TOP > 一戸建てを売る > ローンが残っている一戸建てを売る注意点!分割払いもできる?

ローンが残っている一戸建てを売る注意点!分割払いもできる?

このエントリーをはてなブックマークに追加
ローンが残っている一戸建て

中古の一戸建てを売る場合、ネックになるのが住宅ローンの残債の存在でしょう。

今のペースで返済すれば完済まで何年もかかってしまいますし、そもそも契約時には○年単位でローンを組んでいるのに、途中で売ってしまって良いのかという疑問が残ります。

そこで今回は、売りたい一戸建てのローン残債が気になる方に向けて、物件を問題なく売却するにはどうすれば良いのか、詳しく解説していきます!

一戸建てを高く売却するコツ!売る手順と知っておきたい5つのポイント

ローンの残る一戸建ても売却は可能

結論から言えば、一戸建てにローンが残っていても売ることはできます。

というより、売り出されている中古の一戸建ては、そのほとんどがローンの残ったままになっています。

売り出されている中古の一戸建ては、築10~15年が最も多いです。

一方で住宅ローンはそれ以上の長期で組むことも多いため、どうしてもローンが残ってしまうのです。

一戸建てを売る理由は、会社に転勤を命じられる場合など、本人の意図にそぐわないものだってあります。

金融機関もその点は理解しているので、「住宅ローンの契約途中で戸建てを手放すのはダメだ!」などと理不尽なことは言わないので安心しましょう。

残ったローンは一戸建て売却時に一括返済する

ローンの残る一戸建ての売出しは不動産会社も許可していますが、重要なポイントがあります。

それは、物件を引き渡す際はローン残債を全て返済した状態でないとダメだということです。

住宅ローンの融資は、物件に抵当権という担保を付けておこなわれます。

これは、もし住宅ローンが期限内に完済できない場合、金融機関は強制的に物件を差し押さえ、競売に出してお金を回収できるという権利です。

引き渡し前はローンを完済した上で、抵当権を取り外さないといけないので注意しましょう。

不動産売却は抵当権付き物件でも出来る?抹消登記の手続き・費用について解説

残債が2000万円、一戸建ての売却価格が3000万円という場合は、その3分の2を返済に当てれば良いだけですが、残債2000万円、売却価格1500万円という場合は、残りの500万円を貯蓄などから切り崩し、自分で調達しなければいけません。

売却価格+自己資金でローンを完済するのは負担が大きいので、査定額がローン残高を満たさない場合は、売却以外の方法を考えた方がリスクは少ないです。

銀行によっては一括返済手数料がかかる

残った住宅ローンは、一戸建ての引き渡し・決済時に一括返済をします。

不動産売却の決済・引き渡し当日の流れ
  1. 本人確認と書類の確認
  2. ローン融資を買い手がおこなう
  3. 税金などの精算
  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
  5. 仲介手数料の支払い
  6. 司法書士への報酬支払い
  7. 売り手のローン返済手続き
  8. 抵当権の抹消登記完了
  9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

※決済引き渡しの詳しい内容はこちら!

不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

ただ、一括返済はイレギュラーな手続きなので、事前に金融機関に通知をする必要があります。

この時、金融機関ごとに一括返済手数料がかかるので、注意しましょう。

【主要銀行住宅ローンの一括返済にかかる手数料】

金融機関 一括返済手数料
ARUHI 0円
イオン銀行 5万4000円
じぶん銀行 3万2400円(変動金利:0円)
新生銀行 0円
住信SBIネット銀行 3万2400円(変動金利:0円)
ソニー銀行 0円
楽天銀行 0円
みずほ銀行 3万2,400円
三井住友銀行 5400円
三菱UFJ銀行 1万800円
りそな銀行 1万800円
三菱UFJ信託銀行 3万2,400円
優良住宅ローン 0円
カブドットコム証券 1万800円

主な金融機関の一括返済手数料は上記の通りですが、残金や期限日が残りわずかだと金額が変わる可能性もあります。

銀行への連絡は不動産会社でおこなうこともできます。必ず忘れないようにしましょう。

ローンの残る不動産を売却!銀行へ連絡するタイミングはいつ?

