収益は増えない

不動産会社との契約は媒介契約と言います。これは不動産会社に営業や広告作成などを一任する代わりに、成約のあかつきには売り主が業者に対して仲介手数料を支払うという取り決めです。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法

この仲介手数料が、不動産仲介の利益となります。

つまり、査定額を吊り上げて結果的に相場を割ったとしても、不動産会社からすれば仲介手数料がある程度手元に入るので御の字なのです。

中小が激戦区で契約を取るのは難しい

不動産の売却相場を見ると、相場が高いエリアというのは都市部の駅近と決まっており、その中でも高く売れそうな築浅物件となれば、どの業者も目星をつけるところは一緒です。

こうした家に対しては、どの業者も早い段階でチラシをポスティングしたりしながら、しのぎを削っています。

ただ最近ではネットから不動産会社を探すことが大きくなったので、どうしても集客力の高い仲介業者に契約数が集中しています。

【2019年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

アクセスの良い激戦区で老舗や新興の中小業者が契約を取るのは至難の業でもあり、こうした査定額吊り上げが黙認されている節もあるのです。

家査定で悪徳業者に引っかからないための対処法

ここまで、家査定の注意点を4つ紹介してきました。

たかが査定と甘く見るとリスクが大きいことが分かったのではないでしょうか。

ただ、こうした査定額吊り上げなどのグレーな営業は巧妙化しており、素人では見抜きにくくなっています。

そこでここからは、家査定で悪徳業者につかまらないコツを3点紹介していきます。

事前に相場のイメージを掴んでおく

査定額が高いか低いかを知るには、まず家の相場(一般的な中古価格)を調べておく必要があります。

相場は以下のような方法で初心者も簡単に調べることが出来ます。

  1. 過去の取引から売却相場を調べる
  2. 売り出し中の不動産価格から売却相場を調べる
  3. 国土交通省が提供するデータから売却相場を調べる

詳しい調べ方はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

相見積もりをする

他社の査定結果を持っていき、価格を交渉することを相見積もりといいます。

手間はかかりますが、これをすることで査定額を自然に上げることができます。

査定額の高い業者に「他社よりも高いのですが、どんな根拠があるのですか?」と聞いてみる際にも結果が手元にあるほうが良いです。

※相見積もりの方法はこちら!

不動産見積もりの注意点!相見積もりにはリスクもある

会社の実績や担当者の人柄もチェックする

例えばA社とB社の家(戸建て)査定額を比較すると、A社の方が高かったとします。

ただ、過去の実績を見るとA社の取扱物件はほぼ100%がマンションで、逆にB社は戸建て住宅の仲介実績が高かったとします。

この場合、いくらA社の査定額が高くてもB社と契約したほうが安全でしょう。

また、対応してくれる営業マンの能力も価格には影響します。

更に、家が売れるまで営業マンはあなたのパートナーになるので、相性も大切になります。

いろいろと相談した時に、初心者にも分かりやすく答えてくれるか、気配りができて売り主の目線で話をしてくれるかなどもチェックしておきましょう。

家査定を失敗すると大損するので注意!

ここまで、家査定の注意点を紹介しました。

家の査定は業者選びの第一歩でもあるわけですが、実際に販売活動をしてくれるのは契約した仲介業者になります。

そのため、家の査定を成功させることが回り回って売却の成功につながるのです。

逆に査定で失敗してしまうと高く売れず、損をする可能性も十分あります。

家査定は準備をしっかりして、慎重におこないましょう。

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