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不動産査定は料金無料と有料の2種類!無料査定を依頼する際のポイント・注意点

【更新日】2019-10-11
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不動産の無料査定

不動産査定には無料で出来るものと、有料のものがあります。

有料のほうが精度が高いのですが、実際に不動産を売る方のほとんどは無料査定で済ませています。

実際には無料査定と有料査定のどちらが良いのでしょうか。また、査定を依頼する際に注意する点はあるのでしょうか。詳しく解説していきます。

不動産査定の方法を徹底解説!査定額の計算方法・査定価格が決まる仕組み

不動産査定の種類は大きく分けて3つ!無料の簡易査定・訪問査定と有料の不動産鑑定

不動産の種類は簡易査定・訪問査定・鑑定と大きく分けて3種類あります。

しかし、この中の一つの結果をもとに不動産を売りに出す価格を決めてしまうのはよくありません。

いくつかの方法をうまく組み合わせて自分の持っている不動産の価値を知ることで、より適正な価格に設定し売りに出すことができます。

適正な価格を設置することで早期に成約しやすくなるので、無駄な値下げをせずに売却することが可能です。

不動産会社が実施する査定は料金無料!その理由は営業目的?

不動産査定が無料の理由

基本的に不動産会社がおこなう査定は、料金無料となります。

利用する側にとってはありがたい話ですが、無料で受けられる理由がわからないと少し怪しんでしまいますよね?

そこで、ここからは不動産会社が査定を料金無料で実施している理由を説明します。

不動産会社の査定は集客活動・会社PRの側面も

不動産の査定は、必ずしも売却を検討している方のみがおこなうわけではありません。

相続する前に価値を知りたい方から、何となく自分の持ち物である物件の売値を知りたい方まで様々です。

不動産会社は彼らに対して無料の査定サービスを提供することで、不動産会社を利用するハードルを下げているのです。

こちらにまとめていますが、不動産会社の媒介契約は、(簡易査定)→訪問査定→契約という流れを必ず踏みます。

不動産の机上(簡易)査定と訪問査定の違い!売却時はどちらがおすすめ?

どんな理由であれ、一度査定をしてくれなければ契約にこぎつけることはできません。不動産の査定額は一般的なイメージより高いので、「あれ、意外にウチって高く売れる!ちょっと売却を考えてみようかな…」と心変わりすることを業者は望んでいるというわけです。

机上査定で名前を憶えてもらうだけでも意味がある?

不動産会社が仲介売却をしたときに得られる利益は仲介手数料のみとなります。

これは不動産の売却価格に比例して価格が付く手数料で、広告掲載などにかかった販売コストを含みません。

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

つまり、何もしなくても売れるような好立地の築浅物件と契約さえすれば、特に販売活動をしなくても高額な仲介手数料を得ることができます。「販売コストを自腹で支払うなんて損」と思われがちですが、実態は全く逆なのです。

ただ、好立地の物件がいつも仲介業者を探しているわけではないですし、多くの競合が人気物件との契約を狙っています。

そのため、各社は質の高い無料査定サービスを提供して、売却検討段階から名前を憶えてもらおうと働きかけます。

高く売れそうな物件が見つかれば、あわせて会社PRや営業電話などをおこない、早期の契約に向けて働きかけるのです。

まとめると、不動産会社の査定料金が無料なのはボランティアではなく、自社の利益をよく考えてのことなのです。

AIが無料で不動産査定してくれるサービスがリリース中

今まで、不動産を無料査定するのは不動産会社でした。

しかし現在ではAI(人工知能)が査定をおこなうサイトも増えています。

AIの無料不動産査定

こちらのHowMa(ハウマ)というサイトは、物件情報を入力すると搭載された高精度AIが瞬時に大量のデータを分析し、正確な査定結果を算出してくれます。

AI不動産査定のHowMa(ハウマ) !実際に利用した方の評判・口コミ

不動産会社と連絡先を共有することがないので、情報流出の心配がありません。

利用料も完全無料なので、気軽・スピーディに査定結果をチェックしたい方におすすめです。

不動産鑑定は高額の査定料金がかかる

鑑定は、不動産鑑定士という国家資格を持った人に査定をしてもらう方法で、最も信頼性のある価格を算出できます。

ただ、一般的な不動産の売却時には特に必要があるわけではなく、利用しない方のほうが多いです。

鑑定査定を利用するケースは、関係会社の間で不動産取引を行う場合、遺産相続でもめた場合、賃料や立退料でもめた場合の3パターンがほとんどです。

不動産鑑定はなぜ料金がかかる?

