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マンション売却の流れを解説!9つの手順の進め方

【更新日】2019-09-26
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マンションを売る流れ

マンションの売却は、家の売却とは違い、土地が付随してこないですし、築年数による線引きもそこまで厳しくはありません。

それ故、どの時期にどの手続をすればよいかが分かり易く、大きな間違いを起こす心配もありません。

ただ、マンションの売却は流れが家の場合とは少し異なるので注意が必要です。

この記事では、マンションの売却の流れと、それぞれの段階でどのような事をするのかについて解説していきます。

不動産売却の流れを査定から契約・決済・引き渡しまで一挙解説!

マンション売却の流れは9ステップ!

マンションの売却は、以下の9段階が基本的な流れとなります。

  1. マンション売却の理由・スケジュール・予算を整理
  2. 査定・業者選び
  3. 媒介契約
  4. 売り出しの開始
  5. 内覧
  6. 購入の申込み
  7. 売買契約
  8. 決済と引き渡し
  9. 確定申告

流れがわからないと、手続きに踏み込みにくいですし、効率が悪く、余分な時間を費やしてしまいます。

マンションを売る際には、事前にこうした流れを確認し、ミスせず素早く手続きを行っていきましょう。

①マンション売却の理由・スケジュール・予算を整理

マンション売却の手続きを始める前に、まずはなぜマンションを売るのかの整理と、いつまでに売る必要があるのか、予算はいくらあるのかの確認を進めていきましょう。

まず重要なのが、売却理由の確認です。

マンションなどの不動産は一般の方が持つ中では最も高額な資産ですし、いざという時には担保にしてお金を借りることができます。

親の重要な財産として子どもたちに受け継ぐこともできます。

こうした背景を考えると、理由のないまま何も考えず売りに出してしまうのは危険です。

例えば「4ヶ月後の引っ越しに備えて4000万円の新居を購入したいので、住み替え費用が3000万円必要だ」という理由をしっかり持っていれば、自ずといくらで売れば良いのかがわかります。

売却理由を整理することで業者に騙されるケースが減る

マンションをいざ売りに出すと、いつ売れるか検討を付けることはかなり難しいです。

中古マンションを欲しがる人に出会えるかといった運・タイミングも大きく関わるため、良いマンションが必ずしも早く売れるわけではないのです。

3~6か月経っても売れない時、仲介業者に値下げを提案されることがあります。売れ残ったマンションを早く売るには、値段を下げてしまうのが最も効果的だからです。

ただ前述の通り、マンションが売れ残ったのは単に運が悪かったからかも知れません。値下げをすることで目標額を下回るのであれば。せっかく売りに出した意味がありません。

特に不動産売却がはじめてだと、業者だけでなくリフォーム業者や買主にも足元を見られて費用や価格の値下げを請求されます。

「ここまでの値下げはいいけど、それ以上はダメ!」という線引きをするためにも、売却理由をしっかり整理する必要があります。

②査定・業者選び

マンションを高く売る為の最初のポイントが、不動産業者選びです。

一括査定サイトを使い、なるべく多くの業者に査定を依頼しましょう。

この際にポイントとなるのは、購入時の仲介業者、大手不動産業者、地元の不動産業者の3種類は少なくとも比較しておくことです。

なるべく異なるカテゴリ(大手と地方業者など)のところから査定を受けることが、業者選択の際には理想となります。

→不動産一括査定サイトの知られざるメリットを解説

※マンションを査定する方法・流れ・注意点はこちらに詳しくまとめてあります!

マンション査定の方法・ポイント・注意点と都道府県ごとの相場を解説

最初に相場のイメージをつかんでおくと査定がスムーズ

マンション査定は「マンションがだいたいいくらで売れるかチェックする」というだけでなく、どこと契約するかを選ぶ大きな手掛かりでもあります。

また、査定価格は「うちの会社に依頼したら○○万円で売れます!」という予測額になるので、マンションの価値を鑑定してもらうのとは意味合いが少し違います。

おすすめは、事前にマンションの売却相場を調べた上で、査定額を比較して不動産会社を選ぶ方法です。事前に相場を調べると自分の中で基準ができるので、業者の比較がやりやすくなります。

マンションの相場を調べる方法は、大きく以下3つになります。

  • 総合サイトの売出し物件情報を調査する
  • マンション専用サイトに掲載されている相場情報をチェックする
  • 国土交通省「土地総合情報システム」を使う

詳しい内容はこちらにまとめています!

