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アパート買取は損?買取査定額が高くても失敗するケース

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アパート買取で損しないコツ

「アパートをスムーズに手放したい!」と思ったら、不動産会社へ直接買取に出すのが一つの手です。

高額な仲介手数料もかからず、最短1ヶ月以内に処分をすることができます。

ただ、アパートの業者買取はどんな人にもおすすめする方法ではありません。

たとえ買取査定額が高額でも、決して契約をおすすめしないアパートの条件というのがあります。

今回は、買取に向いていないアパートの特徴と、その対処法を詳しく紹介していきます。

※アパート買取におすすめの業者は、こちらにランキング形式で紹介しています。

アパート買取業者おすすめランキングと良い業者を選ぶ5つのポイント

アパート買取の相場は仲介売却のたった60%ほど!

まず確認したいのが、アパートの買取価格は、仲介売却で売る場合に比べて大幅に低いということです。

売却方法 仲介 買取
内容 仲介業者に販売活動を依頼 不動産会社に買い取ってもらう
長所 高額で売れやすい 成約の可能性が高く、現金化も早い
短所 売れるまで時間がかかる(平均3~6ヵ月) 利益が低い(仲介の4割減)

仲介売却は、ほぼ適正価格で売り出し、不特定多数の人たちに向けて中古物件を売り込んでいきます。

高値で売り出して買ってくれる人を待つというやり方なので、時間はかかります(平均3~6ヶ月)が、利益もその分あげられます。

一方、業者買取は相手が不動産会社と決まっているので、手続きがスピーディですが、利益が仲介売却の6割ほどに抑えられてしまいます。

アパート買取では再販費用が引かれる

なぜここまで買取価格が下がってしまうかというと、再販費用が引かれるからです。

そもそも不動産会社が中古物件を買い取るのは、リフォームをした上で再び売って利益にするためです。

見た目がボロボロな物件でも、業者がリフォームをして、「□□荘」から「〇〇パレス」のようにおしゃれな名前・外観に変更すれば高く売れる可能性があります。

ただリフォームを不動産会社が自己資金から出していれば赤字になってしまうので、買取価格から引いていきます。

この引値(再販費用の予測額)が、だいたい売却価格の4割ほどなのです。

まずは買取と仲介売却の価格差を理解することが大切

アパート買取を依頼する前に、まず買取と仲介売却の違いをしっかり理解しておく必要があります。

状態の良いアパートを買取に出せば、相場より高い金額で売れます。

ただ、これはあくまで買取相場(平均的な買取査定額)と比較しての話であり、仲介売却に出せば2倍近い値段で高く売れます。

不動産売却の初心者には、買取と仲介売却を混同している方が非常に多いです。この2つは流れも相場も全く違うものということを把握しておきましょう。

買取に出すと損をするアパートの特徴

アパートの中には、買取に出すと損してしまうものもあります。

ここからは「こんなケースは買取じゃなくて仲介売却を選ぶべき」というアパートの特徴を紹介していきます。

①築年数の浅いアパート

築年数の浅いアパートは、仲介売却に出せば高く売れる可能性があります。

こうしたアパートを何も考えず買取に出すのは損なので注意しましょう。

木造なら築10年前後、軽量鉄骨なら築15年前後までは、十分高く売れる可能性があります。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

②立地・アクセスの良いアパート

築年数が多少古くても、駅や中心部からのアクセスが良いアパートは仲介売却で高く売れる傾向にあります。

特に駅までの距離が徒歩6分以内のアパートなら、かなりの高評価となります。

ただ、アクセスの良さを測る際は地図上の最短ルートを一般的な徒歩のスピードで割るという方法で計算するので、実際のアクセスが反映されないこともあります。

③売主に時間の余裕がある

正直なところ、アパート買取と仲介売却を比較して優っているのは、処分までの時間の速さのみです。

「私は高く売れなくていいから、とにかく楽に処分したい」という売主もいるでしょうが、今後かかる税金の支払いや引っ越し費用、将来の生活費のことを考えると、多少面倒でも高く売るに越したことはありません。

