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家を売却する際に知っておきたい5つの注意点

【更新日】2020-06-16
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家売却の注意点

家を売却する際は、物件と土地の2つの資産を売ることになります。

そのため売却額が高額になりやすいですが、その分、他の不動産売却と比べ注意点も多いです。

ここでは、家の売却時に知っておいて欲しい5つの注意点を紹介します。

家の売却は、失敗してしまう方が多いと言われていますが、それは自分が損をしてしまったのかどうかもわからぬまま取引を進めてしまう方が多いからです。

すでに家の査定を終え売却の手続きに入っている方でもぜひチェックしてみてください。

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

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家の売却時に気を付けたい5つの注意点

家を売る際に気をつけておきたいポイントは、大きくわけて以下の5分野に分類されます。

  1. 物件について
  2. 売却額について
  3. 諸費用について
  4. 不動産業者について
  5. 売買契約について

家の場合は、マンションなど他の不動産よりも手放すのに決断が必要ですし、高額な取引になりやすいですが、その分誤った手続きをした場合の損失も大きいです。

不動産業者に任せっぱなしにするのではなく、自分からこうした知識を学ぶことが売却成功の秘訣となります。

1.物件について

不動産業者と媒介契約を行い、売出しを始めると、家は自分の手元を離れて商品として市場に流通します。

持ち主としては、自分の家や価格についての理解が不可欠です。特に、登記内容と現況に違いがある場合などは、購入希望社とのトラブルになりやすいです。

中でも土地の地積は、変更に気付かない事がよくあるので、一度しっかり調査をしましょう。

また、購入時の法律が改正されたという事も考えられますので、数年前にすでに一度査定した方でも、今一度査定を依頼し最新の手続きを教わっておくと安心です。

2.売却額について

家、土地を売る際は、まず不動産業者に査定を依頼します。

そうして提示される査定額は業者によって300万円ほどの開きがあり、なかには全く根拠のない価格設定を行っていることもあります。

高く家を売れる業者を見つけたければ不動産一括査定サイトを使い、なるべく多くの業者の査定を受けることがおすすめです。

また、家が高く素早く売れるというケースは中々ありません。

高く売りたいならじっくり購入希望者を待つ必要がありますし、金額よりも早く売ることを目的にするなら、あらかじめ売り出し価格を適正額以下にする必要があります。

自分の目的に合わせた価格設定を行いましょう。

3. 諸費用について

仲介手数料や税金、譲渡所得税などは家でもマンションでもかかりますが、特に中古一戸建ての場合は、ハウスクリーニングやリフォーム、リノベーションをすすめられる事があります。

大規模なリノベーションを行う場合は、高額な費用を付加価値として上乗せして売ることもありますが、今の価格が限界だという判断の際には、自腹で行わなければなりません。

土地に関しては、境界が不明瞭な時、現状の地積が登記簿と異なるときには、測量費がかかります。

4. 不動産業者について

不動産会社を選ぶ場合、常に大手を選択するのが良いわけではありません。

大手の場合、利益を最大化するために、売り手も買い手も自社と契約を結んでいる人達にしたい。つまり、紹介をする際なども、自社が受け持っている人をマッチングさせたいと考える傾向が強いです。

企業からすれば2倍の手数料が取れてお得ですが、売り手からするとマーケットが制限されてしまう、時間が余計にかかってしまうというデメリットがあります。

無条件に大手と契約せず、仲介先はしっかり考えましょう。

→不動産売却は大手業者か中小業者どちらがいい?徹底比較

5.売買契約について

手続きが進んで購入希望社と売買契約を結ぶと、買い手側から手付金が支払われます。

この手付金は、売却金の一部として扱われますが、その前に売り手が契約を解除する場合は、手付金を返した上で、同じ金額を支払います。

買い手側から契約を解除する場合は、売り手にお金は支払われないので気をつけましょう。

また、買い手側が契約後に申し込んだ住宅ローン審査に落ちても、契約は白紙解除となります。

このように、もし買い手側に過失があっても、売り手側の責任になってしまうことが多いのも不動産売却の注意すべきポイントです。買い手の人間性もしっかりチェックしておくようにしましょう。