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

査定額が高い=必ず高く売れるとは限らない

査定依頼を複数社に依頼をしたら、比較してより高く査定してくれた業者と契約するのがセオリーです。

ただ、高額査定をしてくれたからといって必ずしもその通り売れるわけではありません。実際のアンケートを見ると、マンションを売った人のうち4分の1の人は査定価格より低くしか売れなかったと回答しています。

また、一括査定サイトなどは業者も査定額を比較されることを分かっているので、あえて査定額を2割ほど高く吊り上げて契約を取ろうとする悪徳業者もいます。

こうした業者に騙されないためにも、最初に相場をしらべておき、”常識の範囲内”で査定してくれた業者以外は選択肢から排除するのがおすすめです。

業者選びで注目すべきは査定額だけではない

多くの人がマンションを少しでも高く売ろうと考えているわけですから、会社選びで査定額を重視するのは自然なように思います。

ただ、売却を成功させるためには査定額だけに注目してはいけません。例えば、実績のある不動産会社でも取り扱いの99%が戸建て/マンションというように、得意分野が大きく偏っていることを「年間10万件の売却実績!」と曖昧なPRで隠しているところも多いです。

戸建てや土地の販売が主な不動産会社に「そのマンション4000万円で売れますよ!」と言われるのと、マンション専門業者に「確実に3500万円で売ります!」と言われるのでは、後者のほうがずっと信頼できますよね。

また、担当の営業マンの態度も評価の対象になります。

話している中で言葉遣いにカチンと来る瞬間があるなら、販売営業の相手や購入希望者にも同じ思いをさせる可能性が高いです。

また、いざ販売を開始するとなれば、あなたは担当者と二人三脚で売却を進める必要があります。売れ残って不安な時期もあるかも知れませんが、そんな時は営業マンがしっかり働いてくれていることを信じるしかありません。

人間性や第一印象、相性といった部分も業者選びには重要ですよ。

③媒介契約

媒介契約とは、不動産業者に売却活動を依頼する契約です。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任契約の3種類があり、それぞれにメリット、デメリットがあるので、自分にあったものを選択しましょう。

一般媒介とは、複数の業者に同時に売却を依頼する際の契約で、専任媒介、専属専任媒介は、1社のみに依頼する際の契約です。

後者のちがいとして、専属専任媒介の方が業者との関係は強くなり、頻繁に報告の必要も出てきます。

その一方、担当者の能力が高いと、その分だけ得をする傾向に有ります。

④売り出しの開始

業者と契約を結ぶと、実際に販売活動がはじまります。

不動産の販売活動とは?活動内容・流れをわかりやすく解説

販売活動の内容は、大きく分けて4つです。

  • 指定流通機構(レインズ)へ登録
  • 宣伝・広告作成
  • 広告活動
  • 内覧準備・実施

特に重要なのがレインズへの情報登録です。

レインズの情報は正規の全不動産会社が閲覧できるようになります。例えば他県の人が最寄りの不動産屋にいって「○○県△△市のマンションを買いたい」と言った時、仲介業者同士に面識がなくても物件を紹介してもらうことができるのです。

また、広告活動も不動産会社の仕事です。

WEB広告やポスティングチラシ、新聞の折り込みチラシなど、手法は状態や立地、業者の予算や戦略によって大きく変わります。

最後に内覧対応も担当者の重要な仕事です。ただ訪問前の掃除・整理整頓などはさすがにやってくれないので、売主自ら積極的に動くことも重要ですよ。

マンション売却はリフォーム・ハウスクリーニングが必要?

⑤内覧

購入希望者が現れると、次にマンションの内覧を行います。

室内の荷物の整理整頓、清掃を行っておきましょう。

売り出し活動を始めた日から内覧希望が来る場合もありますし、基本的に相手のスケジュールが優先されるので、準備は早めに行っておきましょう。

特に、玄関、キッチン、リビング、水回などは注目されがちなので、力を入れて清掃しましょう。

バルコニーの清掃も見落としがちですが重要です。

自力でどうする事も出来ない場合は、リフォームを頼んで、費用を売却額に上乗せする事も出来ますので、業者と話し合っておきましょう。

内覧の前は掃除・整理整頓が必要!ポイントを徹底解説

内覧の前にはマンションを丸ごと清掃しておくのが理想的です。

ただ、引っ越しの手続きなども重なるとそんな時間はなかなか取れないのも事実です。

以下は、特に掃除をしてほしい場所と清掃のポイントです。これを参考に効率よく部屋の印象アップを目指しましょう。

場所 ポイント
キッチン コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
浴室・洗面所 カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
トイレ におい、カビ、水垢やホコリを清掃
リビング・ダイニング ものを整理整頓し、広い印象を与える
ベランダ・バルコニー 洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
窓ガラス ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
クローゼット・ロフト 中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

