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家じまいで老後を豊かに!方法と費用・相談先を分かりやすく解説

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白い家の前に立つシニア夫婦

皆さんは「家じまい」という言葉を聞いたことがあるでしょうか?

シニア層が身辺整理の一環で家を売却処分することなどを指す言葉で、現在にわかに人気を集めています。

ただ、多くの人が家じまいはまず何をすれば良いのか、費用はいくらかかるのか、そもそもどこに相談すれば良いのか分からないと思います。

そこで今回は、家じまいについて徹底解説!この記事を読めば、家じまいの全てが丸わかりです!

※家を売る方法についてはこちらにまとめています!

家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意【完全版】

家じまいはセカンドライフに向けた整理作業

「家じまい」という言葉からネガティブなイメージも漂いますが、これはむしろ不要なものを処分・換金して、今後の豊かな生活に生かすというプラスの意味合いが強いです。

家じまいをする方の多くは、まず「子ども達が不要な家を、相続させる前に処分したい」という動機を抱えています。

ただ、家じまいは子どものためだけでなく、持主のシニア層にとってもプラスになります。

年を取るほど住まいの管理は大変になりますし、年金だけでは生活が苦しい可能性もあります。

家じまいをして権利者を移せば、管理の苦労から免れますし、売却益を使って生活を豊かにすることができるのです。

家を売ることで様々な費用を補填できる

高齢になったので、今後は子どもに迷惑をかけたくないという一心で家じまいをする人もいますね。

こうした「終活」をするには、以下のような様々な費用を想定しなければいけません。

  • 遺品の整理
  • 葬式・お墓の費用
  • 遺言作成費用
  • 訪問介護費
  • 生命保険費
  • 賃貸や老人ホームへの住み替え費用

細かい費用も、合わせれば高額になってしまいます。

こうした資金の不足を補えるのが、家じまいです。

家は、ほとんどの方にとって所有する中で最高額の資産です。

地域や築年数によっても差はありますが、平均1000万~3000万円が売却相場となっています。

これほどの利益が手元に入れば、終活の諸手続きをこなしても余るほどの利益をあげることができます。

家を売ってしまえば老後の心配はなくなる?

家じまいが流行っているとはいえ、多くの人は「何だかんだで住み慣れた家だから」「処分の手続きが面倒そうだから」という理由で、そのまま家に住み続けます。

しかし、実は家じまいを早めに済ませたほうが、その後の不安やリスクが減ることのほうが多いのです。

ここからは、面倒でも家じまいをするほうがお得な理由を解説していきます。

30~40代で建てた家にシニアは住みにくい

今のシニア層が働き盛りのころは、無理をしてでも30~40代で庭付きマイホームを建てるのが一般的でした。

シニア層が70歳だとすれば、現在は築30年くらいの家に住み続けていることになります。

その頃はまだバリアフリーという言葉も知られておらず、今では当たり前になった緩やかな段差構造なども施されていません。

また、子どもが小さい時に建てたので、2階の独立した子どもの部屋は物置として使っているケースも多いです。

年を取れば階段を上るのも大変になるので、むしろコンパクトで収納スペースの充実した家のほうが住みやすくなります。

高齢者が若い時に建てた家は、構造的にも高齢者が住むのに不向きなのです。

年金から固定資産税を捻出するのは大変

家を持っていると、固定資産税の支払いが毎年必要になります。

固定資産税は高額ですが、働いていれば、何とか払える金額だったと思います。

これが退職して年金暮らしになると、税金の支払いは一気に大変になってきます。

その他にも、リフォーム代などの維持費に、庭の雑草むしりなどの手間もかかってきます。

税金の支払いや管理の手間を免れるためにも、家じまいは有効なのです。

家じまい後はどうする?主な3つの選択肢

家じまいをしたら住まいが無くなるので、その後のことも十分考えておかなければいけません。

家じまい後の選択肢で人気なのは、こちらの3つです。

  • 売却利益を使って二世帯住宅を建てる
  • ちょうど良い広さの賃貸マンションに住む
  • セカンドハウスに住む(本当に住みたい家に住む)