家の売却相場を調べる際の注意点

家を売る際は、不動産会社に査定を依頼する必要があります。

査定の依頼は無料で出来るので、気軽に依頼することができます。

ただ、不動産会社が無料で査定をするのは営業の側面が強く、一度つながると、そのまま押し切られて契約させられる可能性があります。

また、査定額は業者によって異なる上、適正価格とも異なる場合があります。

家の査定額が2,000万円だったとして、これが低いか高いかは素人には正直分かりません。

「プロの目利きだから信頼できる」と思っていても、本当は適正価格が3,000万円だったかも知れません。

こうしたリスクを避けるため、査定を依頼する前に売却相場を調べておくことをおすすめします。

売却相場をカンタンに調べる方法

家の売却相場は、例えば以下のような方法で簡単に調べることができます。

  • ポータルサイトの掲載売り出し物件をチェックする
  • 土地総合情報システムを活用する
  • 不動産ジャパンなどを活用する

自分の家がいくらで売れるのかが100%正確に分かる訳ではないですが、これらのツールを活用することで大まかな相場のイメージを掴むことができます。

悪徳業者の被害防止にもつながるので、ある程度の時間を取って相場調査をしていきましょう。

家の査定を依頼する際の注意点

家の査定を依頼する時は、必ず複数社の査定額を比較しましょう。

査定額とは「うちなら普通に売却すれば、○○万円で売れる」という表明なので、確実に比較をしたほうが高額売却の可能性は高まります。

また、複数社の査定額を比較することは高く売ってくれる業者を見つけるために重要なだけでなく、相場のイメージを掴むためにも重要です。

相見積もりは有効!ただし“やりすぎ”に注意

複数社に家の査定を実施したら、ある会社の見積もりを用いて別の会社に交渉をする相見積もりという方法を奨励しているメディアも多いです。

これは、「A社は○○万円だったんだけど、もう少し上げられないの?」というように、他社と契約に流れることも視野に入れているという意思表示をしながら有利な条件を引き出そうとする方法です。

確かに不動産会社からすれば契約を横取りされるのを最も避けたいことを考えると、効果的な交渉の方法だとは思います。

ただ、「他社のほうがずっと優れている」という言い方は大きな反感を持たれる可能性があります。

これにより、業者のモチベーション・優先順位が下がってしまうと意味がありません。

また、形式上は相見積もりを受けて査定額を上げたはずが、実は他のところでコストを取られていたという事例も少なからずあります。

相見積もりは有効ですが、向こうに「攻撃されている」と思わせないことが大切です。

家を売るために業者と媒介契約を結ぶ際の注意点

家の売却を仲介業者へ依頼するには、媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約とは、仲介業者へ家の売却活動を任せる代わりに、成約のあかつきには売上の一部を仲介手数料として支払うことを約束する契約となります。

この媒介契約には3通りの方法があり、それぞれ内容が少しずつ異なります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

どの契約方法を選ぶかで結果も左右されるので、それぞれの内容をしっかりチェックして比較する必要があります。

家を損せず売るための注意点

家を売る際は、必ずしも売主にとって利益が発生する保証はありません。

高額資産を取り扱う関係上、大失敗して損失を被るリスクも常に存在するのです。

失敗せず、家売却を成功させるにはどうすれば良いのでしょうか?