特にキッチンや洗面所などの水回りは水垢が取れにくく、買主に古いイメージを与えてしまいます。

自力で掃除するのも限界があるので、プロのハウスクリーニング業者に依頼することをおすすめします。

ハウスクリーニングにかかる費用は、以下の通りです。

場所 料金相場
浴室 10,000~20,000円
洗面所 6,000~10,000円
トイレ 6,000~13,000円
キッチン 10,000~24,000円
レンジフード 10,000~20,000円/td>

⑥購入の申込み

内覧し、気に入った人が現れれば、購入申込書を受け取ります。

ここには、買い手の希望額も記載されています。多くの場合、売り出し価格よりも低い額を提示されるので、話をまとめる為に交渉を行います。

この際に、ある程度売り手が譲歩しなければマンションを売却する事が出来ません。

マンションを売る際は、常に売り手が不利である事を知っておきましょう。

⑦売買契約

交渉を行い、双方が、マンションの価格、引き渡しの期間などで合意に至れば、売買契約に進みます。

この際、売り手、買い手、不動産業者が揃い、売買契約書を作成します。

また、売り手はこの時点で、手付金(マンションの売却額の1割分)を受け取ります。

不動産売買契約の流れ・注意点を徹底解説!

売買契約書の確認をおこなって手続きは完了

売買契約のメインとなるのは、売買契約書の読み合わせです。

契約書のフォーマットは自由ですが、書類に記載される項目はある程度決まりがあります。

売買契約書の重要項目13点
番号項目内容
売買物件の表示物件の面積や間取り、権利者などの詳細
売買代金、手付金額、支払い日売却代金の詳細(金額・ペナルティなど)
所有権の移転・引き渡し日物件の所有権はいつ移転されるかの明記
公租公課の精算物件に関わるさまざまな費用を引き渡し日を基点に日払い計算した結果
反社会的勢力の排除
ローン特約売買契約から引き渡しまでに受ける住宅ローン審査が不通過だった場合、契約を白紙化できる特例
負担の消除所有権移転までに抵当権などの担保権・賃借権などの用益権などの一切の負担消除を約束
付帯設備等の引き渡し付帯設備をそのまま物件に付けたまま引き渡すこと、故障等の有無を確認
手付解除契約キャンセル時の手付金と解除の要件
引き渡し前の物件の滅失・毀損引き渡し前に災害などが起きた場合どうするかの確認
契約違反による解除契約内容を違反したときに解除になること、またその際のペナルティの確認
瑕疵担保責任引き渡し後に欠陥が見つかった場合、何か月(年)以内なら売主に責任を求められるか
特約事項その他、法的な順守義務のある項目(強行規定)以外に、売買者間で定めた独自の項目(任意規定)

これらの項目が記載されていないと、法的に正しく契約を結べていないと見なされる可能性もあります。

特に業者を挟まない個人間での売買契約はチェックが必要になります。

不動産売買契約書の書式・ひな形と作成時の注意点

⑧決済と引き渡し

代金の受取とマンションの引き渡しは同時に行われます。

もし、売り手が新居の購入を考えている場合は、売買契約から約1ヶ月後に行われる引き渡しまでに契約を行っておかなくてはなりません。

タイミングがずれると住む場所がなくなってしまうので、気を付けましょう。

決済当日の流れ

基本的に、不動産の決済と引き渡しは1日にまとめておこないます。

当日の流れは、以下の通りです。

  1. 本人確認と書類の確認
  2. ローン融資を買い手がおこなう
  3. 税金などの精算
  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
  5. 仲介手数料の支払い
  6. 司法書士への報酬支払い
  7. 売り手のローン返済手続き
  8. 抵当権の抹消登記完了
  9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

詳しい内容はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?また、この際に以下の書類を準備しておく必要があります。

