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家の評価額の調べ方・出し方は意外と簡単!自宅でできる計算方法

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家の評価額

あなたが住んでいる家は、買った当時の価値のままではありません。経過した築年数や壁のキズ・汚れの分だけ、評価は下がっていきます。

自分の持ち家の評価を調べることは、相続や売却の際には必要となってきますが、特にイベントがなくても自分の家の最新評価は知っておきたいものです。

意識しない方も多いですが、家はほとんどの人にとって持っている中で最高額の資産です。

その資産の評価額が分からないということは、今後の人生で大きな選択ミスをする要因になりかねません。

「家の評価額を調べるなんて面倒だなあ…」と思う人も多いですが、調べ方を知っていればネットで簡単に出来るので、不動産会社に来店する必要がなく、費用もかかりません。

今回は、家の評価額を調べる方法を初心者にもわかりやすく解説していきます!

不動産評価額の調べ方4選!価格を簡単に計算する方法とは?

家の評価額は4種類ある!それぞれの内容・計算方法

家(建物+敷地)の評価額には、4つの種類があります。

  • 時価(実勢価格)
  • 公示価格
  • 基準地価
  • 固定資産税評価額

単に「家の評価を知りたい」と思っても、その目的によって調べる評価額は異なってくるのです。

ここからは、4つの評価額のそれぞれの内容・目的と計算方法を解説していきます。

種類 公表機関評価基準日公表時期
時価(実勢価格)
公示価格 国土交通省毎年1月1日毎年3月中旬
基準地価 都道府県毎年7月1日毎年9月中旬
固定資産税評価額 都道府県1月1日(3年ごとに評価替え」毎年4月初旬