アパートを仲介売却に出せば、数百万、数千万の利益が手元に入ります。ここまで高額の臨時収入が入るのは、おそらく人生最初で最後です。

アパート売却を面倒と思わず、ポジティブにとらえて努力すれば、今後の人生を豊かにすることにも繋がるのです。

アパート買取を成功させる5つのポイント

事情があって少しでも早くアパートを手放したいという方は、買取に出すことがおすすめです。

ただ、ここまで解説をした通り、そもそもアパート買取は仲介売却と比べると利益が大きく下がるという欠点があります。

この欠点を少しでも補い、アパート買取を成功させるにはどうすれば良いのでしょうか?ここからは、買取を検討してる人が抑えるべき5つのポイントを紹介します。

①高く売りたいならそもそも買取を選ばない

まず前提として買取はどうしても仲介売却より安くなってしまうので、高く売りたいなら業者買取を選ばないようにしましょう。

ただ、スピードと価格、どっちも重視したいという方は多いでしょう。そんな方におすすめなのが買取保証サービスです。

買取保証サービスは、一定期間までは業者の仲介で売却を進め、期限が過ぎたらそのまま買い取ってもらえるという制度です。

期限付きでの仲介売却なので、売れ残りを心配することがありません。

基本的には大手業者中心の提供なところ、業者によって期限がバラバラなところがあるので注意が必要です。

最近では買取価格を仲介売却の8割程度にまで上げてくれる業者も存在します。やはり、買取を成功させるには業者選びが最も重要です。

②アパート買取を事業の柱とする業者に依頼

アパートは木造や軽量鉄骨なので、高級マンションを普段扱っているような不動産会社に依頼をすると、「アパート=低価値」というバイアスから買取査定額が低くなりがちです。

一方、アパート買取をメイン事業の1つに据えている不動産会社なら、他社が気づかないアパートの良さを見抜いて高く評価してくれる可能性があります。

買取査定額の高さだけで判断せず、公式サイトや実際の聞き取りを通して、アパートの買取実績を考慮するようにしましょう。

③不動産投資・コンサルの知識が豊富な業者に依頼

アパートを買取に出す人の多くは、賃貸経営が行き詰まったり、次の戦略を見据えたりして出口戦略として処分します。

そのため、買取業者を探すがてら、このタイミングで売って良いのか、次はどうするのかといった相談をプロにしたほうが絶対に良いです。

相談をしていく中で「売り時は今じゃない」と考えるようになったり、買取以外の処分方法が向いていると気づいたりする可能性もあります。

④複数社の買取査定額を比較

仲介売却の場合、査定額はあくまで参考額で、その通り売れるとは限りません。

ただ、買取査定額は買い取る業者自身が出す金額なので、実際の価格とほぼイコールと見て問題ありません。

少しでも高く買い取ってもらうには、複数社に査定を依頼して比較するのが一番の近道なのです。

買取査定額をスムーズに比較できるサービスが一括査定サイトです。

アパートの簡単な情報を入力・送信すれば、平均6社以上の業者へ一括で査定依頼をすることが出来ます。

大手の査定サイトなら登録審査をおこなっているので、悪徳業者に査定依頼してしまう心配もありません。

利用料は完全無料なので、まだ買取に出すか検討中の方も気軽に利用してみましょう。

⑤損切りの意識を持つ

災害被害にあったアパートやシロアリ被害にあっているアパートなど、状態が悪くて、どうやっても高く売れそうにないアパートも存在します。

こうしたアパートの処分には損切りの考え方が大切になります。

アパートを所有しているだけで固定資産税や維持費はかかり続けます。また、破損や倒壊のリスクは年数が経つごと大きくなってきます。

条件の悪いアパートなら例え高く売れなくても、こうしたリスクを無くすことで結果的に成功と言うことができます。

高く売るのではなく、将来の出費を0にするのが損切りの考え方です。

中には明らかに売れないアパートに高値を付けて粘る方もいますが、売れ残れば築年数が余計に経って、成約率はどんどん落ちていきます。

どこかの時点で処分を優先する決断が、アパート経営の大失敗を防ぐことになります。

買取の失敗に後から気づくのだけは避けよう

ここまでアパート買取で損するケースと対処法を紹介しました。

何かと不利な買取ですが、売主が考えて買取を選んだならそれでも良いでしょう。

一番避けたいのは、買取が仲介売却に比べて価格が下がることを知らずに契約をし、引き渡し後に気づいて後悔するケースです。

一度買取に出してしまえば、引き渡したアパートは戻ってきません。

失敗に後から気づく人の多くは、「不動産売却なんて、不動産屋に任せればいいんでしょ?」と、自分からは何もしなかったというケースが多いです。

プロレベルまでは求めませんが、売主自身も最低限の不動産知識を勉強することが、失敗を防ぐ一番の近道となります。

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