家を売るか貸すか考える時、まず頭に浮かぶのが利益の得方の違いでしょう。

家を売れば、一気にまとまった額が手元に入ります。

一方、賃貸経営をすれば、毎月安定した収益が入り続けることになります。

ただ、売却と賃貸は、一気にお金を手に入れるか、それとも細く長く収益を得るかという単純な話ではありません。

特に賃貸経営は安定的に収入が入る確証は全くありません。

用途や築年数・経済情勢の変化など様々な要因が関わる

継続的な家賃収入を得られるのは、募集を始めてすぐに入居者が見つかり、かつ彼らがずっと住み続けてくれる場合に限ります。

ただ、募集をかけたところで入居者が見つかる確証はありません。

まず、どんなに良い立地でも、運やタイミングによって入居者がつかないケースがあります。

中心部から離れた田舎の物件などは、入居率が低くなってしまうでしょう。

数年経っても入居者がいない場合は、収入がないにも関わらず税金・維持費をずっと払い続けることになります。

入居者がつかないからやっぱり売る！と方針転換することもできますが、築年数が経過しているため、すぐ売る場合よりは価格が安くなってしまいます。

賃貸に出す際は、大損するリスクも考えていかなければいけません。

諸事情で今住んでいる家を手放さなきゃならない状況になった際の選択肢は、家を売却するか賃貸物件にするの２者択一です。

ここでは、売却か賃貸にするかのいずれかを選ぶ際の判断材料をご紹介します。

売却がおすすめのパターン

今住んでいる家を売却することを選ぶなら、今後住む予定がない時に選ぶのがおすすめです。

物件価格は、築年数が古いほど安くなり、逆に築年数が浅い家ほど高値で売却できます。

今後住む予定がなく、まとまった資金が必要という方は売却を選ぶのがいいでしょう。

売る方法も様々あります。

自身にとって得になる方法で売却を進めましょう。

貸すのがおすすめのパターン

逆に今住んでいる家に今後も済む予定がある方は貸すことを第一に選ぶのがおすすめです。

例えば、長く住んでいるうちに愛着が湧いてしまって手放すのが惜しい方や将来的に戻ってくる可能性がある方には賃貸がおすすめです。

ただし、貸す方法を選ぶ場合、物件を借りたいと思う方が現れなければ成立しないうえ、物件がある地域の需要度に応じて確率が変動します。

特に都心部は賃貸需要が非常に高いため、入居者が現れやすいうえ、空室になってもすぐに新しい入居者が現れます。

ただし、家賃収入があっても住宅の維持管理費や管理会社への手数料、固定資産税や都市計画税などの納付義務があるため、手元に残る資金は売却した時よりも少ないでしょう。

ここでは、今住んでいる住宅を売却する方向で話を進めた場合のメリットを２つご紹介します。

売却代金が得られる

所有している家を、不動産仲介で個人などに売買したり、業者に買取して売却すれば、一括でまとまった資金が手に入ります。

売却して得た資金の使い道は、得た人それぞれが思い描く活用方法で使用できます。

多くの場合が、住宅ローンの返済や子どもの教育費用の足しに回したりすることが多いです。

新築同然の家を売却するのは少々もったいない気がしますが、築年数が浅い物件ほど高値で売れます。

賃貸業務の手間・維持費がかからない

２つ目は、家を売却することは第三者に家の所有権を渡すことと同義なので、住宅管理に必要な維持費や修繕費などのコストが一切かかりません。

ただし家を賃貸にした場合、経年劣化による修繕費用は管理している本人負担になるか、賃貸管理を業者委託している場合は、毎月一定の管理委託費用を収める必要があります。

ここでは、今住んでいる住宅を売却する方向で話を進めた場合のデメリットを２つご紹介します。

家を手放す結果になる

家を売却すれば、売却資金を得る対価として所有権を手放す結果になります。

