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ビルの査定方法を徹底解説!価格の決まり方とおすすめ査定サイト
【更新日】2019-04-10

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ビルの査定

ビルを売る際は、まず不動産会社に査定を依頼する必要があります。

中古のビルには定価というものがなく、築年数や利用状況、その時に市況によっても変わってくるため、必ずプロにチェックしてもらう必要があるのです。

ビルの査定方法は独特なので、事前に仕組みを知っておくと安心して査定依頼ができます。

今回はビルの査定方法「収益還元法」の詳しい紹介と、おすすめの査定サイトについて解説していきます!

※ビル売却の詳しい内容はこちらにまとめています!

ビルを高く売る方法を解説!損せず売れる不動産会社の選び方とは?

ビルは収益物件として査定される

ビルを査定する際は、収益物件という扱いになります。

これは賃貸経営などによって収益を得ることを目的とした物件のことで、借家や賃貸マンション、アパートなどが当てはまります。

普通の不動産であれば、築年数が浅くて設備がちゃんとしており、近くにスーパーマーケットがあることなどが高額査定の条件となります。

一方、収益物件の評価は、いくらの収益をいつまで出せるかで決定します。

ビルの第一印象なども多少は評価にかかわりますが、それよりも実際にいくら利益が出ているのかが重要なのです。

ビルの査定方法「収益還元法」について分かりやすく解説

ビルのような収益物件は、収益還元法という方法で査定をおこないます。

収益還元法は、ビルの収益力に基づいた査定で、さらに以下の2つの方法に分かれます。

  • 直接還元法
  • DCF法

2つの違いを簡単に説明すると、直接還元法は1年間の収益を還元利回りで割り戻して査定額を算出するのに対し、DCF法は売るまでの期間に得た収益+売却価格を現在の価値に割り戻す方法です。

計算式は、以下の通りです。

  • 【直接還元法】年間家賃収入÷還元利回り×100
  • 【DCF法】X年後の合計収益÷(1+年間割引率のx乗)

より長い期間で計算する分、DCF法のほうが価格の精度は高くなります。

【実例】ビルの査定額を直接還元額で計算

では、実際にビルの査定額を直接還元法で計算してみましょう。

ちなみに、今回査定をおこなうビルの年間家賃収入は1000万円、購入、入居者募集などにかかったコストは9000万円とします。

査定額を計算するには、まず利回りを算出する必要があります。

ちなみに、利回りの計算は以下の式でおこないます。

利回り(%)=年間家賃収入(円)÷初期投資(円)×100

この式に上の数字を当てはめると、利回りは1000万円÷9000万円×100=11.111…%となります。

この利回りの小数点以下を切り捨て、元の式にあてはめてみましょう。

1000万円÷11%×100=9090万9091円(小数点以下四捨五入)

こちらが、このビルの査定額となります。

ビルの価格を正確に査定してもらう2つのポイント

ビルの査定額は不動産会社によっても異なります。

実際より低値の査定額を信じて売り出すのはもちろん損ですが、実際より高値の査定額で売り出しても、結局売れ残ってしまいます。

つまり、質の高い業者に査定を依頼し、適正価格を算出してもらうことが、結果的に売却成功へとつながるのです。

ただ、どんな優秀な業者でも、こちらが提供する情報が正しくなければ正確な査定はできません。

依頼する側の準備も重要となるので注意しましょう。

会社に提出するレントロールの精度を高めよう

ビルの賃料や共益費用、テナントの入居時期などがまとめてある書類をレントロールといいます。

レントロールには、このように入居者のステータスが一覧でまとめてあります。

家賃の額はもちろんのこと、契約期間や共益費などが詳しく見られます。

例えば、契約期間が残りわずかの人が多い場合は、買ってすぐに退去されてしまうので買主にとって旨味がありません。

また、共益費が高いと損と思われがちなので、入居率が低くなってしまいます。入居率が低いと安定収益があげにくくなるため、買われにくくなってしまいます。

ただ、自分にとって不利な情報だったとしても、レントロールに正直に記載しておくことで、査定の精度が高まり、適正価格で売り出すことができます。

還元利回りをアバウトに設定しない

収益還元法を計算する際に必要なのが、還元利回りです。

還元利回りは期待利回り(想定利回り)キャップレートとも言われる数値で、初期投資を1年で回収できる割合を表します。

還元利回りの求め方は上で触れましたが、求めたいのは将来の利回りなので、ちゃんとした計算式は存在しません。

そのため、本来よりも高めの利回りを業者へ申請することも出来てしまうのです。

ただ、ウソの利回りで計算をして高めの査定額が出たとしても、前述の通り売れ残ってしまう可能性が高いです。

正確な還元利回りを知るには、HOME’S 不動産投資といったサイトで売り出し物件の利回りをチェックし、相場をイメージすることから始めましょう!