書類 内容 取り扱い
登記済証・登記識別情報 不動産の権利者・データが詳細に記載 司法書士へ提出・預ける
実印 実印登録済みの印鑑 登記関係の書類に押印
印鑑証明証 実印登録を証明する書類 司法書士へ提出・預ける
固定資産税納付書 不動産にかかる固定資産税が明記 税金精算のため、買主と確認
公共料金の領収証 自宅に届いた電気・ガス・水道料金などの明細 引き渡し日で日割り精算するため、買主と確認
管理規約・パンフレット・建築確認通知書など 物件(特にマンション)のルール・利用方法が書かれたもの 買主へ渡す

各自で用意するケースが多いですが、決済当日に持っていき、業者に再提出を依頼されたら面倒ですよね。

そこでおすすめなのが、事前に少しずつ業者に書類を提出していき業者に確認をしてもらう方法です。

売買契約から決済・引き渡しまでは期間が約1.5ヶ月空きます。これは、買主の住宅ローン審査の結果を待つ必要があるからです。

この時に地道に書類取得・提出をしていれば、いざ当日に誤った書類を出す心配がないのでおすすめですよ!

不動産売却の引き渡し時の流れ・注意点!売買契約から1.5か月の間ですべきことは?

⑨確定申告

マンションを引渡した翌年に売却益/損についての確定申告を行います。

申告時期は売却した年の翌2月中旬~3月中旬までに限られており、混雑が予想されるのでなるべく早く手続きをおこないましょう。

普通の会社員・公務員は確定申告の経験がほぼなく、手続きに戸惑うことと思います。

こちらに申告書の取得方法から記入・申告の仕方まで分かりやすくまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

不動産売却時は確定申告が必要!書類の書き方を完全ガイド【決定版】

マンション売却にかかる平均期間は3~6ヶ月

マンション売却にかかる期間は、トータルで3~6ヶ月ほどです。

ただこれはあくまで平均で、実際にどれくらいの期間がかかるか予想するのは簡単ではありません。

運やタイミングも大きく関わってくるので、少なくとも引っ越しの半年前には手続きを進めていくことをおすすめします。

また、マンション売却にかかる平均期間は地域によっても大きく変わります。

最も不動産需要の高い首都圏なら平均売却期間は3ヶ月未満、地方の大都市なら3~4ヶ月、その他の郊外なら5~6ヶ月となっています。

田舎のマンションを売る際は、1年近くはスケジュールに余裕を持っておくことをおすすめします。

手続きに余裕を持つのが高額売却への近道

マンションは、家に比べて売却までの期間が短い傾向にありますが、専門のサイトがある、近隣関係に気をつけるといった事以外に大きな違いはありません。

事前に流れをしっかり理解し、スムーズなマンション売却を行っていきましょう。

※マンションの高額売却・査定のコツはこちらで徹底紹介!

マンション売却の流れと失敗せず売るコツ!方法・注意点・税金を解説
マンション査定の方法・ポイント・注意点と都道府県ごとの相場を解説

マンション売却はスケジュールを設定して円滑に進める

マンションに限らず、不動産売却はしっかりとスケジュールを設定する必要があります。

上記の流れを把握して、半年~1年間程度の余裕を持って進めていきましょう。

ただ、不動産取引は相手の需要やお金の準備があってのものなので、自分の都合だけでスケジュールを決めることはできません。

ガッチリとスケジュールを設定してしまっても身動きが取れなくなってしまいますが、だからといって計画を立てなくては上手く売却することはできません。

それでは、どのようにスケジュールを立てていくのが適切なのでしょうか?

半年ほどのスケジュールで大まかな流れを決めよう

仲介業者の契約は専任の場合3か月で更新されます。

売却すべき期間の目安としては、2回更新がおこなわれる半年となっているので、最短ではなく半年以降を目安にするのが余裕もあり、適当でしょう。

また、不動産売却の目的によってもスケジュールの立て方は大きく変わり、特に住み替えの場合は中古マンションの売却と新居の購入のどちらを優先するかは確実に決めておかなくてはなりません。

計画をしっかり立てて悔いのないマンション売却をしよう!

マンション売却までのスケジュールを時系列で追ってきました。

今まで自分が住んでいた家、住んでいないにしても思い入れのある家を売るのは、人生のなかでも大きな出来事だと思います。

主体的に調べて損をしないようなマンション売却、選択をしてくださいね!

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