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実家売却の手順は8ステップ!相続前に売るのがおすすめ

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ステップ

いらない実家を売ろうと思っても、何から始めれば良いか分からない方がほとんどだと思います。

そこで今回は、実家売却の手続きを手順に沿って徹底解説!

おすすめの売り時に関しても解説しているので、売却を現在検討中の方はぜひ参考にしてください!

※実家売却の方法は、こちらにも詳しくまとめています。合わせてお読みください。

実家を売る方法を徹底解説!2022年までに高く売ろう!

実家売却の手順8ステップを分かりやすく解説

では、実家売却はどんな手続きが必要なのか、実際に見ていきます。

実家を売る基本的な手順は、こちらの8ステップです。

  1. 相続登記をおこなう
  2. 実家を査定に出す
  3. 媒介契約を結ぶ
  4. 販売活動の開始
  5. 内覧
  6. 価格・取引条件の交渉
  7. 売買契約を結ぶ
  8. 引き渡し・決済

ここからは、8つの手続き内容をそれぞれ分かりやすく解説していきます!

【Step1】相続登記をおこなう

親が亡くなった後も、実家の名義はそのままになっています。

特に、登記簿上の名義を親から子に引き継ぐことを相続登記と言います。

相続手続きがしっかり完了していれば、相続登記をしなくても支障はありません。※相続登記を推奨されてはいますが、怠ったからといって罰則はありません。

ただ、実家を売る際は相続登記が必要不可欠となります。

相続登記は、管轄の法務局に赴いて登記官に相続登記を希望する旨を伝え、登記官のガイドに従って手続きをしていきます。

相続登記は自力でも出来ますが、司法書士に依頼するほうが、安全かつスムーズに手続き出来るのでおすすめです。

【Step2】実家を査定に出す

相続登記が終わったら、不動産会社がいくらで売れるか目星をつけましょう。

最も良い方法は、複数の不動産会社に査定を依頼するやり方です。

不動産会社によって評価は異なるため、複数社の査定結果を比較することで精度の高い見積もり結果を知ることができます。

1社ごとに電話をかけて査定依頼をするのは面倒ですが、一括査定サイトというサービスを使えば、スムーズに複数社へ査定依頼をすることができます。

サイトの詳しい内容はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

【Step3】媒介契約を結ぶ

各社の査定額や担当者の対応などを比較し、良さそうな業者を見つけたら媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産会社に物件の販売活動を一任する代わりに、成約のあかつきには売上の一部を仲介手数料として支払う制度です。

媒介契約には3つの契約方法があり、それぞれ内容が異なります。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

基本的には、専任媒介契約がおすすめです。

業者からすれば、物件を高く売るほど高値の仲介手数料を貰えるので、モチベーションを保ちながら販売活動をすることができます。

それに対して一般媒介契約は複数社と同時に契約する方法ですが、仲介手数料が支払われるのは一番に成約した1社のみです。

販売活動に力を入れても、他社に先を越されたらコストを回収できないリスクがあるので、広告費の出し渋りなどが起きる可能性もあります。

ただ、都心一等地の物件などは、一般媒介契約を結ぶと業者間で競争が起きるので、価格がインフレして超高利益を得られる可能性もあります。

それぞれの内容を理解した上で、自分にあったものを選びましょう。

【Step4】販売活動の開始

媒介契約を結ぶと、不動産会社は販売活動を進めていきます。

販売活動でおこなわれるのは、基本的に4つです。

  1. 指定流通機構へ登録
  2. 宣伝・広告作成
  3. 広告活動
  4. 内覧準備・実施

販売活動中は基本的に不動産会社任せになりますが、売主は何もしなくて良いというわけではありません。

特に売主が力を入れてほしいのが売り物件の清掃・整理整頓です。

いつでも内見OKなように準備をしておけば、成約の可能性は高まります。

また、第一印象を良く保っておけば相場以上に高く売れるケースもありますよ!

【Step5】内覧

販売活動の効果が出てくると、広告に掲載されているメールアドレス等から内覧希望の連絡がかかってきます。

都合の悪い時間を希望してくるかも知れないですが、中古物件の売買はどうしても大金を出す買主優位です。こちら(売主)側は、出来るだけ希望に合わせていきましょう。

内覧は不動産売却の最後の関門と言われており、ここで何度もつまずく方もいます。

こちらに内覧成功の16のポイントを掲載するので、ぜひ準備の参考にしてください!