当然ながら家を売却すれば、今住んでいる家に戻ることはできませんが、リースバックという方法を用いれば、売却した家を賃貸住宅として住むことができます。

ローンを完済して抵当権を抹消する必要がある

住宅ローンが残っている住宅を売却する場合は、ローンを完済して抵当権(担保)を抹消する必要があります。

ローンを借りる場合、その住宅の所有権は購入した本人ではなく、融資している金融機関にあります。

所有権が金融機関にある以上、債務者が物件を売却することはできません。

物件を手放すとなれば、売却して得た資金を元に返済するのがいいですが、もし返済金が足りないというときは手持ちの資金を足しに返済するしかありません。

ここでは、今住んでいる住宅を賃貸にする方向で話を進めた場合のメリットを２つご紹介します。

家賃が手元に入る

今住んでいる家を賃貸住宅にした場合、入居者が毎月収める家賃を自分の収益にすることができます。

自身が物件のオーナーとして物件の管理・維持を担う場合、入居者から振り込まれる家賃が全額手元に入ってきます。

収入額は、設定している家賃の設定金額に応じて変動しますが、毎月同じ金額が入ってくるので収入面の安定が図れます。

また安定した収入があることを金融機関から評価されるので、融資を受ける際に実施される審査の突破が容易になります。

家を手放さずに済む

２つ目は、物件の所有権を手放さずに済むため、入居者が立ち退けば将来的には住み直すことができます。

物件を貸し出す方法は、賃貸期間を設けない普通借家契約と賃貸期間を設ける定期借家契約の２方法があります。

家に戻るタイミングを決めているなら定期借家契約を入居者と交わすのがおすすめです。

ここでは、今住んでいる住宅を賃貸にする方向で話を進めた場合のデメリットを3つご紹介します。

設備投資費用が発生する

家を貸しに出したその日のうち入居者が見つかるとは限らず、借り手が見つけるために設備投資を行わなければなりません。

借りて募集の設備投資を行っても、借り手が見つからずただ設備にお金かかっただけで利益が得られないという危険性もあります。

また借り手が現れるまで賃貸に出している物件の状態をキープするための維持費や管理費がかかります。

初期費用が掛かる

家を賃貸に出すときは借り手に気持ちよく済んでいただくために、ハウスクリーニングや老朽箇所の修繕などを行って内装を綺麗に整備しましょう。

ハウスクリーニングや老朽箇所の修繕にかかる費用は、依頼する業者によって作業料金が異なります。

そのほかにも、初期費用として、以下の費用が発生します。

• 仲介手数料
• 貸し出し中の管理・維持費用
• 固定資産税・都市計画税

劣化リスクが高い

家の経年劣化を防ぐ方法はありませんが、入居者の扱いがひどい場合、家の劣化が早く進みます。

劣化が進む原因で体表的なものが、室内での喫煙やペット臭などが挙げられます。

もし扱いがひどい入居者が退室した家に戻ってきたとき、壁紙の汚れや設備の扱いが悪ければ修繕が必要だと考えておくのが妥当です。

ここでは、所有している家を売却するのに向いている家の特徴を3つご紹介します。

住宅ローンが未完済の物件

住宅ローンが残っている家は、仲介売買や業者買取に打ってつけの物件です。

物件を賃貸にして投資物件にするには、金融機関が所有している担保をローン完済で相殺し、名義共々自分のものにする必要があります。

また住宅ローンを組んで購入した物件を賃貸として他人に貸していることが判明した場合、アパートローンへの買い替えが機関側から求められます。

物件周辺環境・条件が悪いもの

２つ目は、最寄駅から徒歩10分以上の物件や経済的価値がない古家などの物件です。

これらの特徴をも持った土地に立つ不動産を賃貸住宅にして借り手を待っていたとしても、周辺環境・条件が悪いなどの理由から購入を希望する方が現れることはなく、家の維持管理費がかかる一方です。