家の時価(実勢価格)=市場価格

家を売る前に必ず調べたいのが、時価(実勢価格)です。

いわゆる市場価格のことで、不動産屋が算出する査定額もこれに当たります。

時価の調べる際は、まず取引事例比較法、原価法、収益還元法という3つの計算方法から最適なものを選びます。

その結果を地域のブランドや経済状況、アクセスの良さなどの項目に応じて修正して算出します。

時価を調べる明確な計算式はないので、不動産会社ごとに金額が違うことも多いです。

そんなあいまいな評価額なのであくまで売る際の参考にする程度で、公式書類に時価を書き込むことはできません。

公示価格は全ての評価額の基準

公示価格は、国土交通省が毎年1月1日に発表する全国の土地の価格です。

時価も含めて全ての不動産の評価は、この公示価格を基準にしておこなわれます。

公示価格は経済状況や周辺環境を鑑みて付けられるので、時価と似てはいますが重要さは段違いです。

ただ、公示価格は土地一つ一つの状態(表面は荒れているか、地質は汚染されていないか、など…)をチェックしてはいないので、売却価格とイコールではありません。

土地の上に建物が建っている場合は築年数、眺め、方角など、より多くの要素が関わってくるので公示価格だけではカバーできません。

家を売る際は。必ず不動産会社にチェックしてもらうことをおすすめします。

基準地価は都市計画区域外も対象

基準地価は、都道府県が主体となって算出される価格です。

計算の仕方は公示価格とほぼ同じなのですが、最も異なるのは評価をする範囲の違いです。

公示価格は都市部の土地を中心に算出されますが、基準地価はそれ以外の工業地、農地なども調べられます。

固定資産税評価額は公示地価の7割程度

固定資産税評価額は、その名の通り不動産の固定資産税を計算する際に使う評価額のことです。

固定資産税評価額は毎年おくられてくる納付書に記載されているので、こちらを確認すればOKです。

相場としては、公示価格の7割ほどになります。

ちなみにこの評価額をもとに、相続税評価額も計算します。相続税評価額に関してはこちらに詳しくまとめているので、併せてお読みください。

相続した不動産はどう評価される?相続税評価額を簡単に計算する方法

家の評価額(時価)を調べる簡単な方法

ここまで4種類の家の評価額について解説しましたが、家を売る時にチェックしたいのが時価(実勢価格)です。

時価と売れる金額はほとんどイコールなので、まず時価を調べて、そもそも売るべきか、いつ売り出すかの判断をするのがおすすめです。

ただ、前述の通り不動産の時価はプロが専門知識をフル活用して算出するので、素人にはなかなか難しいです。

ただ、時価(売却価格)が公表されている、似た家を参考に自分の家の時価をイメージすることはできます。

そのやり方について、ここから分かりやすく解説していきます。

似ている家の成約事例・売り出し価格のデータを集める

まずは、評価したい自分の家と似ている物件の過去の成約事例や、現在売り出し中のもののデータを集めていきましょう。

データが集まっている以下のようなサイトを使って、周辺地域の調査をするのがおすすめです。

  • 不動産ポータルサイト(スーモなど)で売り出し情報を検索
  • レインズ・東京カンテイなどの専門サイトでデータを検索
  • 不動産会社の公式ページや運営サイトを使う
  • 国土交通省「土地情報総合システム」を使う

次に、似ている家の特徴ですが、できれば以下の項目が同じ事例を探しましょう。

  • 築年数
  • 家の構造
  • 最寄り駅までの距離
  • 間取り・設備など

データの数が多いほど、実際に近い評価額が計算できます。

取引事例比較法を使う

データをある程度集めたら、次に評価額の計算をしていきます。

評価額の計算方法は、主にこちらの3種類です。

  • 取引事例比較法:最もオーソドックスな方法
  • 原価法:全く同じ家を建て直したと仮定して価格計算
  • 収益還元法:賃貸に出した時の収益性から評価額を計算

※3つの計算方法はこちらにまとめています。

家の査定方法は3種類!査定前に知りたい基礎知識

取引事例比較法は、その名の通りいくつかの類似の事例の相違点に着目して評価額を算出します。

物件 坪数売買価格
家A 40坪
家B 50坪2,000万円
家C 80坪3,000万円

例えば、家A(築30年木造、××駅まで徒歩5分)と築年数、構造、アクセスの条件が同じ取引事例が2つ(家Bと家C)あれば、以下のように評価額を計算します。

2,000万円÷50+3,000万円÷80)÷2×40=(40万円+37万5000円)÷2×40=1550万円

ただこの式はかなり簡素化したもので、不動産会社が計算する際は以下の式を使います。

査定価格≒事例物件の平米単価× (査定物件の評点÷事例物件の評点)×査定物件の面積(㎡)×流動性比率

評点というのは、築年数や面積、アクセスの良さなどを評価して付けられるスコアのことです。例えば築年数なら、比例して評点も以下のようになります。

築年数評点
1年20.0
2年17.5
3年15.0
4年12.5
5年10.0
6年8.0
7年6.0
8年4.0
9年2.0
10年0.0
11年-2.0
12年-4.0
13年-6.0
14年-8.0
15年-10.0
16年-12.0
17年ー14.0
18年-15.5
19年ー17.0
20年ー18.5

家の売却相場と築年数・立地の関係!築10年から価格が付かない?

総合点はだいたい100点前後になるのが一般的です。

次に流動性比率ですが、こちらは季節や金融状況、都市開発など、家の評価とは関係のない外的要因の影響をパーセンテージで示したものです。

基準は1.00(100%)ですが、需要が高く、競合の少ない売れやすい状況なあ最大1.10(110%)となります。

逆に売れにくい厳しい状況だと比率は0.85(85%)まで下がってしまいます。

ただ、流動性比率はよっぽどのことがない限り1.00になるので、自分で計算する時は特に意識しなくて良いでしょう。

家の評価額=売値ではない?

せっかく調べた家の評価額ですが、必ずしもその通り売れるとは限りません。

なぜ家の評価額と実際の売却価格が異なるのかには、大きく3つの理由があります。

それぞれ見ていきましょう。

理由①家の内装の状態が考慮されていない

上で紹介した計算方法では、家の内装の状態まで比較することはできません。

家Bと家Cは内装が傷だらけで柱も劣化していたなら、家Aの評価額は計算で求めた金額より高くなるでしょうし、逆もしかりです。

内装だけでなく、敷地と道路までの距離、備え付け設備の古さなども売却価格には大きく影響します。

理由②買主のニーズ・交渉力を考慮していない

一戸建て住宅は、基本的に住む人の要望に合わせて建てます。

例えば、家A、B、Cがいずれも大家族が住むことを想定して建てた、子ども部屋の数が多い物件だったとします。

数年前の家B、家Cは売りだしたら同じような境遇の大家族にたまたま見つかり成約しましたが、家Aはタイミング悪く大家族があらわれず、売れ残ってしまう可能性もあります。