それぞれ見ていきましょう。

①売却利益を使って二世帯住宅を建てる

今住んでいる実家を売り、二世帯住宅を建てて子ども達家族と同居するというのも現実的な選択肢でしょう。

子どもにとっても最低限の出費でマイホームを建てられるというメリットがあります。

二世帯住宅を建てる場合は、その形態にもこだわる必要があります。

二世帯住宅には非完全分離型完全分離型の2種類があり、あくまで同居という形をとるのか、それとも同じ建物内で完全に別々に住むのかで大きく構造が変わります。

細かい話し合いをせずに子ども夫婦に任せて二世帯住宅を建てると、最終的に損してしまいます。十分注意しましょう。

②ちょうど良い広さの賃貸マンションに住む

広すぎる一戸建ては老夫婦が住むには不便です。

逆に賃貸マンションに住んだことで、生活が便利になったという方も大勢います。

夫婦2人で済むなら、1DK~1LDK程度でも十分暮らせます。

ただ一戸建てから賃貸に住み替えるとなると、様々な物品の整理が必要になります。これをポジティブに捉えられるかどうかで印象は変わるでしょう。

③セカンドハウスに住む人も近年増えている

現在、別荘を発展させたセカンドハウスというものが流行っています。

別荘は長期休暇中に暮らす仮住まいですが、セカンドハウスは別荘地にある物件をセカンドライフで定住する物件になります。

会社員時代は街中のごみごみしたところに住んでいたが、退職を機に自分が本当に住みたい場所・家に住むというポジティブな住み替えが可能になります。

ただ、夢の田舎暮らしにチャレンジしたものの、生活が予想以上に不便で戻ってくるケースも多々あります。

セカンドハウスへ住み替える際は、それなりの不便も覚悟しなければいけません。

家じまい完了までは平均3~6か月!手続きの流れを解説

家じまいは持主の独断でいつでも出来る、、、というわけではありません。

家じまいをするには不動産会社との契約が必要になります。

更に、家が処分できるまでには平均3~6か月かかります。

家じまいの大まかなスケジュールは、こちらの通りです。

  1. 家の相場調査・基礎知識の確認(2週間)
  2. 仲介業者決定(1週間)
  3. 売り出し・内覧の準備
  4. 販売活動(約1~3か月)
  5. 売買契約
  6. 引き渡し準備(約1.5か月)
  7. 引き渡し・決済

ここからは、手順に沿って説明していきます。

不動産売却の流れ全8ステップを徹底解説!

【ステップ1】家の相場調査・基礎知識の確認(2週間)

まずは、処分したい家の現在の価格を確認しましょう。

家の現在の価格は不動産会社に無料でしてもらうことができますが、査定額は業者ごとにバラバラです。

一括査定サイトを使えば複数社に一括で査定依頼できるのでおすすめですよ!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

それと併行して、家じまいに必要な書類や税金の内容なども最低限チェックしておきましょう。

家じまいは基本的に契約した業者任せになりますが、持主自身も最低限の知識を持っていることが必要になります。

※家売却の基本的な内容はこちらに完全網羅されています。併せてご覧ください。

家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意【完全版】

【ステップ2】仲介業者決定(1週間)