住み替えローンを使えば一戸建てのローンを賢く返済できる

一戸建ての売却価格が十分でなかった時も、無事に引き渡しをおこなう方法があります。

それが、住み替えローンを利用する方法です。

住み替えローンは上の図にあるように、残ったローンを新居の住宅ローンに組み込んでしまう方法です。

残高を後回しにすれば抵当権を抹消することができるので、完済扱いになって引き渡しが可能になります。

この住み替えローンを使えば、中古一戸建ての売却価格を返済に一切当てなくてもOKになります。

例えば、もともと一戸建てを売って車などの大きな買い物をする予定だった方は、売却価格を全て買い物代にあて、残ったローンをまるまる後回しにすることもできます。

逆に、売却価格を全て返済にあて、残った少額を住み替えローンでまとめることもできます。

つまり、住み替えローンでまとめる金額は、利用者の事情に合わせて臨機応変に設定することができるのです。

ローン残額を後に回し過ぎるのは危険

ただ、住み替えローンが便利だからといって、支払いを後回しにし過ぎるのは危険です。

住み替えローンに100万円を回しても、30年ローンなら月の支払いが数千円増えるだけに見えます。

しかし、将来は何が起こるか分かりません。

教育費や入院費用など、予想外の出費が高額固定費のために対応できない最悪のケースも考えられます。

将来のことを考えると、住み替えローンが高額になり過ぎるのは危険なので十分注意しましょう。

任意売却なら月々少しずつ分割払いできる

ローンがどうしても支払えない時の最終手段が任意売却です。

任意売却は、不動産会社の他にも弁護士などが取り扱っています。

任意売却を依頼すると、まず担当者はローンを貸している金融機関と交渉して、一戸建てを売却する許可と返済金に関する交渉をしていきます。

任意売却をすれば差し押さえを防げるだけでなく、通常の不動産売却と同じくらいの価格で売ることができます。

任意売却は不動産売却に関する知識だけでなく、交渉能力や金融知識も求められます。

更に、業者によっては成約時に100万円ほどの引っ越し代をプレゼントしてくれる業者もいます。

業者選びが普通の不動産売却以上に重要になってくるので、じっくり選んでいきましょう。

※おすすめの任意売却業者はこちらにまとめています!

任意売却のメリット・デメリットとおすすめ業者ランキング

引き渡し後のローンの支払いはサービサーに対しておこなわれる

任意売却の場合、引き渡し時にローンが残ってしまっても、その後に時間をかけてゆっくり分割払いしていくことができます。

ただ、担保となる物件はすでに売ってしまったため、住宅ローンとして利用し続けることはできません。

ではどうするかというと、サービサー(債権回収会社)と呼ばれるところに返済をしていくようになります。

それぞれの事情に合わせた返済プランをたててくれるため、月数千円から分割払いをすることができます。

ローンの支払い期限を過ぎてしまうと、金融機関に裁判で訴えられ、物件を差し押さえられてしまいます。

差し押さえは白昼堂々おこなわれるのでプライバシーが侵害されますし、相場よりもずっと低い額でしか売れません。

早めに対応をすればリスクなく売ることができるので、おすすめですよ。

分割払いをすると信用情報が傷つくので注意

住宅ローンが分割払いできると聞くとお得な感じがしますが、任意売却をするということはすでに住宅ローンの返済期限を過ぎてしまっているため、信用情報にキズがついてしまいます。

信用情報にキズが付くと、新居を建てる際に住宅ローンが組みにくくなるだけでなく、カーローンやカードローン、クレジットカードといった各種金融商品を利用しにくくなってしまいます。

信用情報は数年経てば回復しますが、金融機関は雇用客の情報をずっと保管しているので、長年愛用していた銀行の利用が何かと厳しくなってしまう可能性もあります。

十分注意しましょう。

このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

土地が売れない5つの理由と4つの対処法を紹介!売れ残った土地もすぐ売れる!
土地が売れない原因は、価格が高い、管理が行き届いていないといったポイントが想定できますが、かかる税…
分譲マンションから一軒家に住み替え!おすすめのタイミング・プランは?
分譲マンションから一軒家に住み替え(買い替え)る方に知ってほしい情報をまとめました。注意点から、おす…
損せずアパートを売るには?高く売却する方法と注意点
損せずアパートを売るためには、売り方も大きく影響します。今回は、アパートを高く売却する方法を徹底解…
不動産住み替えを売却・購入同時進行でおこなうメリット
不動産の住み替え時に、売却・購入を同時におこなうことで、どちらか一方の手続きが失敗してしまい、結ん…

おすすめ・特集記事!

【2019年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…
不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…