不動産鑑定は、不動産鑑定士という国家資格を持つ人のみがおこなえる公的な手続きとなります。

鑑定士が算出した鑑定評価は正式な書類に記入されます。

この鑑定書を税務署に見せれば、彼らは鑑定評価を「合理的な価格」として評価されます。

不動産鑑定は時間と費用がかかるので、代わりに不動産会社が無料査定をおこないますが、業者の査定額はあくまで「わが社の私見」という扱いなので、法的な影響力もないですし、契約を取るために実額より高く吊り上げている可能性も高いです。

つまり、不動産鑑定は信頼性・証明力が非常に高いので、それに対して料金が発生するのです。

鑑定査定のメリットとデメリット

鑑定査定を利用するメリットとしては、やはり信頼度が抜群に高いということが挙げられます。

鑑定査定を使用しなければならない場面はあまりなく、関係のある会社の間で不動産取引を行う場合と遺産相続でもめた場合と賃料や立退料でもめた場合のいずれかがほとんどです。

ただ、裁判所や政務所に提出する資料としては非常に有用な証拠となります。

また、買い手から値下げを要求されたときに、価格が適正であることを示す強い論拠にもなります。

デメリットとしては、料金が掛かってしまうことと、公的機関に不動産価値証明をする必要のない人にはニーズがないことが挙げられます。

不動産鑑定の料金は各事務所によって異なる

不動産鑑定士はそれぞれ事務所に所属していますが、鑑定料金も各事務所によって独自に定めています。

ただ、それでは相場感が掴みにくいので、とある事務所の鑑定料金を紹介します。

            
鑑定料金 宅地または建物の鑑定評価 農地または林地の鑑定評価建物+土地(敷地)の鑑定評価
500万円以内 181,100円 362,000円241,000円
1000万円以内 181,000円 422,000円 271,000円
1500万円以内 196,000円 513,000円 316,000円
2000万円以内 226,000円 573,000円 347,000円
2500万円以内 249,000円 618,000円377,000円
3000万円以内 264,000円 648,000円407,000円
4000万円以内 286,000円 693,000円452,000円
5000万円以内 316,000円 738,000円497,000円
6000万円以内 346,000円 768,000円 527,000円
8000万円以内 392,000円 814,000円573,000円
1億円以内 439,000円 861,000円 620,000円
3000万円以内 264,000円 648,000円407,000円

※出典:株式会社横浜不動産鑑定HP

このように、鑑定料金は不動産の鑑定評価と比例して設定されます。

不動産売却で鑑定を依頼するメリットはほぼない?

上記の通り、鑑定料金は鑑定評価に比例して設定されます。

ただ、鑑定評価は実際に売れる金額ではないので、あまり高値で売れなかった場合は費用の捻出が大変です。

また、中古不動産の売買では築年数や骨組みの頑丈さなどの他にも「第一印象がなぜか気に入った」「ベランダから見える景色がきれい」「最寄りのパン屋さんが美味しい」など、さまざまな要素が絡んできます。

物件を選ぶのは最終的に人、それも不動産に関しては全く素人の購入希望者なので、必ずしもプロの鑑定評価通りになるとは限りません。

こうした面を考えると、不動産売却で鑑定依頼をする必要性はほぼないと考えて良いでしょう。

不動産の査定は鑑定士に依頼すべき?鑑定費用はいくらかかる?