購入者が現れれば相場よりも少し高値で売れますが、一向に現れなければただただ時間とお金を浪費しているだけです。

コスト削減のためにも、このような条件下にある物件は早々に手放すのがいいでしょう。

リフォームを一度もしていない物件

３つ目は、リフォームをしていない物件です。

経年劣化がひどいという理由からリフォームを行えば、当然リフォーム代が発生します。

その後に物件を売却しても、住宅の築年数が変わることはなく最悪の場合、リフォームにかけた費用よりも安くなることもしばしあります。

古家など老朽化が目立つ物件は、リフォームせずそのままの状態で売却を進めた方が無駄な出費を掛けずに済みます。

ただし、賃貸住宅にする考えであれば、リフォームしてから市場に出すのがいいでしょう。

ここでは、所有している家を賃貸住宅にするのに向いている家の特徴を2つご紹介します。

住宅ローンが完済の物件

金融機関で借り入れた住宅ローンを完済している物件であれば、 不動産投資用物件として賃貸に出すことができます。

ローンを完済することによって、金融機関が所有していた抵当権(担保)が相殺されるので、銀行との繋がりがなくなったおかけで物件を自由に貸し出すことができます。

物件周辺環境が良好な土地にある物件

２つ目は、物件周辺環境が良好な土地にある物件です。

利便性が高い地域にある物件ほど貸し出し需要が高く、不動産会社の仲介に出せば３ヶ月以内に借り手が見つかります。

物件周辺環境が良好な土地とは、具体的に以下のような土地柄を指します。

• 住宅から最寄り駅が近い
• 学校やスーパーなどの公共機関から近い
• 都心部に位置している

などが挙げられます。

そのほかにも、住宅の日当たりが南向きといった物件条件がいいものも借り手が見つかりやすいです。

家を売るか貸すか迷っている方が最も気になるのが収支の違いだと思います。

同じステータスの家を売りに出すのと賃貸に出すのではどちらがよりお得なのか、以下の物件を例にしてチェックしていきましょう。

家を売却した時の利益(代金)を計算

まずは、家を売却した時の代金を計算していきます。

売却価格の基準となる公示地価は、(路線価×土地面積)×1.25で計算することができます。

今回のケースを当てはめると、(50万円×100㎡)×1.25=6250万円となります。

築20～25年より浅い物件なら、ここに建物の価値も付加されます。

ただ、実際は内装の状態や周辺環境によっても価格は変化するため、一概にこの価格で売れるとは言えません。

本当に精度の高い価格を知りたいなら、不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

家を賃貸に出した時の賃料を計算

家を賃貸に出した時は、一体いくらの利益が見込めるのでしょうか？

まずは、家の賃貸経営でかかる維持費の計算をしましょう。

維持費は、住まいとして活用する中でかかっている維持費に加えて、修繕費や業務委託費などを2万円程度上乗せした金額が相場になります。

現在支払っている費用は12万円なので、だいたい14万円が相場となります。

賃貸経営をおこなう際は費用を差し引いて5～7割ほどの収益を維持しないとプラスにはならないので、家賃は月28～39万円ほどに設定しないと収益を上げることは出来ません。

毎月賃料の7割の利益(25万円)があるとすると、売却時の目安6250万円に追いつくまで250か月(約21年弱)かかる試算になります。

事業用ローンを利用して更に投資を拡大していくなら賃貸に出すメリットはありますが、一気にまとまった収益を得たいという方は基本的に売却のほうをおすすめします。

転勤期間の目途が不明という理由から売却を選択された場合、転勤当日までに住宅を売却してしまうのはほぼ不可能に近いです。

ここからは、転勤を理由に持ち家を売却することを選択した際の注意点を紹介します。

転勤当日までに査定を済ませておく

持ち家を手放す時は訪問査定を受けて、媒介契約を結ばなければなりません。

査定額は、ネットでも調べることができますが、住宅の個別評価額が査定額に反映されてないことや、個人間での取引はトラブルの元になるなど、危惧すべきことが多々あります。

また転居後に査定を行えば、その都度、交通費が発生してしまいます。

余計な出費を出さないためにも、査定は転居前に済ませておくのが妥当です。

なお、買い手が見つかったときに交わす売買契約を、持ち回り契約という方法にすれば、現地に戻らずとも売却できます。

ただし、売り手・買い手のどちらかが「対面を望む」という場合だと利用できません。

前もって相場額をリサーチしておくこと

持ち家を手放す時は、転居前までに訪問査定と媒介契約を交わしておく必要があります。

訪問査定を行えば、住宅の個別事情が評価され、正当な売却価格が算出されるわけですが、業者によっては、契約を取るという目的から多額の売却金を出してくるところもあります。