ビルの査定を依頼する際に注意したいポイント

ビルの査定額の計算方法に関しては上で紹介した通りですが、それ以外にもビルの査定額に影響を及ぼす要素があります。

今回はその中から、確実に抑えておきたい4つのポイントを解説していきます。

不動産市場の動向

現在の不動産業界が盛り上がっているかどうかも重要なポイントになります。

例えば、2011年の震災直後と2019年現在の不動産相場を見ると、同じ地域で数千万円高騰しているところもあります。

これは、震災の復興が進んだことと、2020年の東京オリンピックに向けて相場が高騰していることなどが理由に挙げられます。

こうした市場の変化を読み取り、高く売れる時期に売り出すことが重要です。

不動産売却のタイミングはいつ?ベストな売り時を見極めるポイント

金融機関の融資姿勢

ビルの買主の多くは金融機関に融資を依頼しますが、金融機関は時期によっては融資に積極的だったり、逆に消極的だったりします。

金融機関の姿勢をうかがった上で、積極的な時期に査定に出すのがおすすめです。

現場調査の経験

戸建て住宅や分譲マンションなどの住まいを主に扱っている不動産会社も、頼めばビルの査定をしてくれるでしょう。

ただ、こうした業者はビルの訪問調査の経験が浅く、買い手がどこを見ているのかも分かりません。

そのため、査定結果が比較的アバウトになってしまうのです。

事前に各社の実績を調べておき、信頼できるところに査定依頼するのがおすすめですが、会社によっては「昨年実績○○万件!」というように、ビルなど種別の結果はあえて隠しているところも多いです。

こうした業者に対しては、遠慮なく聞いてみることをおすすめします。

ビル内部の欠陥

収益さえあげていれば、物件自体の質はそこまで問われません。

ただ、壁やフローリングに大きな傷がある場合は、さすがに査定額が下がってしまいます。

欠陥の目立つ1室でも長年の入居者がいて、すでに契約を更新済みであれば、そこまで問題にはなりません。

ただ、空室の欠陥が目立つ場合は、そのまま査定額に影響してしまうので注意しましょう。

ビルの査定を無料依頼できるおすすめサイト

ビルの査定を依頼する際、いちいち電話予約後に来店していると、時間と手間がかかりすぎてしまいます。

複数社への査定依頼をスムーズにおこなうためには、一括査定サイトというサービスを利用するのがおすすめです。

簡単な申込情報を記入(所要時間60秒ほど)・送信すれば最大6社以上の不動産会社に一括で査定依頼をすることが出来ます。

大手サイトなら厳しい登録審査をしているので、依頼できるのは優良業者ばかりです。

また、利用料は完全無料なので、まだ売却を検討段階の方も気軽に利用することが出来ますよ!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

ここからは、ビルを査定する際に利用をおすすめするサイトを詳しく紹介していきます。

すまいValue

すまいValueは、日本を代表する大手仲介業者の6社によって共同運営されています。

  • 三井不動産リアルティ(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 小田急不動産
  • 野村不動産アーバンネット
  • 三菱地所ハウスネット

プライバシー保護やアフターフォローの面でもこちらの6社は安心なので、比較して契約をすれば失敗することはまずないでしょう。

ただ、すまいValueは1棟ビルのみの査定に対応しており、区分ビルの査定はできないので注意しましょう。

すまいvalueで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

楽待

楽待は収益物件の情報サイトとしては国内最大級です。

「大家さんの味方」という一括査定サービスを提供していますが、このサービスの魅力は登録業者がビルなど、収益物件専門の業者になっていることです。

通常の大手一括査定サイトだと、住まいの査定をメインに据えています。

そのため、ビル査定を依頼することが出来ないことも多いですが、楽待でビル査定を依頼すれば、高い効果を期待できるでしょう。

楽待で不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

ビルを査定額以上で売るならターゲットの見極めが重要

ビルの査定額が低かったとしても、売却を取りやめる必要はありません。

実際、ビルを査定額以上で高く売ることが出来た事例は、いくつも報告されています。

ビルを査定額以上で高く売るには、ビルに魅力を強く感じる人に売ることが大切でしょう。

例えば、大通りに面しているビルを「騒音が気になる」と言って買い渋る人は多いですが、逆に「アクセスが良くて便利!」といって購入する人も存在します。

どんな人に売ればよいかは、ビルの性質・状態によっても異なるので、まずは自分のビルの魅力をしっかり掴んだ上で、最適なマッチングをおこなうにはどうすれば良いのか考える必要があります。

キャッシュフロー重視の買い手には利回りが重要

「アクセスや築年数なんてどうでもいい。とにかくキャッシュフロー重視」という方もいます。

こうした方に向けて売るなら、とにかくレントロールの見栄えをよくしましょう。

特に空室率の目立つビルは、まず入居者を募集して満室にしてから売ることをおすすめします。

相続税対策を重視する買い手には評価額の軽減効果が重要

ビルを相続税対策で購入する人も多くいます。

相続税評価においてオフィスビル用地は貸家建付地となり、更地などに比べて相続税評価額が2割前後下がります。

また、賃料収入が確保できれば相続税の納税がしやすくなります。

相続税対策目的の買い手には、オフィスビル1棟ではなく区分所有ビルのほうが人気になってきています。

都会の中規模区分ビルなどは、空室リスクが低いため特に人気です。

相続税がいくら安くなるかを十分にアピールして、売却を成功させましょう!

査定段階からビル売却は始まっている

そもそも査定額とは、それぞれの不動産会社が「ウチならこれくらいの金額で売れる」と算出した予想額です。

つまり、査定額を出来るだけ多く比較して、高く見積もってくれた業者と契約すれば、高額売却の可能性は高まります。

また、どういう道筋でその査定結果に至ったか、査定額以上で売るプランはないのか聞くことで、それぞれの業者の実力を測ることが出来ます。

「ビルを高く売りたい!」と言っても、売却に必要な広告作成や営業は全て契約した業者がやってくれます。

つまり、どこに査定を依頼、契約をしたかによって結果は9割決まっているといっても過言ではないでしょう。

「まだ査定だから気楽でいいや」なんて甘い気持ちでいるのはNG。査定こそ最も力を入れて進めていきましょう!

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