無料の不動産査定の前にチェックすべき5つの注意点

不動産査定で、全部の手続きを不動産会社に任せるのは危険です。

不動産査定を成功させるには、しっかり準備をすることと、信頼できる会社を取捨選択すること、売却を見越すことが重要になります。

ここからは、不動産査定のポイントを一つずつ紹介していきます。

①不動産査定に必要な書類を事前準備しておく

不動産査定を依頼する段階では、特に提出が必須な書類はありません。

ただ、依頼者しか知らない不動産情報は業者にできるだけ共有しておくほうが、査定の精度は高まります。

また、今後必要な書類も査定時に準備しておけば、その後スムーズに手続きを進めることができます。

査定時に準備しておくほうが良い書類は、こちらの14種類です。

名称 内容
公図 法務局にある土地の図面。形状、地番、接道などが分かる。インターネットからも取得可能
土地の測量図 法務局にある土地の形状、面積、測量方法などが記載された図面
建物の図面 パンフレットや設計図、リフォーム図など、建物内の構造がわかるもの
不動産の周辺環境がわかるもの 主に最新の鳥観図など
購入時の売買契約書 どんな条件で契約したかを示す書類
建築確認済証または検査済証 物件内を検査していれば業者からもらうことができる。建築基準法に則った物件であることを示せるので、提出すれば成約率が上がる
建築設計図書または工事記録書 法的な証明力はないが、設計・工事がどうおこなわれたか知ることができるので重宝する
境界確認書 土地の境界線を定めた書類。そもそもなかったり、実情に即していない場合は新たに測量をする必要がある
住宅性能評価書 住宅の性能を数値で表したもの。国交省の認可を受けているので証明力がある
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書 別途検査を依頼した時に受け取っている報告書。最新のものであるほど評価が高い
固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書 本人名義で物件を所有しているなら、毎年送られてくる。納税額の確認や評価額・登録免許税の算出に使うことができる
リフォームの契約書・報告書 今までにリフォームをしたことのある場合は提出が必要。これがないと適切に査定評価をすることができない
管理費・修繕積立金の記載書類 マンションの場合は管理組合に問い合わせればもらえる。これが高額すぎると査定評価は落ちる
管理組合規約 ペット飼育・喫煙・同居の可否などを定めたマンションの規約

詳しくはこちらにまとめています。合わせてご覧ください。

不動産査定の必要書類一覧!全20種類の内容と提出のタイミングを徹底解説!

②今後の売却プラン・修理の必要性を不動産会社へ確認

不動産査定額はあくまで現時点のもので、欠陥をリフォームしたりすれば査定額は上がる可能性もあります。

中古の不動産を売却する際は手を加えずそのまま売ってよいことになってはいます。これはリフォームにお金をかけても、コストを回収できる可能性が低いからです。

ただ、売れるか売れ残るかの瀬戸際にいる物件なら、業者と相談の上で簡易リフォームをしてしまったほうが良いです。

リフォームを含め、今後どう売却していくかのプランは、不動産会社によっても異なります。

査定額とともに、プランの確認もしっかりおこないましょう。

③不動産会社が不具合をどう評価しているか確認

最初は完璧な家だったとしても、人が1年住めばどこかしらに欠陥が出てくるものです。

フローリングの傷や壁の凹みを厳しくチェックする業者もいれば、多少の欠陥は気にしない業者もいます。

また、築年数が古すぎる場合などは不動産会社に売ることを拒否される可能性もあります。

不動産の欠陥をどう評価するかは、実際に業者と相談しないとわからないことです。

一度売却を拒否されてもあきらめず、別の業者へ相談してみましょう。

④複数社に査定依頼をする

査定額はあくまで「うちの会社ならこれくらいで売れる」という不動産会社の私見であり、同じ計算式で算出している訳ではありません。

そのため、不動産会社によって査定額はバラバラになります。

逆に言えば、複数社に査定を依頼して価格を比較すれば、高く売れる可能性は上がりますし、信頼できる/できないの基準もわかってきます。

複数社への査定依頼は、後述する一括査定サイトを利用するとスムーズです。

⑤査定依頼先からの連絡が営業かどうか確認する

不動産会社に査定を依頼する際は、メールアドレスや電話番号を共有しますが、査定を依頼した後に向こうから連絡が来るケースがあります。

不動産会社は、内容確認や今後のスケジュール確認の意図で連絡することが多いですが、中には強い営業をかけて無理やり契約をとろうとする会社もいます。

現在、不動産会社には以下のような法律が適用されるため、過度な営業は刑罰の対象になります。

  • 勧誘するときは勧誘する側の身元を明らかにして行わなければならない
  • 相手が売却の意思を示さないにも関わらず、勧誘を継続してはいけない
  • 迷惑だと感じさせる勧誘はしてはいけない
  • 相手が売却の意思を示さないにも関わらず、勧誘を継続してはいけない