家を損せず売るには手残りを増やす意識が大切

家を高く売ることが成功とは限りません。

得られる利益を増やすためには、税金や諸費用で手残りが引かれることを理解し、マイナス分を出来るだけ減らして手残りを増やすのも一つの手です。

ただ、家の売却相場自体が高いので、1,000万円の家を1割増しで売るだけでも100万円の追加利益があります。

最初から高く売ることを目指さずにコスト削減ばかりに気を取られると、結果的に損失を被る可能性が高いので注意しましょう。

やっても無駄なことを理解しておく

家を売るために必要なコストまで削ってしまうと、結果的に売主の損となってしまいます。

手残りを増やしたいのであれば、やっても無駄・成功につながらないことを理解しておき、それらにお金をかけないことが大切です。

例えばリフォームは、中古の家を売る際に費用対効果を考えると意味がないと言われています。

こうした事例をできるだけ多く知っておくことをおすすめします。

売り出し価格は少し高く設定する

不動産会社に言われるがまま価格を設定した場合、いくら売主が高く売ろうと頑張っても意味がない可能性が高いです。

なぜなら、家の売値はすでに不動産会社によって決められているからです。

消費者心理を考えると、「今、この家は3,000万円で売られているけど、良い物件なのでもう100万円増しで買いたい」とは思わないでしょう。

どんなに自分の希望に合った良い家だったとしても、売り出し価格より高く買われることはありません。逆に言えば、高く売りたいのであれば売り出し価格を高く設定する必要があるのです。

売り出し価格は売主の希望・要望も参考にして決定します。あまりに高いと適正価格との乖離が生まれて売れ残りますが、少し高く設定するのが成功のコツです。

売れ残ってしまった場合は値下げをする必要があるので、将来的に値下げしなければならないリスクも考えて価格設定をすることが大切です。

売却時に注意が必要な家の条件

どんな家を売るかによっても注意が必要なケースが存在します。

ここからは注意が必要な家の条件と対処法を解説していきます。

相続した家を売る際は相続登記のチェックが必要

相続した家を売る際は、事前に相続登記のチェックが必要です。

相続してしばらく経つ家もなくなった親名義のままというケースは多々あります。

普通に生活する上ではそこまで問題になりませんが、いざ売却をする際には売主と登記上の持ち主が一致していないと手続きをすすめることはできません。

相続登記がまだの方は、早めに手続きを済ませましょう。

ローンの残っている家は返済計画が重要

ローンの残っている家も売り出すことは可能ですが、引き渡し時には全て返済した状態にする必要があります。

つまり、売却代金を使って残債を処理するか、売却代金+自己資金を使って処理をする必要があるのです。

ローンの残っている家には抵当権が設定されており、完済後にこれを取り外した後でなければ引き渡すことができません。

まずは査定額と残債を比較して、問題なく完済可能かを判断することが大切です。

共有名義の家を売る際は意見の一致が必要

家の名義人は必ずしも1人(単独)であるという確証はありません。

夫婦が共同で購入した家、兄弟で相続した家などは複数名義になっている可能性が高いです。

こうした家を売却する際は、全ての名義人が売却に納得をする必要があります。

誰かひとりが売却に反対をしたら売れないので話し合いが必要ですが、無理やり意見を変えようとしてトラブルに巻き込まれるケースもあるので注意が必要です。

誰かが家の売却に反対している場合、自分の持っている所有権(持ち分)のみを他者に売却するという方法もあります。

購入希望者への思いやりも重要

売り手自身が購入希望者や広告の閲覧者への思いやりやサービス意識を持つ事は、上で挙げた注意点と同じくらい重要です。

特に、購入希望者が内覧に訪れた際などは、玄関に花を置いておく、換気をする、丁寧に質問に答えるといった当たり前の事をするだけで、家や売り手に対する信頼度、期待度は大幅にアップします。

家の売却は、家だけなく売り手の第一印象にも大きく結果が左右されることを肝に銘じて起きましょう。

家を売る理由を明確に

ここまで、家を売る際の注意点を紹介してきましたが、誤った売却をしない為に最も大切なのは、「なぜ家を売るのかを明確にする」という事です。

もちろん、売り手は、不動産に関しては素人なので、業者に任せる所は任せておいた方が良いです。

だからといって、中古物件のリフォームや立て壊しを勧められた場合には、簡単に業者の言うままお金を出すわけにはいきませんよね。

このような重要な選択を悔いなく行うには、やはり査定前に明確な目的を決めておくことがおすすめです。

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