また、買主が契約前に値下げを要望してくるかも知れません。

「値下げの希望は断ればいい」と思うかもしれませんが、購入希望者の募集をかけて内覧をクリアし、契約にこぎつけるまで結構な手間と労力を要します。

値下げを断って契約が白紙になれば、また最初から募集しなければならないのは覚悟しておきましょう。

不動産売買では、高額を支払う買主の希望をどうしても聞きがちになります。

下げ幅が大きくないなら、気前よく下げてしまうのも一つの手です。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

理由③不動産会社の実績・営業姿勢を考慮していない

売却前は、不動産会社に依頼すれば査定額を無料で計算してくれます。

しかし、査定額は時価と少し違います。査定額は「家を自社が請け負って3か月ほどで成約を結んだ時に付くであろう予想価格」なので、業者によって開きがあります。

「家を高く売る」といっても、仲介売却の場合は販売活動のほぼ全てを契約した不動産会社がおこないます。

不動産の販売活動とは?活動内容・流れをわかりやすく解説

つまり、高く売りたいと思ったら、高く売ってくれる不動産会社を探して契約をする必要があるのですが、これには複数社の査定額を比較することが不可欠です。

不動産に関する手続きは全て決まった店舗に依頼している人も多いですが、懇意にしていることと高く売ってくれることはまた別なので、客観的に比較する必要があります。

家を評価額より高く売るポイント

家の評価額は実際の売却価格とは異なりますが、逆に言えば評価額が低くても高く売ることは出来ます。

家を売る際は適当な不動産屋と契約して、あとはほったらかしという人も多いです。

ただ、売主がちょっとした努力をするだけで高く売れる可能性は大幅アップします。

ここからは、家を評価額より高く売る3つのポイントを紹介していきます。

掃除・整理整頓で第一印象をアップ!

家の評価額は公的機関や不動産会社によって算出されますが、実際に中古の家を買うのは貴方と同じ素人です。

良い家かどうかを見極める時、プロほど構造や設備に目がいき、素人ほど第一印象のきれいさに目がいくと言われます。これを逆手にとって掃除を徹底すれば、高く早く売れる確率がアップします。

特に玄関や水回りは汚れやすく、最初に目がいく場所なので、力を入れて掃除をしましょう。

自力で限界があるなら、ハウスクリーニング業者に依頼するのも一つの手でしょう。

長年住んだ人しか分からない情報を整理する

広告に掲載された情報と内覧時の第一印象で、買主の家に対する印象はある程度固まってしまいます。

ただこの時、「騒音がなく住みやすい」「スーパーが安くて便利」といった情報を共有することで、買主の家に対する評価がアップする可能性があります。

家自体だけでなく、地域も含めた魅力を10点は持っていたいものです。

目に見える価値をつける

見た感じはそこそこ良くても、本当に買っていいのか判断に悩む方も多いです。

この時に後押しになるのが、プロからもらう”お墨付き”です。

代表的なのが、地盤調査の結果報告書です。

現在は大型地震の危険性が指摘されており、家に求められる耐震性の基準が高まっています。

事前に地盤調査をした結果を買主に見せれば、高く売れやすくなります。

また、2018年からは安心R住宅という制度が導入され、一定の基準を満たした中古の家は指定団体から優良住宅のお墨付きをもらうことができます。

安心R住宅とは?内容・登録方法と売主へのメリット・デメリット

こうした調査や制度の利用をやるかどうかで、買主からの信頼が大きく変わります。

家の評価額と価値・売値の違いを理解しよう

ここまで家の評価額について解説しました。

家の時価は本来の価値とも、売値とも異なることが理解できたでしょうか。

この辺を整理できずに認識していることが。不動産取引を何となく不透明に見せている大きな原因でもあります。

違いを理解して、家の評価額を調べていきましょう!

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