しつこい営業電話がかかってくる場合は、放置せず、以下のような手段に出ましょう。

  • 曖昧な回答をせずキッパリ拒絶する
  • 会社の上司に断ってもらう
  • 専門機関へ相談する
  • 不動産会社の監督官庁に相談する
  • 着信拒否に登録する
  • 電話を解約する

不動産屋のしつこい営業電話を断りたい!迷惑電話を撃退する意外な方法とは?

それでもしつこく営業してくる場合は、向こうが非正規の悪徳業者や、不動産屋になりすます詐欺団体の可能性もあります。

まずは免許番号を調べて正規かどうか確認し、その上でこちらのような機関に相談しましょう。

機関名 相談窓口の連絡先受付時間
公共財団法人 不動産流通推進センター(旧 不動産流通近代化センター) 03-5843-2081 9:30〜16:00(土日祝、年末年始除く)
宅地建物取引業協会 各都道府県ごとに異なる -
公益社団法人 全日本不動産協会 03-5338-0370 13:00〜16:00(土日祝、年末年始除く)
消費生活センター・国民生活センター 0570-064-370 各都道府県ごとに異なる
法テラス(日本司法支援センター) 0570-078374 【平日】9:00〜21:00
【土曜】9:00〜17:00
公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター(住まいるダイヤル) 0570-016-100 10:00~17:00(平日のみ)

悪徳業者への対処法は、こちらに詳しくまとめています。

悪徳・悪質不動産業者の営業手口を紹介!免許番号を調べてリスク回避

不動産の無料査定のデメリットと対処法!査定価格=売却価格ではない

不動産の無料査定は100%信用できる訳ではありません。

査定を依頼したら、どれくらい価格が正確なのかを見抜くことも重要になってきます。

不動産の無料査定のデメリットを知り、注意して利用していきましょう。

不動産の無料査定は50%の確率で外れる?

不動産の無料査定は、あくまで各社の私見なので100%当たっている訳ではありません。

実際の利用者の声を聞くと、概ね査定額通りに売れたという人が全体の約50%、査定額以上で売れたという人が約25%、査定額を下回ってしまった人が残りの25%となります。

つまり、査定を依頼した半分の人が査定額通りに売れず、4分の1の人が損をしている計算になります。

査定額より安くなってしまうリスクも考えて、売却を進めるようにしましょう。

事前に査定額の相場を調べておく

査定額が実際の価格と大幅に異なると、損する上に不動産をムダに手放してしまうリスクもあります。

これを避けるためには、事前に不動産の売却相場をある程度調べておく必要があります。

同じエリアの類似物件がいくらで売れているかを知れば、だいたいの価格のイメージをつけることができ、業者選びにも役立ちます。

ちなみに、不動産の売却相場を調べる方法は大きく3つに分かれます。

  1. 過去の取引から売却相場を調べる
  2. 売り出し中の不動産価格から売却相場を調べる
  3. 国土交通省が提供するデータから売却相場を調べる

不動産売却相場の調べ方はこちらに詳しくまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

不動産の無料査定には一括査定サイトを使うのがおすすめ!

一括査定サイト

無料査定を依頼するなら、一括査定サイトを使うのがおすすめです。

大規模なものなら1000社以上の業者が登録されており、そこから所在地や物件の種類、希望の査定方法で絞り込まれ、最終的に平均最大6社以上に一括で査定依頼をすることができます。

登録業者の広告料で運営されているので、利用料は完全無料!まだ売るか決めかねている方も気軽に査定依頼をすることができます。

査定を成功させるには、複数社の査定額を比較することが重要です。一括査定サイトを使えば、1社ずつ電話をかけることなく瞬時に対応しているすべての業者に査定依頼ができます!