複数社に査定を依頼すると、メールや郵送書類で結果が返ってきます。

不動産査定書とは?内容と注意点・ひな形の無料ダウンロード方法を解説

査定額が「うちと契約すればこれくらいで売れる」という予測額ですから、比較して高値で評価した業者と契約をすれば、得をする可能性は高いです。

ただ、査定額だけで業者を選ぶのも危険です。人柄、実績なども考慮した上で最適な業者と媒介契約を結びます。

不動産売却時の専任媒介と一般媒介の違いをわかりやすく解説

【ステップ3】売り出し・内覧の準備

契約を結べば、不動産会社が販売活動を進めていきます。

不動産サイトへの広告掲載や近隣の不動産屋への営業、チラシ作成などを業者は幅広くこなしていきます。

不動産の販売活動とは?活動内容・流れをわかりやすく解説

この間あなたは何もしなくて良いのではなく、内覧準備を進めないといけません。

庭の草むしりや建物内の清掃・整理整頓など、まずは出来る範囲で良いので進めていきましょう。

自分ではキレイにできない壁の高いところやキッチンなどの水回りは、ハウスクリーニングを依頼するのも一つの手です。

【ステップ4】内覧・購入申込書の受け取り

営業マンの出した広告に興味を持った買主は、業者に内覧希望の連絡を入れてきます。

連絡が来たら、日程を調整した上で内覧を実施しましょう。

この内覧が家じまい最大の難関になります。どんなに良い家でも内覧で断れるケースは多いので、あまり気にせず、次に向けて改善をしていきましょう。

家を売る際の内覧ポイント16選!売却成功のための準備と心構え

買主が内覧で気に入れば、購入申込書が送られてきます。

これが来れば売買契約の調整・準備をしていきますが、その段階ではまだキャンセルされる可能性も高いので注意しましょう。

【ステップ5】売買契約

内覧をクリアしたら、いよいよ売買契約を実施します。

売買契約は基本的に契約書の読み合わせ作業で、双方ともに相違がなければ契約成立となります。

この時、価格の一部を手付金としてもらいますが、このお金は契約がキャンセルされた際に必要になるので保管しておきましょう。

引き渡し準備(約1.5か月)

契約が完了したら、買主の住宅ローン審査の結果を待つようになります。

この期間が契約からだいたい1.5か月で、その間あなたは引き渡しに向けた準備を進めていきます。

特に優先したいのは、引き渡しに必要な書類集めです。以下のような書類を出来るだけ早く準備するようにしましょう。

書類 内容 取り扱い
登記済証・登記識別情報 不動産の権利者・データが詳細に記載 司法書士へ提出・預ける
実印 実印登録済みの印鑑 登記関係の書類に押印
印鑑証明証 実印登録を証明する書類 司法書士へ提出・預ける
固定資産税納付書 不動産にかかる固定資産税が明記 税金精算のため、買主と確認
公共料金の領収証 自宅に届いた電気・ガス・水道料金などの明細 引き渡し日で日割り精算するため、買主と確認
管理規約・パンフレット・建築確認通知書など 物件(特にマンション)のルール・利用方法が書かれたもの 買主へ渡す

手元に保管していると引っ越し準備の中で紛失してしまう恐れもあるので、準備ができたら仲介業者に預けておくことをおすすめします。

不動産売却の引き渡し時の流れ・注意点!売買契約から1.5か月の間ですべきことは?

引き渡し・決済

買主がローン審査に通ったら、引き渡し・決済を進めていきます。

不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

不動産の引き渡しは大金の取引がおこなわれるので、セキュリティ万全な銀行の一室で平日の午前中におこなわれることが多いです。

ちなみに、当日の流れは以下の通りです。

  1. 本人確認と書類の確認
  2. ローン融資を買い手がおこなう
  3. 税金などの精算
  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
  5. 仲介手数料の支払い
  6. 司法書士への報酬支払い
  7. 売り手のローン返済手続き
  8. 抵当権の抹消登記完了
  9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

こちらが全て終われば、引き渡し完了です。

家じまいにかかる費用は売却価格の5~10%ほど

家じまいで付いた価格は、あなたの懐にそのまま入るわけではありません。

家じまいをすると様々な税金・費用・手数料がかかってしまうので、手取り額は少なくなります。

家じまいが上手くいって2000万円ほどで売れたとしても、そのうち5%の100万円前後は費用でもっていかれてしまいます。

ただこれは売却がスムーズにいった場合です。タイミングが悪くて売却が難航している場合は、状況を改善しようとして設備の簡易修繕やハウスクリーニングにお金をかけていくので、手取り額は更に低くなります。

どんな家かにもよりますが、家じまいの利益のうち5~10%は費用で持っていかれると考えておいたほうが安全です。

家じまいでかかる費用は4種類!それぞれの内容を解説

家じまいでかかる費用は、主にこちらの4種類となります。

  • 印紙税
  • 免許登録税
  • 譲渡税
  • 仲介手数料

この4つに加えて物品処分費や引っ越し代などもかかってくることになります。

不動産売却時の税金・手数料・費用はいくらかかる?コストを抑えるコツ

ここからは、上記4つの費用をそれぞれ詳しく説明していきます。

印紙税

印紙税は、国や自治体が公正・公平な不動産取引を担保してくれたお礼に支払う税金です。

その名の通り、課税額相当の印紙を契約書に貼り付けて納付します。

かかる印紙税額は、家の売却価格に応じて以下のように決まっています。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円