  1. 物を減らすことを意識する
  2. クローゼットなども見られることを想定する
  3. スケジュールはなるべく空けておく
  4. ベランダ・庭先も徹底的に清掃
  5. 空気の入れ替え・消臭を忘れずに
  6. 電球は交換した上で全て点灯させておく
  7. 誰が来客対応するか決めておく
  8. ペットはなるべく預けておく
  9. 晴れの日の13時前後に実施する
  10. 提供する情報の希少性を意識する
  11. スリッパを忘れず用意
  12. 売る理由は包み隠さず伝える
  13. 紙の資料を用意しておくのも一つの手
  14. 断られたら理由を必ず聞く
  15. ハウスクリーニングは部分ごとに依頼する
  16. 不動産会社のサービスも利用する

内覧をすんなりクリア出来ないと、何度も振り出しから始める羽目になってしまいます。内覧準備は余裕を持ってやっていきましょう。

【Step6】価格・取引条件の交渉

内覧で好感触をもった人は、後日購入申込書という書類を不動産会社に送ってきます。

この時、購入希望者のほうが様々な条件を付けてきたら、その調整をおこなっていきます。

特に多いのが、「もう少し値下げをしてくれないか」という依頼です。

こちらとしたら一銭も下げたくないのが正直なところですが、せっかく内覧をクリアしたのに、また一から販売活動を始める不安もあります。

自分の中で、「〇〇万円までなら気前よく下げる。ただ、それ以上の値下げを要求してきたら契約を結ばない」という基準を作っておくと良いでしょう。

【Step7】売買契約を結ぶ

話し合って両者が納得したら、売買契約を結びます。

売買契約では売主・買主と双方の仲介業者が出席し、作成した契約書を読み合わせます。

内容に納得したら、署名・捺印をして契約完了です。

以下のような書類・費用が契約時には必要なので、忘れないようにしましょう。

  • 登記済証
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 本人確認書類
  • マンションの管理規約
  • 建築確認通知書
  • 建築協定書
  • 固定資産税納付書
  • 印紙代
  • 仲介手数料の半金

【Step8】引き渡し・決済

売買契約が完了したら、そこから1.5ヶ月ほど、向こうのローン審査結果を待つ期間があります。

無事ローン審査に通過したら、いよいよ決済・引き渡しをおこないます。

決済・引き渡しは、銀行の一室を借りて、平日午前中に2時間ほどでおこなわれることが多いです。

当日の流れは、以下の通りです。

  1. 本人確認と書類の確認
  2. ローン融資を買い手がおこなう
  3. 税金などの精算
  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
  5. 仲介手数料の支払い
  6. 司法書士への報酬支払い
  7. 売り手のローン返済手続き
  8. 抵当権の抹消登記完了
  9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

ローンや費用の支払いを全て終え、最後に重要書類や鍵の引き渡しが終われば完了です。

※引き渡し・決済の詳しい内容はこちら!

不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

実家売却にかかる期間は平均3~6ヶ月

実家売却にかかる期間は、平均3~6ヶ月となります。

ただ、これはあくまで不動産市場の平均なので、築40年を超える実家や郊外にある物件などは成約まで1年近くかかることも多いです。

東京都心の物件なら2ヶ月弱で成約が取れますが、郊外は会社の進出数も少ないので、転勤者数もわずかで住宅のニーズがないのです。

成約にかかる期間が平均1年の地域で、「自分は3ヶ月で売り払いたい!」と息巻いても、逆に損をしてしまいます。

立地が不利なのは仕方ないので、売却スケジュールを長めにとるなどの工夫をしていきましょう。

不動産売却の期間は平均3~6ヵ月!スケジュールを短縮する方法はある?

被相続人同士の話し合いで時間がかかるケースも多い

親が亡くなったら、実家を兄弟で分割相続するケースも多いです。

この場合は、誰かが勝手に売ることは出来ません。

名義人全員が「実家を売って処分する」というのに納得した上で、それぞれが住民票などを提出する必要があります。

不動産会社と相談や手続きをするのは代表者1名で良いですが、この代表者が価格や引き渡し先などを勝手に決めて良いのかといった、権利の線引もちゃんとおこなわなければいけません。

3人兄弟のうち、最後まで親と同居していた1人が最後まで売却に反対して溝が広がるといったケースは良くあります。

誰か1人でも反対していたら手続きを進めることが出来ないので注意しましょう。

実家を売るタイミングは相続後よりも相続前

上のような、共同名義人がトラブルを起こして売却が失敗するケースは割と多いです。

これを防ぐには、相続前、つまり親が存命のうちにしっかり話し合って、実家の処分について決めておくことをおすすめします。

親自身が’「自分が亡くなったら、実家は売ってくれ」と直接言ったなら、被相続人たちも揉める必要がありません。

子どもたちが親の意向や遺言を拡大解釈してしまうのも、トラブルが起こる大きな要因です。

相続前に売ればスムーズにお金を分割できますし、相続対策にもなるのでおすすめですよ!

実家売却をスムーズにおこなうには業者選びが重要

実家売却の手順8ステップを詳しく解説しましたが、ほとんどの時間を不動産会社と二人三脚で歩んでいくことがわかります。

つまり、スムーズに全ての手順を完了させられるかどうかは、不動産会社選びにかかってるといっても過言ではないのです。

業者選びでは査定額の高さに目がいきがちですが、検査・保証サービスや仲介手数料の割引特典、担当者の人柄なども考慮して、最適な不動産会社を選んでいきましょう!

※おすすめの不動産会社はこちらにまとめています。ぜひご覧ください!

【2019年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較
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