売り手にとって高く売れば、大きな利となりますが、買い手がつかない状態が続く恐れがあります。

売却は買い手がつかなければ意味を成しません。

売買契約を締結させるためにも、自動シミュレーターや一括査定サイトなどを駆使して売却価格の相場範囲をリサーチしておきましょう。

相場額の範囲が分かれば、業者に売却の主導権を握られずに済むばかりか悪徳企業に騙されずに済みます。

仲介は転居前に住んでいたエリアにある業者にお願いする

売却を行うために訪問査定を依頼するわけですが、依頼する不動産会社は持ち家がある地元で活躍している不動産会社にお願いするのが最適です。

理由は、地元の特徴を知り尽くしていることが挙げられます。

地元の特徴を知り尽くしている業者であれば、地域の特徴や魅力を買い手にうまく伝えられるので、買い手が見つかりやすいメリットがあります。

ローン残債額の確認

売却を選択すると決めたら、購入時に組んだ住宅ローンの残債額がいくらあるかを必ず確認しなければなりません。

そもそも持ち家を売却するには、金融機関が持つ抵当権を抹消しなければ売却が行えません。

とはいえ、この抵当権さえなくしてしまえば、売却が行えるわけですが、ローンの残債額によっては危惧すべきことが多々あります。

オーバーローン・アンダーローン

持ち家の売却価格がローンの残債額を上回っているか、下回っているかで今後の行く末が大きく変わってきます。

例えば、ローンの残債額を売却価格が上回っているアンダーローンの状態であれば、物件の売却が行えます。

加えて、余った売却を別の用途に回すことも可能です。

逆に売却額がローン残債額を下回るオーバーローンの場合、売却は不可能です。

ただし、自己資産で不足分を補えるだけの余裕があるなら売却は可能です。

任意売却

オーバーローンになった場合、自己資産で不足分を補う方法とは別で、任意売却という方法もあります。

任意売却区は、金融機関側にローン残債額の圧縮をお願いして、売却に至るというものです。

しかし任意売却を選択した場合、債務者は債務不履行を起こしたものとみなされ、ブラックリストに氏名と住所が5～７年もの間記録されます。

なので、よほどの事情がない限り、任意売却を選択すべきではないといえます。

持ち家を賃貸化する時でも、売却同様、住宅ローンの残債額を確認しておく必要があります。

ここでは、住宅ローンがある状態で賃貸化するときの注意点を２点紹介します。

賃貸化するなら不動産投資ローンの借り換えが必須

住宅購入時に組む住宅ローンの利用使途は、物件購入時の資金 に宛がうことを目的にしており、それ以外の目的で利用することはできません。

ましてや、購入した物件を賃貸化するということは、不動産投資を始めるということを指しています。

この行為を行った時点で、契約内容に違反し、一括返済を債権者側から求められます。

このような事態を避けるため、賃貸化するときは、不動産投資ローンへの借り換えを行うことが最善です。

住宅ローン控除の利用ができない

持ち家に住んでいない状態だと、住宅ローン控除などの節税措置が受けられません。

住宅ローンの控除を受けるには、所有者本人、またはその家族が居住していることで受けられます。

第３者に住宅の貸し出しを行っている最中やダレも住んでない空き家状態だと、控除は受けられません。

また賃貸化して持ち家に戻ってきた場合、ローン控除の再利用が可能となりますが、再開は戻ってきた年の翌年以降にあります。

家の価値は購入した段階と築年数が古くなっていくのにつれて収益物件の利回りが下がっていきます。

つまり、今後素人が賃貸経営をして成功する可能性は、どんどん低くなってしまうのです。

単純な成功率やリスクの低さで考えるなら、売却手続きを組むのが妥当です。

→一戸建てを高く売却するコツ！売る手順と知っておきたい5つのポイント

どうしても不動産投資に挑戦したい方は、事前に最低限の知識を学んだうえで、リスク覚悟で実行するようにしましょう。