印紙はコンビニでも売ってますが、家じまいで使うほどの高額印紙は取り扱っていないかも知れません。

多くの人は郵便局から印紙を購入しているようですね。

不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

免許登録税

免許登録税は、登記簿上の所有者を現在の持ち主から買主に変更する際にかかる費用です。

所有権の移転費用は、家の建物部分と土地(敷地部分)のそれぞれに、売却価格の1000分の20かかります。

つまり、1000万円で売れた家の費用は20万円です。

所有権の移転登記は自分でも出来ますが、ミスがないように司法書士に依頼するのが一般的です。

ただ、この際に免許登録税とは別で司法書士への報酬を支払わないといけないので注意しましょう。

不動産売却で司法書士は何をするの?売買契約は立会可?役割と費用相場を解説

譲渡税

家の売却価格が購入当時の価格を上回った時に発生するのが譲渡税(譲渡所得税)です。

通常、家の価値は築年数とともに下がっていくのでこうしたことは稀ですが、現在は2020年の東京オリンピックに向けて地価が高騰しているので、譲渡税は発生しやすくなっています。

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?市場の動向・見通し

譲渡税は、所得税と住民税に上乗せされる形で課されます。

住民税は毎年払っているので問題ないですが、譲渡所得税は自分で確定申告が必要なので注意しましょう。

譲渡所得税は、こちらの計算式で課税額を求めます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

詳しい内容はこちらにまとめているので、参考にしてください。

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

仲介手数料

成約のあかつきに、仲介業者の報酬として支払われるのが仲介手数料です。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法

仲介手数料は、家の売却価格に応じて、以下の計算式で求められます。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

上記の式は法定の上限額の求め方ですが、慣例上そのまま請求されることが多いです。

上限額を払わなければならない根拠はありませんが、慣例なので値下げは難しいです。

かといって可能性は0ではなく、大手業者の特典を利用すれば、”実質”値下げと同じ効果を得ることができます。

仲介手数料は半額まで値切れる!値引き交渉のテクニック3選

わからない事は相談しよう!家じまい関連の相談先まとめ

ここまで家じまいの基本的な情報をまとめて紹介しましたが、家の状況は人それぞれなので、全ての疑問を解決するのは難しいです。

個々の疑問に関しては、専門家に直接質問をしてアドバイスをもらうのが最善の方法です。

ここからは、家じまいに適した質問先を紹介します。

家じまいの相談窓口

家じまいの相談窓口は家じまいに関する情報を提供しているサイトで、そこを経由して質問すれば、専門家が親身に相談にのってくれます。

質問は無料で出来るので、気軽に利用してみてはいかがでしょうか!

心結

心結は家じまいのサポートをおこなっている一般社団法人です。

コラムや動画で家じまいに関する情報を分かりやすく提供しているので、気になる方は一度目を通しておきましょう。

また、心結は全国の「家じまいアドバイサー」とパートナー協定を結んでおり、地方の方でも来店相談しやすくなっています。

家じまい.com

家じまい.comは、東京永田町法律事務所が運営している家じまいのサポートメディアです。

家じまいに関する様々な情報が載っているだけでなく、サイトを通して運営会社へ質問をすることもできます。

信頼できる不動産会社

家じまいに関する相談は、一般の不動産会社も受け付けています。

ただ、家じまいには通常の不動産取引に加えて、相続関係の話しなども絡んでくるので、業者にもより広範な知識が求められます。

また、向こうも企業なので、利益を優先して何とか売らせようとしてくる場合もあります。

相続関連の知識に詳しくて、担当者も信頼できるような会社を選ぶようにしましょう。

【2019年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

手放した家は返ってこない!家じまいは注意しておこなう

老後に迎える多くの悩みは、家じまいをすることで解決しやすくなります。

ただ、愛着のある家を手放すのは、その分リスクもあります。

勢いで家を処分してしまえば、もう二度と手元に戻ってはきません。

家じまいをした後はどうするのか、綿密に計画を立ててから手続きをするようにしましょう。

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