※一括査定サイトの詳しい解説はこちら!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

無料査定におすすめ!厳選3サイトの特徴と口コミ・評判

不動産の無料査定には一括査定サイトを使うのがおすすめです。

ただ、現在は大小合わせて30以上のサイトがあり、中にはシステムが脆弱なものもあります。

そこで今回は、おすすめサイトを3つまで厳選。実際の利用者の口コミ・評判も紹介していきます。

すまいValueは大手6社に無料査定を依頼できる

すまいValue

サイトの使いやすさ ★★★★
実績 ★★★★★
安全性 ★★★★★
匿名査定 未対応
こんな人におすすめ!
  • とにかく大手に査定依頼したい!
  • 販売実績のあるところと契約したい!
  • 不動産を早く高く売りたい!
  • 情報流出などのトラブルが心配…

すまいValueは膨大な会社が登録されているサイトではなく、こちらの6社が共同運営しているサイトです。

  • 三井不動産リアルティ(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 小田急不動産
  • 野村不動産アーバンネット
  • 三菱地所ハウスネット

膨大な登録業者のうち、隠れた優良業者をピックアップすることはできません。

ただ、こちらの6社は自社査定サービスを持っているので、他の査定サイトには登録されていないものがほとんどです。

他サイトで悪徳業者に引っかかるリスクを考えると、すまいValueは名の知れた大手ばかりなので、安心して査定を依頼できます。

すまいvalueで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

すまいValueの無料査定の口コミ・評判

・満足度の高さにひかれて利用しました。どの会社も保証がしっかりしていて、失敗の可能性が低いのは嬉しい。

・連絡が少し遅れることがあるので注意したほうが良い

HOME4Uは業界トップランカー!情報流出の心配がない

home4u

サイトの使いやすさ ★★★
実績 ★★★★
安全性 ★★★★★
匿名査定 未対応
こんな人におすすめ!
  • 紹介実績のあるサイトを使いたい!
  • 大手と地元の中小を比較したい!
  • 名の知れた会社がやってるサイトが良い!

HOME4UはNTTグループが運営している無料査定サイトで、一括査定の走り的なサービスです。

現在は1,000社以上の業者が登録されており、田舎、郊外にお住みの方でも業者とマッチング可能です。

プライバシーマーク認定を受けているため情報流出の心配が低く、どなたでも安心して利用できます。

→→home4uで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

HOME4U の無料査定の口コミ・評判

・他サイトでは1件も査定できなかったが、HOME4Uなら4社見つかった。

・他の不動産会社から電話がかかってくることもなく、安心して査定結果を待てた。

ライフルホームズは匿名で無料査定依頼ができる!

ライフルホームズ

サイトの使いやすさ ★★★
実績 ★★★
安全性 ★★★★
匿名査定 対応
こんな人におすすめ!
  • 個人情報を流出したくない…
  • 離婚、子どものいじめなど、売却理由を知られたくない
  • サイト利用後の営業電話をシャットアウトしたい

ライフルホームズは賃貸探しに重宝されるポータルサイトですが、一括査定にも対応しています。

通常の一括査定とは別に、匿名での査定にも対応しています。

個人情報が流出する心配が一切ないので、不安な方でも安心して利用できます。

匿名の査定は精度が高い訳ではないですが、価格に納得すれば実名の査定を依頼することもできます。

ライフルホームズで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

ライフルホームズの無料査定の口コミ・評判

・匿名で査定を依頼できてよかった。背中を押してもらいました。

・よくわからないサイトじゃなくて有名なサイトだったので安心して利用できた。

不動産の無料査定は注意点も多い!事前にしっかりチェックしよう

不動産を売るほとんどの方が無料査定を利用するようになっています。

査定を通して高く売れる業者を見つけたり、相場観を知ったりする上で有効なので、積極的に使うことをおすすめします。

ただ、前述の通り無料査定はその精度やリスクに注意する必要があります。

注意点を事前にチェックし、慎重に利用しましょう。

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